Решение по делу № 02-1976/2025 от 29.09.2025 - о признании общим имуществом, признании общей долевой собственности, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности.

Уникальный идентификатор дела 77RS0020-02-2025-000416-34

Дело №2-1976/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2025 года адрес

Перовский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Шутовой И.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1976/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, Департаменту городского имущества адрес о признании общим имуществом, признании общей долевой собственности, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности,

установил:

Истцы фио, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам ФИО3, Департаменту городского имущества адрес о признании общим имуществом, признании общей долевой собственности, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, ссылаясь на то, что ФИО2 является собственником квартиры, находящейся по адресу: адрес, на основании договора передачи от 15.09.1992 года №03В310-000151‚ Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом фио 27.08.2010 года и Соглашения, удостоверенного нотариусом фио 27.08.2010 года, Свидетельства о праве на наследство выданного фио‚ временно исполняющей обязанности нотариуса фио, 01.06.2019 года. Истец фио является собственником квартиры, находящейся по адресу: адрес, д.З, кв.50, на основании договора купли-продажи квартиры от 14.04.2020 года. Многоквартирный дом, по адресу: адрес котором расположены квартиры истцов, оборудован подвальным помещением – помещение 2П, площадью 389,5 кв.м, кадастровый номер: 77:03:0006019:8195. В данном нежилом помещении расположены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в здании, в связи с чем в силу закона данное нежилое помещение относится к общедомовому имуществу. Поскольку истец ФИО2 приобрел право собственности на жилое помещение в порядке приватизации на основании договора передачи от 15.09.1992 года, то с этого момента он является сособственником подвального помещения, в котором расположены инженерные коммуникации и оборудование, используемые для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Пунктом 8 договора купли-продажи квартиры от 14.04.2020 года предусмотрено, что истец фио с момента государственной регистрации права приобрела право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади указанной квартиры. В сентябре 2025 года после ознакомления представителя с поступившими в суд по данному гражданскому делу материалами дела истцам стало известно, что 30.05.2024 г. был заключен договор купли-продажи между ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» и ФИО3 в отношении спорного нежилого помещения. Истцы считают, что право собственности на спорное нежилое помещение перешло к ответчику в нарушение требований закона, поскольку данное право возникло у собственников квартир указанного многоквартирного дома в силу закона, и не могло быть ограничено, поскольку им необходим постоянный доступ в подвал, в том числе к находящимся в подвале инженерным коммуникациям и оборудованию, обслуживающим квартиры этого дома. Спорное нежилое помещение (подвал) являлось и является техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку всегда содержало несущие конструкции здания, в нем всегда было размещено, функционировало и функционирует в настоящее время инженерное оборудование и коммуникации (ЦО, ГВС, ХВС, водоотведение, электроснабжение, вентиляция), оно обслуживает более одного помещения в данном доме, к нему требуется беспрепятственный доступ для контроля и ремонта. Спорное помещение не является и не может являться самостоятельным объектом, поскольку вход осуществляется через подъезды многоквартирного дома и помещения общего имущества. Выделение и отчуждение части общего имущества произведены незаконно, регистрация права собственности произведена незаконно и на фактически несуществующий объект. Отсутствие у подвального помещения отдельного входа также свидетельствует о том, что помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и подтверждает тот факт, что пользование таким имуществом невозможно без нарушения права общей долевой собственности всех собственников помещений. В пункте 3.2.6 договора купли-продажи от 30.05.2024 года указано, что покупатель обязуется обеспечить в нежилое помещение доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанных с общей эксплуатацией здания. Истцы полагают, что их права, как участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, нарушены, поскольку право общей долевой собственности возникло в 1992 году, в момент заключения первого договора приватизации. В связи с чем правовых оснований для государственной регистрации права собственности на иных субъектов в 2015 году, в 2020 году и в 2024 году, не имелось.

На основании изложенного, уточнив в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования, истцы просили признать нежилое помещение, площадью 389,5 кв.м. в многоквартирном доме, расположенное по адресу: адрес, помещение 2П, кадастровый номер: 77:03:0006019:8195, общим имуществом собственников помещений указанного многоквартирного дома; признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: адрес, на нежилое помещение, площадью 389,5 кв.м. кадастровый номер: 77:03:0006019:8195, в многоквартирном доме; признать договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 389,5 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, помещение 2П, кадастровый номер 77:03:0006019:8195, заключенный между ФИО3 и ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» 30.05.2024 года недействительным, прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение, площадью 389,5 кв.м. в многоквартирном доме, расположенное по адресу: адрес, помещение 2П.

Истцы фио и ФИО2 в судебное заседание не явились, обеспечили явку представителя по доверенности ФИО4, ФИО5, которые в судебном заседании исковые требования полностью поддержали.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя по доверенности фио, которая в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменные возражения.

Представитель ответчика Департамента городского имущества адрес фио судебное заседание явился, исковые требований не признал, поддержал письменные возражения на иск.

Представитель ответчика адрес в судебное заседание явился, поддержал письменные возражения на иск.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником квартиры, находящейся по адресу: адрес, на основании договора передачи от 15.09.1992 года №03В310-000151‚ Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом фио 27.08.2010 года и Соглашения, удостоверенного нотариусом фио 27.08.2010 года, Свидетельства о праве на наследство выданного фио‚ временно исполняющей обязанности нотариуса фио, 01.06.2019 года.

Истец фио является собственником квартиры, находящейся по адресу: адрес, д.З, кв.50, на основании договора купли-продажи квартиры от 14.04.2020 года.

В жилом доме по адресу: адрес находится подвальное нежилое помещение 2П, площадью 389,5 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0006019:8195.

Право собственности Департамента городского имущества адрес на указанное нежилое помещение возникло в 1992 году на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, адрес и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Право собственности Департамента городского имущества адрес на нежилое помещение 2П, площадью 389,5 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0006019:8195 было зарегистрировано 27.01.2015 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем внесена запись 77-77/012-77/012/200/2015-51/1.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес № 25227 от 07.08.2020 за Государственным унитарным предприятием «Центр управления городским имуществом» был закреплен на праве хозяйственного ведения объект нежилого фонда общей площадью 389,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, помещение 2П.

Право хозяйственного ведения ГУП «ЦУГИ» зарегистрировано в установленном законом порядке 24.09.2020, о чем внесена запись в ЕГРН 77:03:0006019:8195-77/051/2020-1.

Распоряжением ДГИ адрес №2605 от 18.01.2024 г. было согласовано адрес совершение сделки по продаже в установленном законом порядке нежилого помещения общей площадью 389,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, помещение 2П.

ГУП «ЦУГИ» проводило аукцион в электронной форме по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, помещение 2П.

ФИО3 участвовал в торгах и в соответствии с Протоколом №21000005000000019017 от 20.05.2024 был признан победителем аукциона.

30.05.2024 между ГУП «ЦУГИ» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи №ГП-П-02247/22, в соответствии с которым, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объект недвижимого имущества - помещение общей площадью 389,5 кв.м, кадастровый номер 77:03:0006019:8195, адрес (местонахождение) объекта: адрес (Подвал №0).

15.07.2024 г. право собственности ФИО3 было зарегистрировано в ЕГРН.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2008 № 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с Законом от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Как следует из дела, приватизация первой квартиры была осуществлена не позднее 15.09.1992 г., так как ФИО2 и члены его семьи приобрели в собственность квартиру № 61, расположенную по адресу: адрес, на основании договора передачи жилья в собственность от 15.09.1992 г. № 03В310-000151.

На основании указанного договора передачи от 15.09.1992 года квартира по адресу: адрес передана в совместную собственность (без определения долей) бесплатно, на основании от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, принимая во внимание техническую документацию, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение 2П, площадью 389,5 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0006019:8195, не может быть отнесено к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно имело и имеет самостоятельное функциональное назначение.

В этой связи, доводы искового заявления о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем установлены инженерные коммуникации, суд отклоняет как несостоятельные.

Доказательств, что спорные подвальные помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, материалы дела не содержат.

Согласно архивной копии поэтажного плана ГБУ МосгорБТИ от 23.09.1959 г., подвальное помещение жилого дома предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используется фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло.

Кроме того, из данной архивной копии поэтажного плана следует, что спорное нежилое помещение имеет отдельный выход, что также свидетельствует о его самостоятельном назначении и использовании.

Указанные обстоятельства подтверждают, что согласно архивному техническому паспорту ГБУ МосгорБТИ спорное подвальное помещение многоквартирного дома было предназначены (учтены, сформировано) для самостоятельного использования, а не для обслуживания всего жилого дома.

Таким образом, отказывая в иске о признании спорного нежилого помещения общим имуществом и признании общей долевой собственности, суд принимает во внимание, что материалы дела не содержат доказательств, что помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, предназначено для обслуживания всего жилого дома, а наличие лишь технических, вспомогательных конструкций, инженерного оборудования, расположенного в подвальном помещении для отнесения имущества к общему имуществу жилого дома недостаточно.

Кроме того, ответчиками в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Судом установлено, что истцы не владели и не владеют спорным помещением, при этом, в отношении указанного жилого помещения было зарегистрировано право собственности адрес 27.01.2015 года, после чего право хозяйственного ведения было зарегистрировано в установленном законом порядке 24.09.2020 г. за ГУП «ЦУГИ», в связи с чем суд считает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку истцы, считающие себя собственниками помещения, но не владеющие им, при наличии зарегистрированного права собственности публично-правового образования могли предъявить лишь виндикационный иск в пределах срока исковой давности.

Учитывая, что право собственности адрес было зарегистрировано 27.01.2015 г., истцы узнали или должны были узнать о нарушении своего права с указанной даты, что свидетельствует о том, что к моменту обращения истцов с иском в суд 16.01.2025 г. срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Доводы истцов о том, что о нарушении своего права они узнали лишь после заключения договора купли-продажи с ФИО3, поскольку до этого они имели доступ в указанное помещение, являются несостоятельными и не влияют на порядок исчисления срока исковой давности по требованиям о признании помещения общим имуществом и признании права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости, собственником которого уже с 27.01.2015 г. являлся адрес.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку судом отказано в иске о признании спорного нежилого помещения общим имуществом и признании общей долевой собственности, оснований для признания заключенного между адрес и ФИО3 договора купли-продажи спорного нежилого помещения недействительным и прекращении права собственности ФИО3 на указанное помещение, также не имеется, так как каких-либо нарушений действующего законодательства при заключении указанного договора судом не установлено, равно как не установлено, что заключением данного договора нарушены права и законные интересы истцов.

В соответствии со с.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В данном случае договор купли-продажи с ФИО3 заключен по итогам проведения торгов, которые не оспорены и недействительными не признаны.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, Департаменту городского имущества адрес о признании общим имуществом, признании общей долевой собственности, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский городской суд через Перовский районный суд адрес со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.02.2026г.

Судья: И.В.Шутова