2-1507/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июля 2025 г. г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Мотошкиной О.В., при секретаре судебного заседания Абидуевой А.Б.. рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Дюпон- Инвест» к ООО «Автокиттрейд» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве МКД и применении последствий недействительности сделки, ФИО22 Д.Ч. о признании договора уступки права требования, заключенного между ФИО1 и ООО «Aвтокиттрейд» от 21.09.2024 г. недействительным.

установил:

Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, истец просит признать недействительным Договор участия в долевом строительстве, многоквартирного жилого дома №12-113 от 11.09.2024 г. и применить последствия недействительности сделки.

В обоснование пека указано, что истцом и ответчиком заключен доктор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11 сентября 2024 г. №12-113, в соответствии с которым истец обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц. в предусмотренный договором срок, построить па земельном участке жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передан» квартир) в собственность участник) долевого строительства при условии надлежащего исполнения последним обязательств но договору. Ответчик обязуется на условиях договора оплатить застройщику цену договора и принять от истца квартиру по акту приема-передачи в установленные законом сроки.

Объект долевого участия - жилое помещение, квартира площадью 68.19 кв.м, в многоквартирном жилом доме в 142 микрорайоне юго-восточной части Улан-Удэ, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами 03:24:932201:1394. 03:24:032201:1262. 03:24:032201:2017.

Цена договора долевого участия составила 7500900 руб. Согласно условиям заключенного договора (гг.3.5). оплата цены договора производится в течение трех дней после государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Бурятия.

г. данный договор был зарегистрирован за номером государственной регистрации 03:24:032201:262:03/048 2024-131 oт 12.09.2024 г.

г. ответчик предоставил платежное поручение об оплате цены договора.

2

года истец выдал справку за ... от 19.09.2024 о полной оплате цены договора.

ответчик произвел регистрацию договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве за номером государственной регистрации ... от 21.09.2024 г.

Однако до настоящего времени оплаты по договоре не поступило, эскроу счет пополнен на сумму в размере 250900 тысяч рублей.

Ответчик, предоставив поддельный документ об оплате намерено ввел в заблуждение менеджера отдела продаж истца - ФИО23 А.М., ФИО24 К.В., обманным путем получил справку об отсутствии задолженности и затем произвел уступку права требования, с целью получить прибыль.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В нарушении ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе терапии

ответчик произвел уступку права требований.

Поскольку истец заключил я договор под влиянием обмана, а ответчик намеренно создал у истца ошибочное представление о произведенной оплате, более того заведомо зная об этом и не произведя расчет до настоящего времени и после произвел отчуждение третьим лицам, считаем, что первоначальная сделка о заключении договора долевого участия недействительна.

Документы, представленные ответчиком в целях дальнейшего отчуждения не соответствуют действительности, что в свою очередь влияло на принятие решения о заключении сделки. Вместе с тем, на протяжении периода с 15.09.2024 г. по 01.10.2024 г. представитель ответчика направлял скрин-шоты произведенных платежей, однако фактически денежные средства не направлялись.

Согласно п.2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшею третьим лицом, может быль признана недействительной но иску потерпевшего при условии, что другая сторона, либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

*** истцом заявлены требования в отношении ответчика ФИО25 Д.Ч. и ООО «Автокиттрейд» от 21.09.2024 г. недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 января 2025 1. к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО26 Дарима Чимитцыреновна, в связи с чем дело передано в суд общей юрисдикции.

Определением Верховного Суда Республики Бурятия oт 20 февраля 2025 г. данное гражданское дело направлено для рассмотрения по существу в Железнодорожный районный суд г.Улан-Удэ.

Определением от 25 февраля 2025 г. гражданское дело было принято к производству судьи Железнодорожного районного су да г.Улан-Удэ.

Определением от 8 апреля 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Альфа Банк», ФИО27 А.М., ФИО28 К.В.

Определением от 22 апреля 2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющею самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра РБ.

15 мая 2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющею самостоятельных требований, привлечена ФИО29 Е.Л.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержала по доводам, в нем изложенным.

В письменном возражении представитель ООО «Автокиттрейд» ФИО3 просил отказать в удовлетворении иска, указав на то, что дата платежного поручения от 10 сентября 2024 г., то есть ранее заключения договора долевого участия. Истец не приводит ни одного доказательства намеренного введения в заблуждение со стороны ООО «Автокиттрейд» при заключении договора долевого участия. При этом у истца имелась возможность отследить движение денежных средств на своих счетах. Неоплата по договору долевого участия никак не соотносится с заключением самого договора, поскольку его заключение происходило на законных основаниях без каких-либо влияний как со стороны истца, так и со стороны ответчика. Как следствие, истец неправомерно ссылается на сл. 179 ГК РФ, выбрав неправильную форму защиты нрава, ответчик считает, что истцу необходимо было обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств.

Ответчик ФИО30 Д.Ч., ее представитель ФИО4 возражали против удовлетворения иска, указав, что необходимые условия для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора у частия в долевом строительстве цедентом ООО «Автокиттрейд» застройщику «Дюнон-инвест». Справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным в качестве подтверждения оплаты цены договора. Считают, что ООО «Автокиттрейд» исполнило свои обязательства договору участия в долевом строительстве в полном объеме, поскольку договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, как и в дальнейшем зарегистрировано соглашение об уступке прав между ООО "автокиттрейд"и ФИО18.

Представитель третьего лица ФИО31 А.М. - ФИО5 просила отказать в иске, представив письменное возражение.

Представитель Росреестра ФИО6 в письменном пояснении указала на то, что необходимые условия для государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ сторонами договора были выполнены, в том числе на государственную регистрацию представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом ООО «Автокиттрейд» застройщику ООО С3 «Дюпон-инвест», при этом справка об уплате пены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения уплаты цены договора. Полномочия лица, подписавшего справку о полной уплате цены договора подтверждены доверенностью. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного нрава, не ведущий к восстановлению его нарушенных прав.

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, заслушав свидетеля суд приходит к следующему.

Положения статей 153, 420 ГК РФ о сделках указывают на волевой характер действий ее участников.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда от 23 нюня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное па установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического липа на совершение сделки).

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона ( статья 168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности, при совершении сделки под влиянием обмана (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

4

На основании пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Под обманом судебная практика понимает умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам если они имели лишение для формирования воли участника сделки. Обманные действия

могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии(умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).

Как разъяснено в пункте 99 постановления Пленума ВС РФ N 25, атакже изложено в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от *** N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под

влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых почерневший был обманут, находятся в причинно-следственной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежитустановлению умысел лица, совершившего обман.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделкинедействительной, как совершенной под влиянием обмана входит, в томчисле, факт умышленного введения недобросовестной стороной другойстороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, а под влиянием заблуждения в предмет доказывания входит вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, сучетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколькозаблуждение существенно именно для данного участника сделки.

Судом установлено, что *** между ОООСпециализированный застройщик «Дюпон-Инвест» и ООО «Автокиттрейд» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>. Объект долевого участия жилое помещение, квартира площадью 68.19 кв.м, в многоквартирном жилом доме «9-ти этажный 4-х подъездный жилой дом в <адрес>», расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами : .... Согласно п.2.2 Договора участник долевого строительства обязуется на условиях договора оплатить застройщику цену договора и принять отзастройщика квартиру в порядке и сроки, установленные Договором.

В соответствии с п.3.2 Договора цена договора составила 7500900 руб.Согласно п.3.2.1.1. указанная сумма оплачивается участником за счетсобственных средств в течении трех дней с момента государственнойрегистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службыгосударственной регистрации, кадастра и картографии по РеспубликеБурятия. Согласно п.3.2.1.2 перечисление денежных средств осуществляется на счет эскроу ..., открытый на имя ООО «Автокиттрейд» в лице гендиректора ФИО7 в Филиале «Центральный» Банк ВТБ.

12 сентября 2024 г. данный договор был зарегистрирован за номером

государственной регистрации ... от ***.

6

г. представителем ООО «Дюпон-Инвест» по доверенности ФИО8 участнику долевого строительства ООО «АвтоКитТрейд» выдана Справка о полной оплате пены договора, согласно которой истцом подтверждено поступление полной суммы по договору на эскроу-счет, открытый на имя ФИО7 и заявлено об отсутствии возражений об уступке права требований по Договору долевого участия.

20 сентября 2024 г. между ООО «АвтоКитТрейд» и ФИО32 Даримой Чимитцыреновной заключен Договор .../У/у уступки права требования по договору участия в долевом строительстве ... от 11.09.2024 г. Согласно п.3.2 Договора сумма, передаваемая в соответствии с настоящим договором составляет 11100000 руб., из которых часть денежных средств в сумме 2240000 рублей оплачивается ФИО18 за счет собственных средств ООО «АвтоКитТрейд» не позднее 5 рабочих дней после государственной регистрации настоящего договора, оставшаяся часть денежных средств в размере 8860000 руб. оплачивается посредством аккредитива за счет кредитных средств, предоставленных АО «Альфа-Банк» в соответствии с кредитным договором от 20 сентября 2024 г., заключенным между Банком и ФИО18.

г. ООО «АвтоКитТрейд» произвел регистрацию договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве за номером государственной регистрации ... от ***.

г. на счет ООО «АвтоКитТрейд» в ПAO «ВТБ» поступили денежные средства в сумме 8860000 руб.

Однако, денежные средства в сумме 7500900 рублей по договору ... от 11.09.2024 г. на счет ООО СЗ «Дюпон-Инвест» не поступили.

Данный иск инициирован истцом, поскольку до настоящего времени фактически эскроу-счет пополнен лишь на сумму 250900 рублей, ответчиком представлен истцу поддельный документ об оплате полной цены договора.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным

законом.

Исследовав материалы дела, пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что суду не представлено доказательств намеренного введения в заблуждение истца со стороны ООО «Автокиттрейд», в результате чего был заключен Договор долевого участия.

Доказательств того, что ООО «АвтоКитТрейд» истцу именно 10 сентября 2024 г. то сеть ранее дня заключения договора ДУ, был представлен скрин об оплате цены договора от 11.09.2024 г. материалы дела не содержат. Данный факт не доказывается и скрином переписки с ФИО16 на л.д. 168 т.l.

Согласно показаниям ФИО9, данным в ходе доследственной проверки, следуем, что между истцом и ответчиком было заключено около 5 или 6 договоров долевого участия, наличие задолженности ФИО7 не отрицалось.

Согласно показаниям менеджера отдела продаж ООО «Дюпон-Инвест» ФИО10 следует, что с августа 2024 г. по *** с ООО «Автокиттрейд» было заключено 5 договоров долевого участия. По 4 сделкам оплата прошла, по пятой - нет.

Согласно показаниям менеджера отдела продаж ООО «Дюпон-Инвест» ФИО11 между ООО СЗ «Дюпон-Инвест» и ООО «Автокиттрейд» была разработана следующая схема работы: ООО СЗ «Дюпоп-Инвест» и ООО ««Автокиттрейд» заключают договоры долевого участия. ООО «Автокиттрейд» регистрирует ДДУ в Росреестре, а также резервирует в банке В ГБ эскроу счет. Далее, ООО «Автокиттрейд», предоставив в банк ВТБ выписку из ЕГРН о регистрации ДДУ и сам договор долевого участия, таким образом, активирует ранее зарезервированный эскроу счет во исполнение обязательств по ДДУ. Если эскроу счет не будет активирован, то денежные средства туда зачислены не будут. После этого ООО ««Автокиттрейд» пополняет эскроу счет в рамках исполнения обязательств но заключенному с ООО СЗ «Дюпон-Инвест» договору ДДУ. Параллельно с вышеуказанными процессами ООО «Автокиттрейд» подыскивает покупателей на квартиру и в последствии заключает с последними Договор уступки прав требований по ДДУ. При этом, на момент заключения Договора уступки прав требований по ДДУ, эскроу счета должны были быть пополнены самим ООО «АвтоКитТрейд», в связи с чем покупатели должны были оплачивать по Договору уступки самому ООО ««Автокиттрейд» а не ООО СЗ «Дюпон-Инвест». Покупатели оплачивают но договору уступки прав требований по ДДУ за счет получаемых в АО «АльфаБанке» заемных денежных средств в рамках договора ипотеки. При этом для того, чтобы покупатель получил ипотеку без первоначального взноса, как того требует банк, ООО «Автокиттрейд» будет указывать в Договоре уступки, что, якобы, первоначальный взнос по Договору уступки уже получен. Для того, чтобы ООО «Автокиттрейд» заключил с покупателем квартиры Договор уступки, а покупатель получил ипотеку в банке, ООО СЗ «Дюпон-Инвест» должен предоставить сведения о том, что ООО «Автокиттрейд» исполнил свои обязательства и пополнил эскроу счет. Обычно это была либо выписка с эскроу счета либо справка с печатью ООО СЗ «Дюпон-Инвест», подписанная электронной подписью менеджера. Таким образом, бизнес-идея ФИО7 и ФИО16 основывалась на том, что граждане, желающие получить ипотечный кредит, не располагают денежными средствами па первоначальный взнос. Для получения ипотеки банку необходимо продемонстрировать наличие у заемщика денег на первоначальный взнос, а остаток стоимости квартиры будет профинансирован за счет ипотеки. При этом, ООО «Автокиттрейд» в Договоре уступки будет завышать изначальную стоимость квартиры и сумму первоначального взноса и своего вознаграждения.

Предложенная ООО «АвтоКитТрейд» схема работы была выгодна для ООО СЗ «Дюпон-Инвсст», так как по сути ООО «АвтоКитТрейд» занималось подысканием потенциальных покупателей на квартиры застройщика. Для ООО «АвтоКитТрейд» схема работы была также выгодна, так как они зарабатывали за счет завышения цены на квартиры при оформлении договора уступки прав требований по ДДУ. По аналогичной схеме ООО «Автокиттрейд» работало с ООО СЗ «Байкал».

Учитывая вышеизложенные доказательства, суд полагает, что истец не доказал наличие обстоятельств, относительно которых потерпевший был обманут, и результате этого обмана им было принято решение о заключении сделки. Договор долевого участия от I 1 сентября 2024. г. был одним из стандартных договоров в череде таких же, заключенных между сторонами. Показания ФИО33 о наличии схемы работы между застройщиком и посредником логично объясняют возникшую ситуацию по представлению справки ответчику менеджером ООО СЗ «Дюпон-Инвест» о полной оплате цены договора в отсутствии информации о наличии денег на счетах, а также фактическое отсутствие оплаты первоначального взноса с стороны ФИО1.

Касаемо требований истца в отношении Договора цессии от 21.09.2024 г. суд приходит к следующим выводам.

Договор цессии, заключенный между ООО "АвтоКитТрайд» и ФИО34 Д.Ч., зарегистрирован в установленном законом порядке при наличии справки, свидетельствующей о том, что оплата за квартиру по договору об участии в долевом строительстве произведена в полном объеме.

Как предусмотрено ч. 10 ст. 48 Федерального закона от *** N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии), государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве: 2) справка, подтверждающая полную или частичную у плату цены договора участия в толевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись у казанные платежи.

С у четом положений приведенной нормы Закона необходимые условия для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом ООО "АвтокитТрейд» застройщику ООО СЗ «Дюпон-Инвест», при этом справка об уплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения уплаты цены договора.

Как предусмотрено п. 4 ст. 106 ГК РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В данном деле такие обстоятельства отсутствуют.

В и. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст.1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем в исковом заявлении не указано, какие права и законные интересы истца были нарушены договором цессии, стороной которого он не является: договор зарегистрирован в установленном законом порядке: сам договор его сторонами не оспаривается. По сути, требование истца направлено на восстановление его нрав как участника но договора об участии в долевом строительстве жилья с тем, чтобы расторгнуть с ним договор.

Из положений ст. 390 ГК РФ следует, что недействительность переданного требования в случае, если такое будет установлено, является основанием для привлечения цессионарием к ответственности цедента. При этом обстоятельства, связанные с наличием либо прекращением договора участия в долевом строительстве и его исполнением, сами но себе не находятся в причинной связи с действительностью и заключенностью оспариваемого договора цессии. В случае если истец полагает, что ответчик не исполнил перед ним обязательства по договору участия в долевом строительстве, он вправе заявить имущественные требования к стороне договора.

Па основании изложенного, суд полагает, что оснований для признания сделок недействительными на основании ч.2 с г. 179 1 К РФ не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

решил:

В удовлетворении иска ООО Специализированный застройщик «Дюпон-Инвест» к ООО «АвтоКитТрейд. ФИО35 Дариме Чимитцыреновне о признании недействительным Договора участия в

долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от 11.09.2024 г. и применении последствий недействительности сделки, внесении соответствующей записи в сведения ЕГРН, о признании договора уступки права требования, заключенного между ФИО36 Д.Ч. и ООО «Автокиттрейд» от 21.09.2024 г. недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Решение в окончательной форме принято 04.08.2025 г.

Судья О.В.Мотошкина