Решение по делу № 2-1271/2024 от 12.11.2025 - о признании недействительными договоров аренды, субаренды земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе.

Калининский районный суд (Тверская область)

Категория дела О признании недействительным постановления Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании помощник прокурора Калининского района Тверской области Боброва Е.А. поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить. В нарушение приведенных требований закона

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав помощника прокурора Боброву Е.А., адвоката Васильеву О.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Также следует отметить, что согласно акту приема-передачи находящихся в муниципальной

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования прокурора Калининского района Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №2-77/2025 (2-1271/2024)

УИД 69RS0037-02-2024-001144-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 октября 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лепешкиной А.И.,

с участием:

помощника прокурора Калининского района Тверской области Бобровой Е.А.,

представителя ответчика ФИО1 - адвоката Васильевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Калининского района Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договоров аренды, субаренды земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе,

установил:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с приведенными выше требованиями, уточненными в порядке статьи 39 ГПК РФ, указав о том, что решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, а также заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (далее - ООО «Город-Сад») договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года.

Поскольку в период рассмотрения указанного спора земельный участок с кадастровым номером № был снят с регистрационного учета и произведено его межевание, образовано 26 земельных участков, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером № на ООО «Город-Сад» была возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

Названное решение Арбитражного суда Тверской области вступило в законную силу 6 мая 2021 года.

С целью исполнения вышеуказанного судебного акта между администрацией и ООО «Город-Сад» был подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. При этом дата подписания акта отсутствует.

Как следует из указанного акта приема-передачи, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №, были переданы в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад», а именно, без каких-либо объектов недвижимости.

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

23 августа 2021 года на указанном земельном участке зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект, что послужило основанием для предоставления ООО «Город-Сад» земельного участка для завершения строительства в аренду без проведения торгов на основании договора от 30 августа 2022 года.

В последующем права арендатора по договору аренды от 30 августа 2022 года переданы в субаренду ФИО1, который, в свою очередь, 15 мая 2023 года зарегистрировал на данном земельном участке жилой дом, одновременно с регистрационного учета был снят объект незавершенного строительства.

Таким образом, являясь участником судебного спора, по итогам рассмотрения которого были признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, ООО «Город-Сад» злоупотребило своим правом, зарегистрировав право собственности н объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, в связи с чем у администрации отсутствовали основания для заключения с ООО «Город-Сад» договора аренды для завершения строительства от 30 августа 2022 года в преимущественном порядке без проведения торгов в обход установленной законом процедуры, тем самым нарушены публичные интересы и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В связи с тем, что ФИО1 был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № и отчуждение вновь образованных земельных участков, прокурор уточнил свои требования, в окончательной редакции просил признать недействительными (ничтожными) сделками:

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад»;

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №7а/22 от 30 августа 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад»;

- договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 6 декабря 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1;

- договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 6 декабря 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1 (по тексту иска допущена описка при указании кадастрового номера данного объекта);

- договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 13 июля 2023 года №02, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1;

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 28 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО7;

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 21 августа 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО8;

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 2 мая 2024 года, заключенный между ФИО7 и ФИО3;

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 21 августа 2024 года, заключенный между ФИО8 и ФИО5;

- признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 июля 2023 года №134 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1»;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельные участки с кадастровыми номерами №; №;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №;

- признать самовольной постройкой объект с кадастровым номером № и обязать ФИО7 осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Федеральное агентство водных ресурсов в лице Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов.

Ответчиками ФИО8, ФИО9 представлены письменные возражения, в которых они просят отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку, приобретая земельный участок у ФИО1, они полагались на сведения ЕГРН, что свидетельствует об их добросовестном поведении.

В судебном заседании помощник прокурора Калининского района Тверской области Боброва Е.А. поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 - адвокат Васильева О.Б. просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме со ссылкой на добросовестность приобретателей и пропуск прокурором срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, что, в свою очередь, влечет невозможность удовлетворения требований о признании недействительными всех последующих сделок.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей для участия в нем не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав помощника прокурора Боброву Е.А., адвоката Васильеву О.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, прокурор указал на нарушение действиями ответчиков прав неопределенного круга лиц в связи с допущенным нарушением принципа публичности при приобретении прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно пунктам 19, 20, 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В материалы настоящего гражданского дела представлена копия решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, в ходе рассмотрения которого установлены следующие обстоятельства (т.1, л.д. 12-19).

20 декабря 2018 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области издано распоряжение №31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12 марта 2019 года Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение №25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

13 марта 2019 года администрацией издано постановление №61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым постановлено организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110 276 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, под комплексное освоение территории.

Заявки на участие в данном аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10 апреля 2019 года заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор о комплексном освоении территории.

В соответствии с пунктом 7 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории утвержденные правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 1 июля 2017 года.

В силу прямого указания пункта 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ после 1 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

В нарушение приведенных требований закона администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области данная обязанность не была исполнена, правила землепользования и застройки ни до 1 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, что не оспаривалось в ходе рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела №А66-11547/2020.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года №25, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, являются недействительными как противоречащие части 5.1 статьи 30 ГрК РФ, пунктам 7 - 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ приведенные выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться при рассмотрении настоящего гражданского дела и не могут оспариваться лицами, являвшимися участниками вышеуказанного спора, разрешенного арбитражным судом.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №86 от 8 июня 2020 года утвержден проект планировки и межевания территории «<адрес>», на основании которого земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110 276 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>, размежеван на 26 земельных участков (т.1, л.д. 111-142).

В числе прочих был образован спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 628 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, на срок с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года (т.1, л.д. 152).

Названный договор, как следует из его содержания, был заключен на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» №25 от 12 марта 2019 года, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» №61 от 13 марта 2019 года, протокола определения участников торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года, протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16 апреля 2019 года, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, договора комплексного освоения территории от 29 апреля 2019 года, в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером №, площадью 110 276 кв.м на 26 участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территорий.

Таким образом, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года был заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, которые признаны недействительными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, причем на дату заключения оспариваемого в рамках настоящего дела договора аренды от 1 сентября 2020 года, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад», прокурором уже было подано и определением от 1 сентября 2020 года принято к производству арбитражного суда исковое заявление об оспаривании результатов вышеуказанных торгов, предъявленное к участникам данной сделки.

Являясь участником рассматриваемого в арбитражном суде спора о признании недействительными результатов торгов, ООО «Город-Сад» обратилось в администрацию за получением разрешительной документации на строительство.

10 ноября 2020 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области выдано уведомление №107 от 10 ноября 2020 года о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

23 августа 2021 года, то есть уже после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, которым на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, ООО «Город-Сад» на основании декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 157,4 кв.м, степенью готовности 8%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №.

При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № к вышеуказанной декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года была приложена копия выписки из ЕГРН №КУВИ002/2020-36637549 от 6 ноября 2020 года на земельный участок с кадастровым номером №, в которой указано, что данный земельный участок находится в собственности муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и передан в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года сроком действия с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года, то есть фактически ООО «Город-Сад» представило в регистрирующий орган документы в подтверждение законности владения земельным участком без учета решения Арбитражного суда Тверской области.

Таким образом, достоверно зная о наличии судебного спора, в рамках которого оспаривается правомерность предоставления в аренду ООО «Город-Сад» исходного земельного участка с кадастровым номером №, а также предъявлены требования о возложении на ООО «Город-Сад» обязанности передать администрации земельные участки, образованные из исходного, к числу которых относится земельный участок с кадастровым номером №, ООО «Город-Сад» предприняло последовательные действия, направленные на оформление разрешительной документации на строительство и последующую регистрацию на основании декларации об объекте недвижимости права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Совершая вышеуказанные действия, ответчик очевидно проигнорировал вступившее в законную силу на дату регистрации права собственности на объект незавершенного строительства решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, на основании которого ООО «Город-Сад» должно было в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, то есть до 6 июня 2021 года, передать администрации земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, включая спорный земельный участок с кадастровым номером №.

Изложенное, по убеждению суда, свидетельствует о недобросовестном поведении ООО «Город-Сад».

Таким образом, у ООО «Город-Сад» не возникло право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером №, поскольку договор аренды от 1 сентября 2020 года был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов, следовательно, передача спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов в преимущественном порядке перед неопределенным кругом лиц на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года является незаконной, а ссылка в договоре на его заключение по результатам проведения торгов несостоятельна, поскольку данные торги признаны недействительными вышеуказанным решением арбитражного суда.

Принимая во внимание, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в установленном законом порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой, в связи с чем у собственника такого объекта не возникло право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Также следует отметить, что согласно акту приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, подписанному директором ООО «Город Сад» ФИО10 и Главой Эммаусского сельского поселения ФИО11 во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, в том числе спорный, на момент их передачи в муниципальную собственность, находятся в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок на момент его передачи в аренду ООО «Город Сад». Дата подписания в акте отсутствует (т.1, л.д. 31-33).

Из изложенного следует, что земельный участок с кадастровым номером № был возвращен в муниципальную собственность свободным от каких-либо построек и объектов незавершенного строительства.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Тверской области заявление о прекращении обременения в виде аренды с приложением решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и акта приема-передачи земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером № поступило 15 июля 2022 года, дата прекращения аренды - 18 июля 2022 года.

Таким образом, с учетом регистрации права собственности ООО «Город Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на основании декларации об объекте недвижимости от 23 августа 2021 года, суд приходит к выводу, что либо акт приема-передачи, представленный администрацией в Управление Росреестра по Тверской области 15 июля 2022 года, содержит недостоверные сведения о том, что возвращаемые в муниципальную собственность земельные участки передаются в том же состоянии, в котором находился исходный земельный участок на момент передачи его в аренду ООО «Город Сад», либо объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на спорном земельном участке не возводился и право собственности на него зарегистрировано на основании не соответствующей действительности документации.

30 августа 2022 года, то есть спустя полтора месяца после регистрации прекращения права аренды ООО «Город Сад» в отношении спорного земельного участка на основании договора от 1 сентября 2020 года, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области заключает с ООО «Город-Сад» новый договор, а именно договор аренды земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №7а/22, по условиям которого в аренду ООО «Город-Сад» был передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 628 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора отражено, что на передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, представляющий собой незавершенное строительство жилого дома, принадлежащий арендатору на праве собственности на основании выписки из ЕГРН №69/068/2021-1 от 23 августа 2021 года.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляется арендатору для окончания строительства объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью указанного договора (т.1, л.д. 162-163).

Вместе с тем, приведенными выше доказательствами (акт приема-передачи земельных участков, информационное письмо Управления Росреестра по Тверской области о дате предоставления данного акта) опровергается факт существования на спорном земельном участке какого-либо объекта незавершенного строительства, фактически этот объект был лишь задекларирован документально.

Суд обращает внимание и на то обстоятельство, что у ООО «Город-Сад» изначально отсутствовало намерение использовать земельный участок с кадастровым номером № по его целевому назначению и завершать строительство объекта с кадастровым номером №, что было заявлено как цель заключения оспариваемого в рамках настоящего гражданского дела договора аренды №7а/22 от 30 августа 2022 года.

Так, уже 6 декабря 2022 года ООО «Город-Сад» заключило с ФИО1 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В пункте 1.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 6 декабря 2022 года указано, что с получением права собственности на объект к покупателю на основании договора субаренды от 6 декабря 2022 года переходит право субаренды на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3 628 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащий муниципальному образованию «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства строительство производится на основании уведомления о соответствии №107 от 10 ноября 2020 года, выданного администрацией Эммаусского сельского поселения. Техническая характеристика объекта, его фактическое состояние и объем выполненных работ приведена в техническом плане объекта незавершенного строительства от 28 июня 2021 года.

В этот же день, то есть 6 декабря 2022 года, заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого ООО «Город-Сад» предоставило ФИО1 за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 3 628 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок передан арендатору на основании договора аренды от 30 августа 2022 года №7а/22.

В пункте 1.4 договора указано о том, что на земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, представляющий собой незавершенное строительство жилого дома, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 6 декабря 2022.

27 января 2023 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Вместе с тем, в связи с незаконной передачей земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года, незаконной является и передача данного земельного участка в субаренду ФИО1 на основании договора субаренды от 6 декабря 2020 года, поскольку арендатор, не имея законных прав на земельный участок, не вправе был распоряжаться данным объектом и передавать его в субаренду.

16 мая 2023 года объект незавершенного строительства снят с кадастрового учета (т.3, л.д. 74), одновременно зарегистрировано право собственности ФИО1 на расположенный на спорном земельном участке жилой дом с кадастровым номером № (т.3, л.д. 78), площадью 21,9 кв.м, на основании декларации об объекте недвижимости от 10 мая 2023 года, технического плана здания от 10 мая 2023 года, составленного кадастровым инженером ФИО12

Согласно заключению кадастрового инженера технический план здания выполнялся на основании декларации об объекте недвижимости; здание образовано в ходе преобразования ранее учтенного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в связи с окончанием строительства.

На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №134 от 13 июля 2023 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 628 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предоставлен в собственность ФИО1 по выкупной цене 49 457 рублей 98 копеек (при его кадастровой стоимости, учтенной для установления выкупной цены, - 1 648 599,48 руб.) в преимущественном порядке как правообладателю расположенного на земельном участке жилого дома.

В этот же день между администрацией и ФИО1 заключен договор купли-продажи №02 от 13 июля 2023 года в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № (т.1, л.д. 144-147).

В связи с выкупом земельного участка собственником объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером № между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» 13 июля 2023 года заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства №7а/22 от 30 августа 2022 года.

Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 14 июля 2023 года; 28 июля 2023 года ФИО1 поданы документы для осуществления государственного кадастрового учета четырех земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № 2 августа 2023 года, данный земельный участок снят с кадастрового учета в связи с прекращением существования и образованием из него путем раздела четырех земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № (т.2, л.д. 202).

Право собственности ФИО1 на образованные путем раздела земельные участки зарегистрировано 2 августа 2023 года (т.3, л.д. 79-82).

В дальнейшем ФИО1 произвел отчуждение вышеуказанных земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м, вместе с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, площадью 21,9 кв.м, был продан ФИО7 за 716 000 рублей на основании договора от 28 марта 2024 года;

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м, был продан ФИО7 за 374 000 рублей на основании договора от 28 марта 2024 года, в свою очередь, ФИО7 продала указанный земельный участок ФИО3 за ту же цену на основании договора от 2 мая 2024 года.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 908 кв.м, был продан ФИО8 за 920 000 рублей на основании договора от 21 августа 2023 года, в свою очередь, ФИО8 продала указанный земельный участок ФИО5 за ту же цену на основании договора от 18 ноября 2023 года.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 908 кв.м, был продан ФИО7 за 375 000 рублей на основании договора от 28 марта 2024 года.

По сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости - каркасно-обшивной жилой дом с кадастровым номером №, площадью 21,9 кв.м, право собственности зарегистрировано за ФИО7 (т.2, л.д. 231-234).

По ходатайству администрации Калининского муниципального округа Тверской области к материалам дела приобщены акты осмотра вышеуказанных земельных участков от 20 мая 2024 года, из которых следует, что земельные участки с кадастровыми номерами №, № № не огорожены и свободны от застройки, земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, в границах данного земельного участка расположена конструкция, имеющая признаки бетонного фундамента, ориентировочной площадью 22 кв.м, на момент осмотра на участке отсутствует одноэтажный каркасно-обшивной дом, площадью 21,9 кв.м, с кадастровым номером № расположенный на данном участке по сведениям ЕГРН. К акту осмотра приложена фото-таблица, подтверждающая отсутствие на земельном участке с кадастровым номером № завершенных строительством объектов, как и следов того, что такие постройки существовали ранее (т.1, л.д. 182-190).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований.

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 45 ГПК РФ, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Из приведенных выше положений закона следует, что для возникновения у лица права на заключение договора аренды земельного участка является проведение муниципальным органом аукциона в виде торгов, результат проведения торгов. Без проведения торгов заключение договора аренды предусмотрены положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом, торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, из которого образован, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, и последующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером № признаны недействительными решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, вступившим в законную силу 6 мая 2021 года.

Таким образом, у ООО «Город-Сад» не возникло право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером № поскольку договор аренды от 1 сентября 2020 года был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов в отношении спорного земельного участка.

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. У администрации сельского поселения не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка ООО «Город-Сад» в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 6 декабря 2020 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1, является ничтожной сделкой, поскольку право распоряжения данным земельным участком у ООО «Город-Сад» не возникло.

Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в установленном порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой.

При таких обстоятельствах все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства являются ничтожными.

Наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

При изложенных выше обстоятельствах, установленных судом, сделка по предоставлению органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора №7а/22 от 30 августа 2022 года в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, является ничтожной и посягает на публичные интересы, поскольку нарушает принцип распоряжения земельными участками из земель населенных пунктов государством в лице уполномоченных им органов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Ничтожными являются и все последующие сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № и образованных из него путем раздела земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №.

В соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Как установлено судом, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 21,9 кв.м, расположенный на спорном земельном участке с кадастровым номером №

Поскольку судом установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № возведен на земельном участке, который не был предоставлен ООО «Город-Сад» и ФИО1 в соответствии с требованиями действующего законодательства, объект недвижимости с кадастровым номером №, образованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в настоящее время расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, также является самовольно возведенным строением, в связи с чем подлежит сносу.

Помимо отсутствия права на земельный участок, на котором возведено спорное строение, суд учитывает и отсутствие разрешительной документации на строительство.

Уведомление о соответствии, выданное 10 ноября 2020 года администрацией сельского поселения обществу с ограниченной ответственностью «Город Сад», не может быть расценено как разрешительная документация на строительство объекта с кадастровым номером № ввиду существенных отличий планируемого к возведению объекта, площадь которого согласно декларации об объекте недвижимости должна была составлять 157,4 кв.м, что не соотносится с принадлежащим ответчику ФИО7 зданием с кадастровым номером №, площадью 21,9 кв.м, которое к тому же фактически отсутствует на спорном земельном участке и формально поставлено на кадастровый учет с целью выкупа без проведения торгов предоставленного в аренду/субаренду земельного участка.

Поскольку объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, являлся самовольной постройкой, постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 июля 2023 года №134 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1» и договор купли-продажи №02 от 13 июля 2023 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1 в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, являются недействительными в силу ничтожности.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29 апреля 2025 года №1095-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Галеос» на нарушение его конституционных прав рядом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации», платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства и должна обеспечить эффективность землепользования, в том числе земли, находящейся в публичной собственности, которая образует источник доходов соответствующих бюджетов; предоставление же земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2014 года №2603-О, от 19 июля 2016 года №1549-О, от 31 января 2023 года №125-О, от 25 апреля 2023 года №863-О и др.), а также позволяет привлечь максимально широкий круг участников и получить наибольшую цену. На достижение указанных целей направлены положения Земельного кодекса Российской Федерации, последовательно предусматривавшие необходимость распределения земельных участков публичной собственности в целях строительства на торгах (аукционах) за рядом исключений.

С учетом изложенного, предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В рассматриваемом случае в результате цепочки неправомерных сделок, последовательно заключенных между администрацией Эммаусского сельского поселения, ООО «Город-Сад», ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, произошло отчуждение данного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в преимущественном порядке без проведения торгов, при этом действия сторон оспариваемых сделок нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц - участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства.

С учетом предмета настоящего спора и обстоятельств, установленных судом, оспариваемое постановление и договоры посягают на публичные интересы, поскольку нарушают принцип распоряжения находящимися в муниципальной собственности земельными участками государством в лице уполномоченных им органов.

Формально правомерные действия сторон оспариваемых сделок в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Разрешая требования прокурора об истребовании в муниципальную собственность земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № из чужого незаконного владения ответчиков ФИО7, ФИО3, ФИО5, суд руководствуется положениями статей 301, 302 ГК РФ, согласно которым, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Лицом, которое вправе предъявить виндикационный иск, по общему правилу, является собственник вещи (статья 301 ГК РФ). В силу статьи 305 ГК РФ это право также принадлежит лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на вещном праве либо по иному основанию, установленному законом или договором.

Прокурор при предъявлении данного иска субъектом спорного материального правоотношения не выступает, поскольку не является ни собственником истребуемого имущества, ни его законным владельцем, вместе с тем, действующее законодательство предоставляет прокурору право обратиться с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения в интересах неопределенного круга лиц и/или соответствующего публично-правового образования.

Согласно статье 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 38-39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В данном случае отчуждение земельного участка с кадастровым номером № из муниципальной собственности произошло в результате противоправных действий, так как участок был продан ФИО1 администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области в связи с предоставлением ответчиком документов, подтверждающих наличие на указанном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Положения статьи 302 ГК РФ должны рассматриваться исходя из обстоятельств передачи имущества и поведения самого владельца имущества.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № является самовольно возведенной постройкой и фактически отсутствует на земельном участке с кадастровым номером №, образованном из земельного участка с кадастровым номером № следовательно, предоставление земельного участка с кадастровым номером № под данным объектом недвижимого имущества ФИО1 не может свидетельствовать о волеизъявлении органа местного самоуправления на отчуждение данного земельного участка без проведения торгов.

При этом площадь земельного участка с кадастровым номером № (3628 кв.м), предоставленного в собственность ФИО1 без проведения торгов в преимущественном порядке как собственнику расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости, площадью 21,9 кв.м (фактически отсутствующего), ничем не обусловлена и превышает площадь объекта в 166 раз.

Поскольку в данном случае переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером № к ФИО1 произошел на основании ничтожной сделки, нарушающей публичные интересы, ФИО1 и последующие правообладатели земельных участков, образованных путем раздела указанного участка, не могут быть признаны добросовестными приобретателями.

Добросовестным приобретателем применительно к спорам о недвижимом имуществе в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционном истолковании в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года №16-П).

В данном случае суд приходит к выводу о том, что приобретатели участков не проявили должной заботливости и осмотрительности при заключении договоров купли-продажи, поскольку должны были учитывать незначительный срок владения недвижимым имуществом продавцом, обстоятельства передачи в собственность ФИО1 исходного земельного участка с кадастровым номером № как правообладателю расположенного на данном земельном участке индивидуального жилого дома, площадью 21,9 кв.м, который фактически отсутствует, существенную разницу между выкупной ценой исходного земельного участка, площадью 3 628 кв.м, при предоставлении его в собственность ФИО1 (49 457 рублей 98 копеек) и ценой, за которую были проданы земельные участки, образованные из исходного.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу статьи 10 ГК РФ, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

Таким образом, непосредственной целью указанной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав потерпевшей стороны.

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принимать доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2008 года №127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Установленные по делу фактические обстоятельства указывают на то, что исходный земельный участок с кадастровым номером № выбыл из состава муниципальных земель в нарушение требований земельного законодательства.

Такие действия следует рассматривать как совершенные со злоупотреблением правом применительно к сфере гражданских правоотношений во вред публичным интересам с использованием предусмотренных гражданским законодательством механизмов для придания видимости законности сделок.

По смыслу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21 апреля 2003 года №6-П, разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22, в случае, если произошла двойная или более перепродажа имущества (передача по иным сделкам), то надлежащим способом защиты права является не применение последствий недействительности сделок, а истребование имущества из чужого незаконного или добросовестного владения конечного приобретателя.

Поскольку судом установлен факт выбытия земельного участка с кадастровым номером № из владения собственника помимо его воли, при этом ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО5 не могут быть признаны добросовестными приобретателями, земельные участки с кадастровыми номерами №, № №, № подлежат истребованию из чужого незаконного владения конечных приобретателей, а в удовлетворении требований о признании недействительными всех сделок в отношении указанных земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, следует отказать ввиду ненадлежащего способа защиты права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 ГК РФ, пунктом 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

ФИО3 на момент приобретения земельного участка находился в зарегистрированном браке с ФИО4; ФИО5 на момент приобретения земельного участка находился в зарегистрированном браке с ФИО6

Материалами дела не подтвержден факт раздельного режима совместно нажитого имущества супругов, в связи с чем исковые требования к ФИО4, ФИО6 также подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

Таким образом, снос самовольно возведенной постройки - объекта недвижимости с кадастровым номером № следует возложить на его собственника ФИО7

В соответствии со статьей 206 ГПК РФ (части 1, 2) принимая решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Определяя срок исполнения ответчиком ФИО7 обязательства по осуществлению сноса признанного судом самовольной постройкой объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, учитывая фактические обстоятельства дела, отсутствие как таковой постройки и наличие на земельном участке лишь конструкции, имеющей признаки бетонного фундамента, ориентировочной площадью 22 кв.м, суд полагает достаточным и разумным срок, составляющий 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Вопреки доводам представителя ответчика, прокурор обратился в суд в пределах срока исковой давности, который в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Надзор прокуратуры действует постоянно и непрерывно, однако конкретные нарушения законодательства могут быть выявлены лишь в результате проверки.

Согласно пункту 2 статьи 21 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» и пункту 6 Приказа Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 7 декабря 2007 года №195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» основанием для проверки исполнения законов может быть информация о фактах нарушения закона, требующая принятия мер прокурором, а также материалы, свидетельствующие о допущенных нарушениях и требующих использования прокурорских полномочий. Отсутствие указанных информации и материалов в органах прокуратуры до проведения проверки свидетельствует об отсутствии возможности выявления нарушений законодательства.

Проверка о предполагаемых нарушениях земельного законодательства на территории Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и в действиях ООО «Город Сад» проводилась прокуратурой Калининского района Тверской области в апреле 2023 года по указанию Прокуратуры Тверской области, что следует из копии приобщенного к материалам дела сопроводительного письма от 26 апреля 2023 года, адресованного начальнику отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Прокуратуры Тверской области ФИО13

В ходе проведения данной проверки были получены сведения из ЕГРН и выявлен факт регистрации объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №, а также факт передачи данного земельного участка в аренду и в субаренду, что свидетельствовало о неисполнении ООО «Город Сад» вступившего в законную силу решения арбитражного суда.

Исковое заявление поступило в суд 28 марта 2024 года.

Учитывая дату вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области, которым признаны недействительными результаты торгов и договор аренды от 29 апреля 2019 года, на основании которых заключен договор аренды от 1 сентября 2020 года, оспариваемый в рамках настоящего дела (6 мая 2021 года), принимая во внимание дату внесения в ЕГРН сведений об обременении земельного участка (дата регистрации права собственности ООО «Город-Сад» на объект незавершенного строительства - 23 августа 2021 года, дата заключения договора аренды - 30 августа 2022 года, дата заключения договора субаренды - 6 декабря 2022 года), что было выявлено в ходе проведения прокурорской проверки в апреле 2023 года, суд приходит к выводу о том, что трехгодичный срок исковой давности прокурором не пропущен.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае от уплаты государственной пошлины освобожден прокурор, обратившийся в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц (подпункт 9 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ), а также администрация Калининского муниципального округа Тверской области как орган местного самоуправления, выступающий в настоящем споре в качестве ответчика (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ).

К ответчику ООО «Город-Сад» удовлетворены требования о признании недействительными (ничтожными) четырех сделок: договора аренды земельного участка от 1 сентября 2020 года, договора аренды земельного участка от 30 августа 2022 года, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 6 декабря 2022 и договора субаренды земельного участка от 6 декабря 2022 года, следовательно, с названного ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 600 рублей (по 1/2 доли от государственной пошлины в размере 300 рублей по четырем требованиям неимущественного характера).

К ответчику ФИО1 удовлетворены требования о признании недействительными (ничтожными) трех сделок: договора субаренды земельного участка от 6 декабря 2022 года, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 6 декабря 2022 года, договора купли-продажи земельного участка от 13 июля 2023 года, следовательно, с названного ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 450 рублей (по 1/2 доли от государственной пошлины в размере 300 рублей по трем требованиям неимущественного характера).

К ответчику ФИО7 удовлетворены требования об истребовании в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 533 679 рублей 30 копеек, земельного участка с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 534 857 рублей 40 копеек, а также требования о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, таким образом, размер государственной пошлины составит 17 385 рублей (8 537 руб. + 8 548 руб. + 300 руб.).

К ответчикам ФИО3, ФИО4 удовлетворено требование об истребовании в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 533 679 рублей 30 копеек, таким образом, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с названных ответчиков в равных долях, составит 8 537 рублей, по 4 268 рублей 50 копеек с каждого.

К ответчикам ФИО5, ФИО6 удовлетворено требование об истребовании в муниципальную собственность земельного участка кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 534 857 рублей 40 копеек, таким образом, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с названных ответчиков в равных долях, составит 8 548 рублей, по 4 274 рубля с каждого.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Калининского района Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договоров аренды, субаренды земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе удовлетворить частично.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №7а/22 от 30 августа 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад»;

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 6 декабря 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 6 декабря 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1.

Признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 июля 2023 года №134 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 13 июля 2023 года №02, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельные участки с кадастровыми номерами №; №.

Признать самовольной постройкой объект с кадастровым номером № и обязать ФИО7 осуществить ее снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №.

В удовлетворении исковых требований в части признания недействительными (ничтожными) сделками:

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 28 марта 2024 года, заключенного между ФИО1 и ФИО7,

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 21 августа 2024 года, заключенного между ФИО1 и ФИО8,

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 2 мая 2024 года, заключенного между ФИО7 и ФИО3,

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 21 августа 2024 года, заключенного между ФИО8 и ФИО5 отказать.

В удовлетворении исковых требований к ответчикам ФИО2, ФИО8, ФИО9 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН <***>) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 600 рублей.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 450 рублей.

Взыскать с ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 17 385 рублей.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, №), ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 8 537 рублей, по 4 268 рублей 50 копеек с каждого.

Взыскать с ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №), ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 8 548 рублей, по 4 274 рубля с каждого.

Настоящее судебное решение после вступления в законную силу является основанием для регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации:

прекращения права собственности ФИО7 на земельные участки с кадастровыми номерами №; № и объект недвижимости с кадастровым номером №, а также снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером №;

прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №;

прекращения права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурора) в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Бабанова

Мотивированное решение составлено 12 ноября 2025 года.

Судья А.С. Бабанова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →