УИД 59RS0004-01-2022-001304-28
Дело № 2-1789/2022 Мотивированное решение изготовлено 04.07.2022 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июня 2022 года г.Пермь
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Рожковой И.П.,
при секретаре Баженовой В.Р.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого посещения, пени, судебных расходов,
установил:
ИП ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, просит взыскать с ответчика денежные средства в общей сумме 1 183 368,56 руб., в том числе: задолженность по арендной плате в сумме 503 325,85 руб., задолженность по коммунальным платежам в сумме 28 852,91 руб., неустойку в сумме 552 509,80 руб., компенсацию стоимости ремонта после возврата помещения в размере 131 680,00 руб., неустойку по день фактического исполнения обязательств, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 116,84 руб. (л.д. 6-7).
В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор №, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение площадью 68,6 кв.м, расположенное по адресу: , с кадастровым номером № а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение. Срок аренды по договору установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договором предусмотрена пролонгация на срок 11 месяцев с момента окончания действия договора. Предмет аренды передан арендатору по акту от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ арендатор возвратил арендодателю предмет аренды. Подписанием акта возврата, акта взаиморасчета между сторонами ИП ФИО3 подтвердил задолженность перед ИП ФИО2 по оплате арендных и коммунальных платежей, а также пени и компенсации косметического ремонта в размере Арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по оплате по договору аренды нежилого помещения, в связи с чем образовалась задолженность. Сторонами в акте возврата от ДД.ММ.ГГГГ оговорена компенсация зачетом стоимости имущества, принадлежащего арендатору, в счет долга арендатора перед арендодателем. Арендатор передает арендодателю имущество на общую сумму В адрес ответчика истцом направлена претензия о погашении задолженности, которая оставлена без удовлетворения. С ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 исключен из ЕГРИП как недействующий индивидуальный предприниматель.
Истец о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом (л.д.88а), просит рассмотреть дело без его участия (л.д. 90, 99), направил представителя.
Представитель истца в судебном заседании требования по доводам, изложенным в заявлении, поддержала, также представила отзыв на возражения ответчика, из которого следует, что истец полагает отсутствующими основания для снижения неустойки, не согласен с уменьшением возмещения стоимости косметического ремонта на сумму обеспечительного платежа, поскольку в июле 2020 обеспечительный платеж в размере учтен в счет неоплаченных очередных арендных платежей, что отражено в акте сверки взаимных расчетов, подписанном ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91-92).
Ответчик ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом заказной корреспонденцией по месту регистрации (жительства), конверт возвращен в суд с отметкой почты «По истечении срока хранения» (л.д.89), ранее представил в суд письменные возражения, в которых указал, что признает основной долг по договору аренды нежилого помещения в размере и задолженность по коммунальным платежам в размере , не согласен с исковыми требованиями в части взыскания неустойки в размере и стоимости возмещения косметического ремонта в размере В соответствии со ст. 333 ГК РФ просит снизить размер неустойки, учитывая, что заявленная сумма превышает сумму основного долга, соответственно, может расцениваться как несоразмерная и необоснованная, а также может привести к получению истцом необоснованной выгоды в случае ее взыскания в полном объеме. Более того, в настоящее время ответчик отвечает признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества гражданина на основании п.3 ст.213.6 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», у него также имеются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок. В ближайшее время ответчиком будет подано заявление о признании его несостоятельным (банкротом). Тяжелое финансовое состояние должника обосновывает заявленное им требование о снижении размера неустойки. Также ответчик полагает, что сумма возмещения косметического ремонта подлежит уменьшению на сумму задатка в размере , который был внесен, в соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды нежилого помещения № (л.д. 80-82).
Исследовав материалы гражданского дела, выслушав представителя истца, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1, 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп. 1 п. 2).
Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения (л.д. 13-16), по условиям которого Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное возмездное владение и пользование (в аренду) часть нежилого помещения общей площадью 68,6 кв.м, кадастровый (условный) №, номера на поэтажном плане 1-5, расположенного на 1 этаже здания, находящегося по адресу: (п. 1.1 Договора).
В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды объекта: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Передача объекта арендатору и его возврат арендодателю производится сторонами путем подписания соответствующих Актов в сроки, определенные в договоре, если иное не будет согласовано сторонами дополнительно (п. 2.2 Договора).
Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ договора, при прекращении договора на любых законных основаниях, в том числе по истечении срока его действия, арендатор обязан передать объект арендодателю по акту приема-передачи в день прекращения договора. Арендуемый объект считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи.
В силу п.ДД.ММ.ГГГГ договора, арендатор обязан вернуть объект в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа, соответствующий техническим, санитарным и противопожарным правилам, со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, исправно работающими сетями и коммуникациями, заблаговременно произведя косметический (освежающий) ремонт объекта и оплатив такой ремонт лицу, указанному арендодателем, в соответствии с предъявленной им сметной документацией.
В качестве обеспечения имущественных требований арендодателя по договору, в том числе в счет обеспечения предусмотренных п.п.ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ договора обязательств, в течение трех банковских дней с момента подписания договора арендатор обязан уплатить арендодателю денежные средства в размере , НДС не облагается. В случае отсутствия у арендодателя на момент прекращения договора имущественных требований к арендатору, указанный обеспечительный взнос возвращается арендатору в течение трех банковских дней с момента прекращения договора и возврата объекта по акту приема-передачи. При наличии у арендодателя на момент прекращения договора имущественных требований к арендатору по арендной плате, возмещению убытков и иных требований, в том числе требований, связанных с нарушением арендатором п.п.3.413-ДД.ММ.ГГГГ договора, денежные средства, уплаченные арендатором арендодателю в соответствии с условиями договора, удерживаются арендодателем (переходят в собственность арендодателя) полностью или частично в счет удовлетворения его имущественных требований к арендатору.
В соответствии с п. 4.1 договора, ежемесячная арендная плата за Объект состоит из постоянной и переменной части, а именно: ежемесячная постоянная часть арендной платы устанавливается в размере , НДС не облагается. Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально фактическому времени пользования Объектом. Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором ежемесячно в срок до 20 числа текущего месяца авансом. Оплата осуществляется Арендатором на основании договора без выставления счета (п. 4.1.1 договора); ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя стоимость электрической энергии, потребляемой электрооборудованием, установленном на объекте, тепловой энергии, отпущенной на обогрев объекта, холодной и горячей воды, стоимость услуг по водоотведению, стоимость работ и услуг по содержанию и эксплуатации здания, в котором расположен объект, стоимость иных ресурсов, работ и услуг, необходимых для нормальной эксплуатации объекта. Расчет производится на основании показаний приборов учета (счетчиков) (п. 4.1.2 договора).
В случае, если за один месяц до окончания действия договора стороны не уведомили друг друга о намерении прекратить договор, то договор считается возобновленным на срок 11 месяцев с момента окончания договора. Данный порядок перезаключения договора может применяться неоднократно (п. 5.3 Договора).
В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором, за каждый день задержки внесения арендной платы взыскивается штрафная неустойка в размере 2% (Два процента) от суммы задолженности. Уплата штрафной неустойки должна быть произведена арендатором в срок, не позднее 3 (Трех) банковских дней с момента получения претензии арендодателя (п. 6.3 Договора).
В случае просрочки арендатором оплаты переменной части арендной платы, указанных в п.п. 4.1.2 договора, более чем на 5 (Пять) календарных дней арендодатель вправе прекратить подачу на объект коммунальных услуг, ресурсов, потребление которых возможно ограничить до полного погашения задолженности. Также арендодатель вправе взыскать 2% (Два процента) от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 6.8 договора).
ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) подписан акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 18-19).
Как следует из содержания искового заявления, материалов дела и сторонами не оспаривается, за один месяц до окончания действия договора стороны не уведомили друг друга о намерении прекратить договор, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на тех же условиях.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды в случае, если использование объекта в целом или в его части не соответствуют условиям договора аренды, если арендатор умышленно или неосторожно ухудшает состояние нежилого помещения, если арендатор не выполняет п.п. 3.4.3-ДД.ММ.ГГГГ договора, если арендатор систематически (два и более раза) нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе досрочно, в одностороннем и внесудебном порядке, письменно уведомив о сроках, расторгнуть договор и прекратить пользование арендатором объекта с возмещением причиненных убытков арендодателю.
В связи с неоднократным нарушением условий договора и несвоевременной и неполной оплатой арендных и коммунальных платежей истцом ответчику вручено уведомление о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ с предложением освободить помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт сверки взаимных расчетов, в котором отражено наличие задолженности арендатора переда арендодателем (л.д.48-52).
ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) подписан акт возврата нежилого помещения (л.д. 53-55), в соответствии с которым Арендатор передал, а Арендодатель принял (возврат помещения при расторжении договора аренды) часть нежилого помещения общей площадью 68,6 кв.м, кадастровый (условный) №, номера на поэтажном плане 1-5, расположенного на 1 этаже здания, находящегося по адресу: , указанного на плане, который является неотъемлемой частью договора (п. 1 акта); при принятии объекта выявлены дефекты в арендованном помещении.
При подписании настоящего акта арендатор подтверждает, что на момент передачи (возврата) указанного помещения его силами и за его счет не был произведен косметический ремонт, который позволяет использовать помещение по назначению. Стороны совместно определили, что стоимость косметического ремонта указанного помещения в настоящем акте составляет В связи с несоблюдением арендатором сроков возврата помещения, оговоренных в претензии, уведомлении арендодателя, договоре аренды нежилого помещения, заблаговременно подписанных арендатором, арендатор обязуется возместить затраты в размере на косметический ремонт помещения, демонтаж возведенных конструкций в освобождаемом им помещении.
На момент подписания настоящего акта за арендатором числится задолженность по оплате очередных арендных платежей , коммунальных платежей , а также пеней, штрафов, начисленных согласно условий договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере
Помимо указанных платежей арендатор обязан перечислить денежные средства, указанные в настоящем акте, которые возместят стоимость косметического ремонта нежилого помещения и демонтажа возведенных конструкций в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Подписанием настоящего акта стороны подтверждают тот факт, что договорились о передаче имущества, принадлежащего арендатору на сумму в счет долга арендатора перед арендодателем.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получена претензия истца с требованием о погашении задолженности по договору аренды нежилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56, 57). Требования истца оставлены без удовлетворения.
В соответствии с выпиской из ЕГРИП, индивидуальный предприниматель ФИО3 прекратил свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, исключен из ЕГРИП как недействующий ИП (л.д. 31-37).
Согласно расчету, представленному истцом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ИП ФИО3 по арендной плате составляет , по оплате коммунальных услуг – (л.д. 12). Наличие задолженности переда истцом в указанном размере стороной ответчика не оспаривается.
Таким образом, поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды в силу ст.56 ГПК РФ не представлено, учитывая, что в соответствии с п. 4.1 договора ежемесячная арендная плата за нежилое помещение включает в себя также стоимость жилищно-коммунальных услуг, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ФИО3 в пользу истца задолженности по арендной плате в размере ( + – (стоимость переданного в счет уплаты долга имущества арендатора)).
Также суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ФИО3 компенсации стоимости ремонта помещения, в силу следующего.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «Артель» (подрядчик) заключен договор подряда на выполнение ремонтно-отделочных работ № (л.д. 58-59), в соответствии с которым подрядчик обязуется выполнить ремонтно-отделочные работы по заданию заказчика на объекте, расположенном по адресу: , пекарня «ДомХлеба» (п. 1.1 договора).
Стоимость работ определяется в соответствии со сметой на выполнение ремонтно-отделочных работ по настоящему договору (л.д. 60-61), и составляет , в том числе НДС (п. 1.4 договора).
Принимая во внимание, что при заключении договора стороны согласовали обязанность арендатора вернуть помещение в том состоянии, в котором оно получено с учетом нормального износа, при этом установлено, что помещение после передачи его арендатором имело дефекты, стоимость устранения которых в соответствии с договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ № составляет , при этом обязанность по проведению косметического ремонта своими силами до возвращения помещения арендодателю арендатором не исполнена, суд находит требования истца о взыскании указанной выше суммы с ответчика обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доводы ответчика о том, что обеспечительный взнос в размере после окончания срока действия договора аренды нежилого помещения не был возвращен ФИО3, в связи с чем размер компенсации стоимости ремонта подлежит уменьшению на сумму обеспечительного платежа, суд отклоняет, поскольку материалами дела подтверждается, что данный обеспечительный платеж был учтен ответчиком в июле 2020 года в счет неоплаченных арендатором очередных арендных платежей (л.д.95, 96, 97, 98, 100-192).
Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходит из следующего.
Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно расчету истца, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведено начисление установленной договором неустойки в сумме (л.д.12).
Как следует из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.
Суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, за несвоевременную уплату задолженности по арендным платежам до
Определяя ее размер, суд учитывает, что взыскание неустойки в полном объеме явно несоразмерно последствиям нарушения обязательств, а также принимает во внимание требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, компенсационный характер природы неустойки, длительность неисполнения обязательств, имущественное положение ответчика.
Право истца на взыскание неустойки, штрафа основано на договоре и на положениях п.1 ст.811 ГК РФ, кроме того, истец имеет право просить и о начислении неустойки, штрафа до момента фактического исполнения обязательства (п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).
Установив обстоятельства неисполнения ответчиком обязательства, обеспеченного неустойкой, оснований для отказа в ее последующем начислении, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до дня фактического исполнения обязательства за исключением периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", у суда не имеется. Вместе с тем, оценивая требование истца о взыскании неустойки в заявленном размере – 2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, суд находит установленную сторонами договора неустойку явно и очевидно не соразмерной последствиям нарушения обязательства арендатором, и полагает возможным применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить ее до 0,5% в день, что позволяет установить баланс между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба, при этом суд принимает во внимание, что данный размер неустойки является разумным и справедливым.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере Факт несения истцом указанных расходов подтверждается материалами дела (л.д. 8, 9).
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с ФИО3 (паспорт серия №) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН №) задолженность по арендной плате в сумме 532 178, 76 руб., компенсацию стоимости ремонта в размере 131 680 руб., неустойку в размере 150 000 руб. с дальнейшим начислением неустойки, начиная с 03.12.2021 в размере 0,5% в день от суммы задолженности (532 178, 76 руб.) по день фактического исполнения обязательств за исключением периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14116,84 руб., в удовлетворении требований в оставшейся части отказать.
Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.
Председательствующий – И.П.Рожкова