Решение по делу № 2-1487/2023 от 11.05.2023

УИД 61RS0019-01-2023-000839-12

Дело №2-1487/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«11» мая 2023 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи: Тюрина М.Г

при секретаре: Беловой Е.В

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Агентство недвижимости «Домиан» о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что 04.11.2022 г. между ним, в лице его представителя по доверенности ФИО3 и ответчиком ФИО2, (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.1 условий договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, с КН <данные изъяты>, общей площадью 68,5 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Стоимость приобретаемого объекта составляла 3 950 000 рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи согласно п. 2.2.1 условий договора - по 30.12.2022 г. По условиям п. 3.1 ФИО1 передал денежные средства ФИО2 в размере 90 000 рублей за счет собственных денежных средств ФИО1 до подписания основного договора купли-продажи.

Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 3 860 000 рублей должна быть передана ФИО2, за счет заемных денежных средств банка ПАО Сбербанк и Целевого Жилищного Займа в течение 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и ипотеки. Согласно электронной переписке участников сделки и их представителей (риелторов) в чате в приложении Домклик от Сбербанка, 19.12.2022 г. в 15:24 ч. от менеджера банка стало известно о том, что поступило решение юридического отдела Сбербанка по документам, представленным для одобрения сделки, согласно которому у ФИО2 запрашивались документы-основание на объект недвижимости, поскольку необходимо узаконить перепланировку квартиры ФИО2 и определить доли в объекте недвижимости.

Риелтор продавца ФИО2 загрузил справку и договор приватизации 19.12.2022 г (время 16:50). После чего менеджер банка ответил, что документы приняты в работу (время 17:18). Банк начал проверять недвижимость. Согласно сообщению Домклик (время 17:39) когда проверка закончится, направим вам CMC. После этого вы сможете записаться на сделку в личном кабинете Домклик. Учитывая, что по вине ФИО2, документы на объект недвижимости которого требовали узаконения перепланировки, определения доли в объекте недвижимости, о чем стало известно от юридического подразделения Банка лишь в конце декабря 2022 г, проведение Банком дополнительной проверки не позволило в срок до 30.12.2022 г сторонам записаться на сделку, так как проверка Банком не была завершена к тому времени.

Для заключения основного договора купли-продажи квартиры ФИО1 также понесены вынужденные расходы на оформление нотариального согласия супруга от 13.12.2022 г. на сумму 2 150 рублей, нотариальной доверенности на жену ФИО3 от 25.10.2022 г. на сумму 2 000 рублей, при оценке объекта недвижимости на сумму 4000 рублей, при заключении договора на оказание информационно-консультационных услуг от 04.11.2022 г., что является убытками ФИО1 В первых числах января 2023 года ФИО1 стало известно о том, что ФИО2 продала квартиру третьему лицу, номер государственной регистрации права 61655:0010430:527-61/214/2023-6 от 17.01.2023, собственником квартиры является ФИО4.

При этом денежные средства в размере 90 000 рублей по предварительному договору купли продажи квартиры ФИО2 не возвращены. ФИО1 в адрес ФИО2 направил претензию (почтовый идентификатор <данные изъяты>) о возврате денежных средств. ФИО2 уклонилась от получения письма. В добровольном порядке не возвратила денежные средства и на данную денежную сумму незаконно обогатилась. Поскольку у ФИО2 не имеется законных оснований для удержания переданных денежных средств в размере 90 000 рублей по условиям предварительного договора купли - продажи от 04.11.2022 г., в добровольном порядке ФИО2 отказала в возвращении денежных средств, то сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 в судебном порядке.

Ссылаясь на правила ст.ст.429, 1102, 1109 ГК РФ, ФИО1 просил суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 90 000 (девяноста тысяч) рублей по предварительному договору купли продажи от 04 ноября 2022 года, денежные средства в счет возмещения убытков в размере 8 150 рублей по предварительному договору купли продажи от 04 ноября 2022 года, а также судебные расходы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Представитель истца - адвокат Авдалян О.В., действующая на основании ордера, на удовлетворении иска настаивала, изложив суду обстоятельства искового заявления.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала и сослалась на позицию своего представителя адвоката Волкова П.В.

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Волков П.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании просил в их удовлетворении иска ФИО1 отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела, в которых указано следующее.

04.11.2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры о заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры <данные изъяты> КН <данные изъяты>, общей площадью 68,5 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты> (в срок до 30.12.2022 г.). По условиям п.3.1 ФИО1 ФИО2 передал денежные средства в размере 90 000 рублей за счет собственных денежных средств ФИО1 до подписания основного договора купли-продажи. Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 3 860 000 рублей должна была передана ФИО2 за счет заемных денежных средств банка ПАО Сбербанк и Целевого Жилищного Займа в течение 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и ипотеки. В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. ФИО2 направила ФИО1, в лице представителя, предложение заключить этот договор телеграммой от 29.12.2022 г. Телеграмма была направлена представителю, по указанному в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 04.11.2022 г. адресу (сам ФИО1 свой адрес не указал). Копия телеграммы и документы в подтверждение оплаты находятся в деле.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. ФИО2 иным образом обращалась к ФИО1 с предложением заключить договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> с КН <данные изъяты>, общей площадью 68,5 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты> (в срок до 30.12.2022 г.).

Учитывая, то, что по вине ФИО1 договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> с КН <данные изъяты>, общей площадью 68,5 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты> (в срок до 30.12.2022 г.), ФИО2 не обязана возвращать деньги, по условиям п.4.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.11.2022 г., на основании правил ч.2 ст.381.1 ГК РФ.

Таким образом, для совершения сделки никакие документы не требовались, хотя ФИО2 ФИО1 были предоставлены все имеющиеся документы. ФИО2 исполнен п.2.1 договора от 04.11.2022 г., вопреки утверждениям ФИО1

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Волков П.В. признал то обстоятельство. что 19.12.2022 г. ответчик представил необходимые для сделки документы.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, представителей, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено, что 04.11.2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры о заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры <данные изъяты> КН <данные изъяты>, общей площадью 68,5 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты> (в срок до 30.12.2022 г.).

По условиям п.3.1 ФИО1 ФИО2 передал денежные средства в размере 90 000 рублей до подписания основного договора купли-продажи в качестве обеспечительного платежа за покупаемый объект. Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 3 860 000 рублей должна была передана ФИО2 в течение 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и ипотеки.

ФИО2 направила ФИО1, в лице представителя, предложение заключить этот договор телеграммой от 29.12.2022 г.

Согласно справке МФЦ от 10.05.2023 г. № 283, ответчик ФИО2 дважды получала выписки из реестра недвижимости на спорную квартиру: 17.11.2022 г. и 10.12.2023 г.

Указанная телеграмма была направлена представителю, по указанному в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 04.11.2022 г. адресу, т.к. ФИО1 свой адрес не указал в предварительном договоре, что подтверждается документально (копией телеграммы и документами в подтверждающими её оплату).

По правилам ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры о заключении в последующем основного договора купли-продажи от 04.11.2022 года между ФИО1 и ФИО2 не прекращены.

Согласно ч. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу и. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого- либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п. 4 ст. 421 ГК РФ указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В п. 1 ст. 456 ГК РФ указано, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Из п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

П.2.2.1 предварительного договора от 04.11.2022 года согласованного сторонами предусмотрен срок заключения основанного договора купли продажи, а именно 30.12.2022 года..

Каких либо виновных действий со стороны ответчика в неисполнении предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.11.2022 г. судом не установлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о заключении основного договора купли продажи в согласованный сторонами срок..

Доказательств обращения ФИО1 к ФИО2 с целью заключения дополнительного соглашения в соответствии с которым стороны могли договорится продлить сроки, установленные в подп. 2.2.1 предварительного договоров от 04.11.2022 года суду не представлено.

Так как был заключен предварительный договор купли-продажи, а основной договор не был заключен в соответствующий срок, то все обязательства по нему прекращены.

Свидетель ФИО5, риэлтор агентства недвижимости «Домиан», показала, что истец обращался в агентство недвижимости «Домиан» за услугой по покупке жилья. Ответчиком были предоставлены все необходимые для сделки документы, но в связи с тем, что на рассмотрение баку покупателя необходимо было больше времени, кредит истцу был одобрен после новогодних праздников в январе 2023 года. Ею также подтверждено, что 29.12.2022 года в 10.00 час. ответчик обращался с просьбой заключить договор купли-продажи, подтвердив подлинность приобщенного к делу скриншота сообщения ответчика на её телефон, следующего содержания: «Прошу заключить договор купли-продажи квартиры номер 42 по улице Щорса 99 в г.Новочеркасске по предварительному договору».

По сути, истец утверждает, что ответчик поздно – 19.12.2022 года представил необходимые для сделки документы, но указать на конкретные нарушения ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.11.2022 г. истец не смог.

Довод истца о том, что квартира ответчика <данные изъяты> с КН <данные изъяты>, общей площадью 68,5 кв.м., расположенная по адресу: <данные изъяты> была не готова к продаже не основан на материалах дела и противоречит имеющемся в деле договору дарения доли квартиры от 09.08.2022 года.

Сохранение спорной квартиры имело место на основании имеющегося в деле решения суда от 03.06.2014 года.

По условиям п.4.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.11.2022 г., за неисполнение или ненадлежащее исполнение Покупателем обязательств, вытекающих из настоящего договора, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи данного «Объекта» на условиях, оговоренных в настоящем Договоре, сумма, оговоренная в п.2.1. настоящего Договора и переданная Продавцу в качестве обеспечительного платежа остаётся у Продавца (ч.2 ст.381.1 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.381.1 ГК РФ, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В данном случае, п.4.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.11.2022 г. предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение Покупателем обязательств, вытекающих из договора, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи сумма, оговоренная в п.2.1. договора и переданная Продавцу в качестве обеспечительного платежа остаётся у Продавца.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

При данных обстоятельствах заявленные исковые требования ФИО1 к ФИО2, о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов- удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые ФИО1 к ФИО2, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Агентство недвижимости «Домиан» о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено: «18» мая 2023 года