Дело № 2-1631/2025

УИД: 75RS0025-01-2025-002459-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года г.Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Мигуновой С.Б., при секретаре Поповой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального района «Читинский район», Администрации сельского поселения «Верх-Читинское» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая на то, что на основании договора арены, заключенного 10 марта 2016 года с Администрацией сельского поселения «Верх-Читинское» ей был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, находящийся в зоне Ж-1 жилой застройки. Постановлением Администрации муниципального района «Читинский район» от 26 мая 2016 года был утвержден градостроительный план земельного участка. На основании полученного 8 июня 2016 года разрешения на строительство на земельном участке истцом возведен жилой дом, строительство которого до конца не завершено. Тем не менее дом подключен к электроснабжению, на дом подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, согласно которому готовность конструктивных элементов составляет 53 %. Несмотря на то, что срок действия договора аренды истек в 2019 году, ФИО1 по-прежнему вносит арендную плату, арендодатель ее принимает, фактически договор аренды пролонгирован на прежних условиях. При этом Администрация муниципального района «Читинский район» в письме от 21 июля 2025 года отказала в перезаключении договора аренды по мотиву необходимости для этого признать право собственности на объект незавершенного строительства. В целях защиты своего права в иске ФИО1 просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, расположенный пр адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В судебное заседание истец ФИО1, ее представитель ФИО2, не явились, представитель истца просил рассматривать дело в их отсутствие.

От ответчика Администрации муниципального района «Читинский район», уведомленного о рассмотрении дела, в суд представитель не явился. Представитель ответчика Администрации сельского поселения «Верх-Читинское» направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Рассмотрев дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон и представителей, изучив доводы искового заявления, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 10 марта 2016 года Главой сельского поселения «Верх-Читинское» было издано постановление № 88 о предоставлении ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома в аренду земельного участка из земель населенных пунктов в границах сельского поселения «Верх-Читинское» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в хоне Ж-1 жилой застройки. На основании такого постановления 10 марта 2016 года между муниципальным образованием сельское поселение «Верх-Читинское» как арендодателем и ФИО1 как арендатором был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. По условиям такого договора он заключен сроком на три года и предусматривал внесение арендатором арендной платы в установленном размере.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка данные о его правообладателе отсутствуют, при этом имеются сведения об обременении земельного участка арендой со стороны ФИО1 на основании договора аренды от 10 марта 2016 года сроком на три года. Согласно постановлению Администрации сельского поселения «Верх-Читинское» от 29 сентября 2025 года № 340 земельному участку присвоен адрес: <адрес>

Как видно из дела на основании заявления ФИО1 постановлением Администрации муниципального района «Читинский район» от 26 мая 2016 года № 908 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В этом же постановлении указано на обязанность ФИО1 соблюдать требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства (индивидуального жилого дома) на земельном участке. 8 июня 2016 года ФИО1 Администрацией муниципального района «Читинский район» выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № в соответствии с утвержденным градостроительным планом. Срок действия такого разрешения – до 8 июня 2026 года.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленному 29 апреля 2025 года, зафиксировано возведение на земельном участке с кадастровым номером № объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства (жилого дома) со степенью готовности – 53%, площадью застройки – 47,4 кв.м. Для электроснабжения объекта недвижимости 28 августа 2016 года между ФИО1 и АО «Читаэнергосбыт» заключен договор энергоснабжения. Согласно справке энергоснабжающей организации задолженность по оплате за потребленную электроэнергию по договору отсутствует.

Как видно из дела, в июне 2025 года ФИО1 обращалась в Администрацию муниципального района «Читинский район» с заявлением о пролонгации заключенного ею 10 марта 2016 года договора аренды земельного участка. Письмом от 21 июля 2025 года в этой ей было отказано с указанием на необходимость обращения в суд для признания права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. В этом же письме сообщалось об отсутствии задолженности по арендной плате. Ввиду указанного ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями о признании за нею права собственности на объект незавершенного строительства, разрешая которые суд исходит из следующего.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается при условии представления правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекс РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44).

Правоустанавливающими документами на земельный участок являются документы, подтверждающие предоставление земельного участка на праве аренды, вещном или ином праве и предусматривающие возможность возведения на таком участке объекта недвижимости, предусмотренного градостроительной документацией публично-правового образования. Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и период возведения объекта недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

В данном случае обстоятельства дела указывают на то, что правоустанавливающим документом на публичный земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, является договор аренды земельного участка от 10 марта 2016 года, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома. ФИО1 как арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство, выданного до 2026 года, возвела объект недвижимости – не завершенный строительством жилой дом.

По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

Согласно ст. 287.1 Гражданского кодекса РФ право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участков, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется предусмотренных ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная нора предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке, предоставленном по результатам аукциона, в то время как в данном случае согласно постановлению от 10 марта 2016 года о предоставлении земельного участка аукциона не проводилось в связи с поступлением одного заявления от ФИО1

В контексте приведенного толкования действующего законодательства само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка в период действия разрешения на строительство не свидетельствует о самовольном строительстве объекта. В данном случае действия публичных органов, которые, с одной стороны, выдают истцу разрешение на строительство, и при этом отказывают в заключении договора аренды земельного участка, не могут быть признаны направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных интересов застройщика.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу (право на имущество), подлежит государственной регистрации. Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку.

В соответствии с п. 3 ст. 8, ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации соответствующих прав на него.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, признание права является одним из способов защиты права. Лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на это имущество. В данном деле суд приходит к выводу о том, что истцом доказано возникновение у него права собственности на спорное недвижимое имущество. Данное право следует признать за истцом в судебном порядке, поскольку иным способом защитить его он не имеет возможности.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать за ФИО1 <данные изъяты> право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

Судья Мигунова С.Б.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 12 ноября 2025 года.