39RS0001-01-2025-004629-72
2-4582/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
06 ноября 2025 г. г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Мануковской М.В.
при секретаре Ачковской П.А.
с участием прокурора Устиновой Ю.В.
представителя истца ФИО1
ответчика и его представителя ФИО2, ФИО3
третьего лица ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6,, ФИО2 о выселении,
и исковому заявлению ФИО2 к ФИО5, об установлении порядка пользования,
УСТАНОВИЛ:
Жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> представляет собой изолированное помещение, состоящее из трех жилых комнат, коридора, 2-х санузлов, кухни, которое находится в общей долевой собственности ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО4 и ФИО2, что фактически представляет собой квартиру коммунального заселения.
ФИО2 принадлежит доля в праве в размере 35/100 на основании договора купли-продажи комнаты от 20.11.2013, доля в натуре не выделена, однако она условно представлена жилой комнатой площадью 22,2 кв.м. в выше указанном помещении.
Семье ФИО9, в том числе ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО4 принадлежит доля в праве 65/400 на основании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан № № от 14.04.2025, доля в натуре не выделена, условно представлена жилыми комнатами 21,1 кв.м. и 20,8 кв.м. в выше указанном помещении.
ФИО2 в квартире не проживает, на постоянной основе передает во временное пользование на условиях найма свою комнату сторонним лицам без согласия иных собственников (нанимателей), в настоящее время арендатором является ФИО6 на основании договора найма жилого помещения от 09.01.2025, полагая свои законные интересы и права нарушенными, ФИО5 просит суд, с учетом уточнения, признать договор найма недействительным, выселить ФИО6, а также запретить ФИО2 предоставлять общее долевое имущество в жилом помещении третьим лицам без письменного согласия иных собственников.
Одновременно с этим, ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО5 в котором просит, с учетом отказа от части исковых требований, установить следующий порядок использования общим имуществом: использовать кухню только для приготовления пищи, мытья посуды, ремонтных работ кухонного оборудования, а жильцам комнаты, собственником которой является ФИО2, обеспечивать беспрепятственный проход в санузел, запретить хозяевам котов и кошек выпускать животных в места общего пользования, предупредить собственников, что прежде чем завести собаку, в соответствии с порядком содержания животных, являющихся приложением к постановлению администрации калининградской области от 29.09.2000 № 460 временные правила содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах области требуется согласие другого собственника, обязать собственников выполнять установленный судом порядок пользования общим имуществом и решение суда.
Истец ФИО5 участия в судебном заседании не принимала, ранее требования иска поддержала, указав на то, что согласие на вселение ФИО6 в спорную квартиру истец не давал. С ответчиком сложились неприязненные отношения. В жилом помещении постоянно меняются квартиранты, которые нарушают сложившийся порядок проживания, загрязняют места общего пользования, а также бытовые приборы, уборку не производят, просила исковые требования удовлетворить. В удовлетворении требований ФИО2 просила отказать, поскольку предъявленные требования должны исполняться в силу закона, требования об установлении лимита пребывания в кухонном помещении не регламентировано правовыми нормами, относительно нахождения кошек в местах общего пользования пояснила, что кошки проживают у них в комнатах, однако туалетные лотки размещаются в санузле (в индивидуальном пользовании), а миски для питания в кухонном помещении, пребывание котов в местах общего пользования в связи с этим минимально.
Представитель истца ФИО5 и третье лицо ФИО4 просили требования удовлетворить, указав дополнительно, что неоднократно были вынуждены обращаться в правоохранительные органы по вопросу нарушения тишины и порядка квартирантами, информировали собственника в целях принятия действенных мер реагирования и прекращения противоправного поведения, однако положительной динамики не произошло. Относительно требования об обеспечении беспрепятственного прохода жильцам ФИО2 в санитарный узел, пояснили, что препятствий никаких не создано. Также просили принять во внимание, что все животные вакцинированы и имеют ветеринарную документацию.
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 просили отказать в удовлетворении требований, просили принять во внимание, что договор найма был заключен в январе 2025, а собственниками семья Солдатенко стала только в апреле 2025, в связи с чем, обязанности по согласованию договора не было. Истец имеет личные неприязненные отношения в отношении всех окружающих, как арендаторов, так и иных собственников. Также пояснили, что конституционное право собственности гарантировано и никто не может его ограничивать, установив запрет на передачу комнаты в пользование третьим лицам, ответчик будет фактически лишена права владеть своей собственностью, а также права свободного распоряжения ей, поскольку из-за напряженных взаимоотношений с соседями лично проживать и использовать по целевому назначению комнату для проживания не представляется возможным, в связи с чем, просила в требованиях отказать. Относительно нахождения кошек в местах общего пользования, просила требования удовлетворить, поскольку коты пребывают на кухни, спят на столах и тумбах, миски размещены в помещениях общего пользования, согласия своего ФИО2 на содержание животных в квартире не предоставляла. Также просила принять во внимание, что доступ к санузлу, находящемуся в ее пользовании обеспечен через кухню, и соседи постоянно комментируют, и создают невыносимые условия для пользования санузлом, постоянно пребывая в кухонном помещении.
Ответчик ФИО6 участия в судебном заседании не принимал, ранее просил отказать в удовлетворении требования, поскольку в квартире проживает на законных основаниях, между собственником ФИО2 и ФИО6 заключен договор найма, оплату за проживание и услуги ЖКХ вносит своевременно.
Третьи лица ФИО7, ФИО8, ООО "УК "Золотой Феникс" участия в судебном заседании не принимали. Ранее ФИО7 просила требования истца удовлетворить. Представитель ООО "УК "Золотой Феникс" ФИО10 пояснял, что лицевой счет на квартиру разделен, платежный документ выставляется отдельно, задолженности у ФИО2 не имеется, семья Солдатенко имеет просроченный долг.
Исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку, заслушав заключение прокурора об удовлетворении требований в части выселения ФИО6, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (части 2 и 4 статьи 30 ЖК РФ).
Таким образом, законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 76 Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из положений статей 30 и 76 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей.
Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Вместе с тем порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к таким отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в квартире собственники комнат в должны осуществлять по соглашению между собой.
Предоставление собственником комнат в квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Из материала дела следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> согласно экспликации площади квартиры по данным технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 11.10.2007 представлено тремя изолированными жилыми комнатами площадью 21,1 кв.м., 22,2 кв.м., 20,8 кв.м., коридор 7,2 кв.м., санузел 6,0 кв.м., кухня 7,3 кв.м., санузел 2,1 кв.м. (т.1 л.д. 86)
Жилое помещение, находится в общей долевой собственности ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО4 и ФИО2, что фактически представляет собой квартиру коммунального заселения.
ФИО2 принадлежит доля в праве в размере 35/100 на основании договора купли-продажи комнаты от 20.11.2013, доля в натуре не выделена, однако условно представлена жилой комнатой площадью 22,2 кв.м., о чем внесена запись в ГРН 39<данные изъяты> от 31.12.2013 (т.1 л.д. 52, т.1 л.д. 203).
Семье ФИО9, в том числе ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО4 принадлежит доля в праве 65/400 на основании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан № 122 от 14.04.2025, доля в натуре не выделена, условно представлена жилыми комнатами 21,1 кв.м. и 20,8 кв.м., что подтверждается записью ГРН <данные изъяты> от 13.05.2025, <данные изъяты> от 13.05.2025, <данные изъяты> от 13.05.2025, <данные изъяты> от 13.05.2025 9т.1 л.д. 52, т.1 л.д. 46).
Ранее ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО4 проживали в спорном жилом помещении и в их пользовании находились жилые комнаты площадью 21,1 кв.м. и 20,8 кв.м. на основании договора социального найма муниципального жилья.
09.01.2025 между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель сдает нанимателю жилое помещение (комнату с камином, часть кухни, душевую), расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ей на праве собственности, вместе с мебелью, холодильником, стиральной машиной, СВП-печью для проживания и использования (т.1 л.д. 84).
Доказательств получения согласия сособственников (нанимателей, наймодателя) на вселение ФИО6 равно как и заключение между всеми сособственниками соглашения о порядке пользования квартирой, на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, суду не представлено.
Довод ответчика о том, что не требовалось получения согласия на вселение ФИО6 в жилое помещение, поскольку комнаты в распоряжении истца находились на правах социального найма, не принимаются во внимание судом, как основанные на неправильном толковании норм права. Право пользования помещением на условиях договора социального найма не изменяет правового режима пользования жилым помещением.
К членам семей собственников спорного жилого помещения ответчик ФИО6 не относится.
Вместе с тем, как установлено судом, какого-либо соглашения между собственниками комнат в квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором,) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
При этом суд исходит из того, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Поскольку договор найма заключен ФИО2 без согласия собственников других комнат квартиры, то есть с нарушением требований закона, такой договор является недействительным.
Поскольку договор пользования жилым помещением в нарушение статей 246, 247 ГК РФ заключён в отсутствие согласия иных собственников спорной квартиры, то право пользования комнатой в квартире по адресу: г. <адрес> у ответчика ФИО6 не возникло.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ФИО6 права пользования спорным жилым помещением, порядок вселения ответчика в квартиру был нарушен, в связи с чем, он подлежит выселению из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
При таких обстоятельствах требования ФИО5 в части признания договора найма недействительным, выселении подлежат удовлетворению.
Разрешая требования в части запрета на предоставление жилого помещения в пользовании третьим лицам без согласия иных собственников, суд исходит из следующего.
В соответствии со способами защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ возможна защита нарушенного права лишь в случае установления факта такого нарушения, либо обстоятельств свидетельствующих о наличии реальной угрозы такого нарушения.
В силу ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, императивным указанием закона уже предусмотрен порядок владения и пользования имуществом находящимся в долевой собственности.
Каких-либо доказательств и выводов относительно наличия со стороны ФИО2 реальной угрозы нарушения прав истцов в будущем суду не приведено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что принятие судебного акта, констатирующего отсутствие у ответчика права на совершение указанных действий или запрещающих их совершение, не может обеспечить дополнительную защиту или восстановление каких-либо нарушенных в будущем прав истца.
Соответственно, решение суда об общем запрете ФИО2 предоставлять во владение и пользование места общего пользования в коммунальной квартире третьим лицам без письменного согласия иных собственников является необоснованным.
Разрешая требования ФИО2 суд исходит из следующего
Требования в части определения порядка пользования следующим образом: использовать кухню только для приготовления пищи, мытья посуды, ремонтных работ кухонного оборудования, данные требования носят неопределенный характер, а потому не могут быть положены в основу судебного решения, в связи с чем, суд приходит к выводу, что участники долевой собственности по соглашению между собой вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, поэтому, учитывая установленные обстоятельства, налагать какие-либо ограничения на ответчика по распоряжению, владению, пользованию, принадлежащей ей на праве общей долевой собственности у суда оснований не имеется. Кроме того, стороны являются соседями и право пользования местами общего пользования жилого помещения не может быть регламентировано.
В части обеспечения беспрепятственного прохода в санузел, суд исходит из следующее, согласно объемно-планировочного решения спорного жилого помещения в квартире имеется два санитарных узла площадью 6,0 кв.м., 2,1 кв.м. Согласно сложившемуся порядку пользования, сторонами не оспаривалось, санитарный узел площадью 2,1 кв.м. находится в пользовании ФИО2, санитарный узел площадью 6,0 кв.м. находится в пользовании ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО4 Доступ в санитарный узел площадью 2,1 кв.м. обеспечен через помещение кухни.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о чинении препятствий и лишении ФИО2, возможности пользоваться данным помещением суду не представлено, в связи с чем, в указанной части требования удовлетворению не подлежат.
Относительно требований о запрете содержать котов и кошек в местах общего пользования и предупреждении о соблюдении правил содержания собак в части получения согласия на их заведение, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" среда обитания человека - совокупность объектов, явлений и факторов окружающей (природной и искусственной) среды, определяющая условия жизнедеятельности человека; вредное воздействие на человека - воздействие факторов среды обитания, создающее угрозу жизни или здоровью человека либо угрозу жизни или здоровью будущих поколений; благоприятные условия жизнедеятельности человека - состояние среды обитания, при котором отсутствует вредное воздействие ее факторов на человека (безвредные условия) и имеются возможности для восстановления нарушенных функций организма человека; безопасные условия для человека - состояние среды обитания, при котором отсутствует опасность вредного воздействия ее факторов на человека.
В силу абзаца второго ст. 8 Закона о благополучии населения граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека.
В соответствии с абзацем четвертым ст. 10 Закона о благополучии населения граждане обязаны не осуществлять действия, влекущие нарушение прав других граждан на охрану здоровья и благоприятную среду обитания.
В ч.1 и 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ также закреплено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона обязана представлять доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые она ссылается в обоснование своих требований и (или) возражений.
Представленные ФИО2, доказательства (фото) являются относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными для установления факта нарушения права ФИО2 на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека.
Из материала дела следует, что на фото представленных ФИО2 (т.1 л.д. 214), а также ФИО5 (т. 2 л.д. 32) кошки находятся на кухне, в частности на кухонном столе; на полу кухни стоят миски с едой для кошек.
Пунктом 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
По смыслу изложенных выше правовых норм граждане, проживая в жилом помещении, имеют право на благоприятную окружающую среду, свободную от воздействия запахов от жизнедеятельности животных, обусловленных содержанием животных в коммунальной квартире. Право гражданина пользоваться жилым помещением свободно, в том числе содержать в нем животных, должно осуществляться таким образом, чтобы последствия содержания животных, в данном случае в виде запаха от жизнедеятельности животных, который может проникнуть в места общего пользования и в жилые помещения соседей, не распространялся за пределы помещения, в котором содержаться животные и не причиняли неудобства соседям.
Разрешая спор в указанной части, суд исходит из того, что содержание ответчиками кошек в местах общего пользования напрямую нарушает права и законные интересы собственника комнаты, в связи с чем, требования подлежат удовлетворению в указанной части.
Вместе с тем, оснований для удовлетворения требований в части предупреждении о соблюдении правил содержания собак суд не находит оснований для их удовлетворения, в соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.
Как видно, закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не предусматривает судебной защиты права на будущее. Поэтому мотивация истца относительно того, что возможно в будущем при желании завести собаку необходимо получить согласие иных собственников, не основана на законе и является надуманной. Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.
Относительно требований о возложении обязанности выполнять установленный судом порядок пользования общим имуществом и решение суда, суд не усматривает оснований для их удовлетворения, поскольку вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом (ч.2,3 ГПК РФ). Факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем в соответствии с требованиями Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в связи с чем, дополнительной регламентации в судебном акте не требуется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО5,, – удовлетворить частично.
Признать договор найма жилого помещения от 09.01.2025, заключенный между ФИО2 и ФИО6 недействительным.
Выселить ФИО6,, паспорт <данные изъяты> из квартиры, расположенной по адресу <адрес>, КН <данные изъяты>.
Остальные требования ФИО5,, - оставить без удовлетворения.
Исковое заявление ФИО2 к ФИО5,, – удовлетворить частично.
Запретить ФИО5, паспорт <данные изъяты> содержать кошек в местах общего пользования квартиры, расположенной по адресу <адрес>, КН <данные изъяты>
Остальные требования ФИО2, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья М.В. Мануковская
Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 г.