Решение по делу № 2-5149/2025 от 27.10.2025 - о расторжении предварительного договора купли продажи квартиры, взыскании уплаченных по предварительному договору купли-продажи денежных средств, компенсации морального вреда. Неустойки, штрафа.

Дело № 2-5149/2025

УИД 59RS0007-01-2025-006564-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20.10.2025 г. Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Гурьевой Е.П.,

при ведении протокола секретарём ФИО4,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО5,

представителя ответчика ФИО11,

третьего лица ФИО2,

представителя третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Хоум риэл эстейт» о расторжении предварительного договора купли продажи квартиры, взыскании уплаченных по предварительному договору купли-продажи денежных средств, компенсации морального вреда. Неустойки, штрафа,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> о взыскании денежных средств в размере 1 536 000 рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 276 480 рублей, с дальнейшим взысканием неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства по возврату цены товара в размере 1 % от суммы 1 536 000 руб. до полного исполнения обязательства по возврату указанной суммы, штрафа в порядке, предусмотренном нормами п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ на сайте «Авито» истец нашел объявление о продаже двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Данный объект продавался АН Самолет Плюс Пермь (ООО «ХОУМ РИЭЛ ЭСТЕЙТ»). В объявлении был указан номер телефона риелтора АН Самолет ФИО7 ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи (далее - Договор) вышеуказанной квартиры по цене 2 350 000 руб., договор был составлен риелтором АН Самолет плюс.

При подписании предварительного договора купли-продажи согласно п.4.1 договора ФИО1 были уплачены денежные средства в размере 1 536 000 руб.

Данные денежные средства истец оплатил в счет погашения задолженностей по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО10

Согласно п. 9 договора продавец обязуется продать покупателю объект свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения договора продавец не мог знать.

Согласно п. 11 Договора продавец ставит в известность покупателя о том, что до заключения настоящего договора продаваемый объект как в целом, так и в части никому другому не продан, не находится в залоге.

Однако на момент заключения предварительного договора купли-продажи согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на данном объекте недвижимости имелись ограничения и обременения, а именно: запрещение регистрации, также ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, арест по определению Свердловского районного суда № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом сотрудник АН Самолет плюс ФИО2 не осуществила проверку чистоты сделки в полном объеме, не довела до сведения покупателя данные об имеющихся обременениях на объекте недвижимости.

В установленный п. 5 предварительного договора купли-продажи срок до ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи квартиры между ФИО10 и ФИО1 заключен не был, государственная регистрация перехода права собственности, приобретение истцом права собственности - не состоялись, поскольку, в отношении приобретаемой квартира имелись аресты, о которых не было указано в предварительном договоре купли-продажи.

В судебном заседании истец подоержал исковые требования, суду пояснил, что на сайте «Авито» увидел объявление по продаже квартиры, квартира нужна была для проживания с семьей. Продажей квартиры занимался риелтор, который предупредил, что есть задолженности по коммунальным услугам по данной квартире. Он с агентством недвижимости договор не заключал. Предварительный договор купли-продажи заключил с ФИО10, он оплатил все задолженности по исполнительным производствам. Основной договор купли-продажи не был составлен. После погашения задолженности по исполнительным производствам необходимо было подождать, чтобы сняли аресты. Они ждали, но аресты не снимали. В итоге ФИО10 отказалась от подписания осинового договора. На квартиру был наложен арест судом. И снимать его нужно через суд. Обратился с иском к агентству, так как риелтор не проверила все надлежащим образом. Считает, что риелтор работала в пользу агентства, а не в пользу ФИО10

Истец дополнительно пояснил, что до заключения предварительного договора купли-продажи мне выдавались документы, в которых была указана информация об исполнительных производствах и штрафах. Он не помнит, выдавали ли ему выписку из ЕГРН на квартиру. Документы о задолженностях ФИО10 он получал от пристава-исполнителя совместно с ФИО2. Они ездили на прием к судебному приставу-исполнителю, во время приема у пристава-исполнителя, он уточнил, все ли это долги, которые имеются на данной квартиры, пристав-исполнитель пояснил, что это все долги. Пристав-исполнитель ему выдал квитанции с QR-кодом, на основании данных квитанций он оплатил долги в полном объеме. Пристав-исполнитель пояснил мне, что необходимо подождать 10 дней для снятия арестов. Он не знал, что на квартиру наложен арест, знал только про долги по коммунальным платежам в данной квартире. В итоге были не все аресты сняты, были сняты только те, за которые он погасил задолженность. Какие аресты остались не снятыми я не знаю. Сделка не состоялась из-за того, что невозможно перерегистрировать квартиру на покупателя, в связи с наличием ограничений. Ранее у него не было опыта в приобретение квартир.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что является ненадлежащим ответчиком по данному спору, исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику. Истец неправомерно предъявляет к ООО «Хоум Риэл Эстейт» требования о компенсации морального вреда, неустойки и штрафа по закону «О защите прав потребителей» (л.д.91-96).

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Суду пояснила, что она работала в агентстве недвижимости Самолет плюс Пермь ООО "ХОУМ РИЭЛ ЭСТЕЙТ" с сентября 2024 года по конец мая 2025 года, с ней агентством заключен гражданско-правовой договор. ФИО10 обратилась в агентство по вопросу продажи ее квартиры. После заключения с ней договора было выставлено объявление на сайт «Авито». При публикации объявления в обязательном порядке прикрепляется выписка из ЕГРН, «Авито» проверяет объект на наличие обременений и автоматически ставятся в информации к объявлению «галочки». Перед тем как она начала формировать объявление о продаже квартиры, по выписке ЕГРН увидела, что на квартире имеются ограничения. По объявению с «Авито» обратился ФИО1, договорились о встрече, и об осмотре объекта. При первом звонке ФИО1 сообщила, что объект с ограничениями. ФИО1 спросил, будет ли предоставлена скидка в связи с тем, что объект с ограничениями и долгами, она пояснила, что скидка может быть предоставлена. Сошлись на сумме 2 350 000 рублей. Когда ФИО1 пришел на подписание предварительного договора купли-продажи, ему выдала выписку из ЕГРН на данный объект. Вместе с ФИО1 выезжали в службу судебных приставов, ему пристав-исполнитель предоставила информацию о задолженности по исполнительным производствам. В последующем выяснилось, что судебными приставами-исполнителями была еще доначислена задолженность по процентам и неустойкам, в связи с чем аресты не были сняты. На момент, когда первый раз были у судебного пристава-исполнителя указанная информация до них доведена не была. Подтверждает содержание представленной в материалы дела переписки. До заключения договора в обязательном порядке ознакамливает клиентов с выпиской ЕГРН. Также в период работы с клиентом она направляла выписку ЕГРН ФИО1. Для снятия судебного ареста необходимо было обратиться в суд, арест был бы снят. ФИО10 после появления факта доначисления по исполнительным производствам рекомендовали обратиться в суд об уменьшении размера начисленных дополнительно процентов, неустоек, для решения этого вопроса понадобилось бы 3-4 месяца.

Третье лицо ФИО10 участия в судебном заседании не принимала, судом извещалась.

В письменном отзыве ФИО10 просит отказать в удовлетворении исковых требований, указывая, что истец знал обо всех имеющихся обременениях и о действующем аресте в отношении приобретаемого объекта недвижимости, что подтверждается перепиской между риэлтором и истцом. Данную информацию истец также получил лично от судебного пристава-исполнителя в ОСП по <адрес>, когда получал квитанции на оплату задолженности по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО10 По договору купли-продажи права и обязанности возникают непосредственно у продавца и покупателя как сторон договора (л.д.157-159).

Свидетель ФИО8 суду показала, что работает у ответчика специалистом по продаже недвижимости. С ФИО2 сидели в одном кабинете, столы были близко расположены. ФИО1 приходил в офис, ей известно, что он хотел прибрести квартиру, продажей которой занималась ФИО2 В их работе обычная практика делиться информацией о текущих обстоятельствах, какие объекты на продаже, какие нюансы, с ФИО2 советовались. Продажа объекта с ограничениями для агентства это обычная практика. ФИО2 говорила клиенту, что у объекта есть сложности. При первом обращении клиента говорим сразу же про ограничения, готовы ли они приобретать такие квартиры. Так как они с ФИО2 сидели рядом, она видела, что она готовит документы к встрече, была выписка ЕГРН. Весь пакет документов ФИО2 отдала ФИО1. На тот момент все переговорные были заняты.

Суд, заслушав пояснения сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 492 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются Законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на сайте «Авито» истец прочитал объявление о продаже двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г<данные изъяты> Продажу данного объекта осуществляло Агентство недвижимости Самолет Плюс Пермь (ООО «ХОУМ РИЭЛ ЭСТЕЙТ»).

Как следует из содержания объявления в разделе «Проверка в Росреестре» и в описании объекта указано о наличии обременений и ограничений (л.д.181-182)

Истец обратился в указанное агентство по вопросу приобретения указанной квартиры.

Собственником квартиры, расположенной по адресу: г<данные изъяты> являлась ФИО10

Между ФИО10 и ООО «ХОУМ РИЭЛ ЭСТЕЙТ» заключен агентский договор № на продажу объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.113-117).

В соответствии с условиями данного договора ООО «ХОУМ РИЭЛ ЭСТЕЙТ» приняло на себя обязанность совершать от имени принципала все необходимые действия, направленные на поиск покупателей и продажу объекта недвижимости с характеристиками, указанными в Приложении № к договору, находящегося по адресу: <данные изъяты>

Согласно сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на объект по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелись следующие обременения (ограничения):

1. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

2. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

3. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по Ленинскому и <адрес>м <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

4. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по Ленинскому и <адрес>м <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

5. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по Ленинскому и <адрес>м <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

6. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

7. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

8. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

9. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

11. запрещение регистрации на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>;

12. ипотека <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Ипотечная специализированная организация Финансовый клуб»;

13. запрещение регистрации на основании определения Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (л.д.186-193).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи (далее - Договор) вышеуказанной квартиры по цене 2 350 000 руб. (л.д.13-14).

Указанный договор был подготовлен риелтором ООО «ХОУМ РИЭЛ ЭСТЕЙТ» ФИО2

В указанном предварительном договоре содержится условие об оплате покупателем за продавца задолженностей по исполнительным производствам, перечень которых приведен в п. 4.1 договора в счет частичной уплаты покупателем продавцу стоимости объекта 1536000 рублей.

Остальная сумма 814000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств ПАО Сбербанк.

Основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.5 договора).

Пунктом 6 договора предусмотрено, что в случае, если имеются обстоятельства, объективно препятствующие заключению основного договора купли-продажи объекта, новые условия согласовываются сторонами, либо денежные средства, указанные в п. 4.1 договора возвращаются продавцом покупателю.

Согласно п. 9 договора продавец обязуется продать покупателю объект свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения договора продавец не мог знать.

Согласно п. 11 Договора продавец ставит в известность покупателя о том, что до заключения настоящего договора продаваемый объект как в целом, так и в части никому другому не продан, не находится в залоге.

Истцом было произведено погашение задолженностей по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО10 на основании выданных судебным приставом-исполнителем квитанций, отражающих актуальный размер задолженности в сумме 1536000 рублей, что подтверждается чеками Сбербанк-онлайн (л.д.74-89, 97-112).

Заключение основного договора купли-продажи между истцом и ФИО10 в предусмотренный предварительным договором срок не состоялось.

Заявляя исковые требования, истец указывает, что сотрудник агентства недвижимости не осуществила проверку чистоты сделки в полном объеме, не довела до сведения покупателя данные об имеющихся обременениях на объекте недвижимости. Основной договор купли-продажи квартиры между ФИО10 и ФИО1 заключен не был, государственная регистрация перехода права собственности, приобретение истцом права собственности - не состоялись, поскольку в отношении приобретаемой квартира имелись аресты, о которых не было указано в предварительном договоре купли-продажи.

Согласно Основных понятий, используемых Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация или индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющий продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствие с ними нормативными правовыми актами РФ.

Истец, обращаясь в агентство недвижимости ответчика для приобретения квартиры, являлся потребителем.

То обстоятельство, что ответчик действовал в качестве агента третьего лица ФИО10 при продаже квартиры на характер взаимоотношений истца и ответчика, на которые в полной мере распространяются положения закона о защите прав потребителей, не влияет.

Пунктом 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что до заключения предварительного договора купли-продажи квартиры истцу было известно о наличии обременений и ограничений на квартиры, о чем было указано в объявлении, из которого истец узнал о продаже объекта.

Между истцом и третьим лицом ФИО2, действующей от имени агентства недвижимости, осуществлялась переписка в мессенджере, из которой следует, что истец просил предоставить ему информацию по исполнительным производствам для детального ознакомления, выписку из госуслуг «по собственности» для внимательного изучения, сверки сведений об исполнительных производствам с со сведениями ЕГРН. Истцу направлялась выписка из ЕГРН на квартиру, также в указанной переписке истцу сообщалось, что есть ипотека, задолженности по ипотеке, кредитам, ЖКХ (л.д.121-137).

В данной переписке также обсуждается наличие регистрации по месту жительства в спорной <адрес> лиц.

Скриншот переписки в мессенджере был представлен стороной истца, содержание переписки подтверждено в судебном заседании стороной ответчика и третьим лицом ФИО2

Факт предоставления выписки из ЕГРН истцу до заключения предварительного договора купли-продажи помимо скриншота переписки подтверждается пояснениями третьего лица ФИО2, а также свидетеля ФИО8

В силу положений ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования либо возражения. Доказательства представляются сторонами.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, право оценки доказательств, принадлежит суду.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд, проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи квартиры в совокупности с иными исследованными доказательствами по делу, в частности перепиской в мессенджере, пояснениями участвующих лиц, сведениями ЕГРН, приходит к выводу, что ответчиком до заключения истцом предварительного договора купли-продажи квартиры был доведена информация об имеющихся обременениях и ограничениях квартиры.

Истец был свободен в реализации права на заключение договора, имел возможность оценить условия заключения сделки. Истец подписывал предварительный договор, содержание и условия которого ранее обсуждались, истец вносил свои предложения в его содержание, что подтверждается скриншотом переписки.

При обращении истца для приобретения выставленной на продажу агентством квартиры ответчиком была предоставлена истцу вся информация, которой располагало агентство, фактов утаивания информации, введения истца в заблуждение, судом не установлено.

Как установлено в судебном заседании, третье лицо ФИО2 обращалась в службу судебных приставов совместно с истцом для получения полной информации об имевшейся у ФИО10 задолженности, т.е. она добросовестно принимала меры к получению информации, влияющей на принятие решения о совершении сделки, данное обстоятельство подтверждено истцом в судебном заседании, оснований ставить под сомнение получаемую информацию у должностного лица у ФИО2 не имелось.

С учетом наличия информации из ЕГРН и службы судебных приставов истец также имел возможность сопоставить сведения о действующих запретах.

Оснований для взыскания денежных средств с ответчика по доводам иска у суда не имеется.

Поскольку судом не установлено нарушение прав истца действиями ответчика, заявленные требования о взыскании компенсации морального вреда, неустойки и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей не подлежат удовлетворению.

Суд отмечает, что требование истца о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, заключённого между ним и ФИО10 в лице агентства недвижимости, является необоснованным, поскольку договор прекратил свое действие, расторжение договора, действие которого прекращено, невозможно.

Указанное требование было заявлено к ненадлежащему ответчику, истцу предлагалось уточнить требования. Однако истцом, обладающим полномочиями в силу ст. 39-41 ГПК РФ формулировать требования, определять круг ответчиков, ходатайство о привлечении ФИО10 соответчиком или замене ответчика не заявлялось.

Таким образом, проанализировав обстоятельства заявленных истцом требований, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении.

Истец не лишен права обратиться с иском к ФИО10 о взыскании уплаченных денежных средств по предварительному договору.

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Хоум риэл эстейт» о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми в течение одного месяца после изготовления в окончательной форме.

Судья Е.П. Гурьева

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 27.10.2025.

Копия верна. Судья Е.П. Гурьева

Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела Свердловского районного суда г. Перми № 2-5149/2025 УИД 59RS0007-01-2025-006564-45.