Решение по делу № 2-7461/2023 от 20.11.2023 - о расторжении договора аренды нежилого помещения и земельного участка, возложении обязанности возвратить арендованное имущество, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов.

Производство № 2-7461/2023

УИД 28RS0004-01-2023-009042-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко О.В.,

при секретаре Грязевой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения и земельного участка, возложении обязанности возвратить арендованное имущество, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО3, в обоснование указав, что 8 марта 2023 года между ним (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) сроком по 31 декабря 2023 года заключен договор аренды нежилого помещения площадью 198 кв. м с кадастровыми номерами ***, ***, *** и земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером ***, находящихся по адресу: ***. По акту приема-передачи от 8 марта 2023 года указанные объекты были переданы арендатору в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора. В соответствии с условиями договора арендная плата состоит из постоянной (50000 рублей в месяц) и переменной частей (стоимость коммунальных услуг), которые арендатор обязан оплачивать ежемесячно путем перечисления денежных средств на счет арендодателя или путем передачи наличных денежных средств не позднее 3 числа текущего месяца. Свои обязательства по внесению арендной платы ответчик исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем по состоянию на 5 сентября 2023 года сложилась задолженность: по постоянной части арендной платы: за март, апрель, май, июнь, июль и август 2023 года; по переменной части арендной платы – 648 рублей 97 копеек. В письменной претензии истец потребовал от арендатора в срок до 30 июня 2023 года освободить земельный участок и нежилое помещение, погасить задолженность по арендной плате, однако, данная претензия проигнорирована ответчиком, земельный участок и нежилое помещение арендатор не освободил, задолженность по арендной плате не погасил.

На основании изложенного, просит суд признать договор аренды нежилого помещения и земельного участка от 8 марта 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, расторгнутым; обязать ФИО3 возвратить по акту приема-передачи ФИО1 нежилое помещение площадью 198 кв. м с кадастровыми номерами ***, ***, *** и земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером ***, находящиеся по адресу: ***; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 418898 рублей 97 копеек, в том числе: задолженность по договору аренды нежилого помещения и земельного участка от 8 марта 2023 года за период с 8 марта 2023 года по 31 августа 2023 года: по постоянной части арендной платы в сумме 300 000 рублей, по переменной части арендной платы в сумме 648,97 рублей; неустойку за несвоевременное перечисление арендной платы по договору аренды нежилого помещения и земельного участка от 8 марта 2023 года за период с 4 апреля 2023 года по 5 сентября 2023 года в сумме 118250 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7389 рублей и по оплате услуг адвоката в сумме 30000 рублей.

Определением суда от 8 ноября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Благовещенска.

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились истец ФИО1, обеспечивший явку своего представителя, ответчик ФИО3, а также представитель третьего лица администрации г. Благовещенска. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 настаивал на доводах искового заявления, просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Выслушав пояснения стороны истца, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ (п. 3).

В силу п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1). Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4).

На основании п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из положений п. 1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***, а также расположенные на нем нежилые здания – гаражи с кадастровыми номерами ***, ***, ***, площадью 66 кв. м каждый.

8 марта 2023 года между ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения и земельного участка, в соответствии с которым истец за плату передал ответчику во временное владение и пользование указанные земельный участок и гаражи (помещение) для использования под склад.

В п. 3.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента заключения и действует по 31 декабря 2023 года включительно.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлен сторонами в разделе 2 договора. Согласно п. 2.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. В постоянную часть арендной платы, составляющую 50000 рублей в месяц, включена стоимость аренды объектов, подведенных к помещению инженерных сетей, оборудования, техническое обслуживание и эксплуатация находящегося в помещении оборудования и инженерных коммуникаций. Эксплуатационные расходы включают в себя техническую эксплуатацию помещения, техническое обслуживание оборудования, инженерных коммуникаций, находящихся в помещении, вывоз твердых бытовых отходов, уборку и охрану помещения, подготовку помещения к сезонной эксплуатации, санитарное содержание помещения, санитарное содержание и уборку земельного участка. В переменную часть арендной платы включена стоимость коммунальных услуг (отопления, электроснабжения), потребленных арендатором за месяц. Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих, организаций.

Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно в следующие сроки: постоянную часть – не позднее 3 числа текущего месяца; переменную часть – в течение 5 рабочих дней после получения счета на оплату, к которому приложены акт расчета переменной части арендной платы и копии счетов ресурсоснабжающих организаций. Оплата аренды осуществляется путем перечисления денежных средств на счет арендодателя или путем передачи наличных денежных средств (п. 2.2, 2.3 Договора).

По акту приема-передачи, подписанному сторонами 8 марта 2023 года, земельный участок с кадастровым номером ***, а также расположенное на нем нежилое помещение – объекты с кадастровыми номерами ***, ***, ***, переданы ФИО3

В п. 1.2 договора аренды арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить за принятые объекты арендную плату.

Вместе с тем, как следует из позиции стороны истца, указанная обязанность ответчиком исполнялась ненадлежащим образом. Доказательств обратному ответчиком суду в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по арендной плате за период с 8 марта 2023 года по 31 августа 2023 года составляет 300648 рублей 97 копеек, из них: 300000 рублей – задолженность по постоянной части арендной платы (50000 рублей ? 6 месяцев (март, апрель, май, июнь, июль, августа 2023 года)), 648 рублей 97 копеек – задолженность по переменной части арендной платы, что следует из копии единого платежного документа ПАО «ДЭК» за май 2023 года по лицевому счету <***>.

Факт образования задолженности по арендной плате сторона ответчика не оспаривала.

Расчет, представленный истцом, ответчиком не оспорен, суд признает его соответствующим условиям заключенного 8 марта 2023 года договора аренды нежилого помещения и земельного участка, арифметически верным и подлежащим принятию.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из того, что доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы за заявленный истцом период ответчик не представил, как и доказательств, свидетельствующих о погашении образовавшейся задолженности, суд приходит к выводу, что обоснованы и подлежат удовлетворению требования ФИО1 о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате по договору аренды от 8 марта 2023 года за период с 8 марта 2023 года по 31 августа 2023 года в размере 300648 рублей 49 копеек.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки в размере 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что задолженность ФИО3 по неустойке за несвоевременное внесение арендной платы по договору от 8 марта 2023 года за период с 4 апреля 2023 года по 5 сентября 2023 года составляет 118250 рублей:

1) 50000 рублей ? 155 дней просрочки ? 0,5 % = 38750 рублей за период с 4 апреля 2023 года по 5 сентября 2023 года;

2) 50000 рублей ? 125 дней просрочки ? 0,5 % = 31250 рублей за период с 4 мая 2023 года по 5 сентября 2023 года;

3) 50000 рублей ? 94 дней просрочки ? 0,5 % = 23500 рублей за период с 4 июня 2023 года по 5 сентября 2023 года;

4) 50000 рублей ? 64 дней просрочки ? 0,5 % = 16000 рублей за период с 4 июля 2023 года по 5 сентября 2023 года;

5) 50000 рублей ? 33 дней просрочки ? 0,5 % = 8250 рублей за период с 4 августа 2023 года по 5 сентября 2023 года;

6) 50000 рублей ? 2 дней просрочки ? 0,5 % = 500 рублей за период с 4 сентября 2023 года по 5 сентября 2023 года.

Данный расчет неустойки стороной ответчика также не оспорен, суд признает его соответствующим условиям заключенного сторонами договора аренды, арифметически верным и подлежащим принятию.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих Определениях от 21 декабря 2000 года № 263-О, от 14 марта 2001 года № 80-О и от 15 января 2015 года № 7-О неоднократно указывал, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ по существу содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

В данном случае, принимая во внимание степень и характер нарушенного права истца, соотношение сумм неустойки и неисполненного ФИО3 в срок обязательства, период просрочки, за который начислена неустойка, суд приходит к выводу, что подлежащая взысканию сумма несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в связи с чем неустойка за несвоевременное перечисление арендной платы по договору подлежит уменьшению до 80000 рублей.

Данный размер неустойки, по мнению суда, отвечает требованиям разумности и справедливости, не нарушает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, соразмерен характеру и степени нарушенного обязательства. В удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 неустойки в большем размере следует отказать.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как следует из пп. 1 п. 8.4 договора аренды нежилого помещения и земельного участка арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если просрочка арендатором внесения арендной платы превышает 60 (шестьдесят) календарных дней от даты очередного платежа. При этом до предъявления иска, вытекающего из договора, сторона, которая считает, что ее права нарушены, обязана направить другой стороне письменную претензию (п. 9.1 Договора).

В судебном заседании установлено, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден. Из дела видно, что 23 июня 2023 года истцом в адрес ответчика направлена претензия, содержащая требование о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка с кадастровым номером ***, а также расположенного на нем помещения (кадастровые номера ***, ***, ***), однако, до настоящего времени данные требования ответчиком не исполнены.

Учитывая установленные обстоятельства того, что ФИО3 нарушил условия договора аренды по своевременному внесению арендной платы, имеет задолженность, суд признает нарушение ответчиком договора существенным, поэтому требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения и земельного участка лот 8 марта 2023 года между ФИО1 и ФИО3 подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование ФИО1 о расторжении договора аренды судом удовлетворено, исходя и того, что до настоящего времени имущество, являющееся предметом договора аренды, находится у ответчика, требования истца о возложении на ФИО3 обязанности возвратить по акту приема-передачи нежилые здания – гаражи с кадастровыми номерами ***, ***, *** и земельный участок с кадастровым номером *** обоснованы и также подлежат удовлетворению.

Кроме того на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно представленному суду чеку-ордеру от 7 сентября 2023 года, истцом при обращении в суд с настоящим иском были понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 389 рублей.

Данные судебные расходы подлежит взысканию с ответчика в пользу ФИО1

Также материалами дела подтверждается, что истцом понесены расходы на оплату услуг представителя ФИО2 в размере 30000 рублей. В обоснование данных требований истцом представлена квитанция к приходному кассовому от 20 июня 2023 года.

Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в п. 13 Постановления Пленума от 21 января 2016 года № 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В п. 11 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В рассматриваемом случае ответчик не заявил возражения и не представил доказательств чрезмерности взыскиваемых с него расходов. При этом, заявленный истцом размер расходов на оплату услуг представителя, по мнению суда, отвечает соблюдению баланса интересов сторон, критерию разумности пределов возмещения, соответствует степени сложности рассмотренного дела, объему оказанных юридических услуг по договору, в связи с чем суд считает возможным взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 30000 рублей в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя, находя данную сумму соответствующей расходам на оплату услуг представителя при сравнимых обстоятельствах за аналогичные услуги, отвечающей требованиям разумности и справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения и земельного участка, возложении обязанности возвратить арендованное имущество, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения и земельного участка от 8 марта 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Возложить на ФИО3, *** года рождения (СНИЛС ***) обязанность возвратить по акту приема-передачи ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) нежилые помещения с кадастровыми номерами ***, ***, *** и земельный участок с кадастровым номером ***, находящиеся по адресу: ***.

Взыскать с ФИО3, *** года рождения (СНИЛС ***) в пользу ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) задолженность по договору аренды нежилого помещения и земельного участка от 8 марта 2023 года за период с 8 марта 2023 года по 31 августа 2023 года в сумме 300648 рублей 97 копеек, неустойку за несвоевременное перечисление арендной платы по договору аренды нежилого помещения и земельного участка от 8 марта 2023 года за период с 4 апреля 2023 года по 5 сентября 2023 года в размере 80000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7389 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании с ответчика ФИО3 неустойки в большем размере ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Юрченко

Решение суда в окончательной форме составлено 1 декабря 2023 года