Решение в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2025 года
№ 2-981/2025
УИД: 51RS0003-01-2025-000647-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 ноября 2025 года город Мурманск
Ленинский районный суд города Мурманска в составе:
председательствующего судьи Никитиной М.В.,
при секретаре Каровой А.С.,
с участием: представителя истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
представителя ответчиков ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование исковых требований указано, что 16 февраля 2024 года между ФИО2 (продавец по доверенности), действующим в интересах ФИО4 на основании нотариальной доверенности № заверенной нотариусом г.Мурманска ФИО6, и ФИО5 (покупатель), был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости.
В соответствии с п. 1.1 указанного договора продавец обязался продать, а покупатель купить и принять в собственность объекты недвижимости, а именно:
-объект незавершенного строительства; назначение: нежилое, общая площадь 1589,8 кв.м.; инвентарный номер:6241 ГУПТИ Мурманской области; Условный номер №; адрес объекта: Мурманская область, <адрес> кадастровый номер №
-сооружение; назначение: сооружение электроэнергетики; наименование: сети электроснабжения, трансформаторная подстанция ТП-6 (КЛ-6кВт, от ячейки № 42 ПС-389 до ТП-6); инвентарный номер: отсутствует; основная характеристика сооружения: протяженность 1569 метров; адрес объекта: <адрес> кадастровый номер №
В силу п. 2.1 договора купли-продажи объекта недвижимости стоимость объекта незавершенного строительства составляет 6200000 рублей, стоимость сооружения электроэнергетики – 200000 рублей.
Порядок и условия оплаты указанным договором не урегулирован.
Продавцом по доверенности и покупателем был подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность объекты недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости от 16.02.2024. Кроме того, на акте приема –передачи сделана рукописная пометка «Расчет произведен в полном объеме. ФИО2», поставлена подпись.
Право собственности ФИО5 было зарегистрировано в ЕГРН.
ФИО4 как собственником имущества была выдана доверенность на ФИО2 с предоставлением ему полномочий по управлению, пользованию и распоряжению объектами недвижимости. Между тем, условия сделки купли-продажи недвижимого имущества в отношении объектов с кадастровыми номерами № с ФИО4 не согласовывались, намерение реализовать объекты недвижимости на указанных условиях у истца отсутствовало. Денежные средства, полученные в качестве оплаты по заключенному договору, ей переданы не были, об отчуждении объектов недвижимости ФИО4 не знала. Кроме того, по данным истца, оспариваемая сделка была совершена между родственниками (отцом и сыном) по заниженной цене, что подтверждается данными о кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №- составляет 44911259,36 рублей, а объекта с кадастровым номером №- 2498598,93 рублей.
Столь существенное расхождение между договорной ценой и кадастровой стоимостью свидетельствует о наличии явного ущерба для представляемого. Договор был заключен при наличии сговора или иных совместных действий представителя продавца и покупателя в ущерб интересам собственника ФИО4, что свидетельствует о недействительности сделки.
Просила признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости, а именно объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, сооружения с кадастровым номером №, заключенный 16 февраля 2024 года между ФИО4 в лице представителя ФИО2 и ФИО5; применить последствия недействительности договора купли-продажи объекта недвижимости от 16 февраля 2024 года в виде односторонней реституции; обязать ответчика ФИО5 возвратить в собственность ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, сооружение с кадастровым номером №; взыскать с ответчиков в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 140000 рублей.
В ходе рассмотрения гражданского дела истец уточнила исковые требования: просила признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости, а именно объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, сооружения с кадастровым номером №, заключенный 16 февраля 2024 года между ФИО4 в лице представителя ФИО2 и ФИО5; применить последствия недействительности договора купли-продажи объекта недвижимости от 16 февраля 2024 года в виде односторонней реституции; обязать ответчика ФИО5 возвратить в собственность ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, сооружение с кадастровым номером №; взыскать с ответчиков в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 71800 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 140000 рублей (том 1 л.д.152).
Истец в судебное заседание не явилась, извещена, воспользовалась правом на ведение дела через представителя. Ранее в ходе рассмотрения дела указала, что знакома с ФИО2 более двадцати лет, им было предложено приобрести объекты недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности и оформить доверенность на его имя для управления. Обстоятельств приобретения объектов точно не помнит. О том, что объекты проданы не знала, денежных средств от ответчиков не получала.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен. В ходе рассмотрения дела пояснял, что согласился приобрести спорные объекты недвижимости по рыночной стоимости, денежные средства передал ФИО2 наличными.
Ответчик ФИО2, представитель ответчиков ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просили отказать. ФИО2 ранее пояснял, что давно знаком с ФИО7, отношения были доверительными, спорные объекты на имя ФИО4 приобретал по доверенности и осуществлял полное управление ими, о продаже объектов истцу было известно, она не возражала. Не оспаривал, что получил от ФИО5 денежные средства о продажи, но ФИО4 не передавал по договоренности с ней.
Третьи лица- нотариус ФИО6, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случаях невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрено законом.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должная доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений.
Судом установлено и материалами гражданского дела подтверждается, что 16 февраля 2024 года между ФИО2 (продавец), действующим в интересах ФИО4 на основании нотариальной доверенности №, заверенной нотариусом г.Мурманска ФИО6, и ФИО5 (покупатель), был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (том 1 л.д. 50).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора продавец обязался продать, а покупатель купить и принять в собственность объекты недвижимости:
-объект незавершенного строительства; назначение: нежилое, общая площадь 1589,8 кв.м.; инвентарный номер:6241 ГУПТИ Мурманской области; Условный номер №; адрес объекта: <адрес>; кадастровый номер №
-сооружение; назначение: сооружение электроэнергетики; наименование: сети электроснабжения, трансформаторная подстанция ТП-6 (КЛ-6кВт, от ячейки № 42 ПС-389 до ТП-6); инвентарный номер: отсутствует; основная характеристика сооружения: протяженность 1569 метров; адрес объекта: <адрес>; кадастровый номер №.
В силу п. 2.1 договора купли-продажи объекта недвижимости стоимость объекта незавершенного строительства составляет 6200000 рублей, стоимость сооружения электроэнергетики – 200000 рублей.
В договоре содержится надпись, выполненная представителем продавца о том, что расчет произведен в полном объеме.
Продавцом по доверенности и покупателем был подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность объекты недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости от 16.02.2024.
Согласно выпискам из ЕГРН о переходе прав на спорные объекты недвижимости право собственности ФИО5 на объекты зарегистрировано 26.02.2024 (том 1 л.д. 37, 40-42).
Обращаясь в суд с иском, истец полагала свои права нарушенными ссылаясь на то, что ФИО2, действовавший от ее имени на основании доверенности, действовал в ущерб ее интересам при этом ответчики при совершении сделки должны были знать о явном для истца ущербе поскольку обладали информацией о кадастровой стоимости приобретаемых объектов.
В силу пунктов 3,4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Из разъяснений в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте –представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует свершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединённых общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
То есть, в приведенных разъяснениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации указан критерий, позволяющий предполагать, пока не доказано иное, наличие явного ущерба-если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.
На этот критерий также обращено внимание в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации - критерий кратности является явным и очевидным для любого участника рынка.
В ходе рассмотрения дела установлено, что договор купли-продажи от 16 февраля 2024 года заключен ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО2, действовавшего на основании доверенности №
Указанной доверенностью ФИО2 наделен правами по управлению, пользованию и распоряжением, принадлежащим ФИО4 на праве собственности объектами недвижимости, в том числе спорными, доверенностью предусмотрено право заключать все разрешенные законом сделки, определяя суммы, сроки и иные условия по своему усмотрению, в частности: продавать, с правом заключения и подписания договоров купли-продажи, в том числе с правом получения денежных средств. Доверенность выдана сроком на 10 лет (том 1 л.д. 77-78).
Таким образом, суд приходит к выводу, что волеизъявление ФИО4 на продажу принадлежащего ей имущества: объекта незавершенного строительства; назначение: нежилое, общая площадь 1589,8 кв.м.; инвентарный номер:6241 ГУПТИ Мурманской области; Условный номер №; адрес объекта: <адрес> кадастровый номер № и сооружения; назначение: сооружение электроэнергетики; наименование: сети электроснабжения, трансформаторная подстанция ТП -6 (КЛ-6кВт, от ячейки № 42 ПС-389 до ТП-6); инвентарный номер: отсутствует; основная характеристика сооружения: протяженность 1569 метров; адрес объекта: <адрес>; кадастровый номер №, имелось, поскольку 16 января 2022 года истцом выдана ФИО2 доверенность, которой ФИО4, уполномочила ФИО2 не только управлять, но и распоряжаться принадлежащим истцу на праве собственности объектами имущества.
По состоянию на день заключения оспариваемой сделки доверенность отозвана не была, недействительной не признана, в связи с чем ФИО2 был вправе действовать от имени ФИО4 при продаже указанных объектов.
В ходе рассмотрения дела в обоснование заявленных исковых требований, ссылаясь на совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, ФИО4 представлены сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные оценщиком ООО «Независимая экспертиза «ЭкспертГарант» 16.04.2025, согласно которым рыночная стоимость на 16.02.2024 объекта незавершенного строительства составила 31 570 000 рублей, а сооружения 2 059 000 рублей (том 1 л.д. 155,163).
Стороной ответчиков представлен Отчет № 02/2025 об оценке рыночной стоимости комплекса, состоящего из двух объектов недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость на объекта незавершенного строительства на 16.02.2024 составила 8 015 150 рублей, а сооружения 421 850 рублей (том 2 л.д. 59).
Для разрешения заявленного спора по приведенным истцом основаниям, по ходатайству стороны ответчиков определением суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «Центр профессиональной оценки и консалтинга» № 82/2025 от 18 сентября 2025 года:
-рыночная стоимость объекта незавершенного строительства; назначение: нежилое, общая площадь 1589,8 кв.м.; инвентарный номер: 6241 ГУПТИ Мурманской области; Условный номер №; адрес объекта: Мурманская <адрес> кадастровый номер №, по состоянию на 16 февраля 2024 года составляет 10907000 рублей;
- рыночная стоимость сооружения; назначение: сооружение электроэнергетики; наименование: сети электроснабжения, трансформаторная подстанция ТП -6 (КЛ-6кВт, от ячейки № 42 ПС-389 до ТП-6); инвентарный номер: отсутствует; основная характеристика сооружения: протяженность 1569 метров; адрес объекта: <адрес>; кадастровый номер №, по состоянию на 16 февраля 2024 года составляет 595000 рублей.
Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, заключение эксперта принимается судом в качестве доказательства по делу, поскольку соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьям 86 и 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, методов расчетов, сделанные по их результатам выводы, обоснованные ответы на поставленные судом вопросы.
Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Оценивая указанное заключение по правилам статьей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, суд не усматривает оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно условиям договора купли-продажи спорных объектов от 16 февраля 2024 года сторонами договора определена стоимость объектов недвижимости в размере: объекта незавершенного строительства; назначение: нежилое, общая площадь 1589,8 кв.м.; инвентарный номер: 6241 ГУПТИ Мурманской области; Условный номер №; адрес объекта: <адрес> кадастровый номер №, 6200000 рублей, а сооружения; назначение: сооружение электроэнергетики; наименование: сети электроснабжения, трансформаторная подстанция ТП -6 (КЛ-6кВт, от ячейки № 42 ПС-389 до ТП-6); инвентарный номер: отсутствует; основная характеристика сооружения: протяженность 1569 метров; адрес объекта: Мурманская область, <адрес>; кадастровый номер №, - 200000 рублей.
Доказательств тому, что при заключении указанного договора купли-продажи ФИО2 действовал в интересах покупателя в нарушение интересов представляемого и вступил в сговор с покупателем, в том числе в связи с тем, что покупателем является его сын, в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Заключением проведенной по делу судебной экспертизы № № 82/2025 от 18 сентября 2025 года, подтверждено, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства; назначение: нежилое, общая площадь 1589,8 кв.м.; инвентарный номер: 6241 ГУПТИ Мурманской области; Условный номер №; адрес объекта: <адрес>; кадастровый номер №, составляет 10 907 000 рублей, а сооружения; назначение: сооружение электроэнергетики; наименование: сети электроснабжения, трансформаторная подстанция ТП -6 (КЛ-6кВт, от ячейки № 42 ПС-389 до ТП-6); инвентарный номер: отсутствует; основная характеристика сооружения: протяженность 1569 метров; адрес объекта: Мурманская область, <адрес>; кадастровый номер №, - 595000 рублей.
В этой связи, суд признает не доказанным, что представителем ФИО2 совершена сделка, причинившая представляемому ФИО4 явный ущерб. Разница между общей стоимостью по которой произошла реализация спорного имущества и определённой экспертным заключением рыночной стоимостью не превышает 50%.
Довод стороны истца об отсутствии доказательств наличия у покупателя денежных средств в необходимом размере для оплаты договора купли-продажи судом отклоняется, поскольку факт получения денежных средств подтверждается ФИО5, что послужило основанием для производства государственной регистрации Управлением Росреества данной сделки.
Неисполнение представителем продавца обязанности по передаче полученной за реализованное имущество денежной суммы истцу, недействительности самой сделки купли-продажи не влечет.
Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями статьи 166, пункта 1 статьи 174, статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приходит к выводу об отсутствии установленных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого. При заключении оспариваемого договора купли-продажи ФИО2 исходил из наличия воли ФИО4 на продажу спорного имущества, выраженной в доверенности на его имя, которая давала ему право устанавливать стоимость объектов недвижимости самостоятельно, и не была отозвана доверителем.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 к ответчикам ФИО2 и ФИО5
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд города Мурманска в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Никитина