УИД: 61RS0033-01-2025-001224-87
Дело № 2-1026/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Зерноград 29 июля 2025 года
Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Исаяна Э.А., при секретаре судебного заседания Гусевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Зерноградского района, третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к Администрации Зерноградского района и третьим лицам, мотивировав свои требования тем, что с 2006 года на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 02.09.2005, она является собственником квартиры, с кадастровым номером № и земельного участка, с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 10.04.2025. Приобретенная квартира имела общую площадь 78 кв.м., жилую 59,9 кв.м. В процессе проживания для улучшения жилищных условий без соответствующих разрешений произвела реконструкцию строения, в связи с чем изменилась общая площадь квартиры, которая в настоящее время составляет 101,9 кв.м., что соответствует понятию самовольной постройки. Для приведения документов в соответствии с действующим законодательством, истец обратилась в <адрес> за разрешением на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, однако получила отказ, так как фактические работы по строительству завершены, данная постройка соответствует признакам самозастроя, и рекомендовано обратиться в суд. Согласно выводам технического заключения специалиста № от 06.03.2025, после возведения пристройки литер А2, помещение №5, жилое помещение по адресу: <адрес>, соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровья граждан, На основании изложенного, истец просит суд: признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на реконструированную квартиру, площадью 101,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела без её участия.
Представитель ответчика Администрации Зерноградского района и третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, от представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступил в суд отзыв на исковое заявление, одновременно просил суд рассмотреть дело без участия представителя л.д.61-63), от представителя третьего лица Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, и третьих лиц ФИО2, ФИО3 поступили заявления о рассмотрении дела без их участия (л.д. 67,69).
В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав письменные доказательства, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно п.п.1-3.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
В силу п.п.1,3,6 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.Судом установлено, что на основании договора пожизненного содержания с иждивением (передача имущества бесплатно) от 02.09.2005, истец ФИО1 стала собственником квартиры, общей площадью 78 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (л.д.13). Право собственности на указанный объект недвижимости и на земельный участок, на котором указный объект недвижимости расположен, было зарегистрировано за истцом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.04.2006, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.04.2006 и выписками из ЕГРН от 03.02.2025 (л.д. 14,15,16,17).
После регистрации права собственности на указанную квартиру истец без получения необходимого разрешения произвела реконструкцию квартиры, а именно произвела реконструкцию жилого помещения в виде: увеличения размеров и переоборудование пристройки литер А1, помещения №5, возведения пристройки литер А2, помещения №№7,8,9,10, соответственно указанная квартира в реконструированном виде является самовольной постройкой, поэтому ФИО1 правомерно обратилась в суд за защитой своих гражданских прав в порядке ст.ст.8, 12, 222 ГК РФ путем признания за ней права собственности на квартиру в реконструированном виде.
Согласно техническому паспорту на <адрес> по адресу: <адрес>, составленному по состоянию на 20.02.2025, квартира литер «А,А1,А2», имеет общую площадь 101,9 кв.м., жилую площадь 44,8 кв.м., что также подтверждается справкой МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» от 17.04.2025 (л.д.10-12,48).
В соответствии с техническим заключением специалиста № от 06.03.2025 общая площадь жилого помещения по адресу: <адрес>, увеличена при реконструкции здания и составляет 101,9 кв.м. Жилое помещение по адресу: <адрес> (выполненная реконструкция здания: увеличение размеров и переоборудование пристройки литер А1, помещения №5, возведение пристройки литер А2, помещения №№7,8,9,10) соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Блокированный двухквартирный жилой дом литер А, расположенный по адресу: <адрес> (выполненная реконструкция здания: увеличение размеров и переоборудование пристройки литер А1, помещения №5, возведение пристройки литер А2, помещения №№7,8,9,10) соответствует установленным требованиям, сохранение здания в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровья граждан (л.д. 13-40).
Согласно разъяснениям, данным в п.п.39, 40, 41, 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
В силу ч.1 ст.12, ч.1 ст.56, ч.1 ст.68 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
В соответствии указанных процессуальных требований ответчиком каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, в суд не представлено.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена реконструированная квартира, находится в собственности истца, самовольная постройка отвечает требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, пожарно-технических норм и правил и пригодна к эксплуатации и сохранению в существующем виде, что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ФИО1 обращалась в Администрацию Зерноградского городского поселения за получением разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки (л.д. 50), поэтому суд приходит к выводу о возможности сохранения спорной квартиры в реконструированном виде и признании на неё права собственности за истцом, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Зерноградского района, третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на реконструированную квартиру – удовлетворить.
Признать не подлежащей сносу и сохранить в существующем виде реконструированную квартиру, площадью 101,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на реконструированную квартиру, площадью 101,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Э.А. Исаян
Мотивированный текст решения изготовлен 12 августа 2025 года.