Решение по делу № 2-6/2025 от 10.01.2025 - о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности, встречному исковому заявлению <ФИО> к ООО «Измайловское» о признании права собственности на земельный участок, суд.

№ 2-6/2025

55RS0014-01-2024-000889-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калачинск 10 января 2025 года

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Федорова К.Е., при секретаре судебного заседания Терещенко И.А., при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Гусаковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2–6/2025 по исковому заявлению ООО «Измайловское» к ФИО1 о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности, встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Измайловское» о признании права собственности на земельный участок, суд

УСТАНОВИЛ:

В Калачинский городской суд с вышеназванным исковым заявлением обратилось ООО «Измайловское», в обоснование указав, что общество является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером, площадью 643 039 кв.м., вместе с тем ответчиком на данном земельном участке возведено нежилое строение с кадастровым номером №, право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

Как указано истцом, спорное строение является самовольной постройкой, поскольку возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Изложенное подтверждается вынесенным Администрацией Калачинского муниципального района Омской области предостережением о недопустимости нарушения обязательных требований от 11.07.2024.

С учетом изложенного просили признать строение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, возложить на ответчика обязанность снести указанное строение в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда, прекратить право собственности ответчика на спорное строение.

Определением суда от 05.12.2024 к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО1 к ООО «Измайловское», в котором она просила признать за ней право собственности на земельный участок, указывая, что при приобретении в соответствии с договором купли-продажи от 26.10.2022 спорного нежилого строения истец приобрела и право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Омской области, Администрация Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области.

В судебном заседании представитель истца ООО «Измайловское» ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, просил об их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что ответчик неправомерно использует земельный участок, находящийся в собственности ООО «Измайловское», без оформления каких-либо правоотношений с истцом.

В обоснование требований указал, что спорное строение является самовольной постройкой, поскольку, во-первых, оно расположено на земельном участке сельскохозяйственного назначения, что противоречит требованиям законодательства. Во-вторых, дом пчеловода с кадастровым номером № принадлежит ответчику ФИО1, которая не занимается сельскохозяйственной деятельностью и не имеет статуса фермера либо иного сельскохозяйственного производителя. В-третьих, спорное строение было реконструировано ответчиком и его технические характеристики изменились, что подтверждено в ходе судебного разбирательства третьим лицом ФИО8

Отметил, что в сведениях ЕГРН в части местоположения спорного объекта имеется ошибка, поскольку строение расположено не в пределах кадастрового квартала №, а на территории земельного участка истца с кадастровым номером №.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала встречные исковые требования, пояснила, что на основании договора купли-продажи приобрела у ФИО8 дом пчеловода и омшаник, является добросовестным приобретателем, на момент приобретения указанных объектов не знала о том, что они расположены в пределах земельного участка ООО «Измайловское», предпринимала меры для выкупа части земельного участка, но получила отказ.

Отметила, что после покупки ею был осуществлен капитальный ремонт дома пчеловода, в ходе которого заменены окна, изменено расположение входной двери, убрана не несущая перегородка, частично заменен материал стен (шпалы), восстановлено печное отопление, осуществлено переустройство веранды. Какие-либо подтверждающие проведение работ документы не сохранились.

Указала на то, что использует дом пчеловода по прямому назначению, омшаник находится в ненадлежащем состоянии, фактически не используется. В качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирована, вместе с тем ею оформлен ветеринарно-санитарный паспорт пасеки. Спор с истцом возник в связи с обращением ПАО «Россети Сибирь» в Администрацию Калачинского муниципального района Омской области с целью установлению сервитута в отношении земельного участка ООО «Измайловское», проведения электричества в принадлежащий ей дом пчелововода.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании ордера, в судебном заседании с исковыми требованиями ООО «Измайловское» не согласился, поддержал требования встречного искового заявления, просил признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, расположенный под спорным объектом недвижимости. Дополнительно отметил, что спорный объект был построен и введен в эксплуатацию в 1975 году на отведенном для этого участке земли, вместе с тем здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Встречные исковые требования обосновал единством судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагал, что при приобретении ответчиком дома пчеловода ФИО1 приобрела и право на земельный участок, на котором находится строение. Каких-либо сведений о местоположении границ испрашиваемого земельного участка не привел. Просил суд рассмотреть возможность установления сервитута в отношении земельного участка ООО «Измайловское» в пользу доверителя ФИО1 Отметил, что спорное строение фактически расположено не на площади сельскохозяйственных угодий, а в лесном массиве.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании полагал, что исковые требования ООО «Измайловское удовлетворению не подлежат, пояснил, что пасеку организовали в 1970-е годы, на ней построили два строения: дом пасечника и омшаник, в 2007 году он приобрел данные объекты у ЗАО «Измайловское-1», никаких действий по реконструкции объектов он не осуществлял, прав на земельный участок, на котором находятся объекты, не оформлял.

Отметил, что при продаже в 2022 году ФИО1 спорного объекта он сообщил последней о том, что права на земельный участок не оформлены, впоследствии ему стало известно, что земельный участок под пасекой был отмежеван в 2015 году и находится в собственности ООО «Измайловское», какие-либо претензии от данного юридического лица в его адрес не поступали. После обозрения в судебном заседании предоставленных фотоизображений указал, что в спорном объекте осуществлена замена крыши, переустроен навес.

Представитель третьего лица - Администрации Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области ФИО4 в судебном заседании подтвердил, что дом пчеловода и омшаник до 1991 года принадлежали совхозу «Измайловский», позднее - ЗАСХО «Измайловское» и ЗАО «Измайловское-1», после банкротства последнего объекты были проданы ФИО8

Представители третьих лиц - Администрации Калачинского муниципального района Омской области, Управления Росреестра по Омской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимали, суду об уважительности причин своего отсутствия не сообщили, об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие вышеуказанных лиц.

Суд, оценив доводы искового заявления, выслушав стороны и третье лицо, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, могут требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По смыслу статьи 304 Гражданского кодекса РФ негаторный иск может быть удовлетворен в случае, когда разрешение на строительство не оспорено, однако истцом доказано, что в результате возведения объекта нарушено его право, а также имеется угроза безопасности жизни, здоровья граждан и причинения вреда.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 г. № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом, по буквальному смыслу названной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГПК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса РФ.

Из приведенных норм закона и разъяснений по их применению следует, что возможность возложения на гражданина обязанности по сносу самовольной постройки, а также по приведению земельного участка в пригодное для использования состояние при его самовольном занятии или самовольном строительстве связывается законом по общему правилу с установлением вины этого гражданина в указанных правонарушениях (в осуществлении самовольной постройки) либо с нахождением таких постройки и земельного участка в его владении. Содержащаяся в статье 222 Гражданского кодекса РФ санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.

Как следует из материалов дела, с 29 октября 2022 г. истец ФИО1 является собственником здания – дома пчеловода с кадастровым номером №, площадью 23 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 48-51).

Первоначальным собственником спорного объекта являлся совхоз «Измайловский», в дальнейшем - ЗАО «Измайловское-1» и ЗАСХО «Измайловское», что следует из объяснений представителя третьего лица – Администрации Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области, подтверждено письменными материалами дела (т. 2 л.д. 158, 161) и сторонами не оспаривалось.

Согласно техническому паспорту нежилого строения, составленному ГП ОО «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на 14.12.2005, спорный объект построен и введен в эксплуатацию в 1975 году, имеет наименование и назначение – дом пчеловода, ленточный каменный фундамент (группа капитальности – 4), печное отопление, площадь объекта составляет 30,8 кв.м., в том числе: здание – 27,8 кв.м., крыльцо – 3 кв.м., застроенная площадь земельного участка составляет 30,8 кв.м. (т. 2 л.д. 32-37).

17 декабря 2007 г. на основании договора купли-продажи ЗАСХО «Измайловское» в лице конкурсного управляющего передало здание (дом пчеловода), площадью 23 кв.м., а также здание (омшанник), площадью 23 кв.м., в собственность ФИО8

В пунктах 1.1, 1.2 договора купли-продажи указано, что земельный участок под имуществом предметом договора не является, продавец гарантирует, что на момент заключения договора имущество находится в собственности продавца, свободно от любых прав третьих лиц, под арестом и обременением не состоит (т. 2 л.д. 136-139).

21 января 2008 г. в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО8 на спорный объект (т. 2 л.д. 133).

18 июня 2012 г. дом пчеловода поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

26 октября 2022 г. ФИО8 продал вышеуказанные объекты недвижимости истцу за 15 000 руб., на основании чего в ЕГРН 29 октября 2022 г. зарегистрировано право собственности ФИО1

Согласно п. 3 договора купли-продажи стороны подтвердили, что объекты никому не проданы, не заложены, под запрещением (арестом) не состоят, судебного спора по ним не имеется. Из содержания договора следует, что права на земельный участок, на котором находятся приобретаемые объекты, покупателю не передаются (т. 1 л.д. 130).

Судом установлено, что фактически принадлежащий ответчику объект недвижимости расположен на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, собственником которого с 24 мая 2022 г. является истец ООО «Измайловское» (т. 1 л.д. 28-47).

Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами и следует из отчета о геодезической съемке от 10.06.2024 (т. 1 л.д. 63-65), на основании которого Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района Омской области 11 июня 2024 г. ответчику ФИО1 в соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований (т. 1 л.д. 61-62).

В ходе проведения выездного обследования органом муниципального земельного контроля установлен факт использования ФИО1 без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов части земельного участка ООО «Измайловское», площадью 25,13 кв.м., а также нецелевого использования земельного участка, в результате чего ответчику предложено осуществить снос самовольной постройки с кадастровым номером № и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Ответчик ФИО10 в добровольном порядке предостережение органа муниципального контроля не исполнила, в связи с чем ООО «Измайловское» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Так, согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах исполнительных органов субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, государственном кадастре недвижимости, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ одной из обязанностей собственников земельных участков является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд (пункт 2).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов (п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, что закреплено подпунктом 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 79 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (до 04.04.2021 - приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Согласно классификатору содержание вида разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование» включает в себя растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства, сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом вид разрешенного использования земельного участка пчеловодство (1.12) включает в себя осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых; размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, вид разрешенного использования расположенного под домом пчеловода земельного участка – «для сельскохозяйственного производства» был установлен при его образовании (путем выделения из земельного участка №) в феврале 2014 года (т. 1 л.д. 80-129).

Такой вид разрешенного использования земельного участка как «для сельскохозяйственного производства» классификатор не предусматривает.

Вместе с тем в соответствии с ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков (24 декабря 2014 г.), признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Следовательно, установленный до дня утверждения классификатора и существующий в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» позволяет осуществление на земельном участке хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых, размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых, размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства, в частности дома пчеловода.

Фактическое использование ответчиком дома пчеловода по назначению подтверждено объяснениями истца, ветеринарно-санитарным паспортом пасеки, на который ссылалась ФИО1 в ходе судебного разбирательства, и истцом ООО «Измайловское» не опровергнуто.

В то же время, Правилами землепользования и застройки Сорочинского сельского поселения, принятыми 25 октября 2019 года, расположенный под домом пчеловода земельный участок отнесен к территориальной зоне Сх-1, являющейся зоной сельскохозяйственных угодий (т. 1 л.д. 159, т. 2 л.д. 85-103).

Правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером № не содержат указаний на особый режим использования земли, кроме охранного режима объектов электросетевого хозяйства, либо наличие каких-либо запретов на размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (пчеловодства).

Таким образом, доводы ООО «Измайловское» о нецелевом использовании ФИО1 части земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен принадлежащий ей дом пчеловода, подлежат отклонению как несостоятельные и несоответствующие вышеприведенному правовому регулированию. Каких-либо доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком спорного объекта не в соответствии с его целевым назначением, исковой стороной в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Также суд отмечает, что довод исковой стороны об использовании ФИО1 дома пчеловода не по целевому назначению не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку, как указано в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Снос постройки по причине ее нецелевого использования положениями статьи 222 ГК РФ не предусмотрен.

Отсутствие у ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя (главы крестьянского (фермерского) хозяйства) основанием для прекращения права собственности ответчика и сноса спорного строения не является.

Утверждения о неправомерном использовании ФИО1 принадлежащего истцу земельного участка судом во внимание не принимаются, поскольку согласно пунктам 1 и 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации такого объекта.

Данная позиция согласуется с Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.10.2018 № 20-КГ18-25.

Кроме того, представитель ООО «Измайловское» в судебном заседании в обоснование исковых требований ссылался на выполнение ответчиком в отношении спорного объекта строительных работ, повлекших существенное изменение его технических характеристик, что зафиксировано в отчете о геодезической съемке от 10.06.2024 (т. 1 л.д. 63-65).

Согласно пояснительной записке к указанному отчету установлено, что здание с кадастровым номером № расположено на земельном участке с кадастровым номером №. По сведениям, полученным в результате геодезических измерений и внешнего осмотра здания с кадастровым номером №, установлено, что внешние линейные размеры здания не соответствуют линейным размерам, отраженным в техническом паспорте от 14.12.2005. Фактические размеры основного здания – 6,10м*4,12м, размеры, указанные в техническом паспорте – 6,66м*4,18м. В результате внешнего осмотра материала стен – шпалы, в техническом паспорте материалы стен – брусчатые (состояние – растрескивание древесины венцов), отделка – обшит железом, масляная краска, местоположение входной двери в здание, отраженное в техническом паспорте, и фактическое различны. Также отсутствует крыльцо, отраженное в техническом паспорте. При сопоставлении сведений геодезической съемки, внешнего осмотра здания и сведений, отраженных в техническом паспорте, можно сделать вывод о том, что был осуществлен снос здания с кадастровым номером №, год строительства 1975, площадью 23 кв.м., и произведено строительство нового нежилого здания (т. 1 л.д. 64).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании факт проведения работ, направленных на замену отдельных элементов несущих строительных конструкций спорного строения, не отрицала, пояснив, что ею был осуществлен капитальный ремонт дома пчеловода, в ходе которого заменены окна, изменено расположение входной двери, убрана не несущая перегородка, частично заменен материал стен (шпалы), восстановлено печное отопление, осуществлено переустройство веранды.

Проведение указанных работ соответствует определению капитального ремонта объектов капитального строительства, закрепленного в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, не требовало получения разрешительной документации и не свидетельствует о возведении (создании) ответчиком новой постройки. Незначительные разночтения в фактических размерах основного здания, указанные в техническом паспорте и установленные внешним осмотром от 10.06.2024 – 56см по длине и 6см по ширине, находятся в пределах статистической погрешности и доказательством существенного изменения ФИО1 характеристик принадлежащего ей строения не являются.

При этом установленное в ходе судебного разбирательства переустройство ответчиком веранды (крыльца) и входной двери в спорный объект не привело к изменению площади объекта капитального строительства и конструктивных элементов здания, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, доказательств существенности нарушений ответчиком строительных и градостроительных норм и правил в той части, в какой требовался бы снос объекта, не представлено.

Принимая во внимание то, что снос объекта недвижимости является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, отчет о геодезической съемке от 10.06.2024, содержащий предположение об осуществлении ФИО1 строительства нового нежилого здания на земельном участке истца, при отсутствии в материалах дела иных подтверждающих доводы ООО «Измайловское» доказательств, единственным основанием для удовлетворения иска являться не может.

Несмотря на разъяснение сторонам юридически значимых обстоятельств и обязанности по их доказыванию, ООО «Измайловское» доказательств, с достоверностью подтверждающих то, что ответчиком осуществлено возведение (создание) объекта недвижимости либо его самовольная реконструкция, не представлено. После неоднократного обсуждения со сторонами необходимости проведения строительно-технической экспертизы с указанной целью истец и ответчик соответствующего ходатайства не заявили, полагая возможным разрешить спор по представленным доказательствам.

Дополнительно суд отмечает, что понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.) предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г.

В этой связи в отсутствие в деле доказательств возведения (создания) ФИО1 объекта недвижимого имущества спорное здание, построенное в 1975 г., не может быть признано самовольной постройкой.

Оснований для прекращения права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости не имеется, поскольку последняя является добросовестным приобретателем, её право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости на основании договора купли-продажи, фактическое исполнение которого подтверждено продавцом ФИО8 в ходе судебного разбирательства.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Измайловское» о признании права собственности на земельный участок, суд исходит из следующего.

В силу п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (ст. 69, 70 Земельного кодекса РФ).

В свою очередь, существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 4 постановления от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 8 ст. 22 Федерального закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (ч. 4.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Необходимым для кадастрового учета земельного участка документом является межевой план, представляющий собой результат кадастровых работ (ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ).

Вместе с тем ФИО1, заявляя встречный иск, не указала характеристики земельного участка, право собственности на который она просит признать, при этом судом установлено, что земельный участок, необходимый для использования принадлежащего ответчику дома пчеловода, путем выделения из земельного участка с кадастровым номером № не формировался, на государственном кадастровом учете не стоит, его границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены.

Кроме того, ответной стороной не приведено оснований, по которым подлежит прекращению право собственности ООО «Измайловское» на спорную землю, нахождение на нем принадлежащего ФИО1 строения таким обстоятельством не является, право собственности ООО «Измайловское» на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости и никем не оспорено.

Положения статей 273 и 552 Гражданского кодекса РФ регулируют переход права собственности на земельный участок при продаже здания, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, и в данном случае применению не подлежат.

В соответствии с договором купли-продажи от 26.10.2022 право собственности либо другие вещные права на спорную землю ФИО1 не передавались, продавец ФИО8 собственником (правообладателем) земельного участка не являлся, какие-либо меры для оформления прав на земельный участок последним не принимались.

Отсутствуют у суда и основания для установления права ограниченного пользования ФИО1 чужим земельным участком, поскольку ответной стороной не представлены в материалы дела необходимые сведения для установления сервитута: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (пункт 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г.). При этом от проведения с вышеуказанной целью землеустроительной экспертизы сторона ответчика отказалась.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «Измайловское» к ФИО1 о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ООО «Измайловское» о признании права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е. Федоров

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.01.2025

Судья К.Е. Федоров