Дело № 2-1082/2025
УИД 26RS0017-01-2025-001289-63
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(заочное)
18 июня 2025 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края, в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре Швецовой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора и о взыскании задатка,
установил:
ФИО1 обратилась в Кисловодский городской суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу, <адрес>Д, <адрес> взыскании задатка.
В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила предварительный договор с соглашением о задатке с ФИО2 Перед заключением данного предварительного договора риэлтор ФИО3 предоставила возможность осмотра квартиры по адресу, <адрес>Д, <адрес>. При осмотре она зафиксировала факт наличия газового отопительного и нагревательного оборудования в квартире. Собственник квартиры ФИО2 предоставила оригиналы заключенных договоров о техническом обслуживании газового оборудования, заключенного с АО «Кисловодскгоргаз» и на потребление газа, заключенный также с АО «Кисловодскгоргаз», акт ввода в эксплуатацию газового оборудования. Поскольку в квартире имелся газ, она заключила предварительный договор купли-продажи. После подписания договора, она самостоятельно решила проверить законность предоставленных договоров на поставку газа и его обслуживание. Основанием к проверке послужил тот факт, что незаконная установка газового оборудования приводит к взрывам. Обратившись в АО «Кисловодскгоргаз» она узнала, что договор о техническом обслуживании газового оборудования не заключался ответчиком с АО «Кисловодскгоргаз», соответственно ответчик обманным путем заставил её заключить предварительный договор. На основании её заявления в АО Газпромгазораспределение Ставрополь и АО Кисловодскгоргаз от ДД.ММ.ГГГГ была проведена проверка законности установки газового оборудования в квартире по адресу: <адрес>Д, <адрес> комиссией из АО Газпромгазораспределение Ставрополь ДД.ММ.ГГГГ. По результатам этой верки был отключен газ в вышеуказанной квартире и газовое оборудование демонтировано. В настоящее время ответчик намерена установить электронагревательное оборудование в квартире, для отопления помещения и подачи горячей воды, что является существенным изменением технических характеристик квартиры и ее оборудования, на которую был заключен предварительный договор. Данные изменения являются основанием для расторжения предварительного договора, поскольку выбор на вышеуказанную квартиру пал только из-за наличия газа. На основании п.1 предварительного договора стороны договорились, что после оформления документов ответчик обязуется продать истцу однокомнатную квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 46,4 кв.м., по адресу: <адрес>Д, <адрес>. Полная продажная цена вышеуказанной квартиры, согласно п. 3 предварительного договора составляет 7 400 000 рублей. Из указанной суммы, в счет оплаты квартиры, выплачен задаток в сумме 200 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму 7 200 000 рублей сторона 1 оплачивает в день подписания договора купли-продажи неуказанной недвижимости, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Квартира с кадастровым номером 26:34:010114:323, общей площадью 46,4 кв.м. по адресу: <адрес>Д, <адрес> является товаром, которая должна быть надлежащего качества и встроенное оборудование должно быть установлено со всеми нормативами, ГОСТами, в соответствии с действующим законодательством. Продавец умышленно обманула её и ввела в заблуждение. Она была согласна купить квартиру только с газовым оборудованием, т.к. это экономно в затратах по коммунальным платежам. ДД.ММ.ГГГГ она направила претензию ответчику, в которой перед заключением основанного договора купли-продажи предоставить технические документы на квартиру, а именно: технический паспорт, после проведенной инвентаризации на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 46,4 кв.м., по адресу: СК, <адрес>Д, <адрес>; проектную документацию проведения, монтажа и установки газового оборудования в вышеуказанной квартире, согласованную с АО «Кисловодскгоргаз», включая акт выполненных работ; договор о техническом обслуживании газового оборудования, заключенный ответчиком с АО «Кисловодскгоргаз». При заключении предварительного договора с соглашением о задатке ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен договор на техническое обслуживание газового оборудования на квартиру по адресу: СК, <адрес>Д, <адрес>, с лицевым счетом – <***>, не заключенный собственником с АО «Кисловодскгоргаз» (как позже выяснилось). В случае не предоставления запрашиваемых документов до ДД.ММ.ГГГГ считает, что ответчик вводит её в заблуждение, умышленно, скрывая существенные нарушения установки и эксплуатации газового оборудования, соответственно она намерена расторгнуть предварительный договор с соглашением о задатке ДД.ММ.ГГГГ по вине ответчика. Просила исковые требования удовлетворить.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора привлечено АО «Кисловодскгоргаз» и ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь».
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.
Представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности; представитель ООО «Газпром межрегион газ Ставрополь» по доверенности ФИО5, представитель АО «Кисловодскгоргаз» ФИО6 направили суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ответчик ФИО2 надлежащим образом извещенная заказным письмом с уведомлением о времени и месте слушания дела по адресу регистрации СК, <адрес>, что подтверждается сведениями, предоставленными ОУФМС ОМВД России по СК, в судебное заседание не явилась, которые возвращены в суд по истечении срока хранения.
В соответствии с ч.1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказными письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксированное судебное извещение или вызова и его вручения адресату.
В соответствии со ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
В связи с изложенным, уклонение ответчика ФИО2 от явки в учреждение почтовой связи для получения судебного извещения расценивается судом, как отказ от их получения.
В соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного судопроизводства, о чем вынесено определение суда.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу требований ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Статьей 329 ГК РФ установлено, что задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В п. 4 ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-7, виновность нарушающих условия предварительного договора действий, которые повлекли не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Суд отмечает, что эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора (соглашения) принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании п.1 предварительного договора стороны договорились, что после оформления документов ответчик ФИО2 обязуется продать истцу однокомнатную квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 46,4 кв.м., по адресу: <адрес>Д, <адрес>.
Полная продажная цена вышеуказанной квартиры, согласно п. 3 предварительного договора составляет 7 400 000 рублей.
Из указанной суммы, в счет оплаты квартиры, выплачен задаток в сумме 200 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму 7 200 000 рублей сторона 1 оплачивает в день подписания договора купли-продажи неуказанной недвижимости, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что обязательным условием покупки квартиры истцом ФИО1 являлось наличие газового оборудования в жилом помещении квартире.
Перед заключением данного предварительного договора риэлтор ФИО3 предоставила возможность осмотра квартиры по адресу, <адрес>Д, <адрес>.
При осмотре квартиры истцом был зафиксирован факт наличия газового отопительного и нагревательного оборудования в квартире.
Собственник квартиры ФИО2 предоставила оригиналы заключенных договоров о техническом обслуживании газового оборудования, заключенного с АО «Кисловодскгоргаз» и на потребление газа, заключенный также с АО «Кисловодскгоргаз», акт ввода в эксплуатацию газового оборудования.
Обращаясь с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, о взыскании денежных средств уплаченных в качестве задатка, сторона истца ссылается на то, что она намеревалась приобрести однокомнатную квартиру с наличием газового оборудования и была введена в заблуждение ответчиком.
После подписания договора, она самостоятельно решила проверить законность предоставленных договоров на поставку газа и его обслуживание.
На основании её заявления в АО Газпромгазораспределение Ставрополь и АО Кисловодскгоргаз от ДД.ММ.ГГГГ была проведена проверка законности установки газового оборудования в квартире по адресу: <адрес>Д, <адрес> комиссией из АО Газпромгазораспределение Ставрополь ДД.ММ.ГГГГ.
По результатам этой верки был отключен газ в вышеуказанной квартире и газовое оборудование демонтировано.
Данное обстоятельство подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении подачи газа в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>Д, <адрес>.
В настоящее время ответчик намерена установить электронагревательное оборудование в квартире, для отопления помещения и подачи горячей воды, что является существенным изменением технических характеристик квартиры и ее оборудования, на которую был заключен предварительный договор.
Данные изменения являются основанием для расторжения предварительного договора.
Поскольку истец была введена в заблуждение относительно наличия газового оборудования, договор купли-продажи квартиры в установленные сроки сторонами заключен не был.
В связи с указанным, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о предоставлении до заключения основанного договора купли-продажи технических документов на квартиру, а именно: технический паспорт, после проведенной инвентаризации на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 46,4 кв.м., по адресу: СК, <адрес>Д, <адрес>; проектную документацию проведения, монтажа и установки газового оборудования в вышеуказанной квартире, согласованную с АО «Кисловодскгоргаз», включая акт выполненных работ; договор о техническом обслуживании газового оборудования, заключенный ответчиком с АО «Кисловодскгоргаз».
В случае не предоставления вышеперечисленных документов до ДД.ММ.ГГГГ, предложила вернуть уплаченную сумму задатка в размере 200 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ претензия получена ответчиком, однако ответа на претензию не последовало, техническая документация не представлена, денежные средства не возвращены.
Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
По правилам статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.
В силу статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Исходя из изложенного, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).
В судебном заседании установлено, что условием заключенного предварительного договора было наличие в жилом помещении газа.
Согласно представленному акту № от ДД.ММ.ГГГГ подача газа в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>Д, <адрес> приостановлена.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товар по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.
При этом судом установлено, что при подписании предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, истец не была уведомлена ответчиком о том, что газовое оборудование в жилом помещении установлено незаконно.
Стороной же ответчика в материалы дела не представлено доказательств, что она действовала добросовестно, относительно продаваемой квартиры.
Не смотря на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не указано на наличие газового оборудования, установленные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что ответчик ввела ФИО1 в заблуждение относительно предмета договора, поскольку ей не была предоставлена полная информацию о приобретаемом ею объекте. Обратного стороной ответчика суду не представлено.
Таким образом, основной договор купли-продажи квартиры по адресу: СК, <адрес>Д, <адрес>, не был заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ по вине ответчика.
Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Оценивая в совокупности доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о правомерности требований истца о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.
Соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены и, полученные ответчиком денежные средства в размере 200 000 рублей, подлежат взысканию с ФИО2 в пользу истца.
Поскольку исковые требования удовлетворены, с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей, которые подтверждаются чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7 000 рублей и на сумму 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток, оплаченный по предварительному договору купли-продажи с соглашением о задатке в размере 200 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 000 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца, со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.В. Коротыч