Решение по делу № 2-3907/2022 от 05.12.2022 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество.

УИД: №

Дело № 2-3907/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2022 года Кировский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Аристовой Н.Л.,

при секретарях судебного заседания Мазлоевой Е.С., Глумовой М.И.,

с участием ответчиков ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2, ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о расторжении кредитного договора от 18 июня 2019 года №, заключенного между ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО2, ФИО1; о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО1 задолженности по кредитному договору от 18 июня 2019 года № в размере 1 467 138,97 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 27 536 руб.; об обращении взыскания на принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 предмет залога в виде квартиры, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 2 232 000 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований указано, что 18 июня 2019 года между ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО2, ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщикам заем в размере ....... рублей на срок ....... месяцев под ....... % годовых (стороны пришли к соглашению, что в период надлежащего исполнения заемщиками обязательства по страхованию имущественных интересов, связанных с личным страхованием заемщиков, установленных п. 4.1.5 и в части п. 4.1.7, п. 4.1.5.2 договора займа, устанавливается процентная ставка по займу, указанная в п. 1.1.3 договора в размере ....... % годовых), считая от даты фактического предоставления кредита, для целевого использования – приобретения квартиры, а заемщики обязались возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом. Согласно п. 2.1 договора займа заем был предоставлен в безналичной форме путем перечисления суммы займа на банковский счет № в филиале ОАО «Сбербанк», открытый на имя ФИО2 На основании п. 2.3 заем предоставлялся заемщикам на условиях предъявления заемщиками займодавцу Государственного сертификата на материнский капитал, сумма в размере ....... рублей оплачивалась за счет средств, предоставляемых как участнику на приобретение жилого помещения, после оплаты всеми или любым из заемщиков разницы в размере ....... рублей между стоимостью квартиры и суммой предоставленного займа и предоставленного документа, подтверждающего получение продавцом указанных денежных средств расписки продавца о получении соответствующей суммы. В настоящее время законным владельцем закладной, и соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ». Заемщиком в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются, в связи с чем кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов, начисленных неустоек. Однако до настоящего времени направленное требование не исполнено. Задолженность по состоянию на 17 августа 2021 года составила 1 467 138,97 руб., в том числе: по основному долгу – 1 287 344,38 руб., по процентам – 141 980,67 руб., по пени – 37 813,92 руб. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона. 18 июня 2019 года ФИО2 и ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры приобрели в собственность имущество в виде квартиры по <адрес>., по цене 2 300 000 руб. В соответствии с отчетом об оценке ООО «Капитал Оценка» стоимость предмета ипотеки – 2 790 000 руб., в связи с чем начальная продажная цена заложенного имущества при обращении взыскания – 2 232 000 руб. В связи с нарушением заемщиком обязательств по своевременному возврату кредита и отказом удовлетворить заявленные в досудебном порядке требования, кредитный договор подлежит расторжению.

Заочным решением суда от 17 декабря 2021 года постановлено: «Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Расторгнуть договор займа №, заключенный 18 июня 2012 года между Открытым акционерным обществом «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО2, и ФИО1.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа от 18 июня 2012 года №-И/12-МСК в размере 1 467 138,97 руб.

Обратить взыскание на предмет залога (ипотеки) – квартиру, расположенную по <адрес>, принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО1, установив начальную продажную цену в размере 2 232 000 рублей, путем реализации с публичных торгов.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» государственную пошлину в размере 27 536 руб.».

Определением от 11 октября 2022 года заочное решение Кировского районного суда г. Перми от 17 декабря 2021 года отменено, производство по делу возобновлено.

Истец АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска в части определенной истцом стоимости заложенного имущества, пояснили, что оплачивать задолженность они не отказываются. Ранее оплаты производили, пытались встать в график. ФИО2 длительное время находился на лечении.

Суд, выслушав пояснения ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет (статья 810 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Нормами статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что 18 июня 2012 года между ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (заимодавец) и ФИО2, ФИО1 (заемщики) заключен договор займа №, по условиям которого заимодавец предоставляет заемщикам заем, а заемщики обязуются возвратить займодавцу заем и уплатить проценты за пользование займом на следующих условиях: сумма займа – ....... руб., срок займа – ....... месяцев, считая с даты фактического предоставления займа; процентная ставка по займу – ....... % годовых; размер ежемесячного платежа на дату подписания договора – ....... руб.; ежемесячные платежи должны поступать на счет займодавца не позднее последнего числа процентного периода. При этом независимо от даты уплаты платежа в процентном периоде размер ежемесячного платежа, указанный в графике платежей, не изменяется.

Часть-1 займа в размере ....... руб. подлежит возврату в течение ....... месяцев с даты фактического предоставления займа (п. 3.2.1).

Часть-2 займа в размере ....... руб. подлежит возврату в срок не позднее ....... календарных дней, начиная с даты фактического предоставления займа (п. 3.3.1).

В целях погашения за счет средств материнского семейного капитала части-2 займа и начисленных процентов за пользование частью-2 займа заемщик-распорядитель не позднее истечения 2 месяцев с даты фактического предоставления займа направляет заявление о распоряжении средствами материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (п. 3.3.2).

При нарушении сроков возврата части-1 займа заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере ....... процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы части-1 займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно) (п. 5.2).

При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование частью-1 займа процентов заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере ....... процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно) (п. 5.3).

При нарушении сроков возврата части-2 займа заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере ....... процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы части-2 займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно) (п. 5.4).

При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование частью-2 займа процентов заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере ....... процентов от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за пользование частью-2 займа, за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно) (п. 5.5).

Согласно пункту 1.3 Договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания залогодателей в общую совместную собственность ФИО2, ФИО3 жилого помещения, находящегося по <адрес>, стоимостью 2 300 000 руб.

Согласно пункту 4.4.1 Договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями настоящего договора, но не уплаченными процентами и суммы неустойки в следующих случаях: а) при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека квартиры в силу закона, страхование имущественных интересов (п. 1.4 Договора).

Согласно статье 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент заключения договора займа), жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 13 этого же Закона, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Первоначальным залогодержателем являлось ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается закладной, составленной заемщиками ФИО2, ФИО1, как должниками (залогодателями) и выданной первоначальному залогодержателю 18 июня 2012 года.

Регистрация ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 21 июня 2012 года.

Согласно пункту 4.4.4 Договора займодавец имеет право уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и передачи самой закладной.

В силу статьи 48 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Из материалов дела следует, что ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» передало право требования по закладной. Кредитором и залогодержателем предмета ипотеки является АО «ДОМ.РФ».

В закладной установлена денежная оценка предмета ипотеки в размере 2 790 000 руб., определенная на основании отчета от 24 мая 2012 года №.

Факт заключения и подписания кредитного договора, предоставления кредита первоначальным кредитором, а также переход прав по закладной к истцу ответчики при рассмотрении дела не оспаривали.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела усматривается, что ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» свою обязанность по предоставлению кредита исполнило надлежащим образом, что подтверждается справкой от 17 августа 2021 года по договору потребительского кредита от 18 июня 2012 года.

Однако заемщиками ФИО2, ФИО1 обязательства по кредитному договору от 18 июня 2012 года надлежащим образом не исполнялись, допущены неоднократные просрочки ежемесячных платежей, в связи с чем начислены пени, количество дней просрочки 382, с августа 2020 года платежи по договору (основной долг) не вносятся, последний платеж по гашению процентов – 19 июля 2021 года.

14 июля 2021 года АО «Банк ДОМ.РФ» направило в адрес ответчиков требование от 08 июля 2021 года о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, расторжении кредитного договора. В требовании указан размер задолженности по кредиту по состоянию на 05 июля 2021 года: срочная ссуда – 1 233 366,76 руб., просроченная ссуда – 53 977,62 руб., срочные проценты – 2 002,11 руб., просроченные проценты 139 506,88 руб., пени – 29 858,11 руб. Предложено досрочно в полном объеме исполнить обязательства по кредитному договору в срок не позднее 30 календарных дней с момента направления письменного требования.

Указанное требование ответчиками не было исполнено, доказательств иного в материалах дела не имеется.Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 17 августа 2021 года задолженность по кредитному договору составляет 1 467 138,97 руб., в том числе: 1 287 344,38 руб. – задолженность по основному долгу, 141 980,67 руб. – задолженность по процентам, 37 813,92 руб. – задолженность по пени.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, признан обоснованным и соответствующим положениям кредитного договора. Ответчиками возражений по расчету основного долга, процентов за пользование заемными средствами, пени, а также доказательств его необоснованности не представлено. Также ответчиками не представлены доказательства, подтверждающие, что данная сумма задолженности изменилась на дату рассмотрения дела.

Из представленных истцом расчета задолженности по состоянию на 17 августа 2021 года, а также справки по договору по состоянию на 17 августа 2021 года следует, что количество дней просрочки 382, с августа 2020 года платежи по договору (основной долг) не вносятся, последний платеж по гашению процентов – 19 июля 2021 года, в график платежей ответчики не вошли.

Ответчиками в материалы дела представлена история онлайн-оплат за период до 16 августа 2022 года, согласно которой после даты составления расчета задолженности по кредитному договору ФИО2 были произведены следующие платежи в счет погашения спорной задолженности (платеж имеет статус «исполнен», имеется отметка о наличии квитанции): 26 июля 2022 года - 39 000 руб., 30 апреля 2022 года – 15 000 руб., 21 апреля 2022 года – 24 500 руб., 09 апреля 2022 года – 14 500 руб., 09 апреля 2022 года – 10 000 руб., 03 февраля 2022 года – 25 000 руб. Итого дополнительно внесено оплат, на общую сумму 128 000 руб.

Таким образом, на момент рассмотрения дела задолженность по договору от 18 июня 2012 года № составила 1 339 138,97 руб. (1 467 138,97 – 128 000).

При таких обстоятельствах, учитывая, что заемщиками ФИО2, ФИО1 были существенно нарушены условия кредитного договора, обязательства по уплате ежемесячных периодических платежей по погашению кредита и уплате процентов исполняются ненадлежащим образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора, с ФИО2, ФИО1 подлежит взысканию досрочно вся оставшаяся суммы кредита вместе с причитающимися процентами, а также штрафных санкций по договору от 18 июня 2012 года № в общем размере 1 339 138,97 руб.

Суд не усматривает наличия предусмотренных законом (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) оснований для снижения подлежащей взысканию неустойки, поскольку в силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, ответчиками не заявлено об уменьшении размера штрафных санкций, доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, не представлены, сумма пени соответствует требованиям разумности и справедливости, с учетом тех нарушений, которые допущены по договору займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше, 14 июля 2021 года истец направил ответчикам предложение о расторжении договора кредитования в 30-дневный срок. Указанное предложение оставлено ответчиками без ответа.

Установленные по делу обстоятельства неисполнения ФИО2, ФИО1 с августа 2020 года по настоящее время условий кредитного договора и неисполнения требования АО «ДОМ.РФ» от 08 июля 2021 года о погашении просроченной задолженности свидетельствуют о существенном нарушении ответчиками обязательств по кредитному договору от 18 июня 2012 года №, поскольку нарушают права истца по договору, в том числе право на получение процентов за пользование кредитными денежными средствами и на возврат суммы кредита, в связи с чем суд считает, что исковые требования о расторжении указанного кредитного договора являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться также залогом.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Из материалов дела следует, что обеспечением надлежащего исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору от 18 июня 2012 года №-И/12-МСК является залог (ипотека) приобретаемой квартиры в силу закона, права залогодержателя удостоверены закладной.

На основании договора купли-продажи от 18 июня 2012 года в общую совместную собственность ФИО2 и ФИО1 пробрели 3-комнатную квартиру <адрес>. Право общей совместной собственности зарегистрировано за ФИО2, ФИО1 21 июня 2012 года, с обременением права – ипотека в силу закона.

Согласно пункту 4.4.2 Договора кредитор имеет права обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований кредитора в случаях, установленных в пункте 4.4.1 Договора.

Ссылаясь на неисполнение ответчиками обязательств по кредитному договору, обеспеченных ипотекой, невыполнение требования о досрочном возврате суммы задолженности, истец просит обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по <адрес>

С учетом исследованных доказательств, суд приходит к выводу об обоснованности требований АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку ответчиками не исполнены обязательства, обеспеченные ипотекой, и залогодержатель вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В порядке пункта 1 статьи 348, пункта 1 статьи 349, пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество; реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно статье 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (часть 1).

Статьей 51 Закона об ипотеке предусмотрено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 3 указанной статьи устанавливает, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из анализа представленных суду доказательств следует, что основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные статьями 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отсутствуют, поскольку ответчиками допущено неоднократное нарушение сроков внесения платежей (более чем три раза в течение двенадцати месяцев), при этом сумма долга значительна по сравнению со стоимостью имущества, переданного в залог (более 5 % от размера оценки предмета залога), что свидетельствует о значительном нарушении заемщиками обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной им в Постановлениях от 24 марта 2015 года № 5-П и от 10 марта 2016 года № 7-П, следует, что регулирование обращения взыскания на предмет залога и его реализации должно осуществляться на основе принципа обеспечения баланса конституционно значимых интересов взыскателей и должников при обращении взыскания на заложенное имущество.

Аналогичная позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2016 года № 80-КГ15-30, в котором также обращено внимание на то что, норма подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества.

Согласно отчету об оценке ООО «Капитал-оценка» № рыночная стоимость квартиры, расположенной по <адрес> составляет 2 790 000 рублей.

Ответчиками в материалы дела представлен отчет об оценке №, подготовленный ООО «Финансовая экспертиза», составленный по состоянию на 18 ноября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение жилое, общая площадь 68 кв.м., этаж 4, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> составляет 4 676 000 руб.

Учитывая, что отчет оценщика ООО «Финансовая экспертиза» является актуальным на момент рассмотрения спора, с целью соблюдения баланса интересов обеих сторон, иное соглашение между сторонами о начальной продажной цене заложенного имущества в ходе рассмотрения дела не заключалось, сведениями об иной рыночной стоимости залогового имущества на день рассмотрения дела суд не располагает, сторонами также не представлено таких сведений, суд считает возможным определить начальную продажную цену предмета ипотеки в размере 3 740 800 руб., что составляет 80 % от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Положениями главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации регулируется порядок возмещения и распределения судебных расходов. Так, в соответствии со статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Кодекса.

При подаче иска АО «ДОМ.РФ» уплачена государственная пошлина в размере 27 536 руб. (в том числе: по неимущественным требованиям 12 000 руб. (6000 + 6000), по имущественным требованиям – 15 536 руб. по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №.

Поскольку добровольное погашение задолженности по кредитному договору имело место в период судебного спора, то понесенные истцом судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 27 536 руб., подлежат солидарному возмещению ответчиками в полном объеме (абзац 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела»)..

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа №, заключенный 18 июня 2012 года между Открытым акционерным обществом «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО2, и ФИО1.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа от 18 июня 2012 года № в размере 1 339 138,97 руб.

Обратить взыскание на предмет залога (ипотеки) – квартиру, расположенную по <адрес>, принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО1, установив начальную продажную цену в размере 3 740 800 рублей, путем реализации с публичных торгов.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» государственную пошлину в размере 27 536 руб.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья Н.Л. Аристова