Дело № 2-1828/2025

УИД: 18RS0003-01-2024-013927-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Н.В.,

при секретаре Ознобихиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Холмогорова-17» о взыскании излишне уплаченной по договору участия в долевом строительстве денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» (далее по тексту – ПРОО) обратилась в суд с иском в интересах ФИО3 к ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Холмогорова-17» о взыскании излишне уплаченной по договору участия в долевом строительстве денежной суммы в размере 116 162,96 руб., компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. по 5000 руб. каждому, штрафа.

Требования мотивированы следующим.

<дата> между ФИО5 О.Е., ФИО5 Н.А. и ООО «УДС-Групп» заключен договор уступки прав №ДУ.Ф/01-06-08 по договору № Ф участия в долевом строительстве от <дата>, заключенному между ООО «Холмогорова-17» и ООО «УДС-Групп». В соответствии с условиями договора ответчик ООО «Холмогорова-17» принял на себя обязательство построить и передать объект долевого участия – квартиру общей площадью 64,74 кв.м. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик объект долевого участия (<адрес> по адресу: <адрес>) общей площадью 62,8 кв.м, что на 1,94 кв.м меньше, чем предусмотрено договором. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неосновательно приобретенных по договору участия в долевом строительстве денежных средств и компенсации морального вреда.

Истцы ФИО5 О.Е., ФИО5 Н.А., а также третье лицо ООО СЗ «Союзцветметавтоматика» (ранее – ООО «УДС–Групп») судебное заседание не явились, будучи уведомленными о времени и месте его проведения надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие истцов и третьего лица на основании ст.167 ГПК РФ.

Представитель процессуального истца ФИО7, действующий по доверенности, в судебном заседании доводы и требования, изложенные в иске, поддержал, просил иск удовлетворить. Суду пояснил, что договор долевого участия полностью оплачен участниками договора участия в долевом строительстве, задолженности перед ответчиком нет, однако, с его стороны имело место нарушение обязательства. Считает, что срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять с момента, когда истцы узнали о нарушении своего права – после отказа Управления Росреестра исправить ошибку в площади квартиры.

Представитель ответчика ФИО8, действующая по доверенности, исковые требования не признала, просила оставить иск без удовлетворения в связи с необоснованностью и в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к нижеследующему.

<дата> между ФИО5 О.Е., ФИО5 Н.А. и ООО «УДС-Групп» заключен договор уступки прав №ДУ.Ф/01-06-08 по договору № Ф участия в долевом строительстве от <дата>, заключенному между ООО «Холмогорова-17» и ООО «УДС-Групп».

В соответствии с условиями договора ответчик ООО «Холмогорова-17» принял на себя обязательство построить и передать объект долевого участия – квартиру на 6 этаже жилого дома: «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями нежилыми помещениями, расположенный по <адрес>» общей площадью 64,74 кв.м, строительный номер помещения <номер>.

Стоимость объекта ДДУ определена сторонами в размере 3 958 100 рублей (пункт 6 договора).

Оплата за квартиру произведена истцами в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства от <дата>, подписанным сторонами (п.10). В указанном акте содержатся сведения об общей площади жилого помещения – 64,70 кв.м; количестве и площади комнат: комната 1 - 10,20 кв.м., комната 2 – 15,80 кв.м., количестве и площади помещений вспомогательного использования: прихожая – 11,30 кв.м, с/2 – 3,90 кв.м, кухня-гостиная – 19,70 кв.м, с/у 2 – 1,90 кв.м., лоджия – 1,90 кв.м.

Объект участия в долевом строительстве истцу передан по вышеуказанному акту <дата>, что не оспаривается сторонами.

Государственная регистрация права собственности на квартиру по адресу: <адрес> произведена за истцами на основании указанного договора и акта-приема-передачи <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Указанные правовые нормы предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ). при этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Доводы истцов основаны на нарушении их имущественных прав передачей объекта недвижимости площадью, меньшей по сравнению с первоначально согласованной сторонами в договоре долевого участия, а также условиями договора, предусматривающего включение площади балкона/лоджии, что ущемляет их права как потребителя.

В Определении Конституционного Суда РФ от 30.03.2023 N 674-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО4 на нарушение ее конституционных прав частью 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" также констатировано: Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства; в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения; общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

Содержащиеся в указанной норме положения направлены в том числе на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве, не препятствуют применению понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установленных в приложении к приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", и не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы, указанные в жалобе.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в Определение от 03.07.2018 № 19-КГ18-9 также указала на следующие обстоятельства:

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества, в том числе включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Из толкования вышеуказанных норм права следует, что помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция - балконная плита или плита лоджии.

Таким образом, данные Управления Росреестра по УР о площади объекта недвижимости основаны на ином порядке определения общей площади объекта недвижимости и не могут служить достоверным доказательством ненадлежащего исполнения договора долевого участия в строительстве. Доводы истцов об обратном основаны на неправильном понимании закона.

Кроме того, ответчиком подано заявление о применении судом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Данный срок установлен ст. 196 ГК РФ в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).

Срок исковой давности, в данном рассматриваемом случае, начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, как это указано в норме ст. 200 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что объект ДДУ с подробным указанием площади всех помещении и общей площади объекта передан истцам по акту от <дата>, следовательно, с <дата> начинает течь трехгодичный срок исковой давности, в период которого истцы могли обратиться за защитой своего нарушенного права, и истек данный срок <дата>

За защитой своего права, истцы обратились с иском лишь <дата>, то есть с пропуском указанного срока, с ходатайством о восстановлении срока не обращались, на перерыв или приостановление срока не ссылались. Доводы истца об ином порядке исчисления срока исковой давности (с момента отказа Управления Росреестра внести исправления в сведения в ЕГРН о площади квартиры.) основаны на неправильном толковании закона и не могут быть приняты судом, т.к. в акте приема-передачи исчерпывающе указаны площади всех помещений в передаваемой квартиры, а обращения истцов в Росреестр не имеют отношения к их требованиям по договору ДДУ.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме (как в части взыскания неосновательного обогащения, так и в части компенсации морального вреда, так как в данном случае моральный вред причинен нарушением имущественных прав истца и ст.208 ГК РФ данное требование не регулируется), в связи с истечением срока исковой давности

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» (ИНН <***>) в интересах ФИО1 (паспорт <номер>), ФИО2 (паспорт <номер>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Холмогорова-17» (ИНН <***>) о взыскании излишне уплаченной по договору участия в долевом строительстве денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики.

Решение в окончательной форме будет вынесено не позднее 03.09.2025.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова

Решение в окончательной форме вынесено 29.08.2025.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова