УИД 61RS0025-01-2025-001416-32 Дело №2-835/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Багаевская Ростовской области 01 декабря 2025 года
Багаевский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Левченко П.А.,
при секретаре Золотарёвой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на жилое помещение (квартиру),
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь в обоснование на следующее.
Истец является собственником жилого помещения (квартиры) № 2 с кадастровым номером №, расположенной в двухквартирном жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Указанную квартиру истец приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данная квартира расположена на территории земельного участка с кадастровым номером №, который был приватизирован в 1994 году, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ
В 2014 году для улучшения жилищных условий истец осуществила реконструкцию квартиры, в результате чего её площадь увеличилась до 108,2 кв.м., что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на реконструкцию квартиры истец не получала, поскольку ошибочно полагала, что такое разрешение не требуется. В 2025 году истец обратилась в Администрацию Багаевского района Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), однако в выдаче такого разрешения истцу было отказано в связи с тем, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать проведению строительных работ, а осуществление строительства до получения разрешения является нарушением действующего законодательства.
Таким образом, указанная квартира имеет признаки самовольного строения, поскольку её реконструкция осуществлена без разрешения на строительство (реконструкцию).
В связи с вышеизложенным, в настоящий момент зарегистрировать право собственности на спорную квартиру не представляется возможным.
Осуществлённая истцом реконструкция спорной квартиры может затронуть права и охраняемые законом интересы собственника другого жилого помещения (квартиры), расположенной в указанном двухквартирном жилом доме. Собственником квартиры № 1 в указанном двухквартирном жилом доме является ФИО2, проживающая по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Спорная квартира расположена на территории земельного участка с кадастровым номером № принадлежащего истцу на праве собственности. Квартира полностью расположена в границах указанного земельного участка и его границы не пересекает, что подтверждается заключением специалиста. Земельный участок относится к категории земель — земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования — для ведения личного подсобного хозяйства.
Реконструированная квартира не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, соответствует установленным требованиям, сохранение объекта в реконструированном виде не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного по результатам строительно-технического исследования.
На основании изложенного, истец просит суд:
- сохранить многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № в реконструированном виде;
- признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру с кадастровым номером № площадью 108,2 кв.м.
Истец и его представитель П.Д.А., в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца и его представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Ц.О.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
3-и лица в судебном заседании участия не принимали, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствии 3-их лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (части 1 и 2 статьи 35).
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В силу пункта 3 ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?????????????????????????J?J�?????????J?J??�??????????�?�??????????�?�?????????????�?�?????????????�?�???????J?J??�???�??????????�?�???????????�?�????????�?�??Љ?
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Взаимосвязь упомянутых норм позволяет выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы, предприняты меры к легализации самовольных строений, не давшие результата; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена.
При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства.
Истец является собственником жилого помещения (квартиры) № 2 с кадастровым номером №, расположенной в двухквартирном жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Указанную квартиру истец приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данная квартира расположена на территории земельного участка с кадастровым номером №, который был приватизирован в 1994 году, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ.
В 2014 году для улучшения жилищных условий истец осуществила реконструкцию квартиры, в результате чего её площадь увеличилась до 108,2 кв.м., что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ.
Спорная квартира расположена на территории земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего истцу на праве собственности. Квартира полностью расположена в границах указанного земельного участка и его границы не пересекает, что подтверждается заключением специалиста. Земельный участок относится к категории земель — земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования — для ведения личного подсобного хозяйства.
Реконструированная квартира не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, соответствует установленным требованиям, сохранение объекта в реконструированном виде не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного по результатам строительно-технического исследования.
Оценив представленные доказательства в их совокупности суд полагает возможным исковые требования ФИО1 о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на жилое помещение (квартиру) удовлетворить.
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Разрешая исковые требования ФИО1 о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде и признании за ней права собственности на жилое помещение (квартиру), суд приходит к следующему.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального права объекты незавершённого строительства отнесены к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В силу ч. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд. В числе способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии с п. 31 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.
Установив, что ФИО1 на принадлежащем ей земельном участке с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с соблюдением необходимых градостроительных и иных норм, на собственные средства осуществлена реконструкция квартиры, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде и о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) за истцом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на жилое помещение (квартиру) – удовлетворить.
Сохранить многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № в реконструированном виде.
Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру с кадастровым номером №, площадью 108,2 кв.м..
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025 года.
Председательствующий: П.А. Левченко