2-677/2025 (2-5693/2024)
50RS0029-01-2024-006951-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июля 2025 года г. Наро-Фоминск
Московская область
Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Емельяновой В.Ю.,
при секретаре судебного заседания Чечкиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>", ФИО3 по ФИО3 <адрес> о признании права собственности, возложении обязанности произвести переход права, снятии ареста, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" о признании сделки недействительной, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО5, ООО «<данные изъяты>», ФИО3 по ФИО3 <адрес> о признании права собственности, возложении обязанности произвести переход права, снятии ареста, истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, приобретена по результатам публичных торгов недвижимость: земельный участок общей площадью 141 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, вблизи д. Мартемьяново, ООО "Золотая долина", с кадастровым номером: №; и жилое помещение общей площадью 125,1 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, с кадастровым номером: №, как имущество должника ООО "<данные изъяты>". Денежные средства были распределены на счёт взыскателя ФИО2. Реализация осуществлялась на основании исполнительного листа серии ФС №, выданного Никулинским районным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, при рассмотрении которого суд решил обратить взыскание на имущество должника - ООО «<данные изъяты>» - спорный земельный участок и спорное жилое помещение. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141 кв.м., и жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 125,1 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, вблизи д. Мартемьяново, ООО «Золотая долина» является ООО «<данные изъяты>». Вид, номер и дата регистрации: собственность № от 03.04.2014г. - земельный участок, собственность № от 03.04.2014г. - часть жилого дома. Таким образом, согласно сведениям из ФИО3 право собственности ООО «<данные изъяты>» на спорные объекты возникло только 03.04.2014г. ООО «<данные изъяты>» не имело правовых оснований для заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома. Расхождения в датах возникновения права собственности, приводят к ничтожности сделки - предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Апрелевка-Таун» и ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ Судебным приставом исполнителем Тропарево-Никулинского ОСП на основании исполнительного листа №ФС № от 22.12.2017г. выданного Никулинским районным судом по делу№ установлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также ограничений и обременений в отношении спорного имущества. Также запрет был принят ДД.ММ.ГГГГ: Судебный пристав-исполнитель Тропарево-Никулинского ОСП УФССП России по Москве, рассмотрев материалы исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа №ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Никулинским районным судом <адрес> по делу №, принял решение установить запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении спорного имущества. Сведений об отмене арестов, ограничений на имущество в судебном разбирательстве не представлено. Истцом было подано заявление на регистрацию права собственности в ФИО3 <адрес>, на что был получен отказ в регистрации. На основании изложенного истец просит суд признать право собственности на земельный участок общей площадью 141 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, вблизи д. Мартемьяново, ООО "Золотая долина", кадастровый номер: №; и жилое помещение общей площадью 125,1 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, кадастровый номер: №, обязать ФИО3 по ФИО3 <адрес> произвести переход права собственности земельный участок общей площадью 141 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, вблизи д. Мартемьяново, ООО "Золотая долина", кадастровый номер: №; и жилое помещение общей площадью 125,1 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, кадастровый номер: № на ФИО4, снять арест №50:26:№, наложенный судьей ФИО7 Определением от ДД.ММ.ГГГГ Наро-фоминского суда, истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 земельный участок общей площадью 141 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, вблизи д. Мартемьяново, ООО "Золотая долина", кадастровый номер: №; и жилое помещение общей площадью 125,1 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, кадастровый номер: №.
Ответчик ФИО5 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ООО «<данные изъяты>» о признании сделки недействительной, признании права собственности, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома. В соответствии с п. 3.3 предварительного договора купли-продажи, цена недвижимого имущества составляет 3 800 000 руб. Цена недвижимости оплачена ФИО5 полностью тремя платежами: 600 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 500 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ и 2.700.000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ. С 2013 года ФИО5 вступил в фактическое владение и пользование спорным имуществом. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ФИО5 подписан основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация обременения, что послужило препятствием для регистрации перехода права собственности к ФИО5 на указанное движимое имущество. На основании изложенного истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО1 по результатам публичных торгов, в отношении недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141 кв.м, по адресу: ФИО3 <адрес>, вблизи д. Мартемьяново, ООО «Золотая долина», и жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 125,1 кв.м. по адресу: ФИО3 <адрес>, д. Мартемьяново, признать за ФИО5 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 141 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес>, вблизи д. Мартемьяново, ООО «Золотая долина», и жилое помещение с кадастровым номером 50.26.0180408.228, площадью 125,1 кв.м. по адресу: ФИО3 <адрес>, д. Мартемьяново.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал, встречные исковые требования просил оставить без удовлетворения.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности и ордеру в судебном заседании встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении первоначальных исковые требований просила отказать.
Ответчик ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание представителя не направил, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом и своевременно.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание представителей не направили, надлежащим образом были извещены о времени, дате и месте проведения судебного заседания.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку последние о времени и месте судебного заседания извещены с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Наро-Фоминского городского суда Московской области, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено.
Исследовав материалы гражданского дела, и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 556 указанного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, по результатам публичных торгов приобретены земельный участок общей площадью 141 кв.м., по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №; и жилое помещение общей площадью 125,1 кв.м., по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №, как имущество должника ООО "<данные изъяты>".
Денежные средства были распределены на счёт взыскателя ФИО2.
Реализация осуществлялась на основании исполнительного листа серии ФС №, выданного Никулинским районным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, при рассмотрении которого суд решил обратить взыскание на имущество должника - ООО «<данные изъяты>» - спорный земельный участок и спорное жилое помещение.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ФИО5 заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома. В соответствии с п. 3.3 предварительного договора купли-продажи, цена недвижимого имущества составляет 3.800.000 руб.
Цена недвижимости оплачена ФИО5 тремя платежами: 600 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 500 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ и 2 700 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ. Оснований сомневаться в произведенной оплате у суда не имеется. Факт оплаты по данному договору ООО «<данные изъяты>» не опровергнут.
Как указывает ответчик, при заключении предварительного договора, ООО «<данные изъяты>» ФИО5 были представлены: кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером №; договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ООО «Золотая долина» и ФИО8; кадастровый паспорт земельного участка с к/н №; согласие собственников о перераспределении земельных участков; кадастровый паспорт здания; свидетельство о государственной регистрации права ФИО8; ГПЗУ; договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ООО «<данные изъяты>»; кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером № (спорный), который образован из земельного участка с кадастровым номером №; разрешение на строительство; свидетельства о государственной регистрации права ФИО8 Таким образом, на момент заключения с ФИО5 предварительного Договора купли-продажи ООО «<данные изъяты>» спорные объекты недвижимости приобрел, шел процесс оформления и регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ФИО5 подписан основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
В соответствии с абзацем 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Как следует из материалов дела, п. 2.1 спорного предварительного договора устанавливает обязанность приобретателя имущества оплатить обеспечительный платеж в размере 3800000,00 руб. В силу п. 2.4 обеспечительный платеж полежат возврату покупателю при подписании основного договора.
Из п. 2.5 предварительного договора следует, что в соответствии со ст. 410 ГК РФ с момента наступления срока возврата обеспечительного платежа, указанного в п. 2.4 настоящего предварительного договора любая из сторон вправе заявить о зачете встречных однородных требований, возникающих из настоящего предварительного и основного договора.
Согласно п. 2.1 основного договора стоимость недвижимого имущества составляет 3300000,00 руб. В п. 2.2.1 указано, что стороны пришли к соглашению в день подписания настоящего договора в счет оплаты цены недвижимого имущества зачесть сумму обеспечительного платежа в размере 3300000,00 руб. перечисленную покупателем продавцу в соответствии с заключенным сторонами предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № в счет обеспечения исполнения обязательств покупателя по предварительному и настоящему договору.
Таким образом, данный договор является договором, содержащим элементы предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) и соглашения об обеспечении исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, способом, согласованным сторонами в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданское законодательство допускает, что исполнение обязательств сторон по заключению основного договора, в том числе предусмотренных предварительным договором обязанностей, направленных на организацию его заключения, как и любых иных гражданско-правовых обязательств, может быть обеспечено способами, предусмотренными законом, самим предварительным договором или отдельным соглашением сторон (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации), если это не противоречит существу соответствующих правоотношений.
В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Таким образом, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Денежные средства, передаваемые в качестве обеспечительного платежа, независимо от формы расчетов, выполняя первоначально обеспечительную, доказательственную и страховую функции, представляют собой "гарантированный денежный фонд", из которого в случае возникновения денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, кредитор вправе удовлетворить свой интерес. Обеспечительный платеж, в отличие от аванса или задатка, фактически не учитывается как денежные средства собственно кредитора, который владеет этими денежными средствами до тех пор, пока не прекратится обязательство. Возможность зачета денежных средств, составляющих обеспечительный платеж, в счет наступившего денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, не означает, что кредитор "автоматически" удовлетворяет свой интерес именно из этих средств, так как если же обстоятельства, предусмотренные договором, так и не наступили, то по общему правилу денежные средства, переданные в качестве обеспечительного платежа, подлежат возврату (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, денежные средства, передаваемые в счет обеспечительного платежа, поступают кредитору во владение, а не в собственность. С этим связана и особенность обеспечительного платежа, обозначенная в пункте 4 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, о неначислении процентов за пользование суммой (денежными средствами) обеспечительного платежа. Если денежные средства находятся во владении кредитора, то это означает, что он не вправе ими распоряжаться, а, следовательно, не обязан уплачивать проценты за пользование денежными средствами.
Обеспечительный платеж является обеспечительной "прокредиторской", условной (совершенной под отлагательным условием), безвозмездной, реальной, строго формальной сделкой, к существенным условиям которой относятся предмет (в том числе размер) обеспечительного платежа и обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обеспечиваемого обязательства.
Обеспечительный платеж является способом обеспечения будущего обязательства и существующего обязательства, но с отсроченным сроком исполнения, в том числе возникающего из предварительного договора обязательства по заключению основного договора. Идентификация будущего обязательства может быть произведена в предварительном договоре, в самостоятельном обеспечительном соглашении и в уже действующем основном договоре.
Если обстоятельства, предусмотренные договором, наступят в период до наступления обстоятельств, установленных договором, обеспечительный платеж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после наступления указанных обстоятельств происходит трансформация названных функций в компенсационную. Если обстоятельства, предусмотренные договором, не наступят в период до истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств, предусмотренных договором, обеспечительный платеж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств и при условии их ненаступления указанные функции обеспечительного платежа трансформируются в платежную, если это предусмотрено соглашением сторон.
Обеспечительный платеж, в отличие от задатка, не направлен на выполнение платежной функции и выполняет ее только при условии прекращения обеспечительной функции и в случае, когда такое правило предусмотрено соглашением сторон.
Под обеспечительным интересом понимают интерес в имуществе, которое принадлежит другому лицу или в отношении которого другое лицо обладает неполными правами, способными иногда переходить в право собственности, причем в силу этого интереса в отношении данного имущества могут быть осуществлены определенные права, предусмотренные в договорном порядке или законом с тем, чтобы обеспечить платеж или исполнение обязательства этим другим лицом.
Такой интерес у кредитора появляется только в том случае, если обеспечиваемое обязательство уже возникло между сторонами, но его исполнение отложено во времени, либо обеспечиваемое обязательство еще не возникло между сторонами, а возникнет в будущем.
Что касается так называемого обязательства с отсроченным сроком исполнения, то речь идет обо всех тех случаях, при которых исполнение обязательства не происходит в момент его возникновения. Обеспечительный интерес возникает только там, где уже есть долг или имеется вероятность его возникновения, например, если в договоре купли-продажи предусмотрено условие, согласно которому передача предмета договора состоится в определенный срок в будущем. Этот платеж лишь в случаях, специально указанных в соглашении сторон, можно использовать как средство платежа.
В то же время конструкция договора купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает предоставление исполнения по основному обязательству, то есть применительно к покупателю - внесения цены полностью или существенной ее части.
В связи с этим квалификация вносимых покупателем денежных средств по договору, поименованному предварительным, должна производиться исходя из действительного содержания такого договора, как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, в том числе относительно вносимых покупателем денежных сумм, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон и действующего на момент заключения договора законодательства.
На дату вынесения решения правовой режим данных данного института определяется в соответствии с нормами параграфа 8 главы 23 ГК РФ об обеспечительном платеже. В свою очередь, на дату заключения предварительного договора данные нормы не действовали.
Ввиду положений п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Таким образом, действовавшим на дату заключения договора нормативным регулированием не было запрещено использовать в договорных отношениях обеспечительный платеж, если подобный конструкт был предусмотрен договором, однако нормативно данный вопрос регулировался положениями параграфа 7 главы 23 ГК РФ – «Задаток», согласно которому, задаток выполняет одновременно три функции: доказательную, (удостоверяющую факт заключения договора), платежную (передается продавцу в счет причитающихся платежей) и обеспечительную (имеет целью предотвратить неисполнение сторонами договора).
Таким образом, исходя из действовавших на дату заключения предварительного договора норм гражданского права, обеспечительный платеж мог носить платежную функцию, несмотря на наличие у него обеспечительного значения.
Анализируя п. 6.3.1 предварительного договора, согласно которому возврат обеспечительного платежа осуществляется продавцом не ранее реализации продавцом или уполномоченным им лицом недвижимого имущества иному покупателю, суд приходит к выводу о том, что денежные средства, внесенные покупателем в качестве обеспечительного платежа, переходили в пользование и владение продавца.
Таким образом, фактически предварительным договором на покупателя была возложена обязанность до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества. При таких обстоятельствах предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Статьей 511 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как разъяснено в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При указанных обстоятельствах оснований для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1 по результатам публичных торгов, в отношении недвижимого имущества не имеется.
Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.
Таким образом, если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.
Как следует из первоначального искового заявления ФИО1, истец просит суд об истребовании из чужого незаконного владения ФИО5 земельного участка общей площадью 141 кв.м., по адресу: ФИО3 <адрес> кадастровый номер: №; и жилого помещения общей площадью 125,1 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №. Таким образом, истец подтверждает нахождение спорного недвижимого имущества в фактическом владении ФИО5
Исходя из установленного судом в рамках настоящего дела факта оплаты ФИО5 спорных объектов недвижимого имущества в полном объеме, исполнения условий предварительного договора, передачи объектов недвижимости в пользование и владение ФИО5, что подтверждает его добросовестность, как покупателя, с которым договор на приобретение недвижимости заключен первым, а право собственности не зарегистрировано, суд приходит к выводу о признании права собственности ФИО5 на спорные объекты недвижимого имущества.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 о признании права собственности, возложении обязанности произвести переход права собственности, снятии ареста, истребовании имущества из чужого незаконного владения, у суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>", ФИО3 по ФИО3 <адрес> о признании права собственности, возложении обязанности произвести переход права, снятии ареста, истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" о признании сделки недействительной, признании права собственности удовлетворить частично.
Признать за ФИО5 (паспорт №) право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 141 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 125,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" о признании сделки недействительной, - отказать.
Решение может быть обжаловано в ФИО3 областной суд через Наро-Фоминский городской суд ФИО3 <адрес> в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 09 августа 2025 года.
Судья В.Ю. Емельянова