Дело № 2-1010/2025 74RS0029-01-2025-001145-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2025 года г. Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего судьи: Шапошниковой О.В.,
при секретаре: Галимовой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО1, ФИО2 к администрации г.Магнитогорска о признании права собственности на нежилое здание
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к администрации г.Магнитогорска, указав в обоснование иска, что приобрели в общую собственность объект незавершенного строительства, площадью застройки 216 кв.м., степенью готовности 90%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, объект был приобретен с целью завершения строительства. Истцы обращались в администрацию г.Магнитогорска с заявлениями о разрешении на строительство, о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, получение необходимых документов и разрешений заняло длительное время, строительство нежилого здания было фактически завершено, в настоящее время невозможно оформить право собственности на завершенный строительством объект, оформить ввод здания в эксплуатацию, так как истек срок договора аренды земельного участка, который был предоставлен для завершения строительства. На основании положений ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации просят признать право собственности на нежилое строение, прекратить право собственности на объект незавершенного строительства.
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимали, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель истцов ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебных заседаниях поддержала заявленные исковые требования.
Представитель ответчика – администрации г.Магнитогорска в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности заявленные исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, считает, что объект недвижимости не является самовольной постройкой, так как ФИО1 было выдано разрешение на строительство, также указывает, что в настоящее время отсутствует договор аренды земельного участка, на котором расположено нежилое строение.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра. В письменном мнении (л.д.172 т.1) представитель Управления Росреестра указал, что признание права собственности на самовольную постройку при наличии законных оснований является основанием для регистрации права собственности по решению суда, в резолютивной части решения должны быть указаны все сведения, необходимые для внесения ЕГРН.
Дело рассмотрено судом в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежат удовлетворению.
При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 по договору купли-продажи от 26 марта 2019 г. приобрел площадью застройки 216 кв.м., степенью готовности 90%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок, площадью 322 кв.м, с кадастровым номером №, был предоставлен прежнему собственнику ИП ФИО5 для строительства здания магазина запчастей по договору аренды от 09.04.2012, было выдано разрешение на строительство №РС74-0450 от 24.12.2012. Также между ИП ФИО5 и ФИО1 26 марта 2019 г. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
24 апреля 2020 г. между Администрацией г.Магнитогорска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, сроком действия по 20 марта 2023 г. Участок был предоставлен для завершения строительства магазина автозапчастей. ФИО1 фактически выполнил работы по завершению строительства нежилого здания, после чего стал предпринимать меры для получения разрешения на строительство и последующего ввода здания в эксплуатацию.
Решениями администрации г.Магнитогорска ФИО1 неоднократно отказывалось в удовлетворении заявления, в том числе 12 марта 2021 г. по мотиву нарушения места допустимого расположения здания на земельном участке, не соответствия проекта Требованиям к внешнему архитектурному облику города Магнитогорска; 3 ноября 2022 г. по основаниям не соответствия представленных документов ограничениям, установленным Водным кодексом Российской Федерации, наличии разночтений в представленных документов; 7 февраля 2023 г. по мотиву неполноты представленных документов. После устранения указанных недостатков в документах, представленных для получения разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого здания, ФИО1 21 февраля 2023 г. было выдано разрешение на строительство, сроком действия до 21 февраля 2025 г. Постановлением администрации г.Магнитогорска №1929-П от 22.02.2023 г. объекту недвижимости был присвоен адрес: <адрес>.
В соответствии с техническим планом нежилого здания, подготовленном после завершения строительных работ объект недвижимости, представляет собой нежилое здание, общей площадью 185,3 кв.м. В связи с окончанием 20 марта 2023 г. срока действия договора аренды земельного участка истец ФИО1 был лишен возможности обратиться в администрацию г.Магнитогорска для составления акта приемки нежилого здания в эксплуатацию, не имел возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.
8 апреля 2025 г. ФИО1 заключил с ФИО2 договор дарения 1/8 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 216 кв.м., степенью готовности 90%, с кадастровым номером №.
Разрешая исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание в суд исходит из следующего:
В соответствии со ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации). Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу 2 пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 данного пункта).
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности был возведен на земельном участке, предоставленном на праве аренды с целевым назначением для возведения нежилого здания, был возведен в соответствии с разрешением на строительство. Указанный объект был приведен в состояние сто процентной готовности также на основании разрешения, выданного в установленном законом порядке. Основанием для обращения истцов в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Геоформат-М» ФИО6 объект недвижимого имущества, представляет собой отдельно стоящее здание, год завершения строительства 2021, фактической общей площадью 185,3 кв.м, фактической площадью застройки 121,46 кв.м. Исследуемый объект недвижимости соответствует условиям разрешения на строительство от 21.02.2023 г. Также экспертом указано, что объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам, обеспечивает безопасную эксплуатацию, при строительстве соблюдены санитарно-бытовые нормы и правила, требования градостроительных и противопожарных норм и правил. Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы других лиц.
Учитывая установленные обстоятельства, заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании права собственности следует удовлетворить.
В силу абз. 2 п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, в силу которого право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Между тем, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением ука-занного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Россий-ской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).
В ходе рассмотрения исковых требований ФИО1, ФИО2 со стороны администрации г.Магнитогорска не поступило возражений по существу заявленных требований в отношении самовольно проведенной реконструкции, не предъявлены требования о сносе строения, об изъятии строения путем продажи с публичных торгов, при этом законом предусмотрено изъятие объекта незавершенного строения, тогда как нежилое здание, принадлежащее истцам фактически завершено строительством, в связи с чем отсутствуют основания для изъятия данного объекта у собственников.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обращено внимание на необходимость выяснения при рассмотрении споров того, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.
Суд полагает, что при рассмотрении настоящего дела не установлено наличие нарушений обязательных норм и правил, а также прав и охраняемых законом интересов иных лиц, что могло бы явиться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1, ФИО2 следует удовлетворить, прекратить право собственности истцов на объект незавершенного строительства и признать право общей долевой собственности на нежилое здание - магазин, общей площадью 185,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.
Суд полагает. что требования истцов о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства заявлено излишне, поскольку В силу положений ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права в связи с созданием объекта недвижимости осуществляются одновременно. Снятие с государственного кадастрового учета объектов незавершенного строительства, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительных работ без соответствующего заявления (ч.8 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации г.Магнитогорска о признании права собственности на нежилое здание– удовлетворить.
Прекратить право собственности ФИО1 на 7/8 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 90%, с кадастровым номером №. Прекратить право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, степенью готовности 90%, с кадастровым номером №.
Признать за ФИО1 (№) право собственности на нежилое здание, площадью 185,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
Признать за ФИО9 (№) право собственности на нежилое здание, площадью 185,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2025 г.