№ 2-581/2022
УИД: 03RS0071-01-2022-000856-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 сентября 2022 года г.Янаул РБ
Янаульский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Газизовой Д.А.,
при секретаре судебного заседания Мухамадуллине Д.И.,
с участием истцов ФИО9 и ФИО12,
ответчика ФИО13
представителя ответчика ФИО14 – ФИО15,
представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ ФИО16,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО17, ФИО18 , ФИО19 , ФИО12,, ФИО9, ФИО20 к ФИО13 и ФИО14 о признании договора купли-продажи от 30.04.2020г. не действительным,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с данным иском о признании договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером № заключенного между ФИО6 и ФИО5 недействительным, применении последствия недействительности сделки в форме расторжения договора купли-продажи. Свои требования истцы мотивировали тем, что между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи 1/20 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ. был зарегистрирован Межмуниципальным отделом по Татышлинскому и Янаульскому районам Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. На момент совершения сделки, то есть на 30.07.2020г. земельный участок находился в долевой собственности, следовательно, договор должен был быть нотариально удостоверен. При этом, продавец доли должен был известить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Поскольку данные требования закона при продаже доли земельного участка ФИО14 были нарушены, истцы просят признать указанный договор купли-продажи недействительным.
В судебном заседании истец ФИО3, действующая также по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах истцов ФИО4, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что моментом совершения сделки является дата ее регистрации в органах Росреестра, так как именно с этой даты происходит переход права собственности. Кроме того, сделка должна была быть нотариально удостоверена, что сделано не было. Указанные нарушения влекут недействительность сделки, заключенной между ФИО6, и ФИО5 Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме. О заключенной между ответчиками сделке остальные собственники долей узнали в ДД.ММ.ГГГГ, когда началось строительство бутиков на данных участках. Считает, что договоры купли-продажи должны быть оформлены как единая сделка, а не несколько договоров на каждую долю.
Истец ФИО2 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, суду пояснила, что о сделке между ФИО6 и ФИО5 узнала после начала строительства бутиков в ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО6 исковые требования не признал, суду пояснил, что он являлся единственным владельцем земельного участка, который он разделил на несколько долей и продал. Все сделки купли-продажи были осуществлены в один день, все договоры купли-продажи оформлены 30.04.2020г. На момент совершения сделок по купле-продаже долей земельного участка он являлся единственным владельцем, поэтому нотариальное удостоверение сделки не требовалось, извещать кого-либо о намерении продать доли земельного участка он также не был обязан. Сделка с ФИО5 как и с остальными покупателями законна. О том, что земельный участок разделен на доли, покупатели знали в день заключения договора купли-продажи, так как подготовка к продаже долей земельного участка шла с ДД.ММ.ГГГГ, с покупателями велись разговоры, заключались предварительные договоры купли-продажи.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело без его участия.
Его представитель по доверенности ФИО11 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что истцы ссылаются на 2 обстоятельства недействительности сделки купли-продажи, это несоблюдение нотариальной формы сделки и нарушение права преимущественной покупки. Между тем, на момент совершения сделок по купле-продаже долей земельного участка ФИО6 являлся единственным собственником, и в силу закона он не должен был соблюдать нотариальную форму сделки и извещать кого-либо, в том числе истцов, о заключении данных сделок. Истец сообщила, что на приобретенных земельных участках они занимались строительством торговых помещений, следовательно истцы не могли не знать о том, что одна из долей земельного участка принадлежит ФИО5. Когда началось строительство торговых площадей на выкупленных истцами долях, ФИО5 на своей доле земельного участка ничего не строил, оставил проход для покупателей, так как позади спорного участка им строится торговый центр. Проход должен был оставаться шириной 4 метра и в целях пожарной безопасности и в целях удобства покупателей – посетителей торгового центра. Между тем, при строительстве торговых помещений истца за счет доли ФИО5 увеличили свои бутики и фактически земельный участок ФИО5 уменьшился, остался участок шириной <данные изъяты>. Из-за этого в настоящее время истцы не могут зарегистрировать право собственности на свои торговые помещения, в связи с чем они инициировали данный иск. Поскольку договоры купли-продажи долей земельного участка были заключены 30.04.2020г., срок исковой давности по искам о признании оспоримой сделки недействительной составляет 1 год, считает, что истцами пропущен срок исковой давности, в связи с чем просит применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ ФИО10 иск не поддержала, считает сделку, заключенную между ФИО6 и ФИО5 законной, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 являлся единственным собственником земельного участка. Регистратором была проведена правовая экспертиза представленных документов, нарушений выявлено не было.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходи к следующему.
В соответствии со ст.35 КонституцииРФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Согласно ст.209 ГК РФсобственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч.1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2). Владение, пользование и распоряжениеземлейи другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч.3). Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (ч.4).
В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФподоговорукупли-продажиодна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч.1 ст.549 ГК РФподоговорукупли-продажинедвижимого имущества (договорупродажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателяземельныйучасток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
В силу ч.2 ст.246 ГК РФучастникдолевойсобственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог своюдолюлибо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.
Как определено ч.1 ст.247 ГК РФвладение и пользование имуществом, находящимся вдолевойсобственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с п.п. 1 - 2 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственностиземельныйучасток, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующиеземлина основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяютсяземлисельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользованиеземельнымучастком, отнесенным к такимземлям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Согласно ч.1 ст.250 ГК РФпри продажедолив праве общей собственности постороннему лицу остальные участникидолевойсобственности имеют преимущественное правопокупки продаваемойдолипо цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажидолив праве общей собственности наземельныйучастоксобственником части расположенного на такомземельномучасткездания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Ч.2 определено, что продавецдолиобязан известить в письменной форме остальных участниковдолевойсобственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участникидолевойсобственности неприобретут продаваемую долюв праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать своюдолюлюбому лицу. В случае, если все остальные участникидолевойсобственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного правапокупки продаваемойдоли, такаядоляможет быть продана постороннему лицу ранее указанныхсроков.
Частью 3 ст.250 ГК РФустановлено, что при продажедолис нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленномзакономо нотариате и нотариальной деятельности (ч.1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных взаконе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч.2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии спунктом 2указанной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ч.3).
Согласно ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделкипо отчуждению или договоры ипотекидолейв праве общей собственности на недвижимое имущество подлежатнотариальномуудостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участникамидолевойсобственности своихдолейпо однойсделке,сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,сделокпо отчуждению земельных долей, сделокпо отчуждению и приобретениюдолейв праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотекедолейв праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ, сделканедействительнапо основаниям, установленным законом, в силупризнанияее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такогопризнания(ничтожная сделка).
В силу ст.167 ГК РФнедействительнаясделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с еенедействительностью, инедействительнас момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основанияхнедействительностиоспоримой сделки, послепризнанияэтой сделкинедействительнойне считается действовавшим добросовестно.
Нормами ст.168 ГК РФпредусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных ч.2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должныприменятьсядругие последствия нарушения, не связанные снедействительностьюсделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должныприменятьсядругие последствия нарушения, не связанные снедействительностьюсделки.
По смыслу ст.3ГПК РФ и абз.2 ч.2 ст.166 ГК РФтребование оприменениипоследствийнедействительностиничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, чьи права будут восстановлены в случае приведения стороннедействительнойсделки в первоначальное положение.
Согласно ст.304 ГК РФсобственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ч.1 и 2 ст.10 ГК РФне допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных ч.1 указанной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ч.5 ст.10 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, данным в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N25 «Оприменениисудами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», требование о применении последствийнедействительностиничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования ч.1 ст.1, ч.3 ст.166и ч.2 ст.168 ГК РФисклица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий еенедействительностиможет также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительностиничтожной сделки.
Судом установлено, что земельный участок <данные изъяты> принадлежал ФИО6 на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договоров купли-продажи долей между ФИО6 и ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры, согласно которым ФИО6 продал, а покупатели купили доли в указанном земельном участке: ФИО7, ФИО1, ФИО4 и ФИО8 по 1/10 доли, ФИО2 – <данные изъяты> доли, ФИО3 – <данные изъяты> доли, ФИО5 – <данные изъяты> доли.
К каждому из указанных договоров приложены акты приема-передачи недвижимости, а также чертежи земельного участка, в которых указаны выделенные для продажи доли, их количество.
Согласно представленных по запросу суда реестровых дел, указанные сделки зарегистрированы Межмуниципальным отделом по Татышлинскому и Янаульскому районам Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ: дата государственной регистрации договора между ФИО6 и ФИО5 – ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, судом установлено, что сделка между ФИО13 и ФИО14 заключена ДД.ММ.ГГГГ., переход права собственности осуществлен 30.07.2020г., на момент продажи долей в земельном участке (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО6 являлся единоличным собственником спорного земельного участка.
Согласно с п. 2 ст.223Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст.551Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи2ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделокс ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделокс ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, довод истцов о том, что датой сделки, заключенной между ФИО6 и ФИО5, является дата ее государственной регистрации основан на неверном толковании положений закона, как и доводы о том, что ФИО6 при продаже доле в принадлежащем ему земельном участке должен был известить их о продаже доли ФИО14, и о необходимости нотариально удостоверить данную сделку.
Представителем ответчика ФИО5 – ФИО11 в судебном заседании заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по требованиям истцов о признании договора, заключенного между ФИО6 и ФИО5, недействительным.
Разрешая заявление о применениисрокаисковойдавности суд приходит к следующему.
Истечениесрокаисковойдавностиявляется самостоятельным основанием для отказа виске(абзац второй пункта 2 статьи199 ГК РФ).
В соответствии со ст.196 ГК РФобщийсрокисковойдавностисоставляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ, согласно которой, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком поискуо защите этого права.
В соответствии со ст.197 ГК РФдля отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальныесрокиисковойдавности, сокращенные или более длительные по сравнению с общимсроком.
Часть 2 ст.181 ГК РФустановлено, чтосрокисковойдавностипо требованию опризнанииоспоримойсделкинедействительнойи о применении последствий еенедействительностисоставляет один год. Течение срока исковойдавностипо указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершенасделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием дляпризнаниясделкинедействительной.
Согласно п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 № 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ» суд вправе отказать в удовлетворенииискапри наличии заявления о пропуске срока исковой давноститолько от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков. Согласно пункту 2 статьи199Гражданского кодекса Российской Федерацииисковаядавностьприменяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе виске.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации обисковойдавности», следует, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срокисковойдавности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечениисрокаисковойдавностисуд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи199Гражданского кодекса Российской Федерации истечениесрокаисковойдавностиявляется самостоятельным основанием для отказа виске. В этом случае принудительная (судебная) защита прав независимо от того, имело ли местовдействительности такое нарушение, невозможна, в связи с чем, исследование иных обстоятельств дела не может повлиять на характер вынесенного судебного решения. При этом установлениесроковисковойдавности(то естьсрокадля защиты интересов лица, права которого нарушены), а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота, и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя.
Истцы в судебном заседании пояснили, что о заключении договора купли-продажи между ФИО6 и ФИО5 им стало известно после того, как было начато строительство торговых помещений в мае 2021г.
Ответчик ФИО6 пояснил, что указанные сделки готовились заранее, с ДД.ММ.ГГГГ., покупатели знали об этом, поскольку им производилось деление единого земельного участка на доли, предстоящие сделки неоднократно обсуждались с покупателями, заключались предварительные договоры купли-продажи.
Судом установлено, что договор купли-продажидоли земельного участкамежду ФИО6 и ФИО5 был заключен ДД.ММ.ГГГГ как и договоры между ФИО6 и истцами, при этом как установлено в ходе разбирательства по делу, ко всем договорам были приложены чертежи земельного участка, на которых указаны количество продаваемых долей, их площади.
Истцы обратились в суд с данным иском лишь в 2022году.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что о своем нарушенном праве по основаниям, изложенным в исковомзаявлении, истцам было известно на момент заключениясделкикупли-продажи долей спорного земельного участкаДД.ММ.ГГГГ. Препятствий для оспаривания договора по названным обстоятельствам у истцов не имелось, доказательств обратного истцами не представлено, а потомусрокисковойдавностинадлежит исчислять с ДД.ММ.ГГГГ., который истек соответственно – ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем, суд приходит к выводу о том, чтоисковыетребования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО21 , ФИО18 , ФИО19, ФИО12, , ФИО9 ФИО9 , ФИО20 к ФИО13 и ФИО14 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не действительным, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Янаульский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Д.А.Газизова
Мотивированное решение будет составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Д.А.Газизова
«Согласовано»