Решение по делу № 2-5433/2022 от 21.12.2022 | Сыктывкарский городской суд (Республика Коми)

УИД 11RS0001-01-2022-005706-15

Дело № 2-5433/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 года г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам:

ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО6 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

ООО «Асгард» к ЗАО «Промтовары» о признании договора аренды расторгнутым, уменьшении постоянной части арендной платы, взыскании денежных средств,

установил:

ЗАО «Промтовары» обратилось в суд с иском к ООО «Асгард», ФИО6 о признании договора аренды недвижимого имущества №.../А/20 от ** ** **, заключенного между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с ** ** **; взыскании с ООО «Асгард», ФИО6 солидарно задолженности по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** в размере 600 412 рублей 92 коп., взыскании с ООО «Асгард», ФИО6 солидарно задолженности по оплате постоянной части арендной платы в соответствии с п. 4 дополнительного соглашения от ** ** ** договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** в размере 140 000 рублей; взыскании с ООО «Асгард», ФИО6 солидарно неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 16 115 рублей 53 коп.

Также ЗАО «Промтовары» заявлено о взыскании с ООО «Асгард», ФИО6 расходов по уплате государственной пошлины в размере 16 765 рублей.

ООО «Асгард» обратилось в суд со встречным иском к ЗАО «Промтовары» (с учётом изменения требований) о признании договора аренды недвижимого имущества №... от ** ** **, заключенного между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с ** ** **; уменьшении постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** на сумму 893 891 рубль, взыскании излишне уплаченных по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** денежных средств в размере 893 891 рубль; проведении взаимозачёта требований ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» о взыскании суммы переменной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** и внесённого ООО «Асгард» обеспечительного платежа со взысканием с ЗАО «Промтовары» в пользу ООО «Асгард» денежных средств в размере 3026 рублей 61 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Т Плюс».

В судебном заседании представитель ЗАО «Промтовары» на своём иске настаивала, иск ООО «Асгард» не признала.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещёнными о месте и времени рассмотрения дела, участия в судебном заседании не приняли.

Ходатайство представителя ООО «Асгард» об отложении судебного разбирательства было оставлено судом без удовлетворения, поскольку суду не было представлено доказательств уважительности причин неявки представителя ООО «Асгард» в суд. При этом ООО «Асгард» как коммерческая организация не было лишено права обратиться за юридической помощью к иному представителю. При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу о возможности рассмотреть дело при имеющейся явке лиц.

Заслушав объяснения представителя ЗАО «Промтовары», исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что ЗАО «Промтовары» принадлежат на праве собственности нежилые помещения, общей площадью 1631,9 кв.м (кадастровый №...), расположенные по адресу: ... (запись в ЕГРП от ** ** **).

Указанные помещения расположены в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ООО «СЖКК-Орбита» на основании решения собственников помещений дома (протокол общего собрания №... от ** ** **.

Между ООО «СЖКК-Орбита» и ЗАО «Промтовары» ** ** ** был заключён договор на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома по адресу: ....

К общему имуществу собственников помещений дома указанным договором отнесены, в том числе, тепловой узел, внутридомовая инженерная сеть отопления, состоящая из стояков диаметром 20 мм, в подвале – 22 мм, 32 мм, 50 мм, а также наружные инженерные сети отопления до фланцевых соединений запорной арматуры после теплового узла. Также сторонами указанного договора было определено, что граница ответственности за эксплуатацию инженерных сетей отопления проходит по контргайке радиатора отопления в помещении.

При этом в перечень основных работ по текущему ремонту общего имущества здания были включены, в том числе, работы по смене отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры, утепление труб, приборов, гидравлическое испытание и промывка системы, промывка отопительных приборов (по стояку) и в целом системы отопления, регулировка и наладка систем отопления.

Работы, в том числе, по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, обеспечению бесперебойного и качественного предоставления коммунальных услуг в отношении указанного дома выполняет ООО «Жилремонт» на основании заключённого им с ООО «СЖКК-Орбита» договора от ** ** **.

Поставку коммунальных ресурсов в виде тепловой энергии и теплоносителя для нужд указанного дома осуществляет ПАО «Т Плюс». Между ПАО «Т Плюс» и ЗАО «Промтовары» заключён договор теплоснабжения и поставки горячей воды от ** ** **. Границей балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в части отопления определены сторонами указанного договора по фланцевому соединению запорной арматуры после теплового узла.

** ** ** между ЗАО «Промтовары» (арендодатель) и ООО «Асгард» (арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** (далее – договор от ** ** **), в соответствии с которым ЗАО «Промтовары» обязалось передать ООО «Асгард» за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение №..., площадью ... кв.м, часть нежилого помещения №..., площадью ... кв.м (всего общей площадью ... кв.м), расположенные на первом этаже здания по адресу: ..., согласно поэтажному плану (приложение №...), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. ... данного договора. Пространственное расположение арендуемого по договору от ** ** ** объекта выделено на поэтажном плане и экспликации к нему (приложение №...). При этом было указано, что здание обеспечено теплом, водой и электроэнергией (п. ... договора).

В соответствии с п. ... договора от ** ** ** арендуемые помещения должны были использоваться под организацию кальянной.

В силу пунктов ... договора от ** ** ** арендодатель обязался:

- обеспечивать круглосуточную бесперебойную работу на объекте систем центрального отопления, электроснабжения, канализации; приложить все разумные усилия для предотвращения любых перерывов в предоставлении коммунальных услуг;

- в случае возникновения аварий на объекте или выхода из строя инженерного оборудования и коммуникаций, немедленно устранить причину и последствия такой аварии за свой счёт, за исключением случаев, когда авария или выход из строя произошли по вине арендатора;

- обеспечивать температурный режим в арендуемом помещении не ниже 18 градусов тепла в отапливаемый период в соответствие с СанПиН 2.2.4.548-96 не позднее отопительного сезона ... года.

Согласно п. ... договора от ** ** ** арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы.

Пунктом ... договора от ** ** ** арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно раздела 5 данного договора.

В силу п. ... договора от ** ** ** арендатор обязуется по окончании срока аренды или в случае досрочного расторжения договора сдать объект по акту приёма-передачи в исправном состоянии, в соответствии с приложением №... данного договора, с учётом нормального износа. При этом арендатор обязан устранить имеющиеся на дату передачи объекта повреждения, при их наличии, демонтировать перегородки. Объект должен быть освобождён арендатором от принадлежащего ему имущества, а рекламная и/или иная информация, носители (конструкции) на которых она размещена, демонтированы до момента сдачи объекта, если иное не предусмотрено данным договором. При этом обязанность подписания акт приёма-передачи объекта возлагается на арендатора. В случае, если данный договор прекратил своё действие, а акт приёма-передачи не подписан не по вине арендодателя, арендная плата начисляется и должна быть уплачена арендатором по день, указанный в акте приёма-передачи объекта.

В соответствии с п. ... договора от ** ** ** арендатор имеет право своими силами и за своё счёт установить на объекте оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности.

Пунктами ... договора от ** ** ** предусмотрено, что передача объекта осуществляется по акту приёма-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Объект передаётся не позднее дня подписания акта приёма-передачи объекта. В акте приёма-передачи отражается площадь объекта, техническое состояние объекта на момент его передачи, его недостатки, при наличии таковых.

Согласно пунктам ... договора от ** ** ** арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в данном договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы составляет ... рублей в месяц (НДС не облагается). В случае внесения арендатором предоплаты за три месяца аренды до ... числа каждого расчётного периода, постоянная часть арендной платы будет составлять ... рубля в квартал (НДС не облагается). В случае однократного нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на три банковских дня от даты платежа, арендная плата будет пересчитана исходя из размера ... рублей в месяц (НДС не облагается), а также ограничен доступ в арендуемые помещения. Расчётным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя не позднее ... числа месяца, за который осуществляется платёж.

Пунктами ... договора от ** ** ** предусмотрено, что переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потреблённых арендатором электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, канализации, теплоснабжения, а также ремонту и содержанию общедомового имущества многоквартирного дома. Расчёт по возмещению арендодателю затрат по электроэнергии, водоснабжению/водоотведению и канализации, теплоснабжению и содержанию нежилых помещений производится согласно формуле: (площадь объект аренды/(площадь магазина – площадь арендаторов, имеющих приборы учёта)*количество коммунальных затрат, выставленных арендодателю поставщиками коммунальных услуг)+(площадь объекта аренды/(площадь магазина – площадь мест общего пользования)*количество коммунальных затрат по содержанию мест общего пользования).

В случае наличия прибора учёта фактически потреблённые коммунальные услуги определяются на его основании, при этом арендатор возмещает содержание мест общего пользования согласно вышеуказанной формуле.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур. Оплата переменной части осуществляется арендатором не позднее 10 календарных дней с момента получения выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур.

Согласно пунктам ... и ... договора от ** ** ** датой платежа для целей данного договора считается дата поступления денежных средств на расчётный счёт банка, обслуживающего арендодателя. Начисление арендных платежей осуществляется с даты подписания акта приёма-передачи.

В силу п. ... договора от ** ** ** платежи арендатора в соответствии с данным договором засчитываются арендодателем в следующей очерёдности: в первую очередь погашается задолженность арендатора по начисленным в соответствии с разделом 7 данного договора неустойкам; во вторую очередь погашается задолженность по внесению постоянной части арендной платы.

В силу пунктов ... договора от ** ** ** стороны договора определили в качестве способа обеспечения исполнения обязательств арендатора по данном договору – обеспечительный взнос арендатора. Обеспечительный взнос не является задатком, неустойкой или иным способом обеспечения обязательств, прямо предусмотренным Гражданским кодексом РФ в действующей на дату заключения договора редакции, а является способом обеспечения обязательств, предусмотренным данным договором на основании п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ. Обеспечительный взнос – денежная сумма, подлежащая зачислению арендатором на расчётный счёт арендодателя в обеспечение исполнения обязательств арендатора по данному договору в течение пяти календарных дней с даты подписания договора. Стороны договора установили величину обеспечительного взноса в размере ... рублей. По истечении срока действия данного договора и надлежащего возврата объекта арендодателю, при условии своевременной уплаты арендатором всех причитающихся арендатору платежей, обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору не позднее пяти календарных дней с даты подписания сторонами акта приёма-передачи (возврата) объекта. Обеспечительный взнос не возвращается в случае отказа арендатора принять помещение и подписать акт приёма-передачи, а также в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора ранее чем через пять лет с даты его подписания. В случае если договор аренды расторгается по инициативе арендатора в связи с невозможностью дальнейшей работы кальянной и использования объекта по назначению в связи с изменением законодательства РФ, обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору не позднее пять календарных дней с даты подписания сторонами договора акта приёма-передачи (возврата) объекта, при условии отсутствия за арендатором задолженности по оплате арендной платы. В случае если договор аренды расторгается по инициативе арендатора в связи с невозможностью дальнейшей работы кальянной и использования объекта по назначению в связи с требованием контролирующего органа, обеспечительный взнос не подлежит возврате арендатору.

В соответствии с п. ... договора от ** ** ** данный договор заключается сроком на пять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и действует до истечения срока, предусмотренного данным пунктом. На основании п.2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны договора установили, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента его подписания. Арендатор обязуется самостоятельно, своими силами и за свой счёт подать данный договор совместно с документами, полученными от арендодателя, и документами, необходимыми со стороны арендатора, на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней. В случае если в течение 360 дней с момента подписания обеими сторонами договора не будет произведена его государственная регистрация, договор как краткосрочный договор аренды пролонгируется (считается заключённым вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) не тех же условиях на тот же срок – 360 дней. Автоматическая пролонгация данного договора как краткосрочного договора аренды на тех же условиях и на те же сроки возможна не более шести раз подряд. Автоматическая пролонгация краткосрочного аренды является добровольно принятым арендодателем и арендатором обязательством, возникшим из договора согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из п. ... договора от ** ** **, досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным данным договором и действующим законодательством РФ (статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ); в случае обращения взыскания Банком ВТБ (ПАО) на предмет залога в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ, с обязательным письменным уведомлением арендатора (при этом договор считается расторгнутым по истечении двух месяцев с момент получения арендатором уведомления).

Пунктом ... договора от ** ** ** предусмотрено, что любая сторона договора вправе отказаться от исполнения договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, сообщив о своём намерении не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

Пунктами ... договора от ** ** ** предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендодатель вправе начислить неустойку в размере ...% от суммы неоплаты за каждый день просрочки, а также ограничить арендатору доступ в арендуемые помещения. За несвоевременное внесение оплаты переменной части арендной платы арендатором арендодатель вправе начислить пени в размере ...% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно п. ... договора от ** ** ** все уведомления, запросы, требования и другие сообщения, относящиеся к данному договору, оформляются в письменной форме и направляются заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу стороны, указанному в разделе 10 договора, или вручаются лично уполномоченному представителю другой стороны. Срок рассмотрения обращений сторон договора – 10 календарных дней.

** ** ** между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» был подписан акт приёма-передачи арендованного имущества, в котором были отражены показания индивидуальных приборов учёт потребления электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения. Стороны договора от ** ** ** подтвердили, что арендованное нежилое помещение пригодно для использования арендатором в соответствии с его целевым назначением без каких-либо ограничений, его техническое, противопожарное, санитарно-эпидемиологическое состояние соответствует предъявляемым действующими нормами требованиям, а также условиям заключённого между сторонами договором. Данным актов стороны договора также подтвердили, что обязательство арендодателя по передаче нежилого помещения арендатору исполнено полностью, и что стороны договора не имеют взаимных претензий друг к другу ни по состоянию, ни по факту передачи помещения.

В счёт обеспечения обязательств ООО «Асгард» перед ЗАО «Промтовары» по договору от ** ** ** между ЗАО «Промтовары» и ФИО6, являющейся генеральным директором и единственным участником ООО «Асгард», был заключён договор поручительства (далее – договор поручительства от ** ** **), в соответствии с условиями которого ФИО6 обязалась нести солидарную ответственность перед ЗАО «Промтовары» (арендодателем) в полном объёме за своевременное исполнение ООО «Асгард» (арендатором) всех своих обязательств по договору аренды нежилого помещения №... от ** ** **, заключённому между арендодателем и арендатором, а именно: погашение основного долга по ежемесячным платежам; выплата неустойки (штрафов), предусмотренных договором, в случае просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей; возмещение других убытков арендодателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды (п. ...).

Пунктом ... договора поручительства от ** ** ** предусмотрено, что договор поручительства действует в течение всего срока действия договора аренды, указанного в п. 1.1 договора поручительства, в том числе и на срок его пролонгации.

** ** ** между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» было заключено дополнительное соглашение к договору от ** ** **, из которого следует, что в связи с изданием указа Президента РФ от ** ** ** №..., а также указа Главы Республики Коми от ** ** ** №... стороны договора аренды пришли к соглашению об освобождении арендатора от оплаты постоянной части арендной платы за период с ** ** ** по ** ** **. При этом оплата переменной части осуществляется арендатором не позднее 10 календарных дней с момента получения выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур (п. ...).

Пунктами ... и ... указанного дополнительного соглашения стороны договора от ** ** ** договорились, что в случае продления режима повышенной готовности и ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности, постоянная часть арендной платы с ** ** ** по дату фактического снятия ограничений будет составлять ... рублей в месяц (НДС не облагается). При этом после снятия ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности в течение ... дней, начиная с даты возобновления деятельности, вносит предоплату за 3 месяца аренды в размере ... рубля (НДС не облагается).

Согласно п. ... дополнительного соглашения от ** ** ** стороны договора аренды договорились, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора ранее трёх лет с момент подписания данного соглашения, за исключением случае невозможности использовать арендуемое помещение по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, в том числе продление ограничительных мер в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции вплоть до ** ** **, постоянная часть арендной ставки будет пересчитана исходя из размера ... рублей в месяц.

Подпунктом ... п. ... Указа Главы Республики Коми от ** ** ** №... «О введении режима повышенной готовности» (в редакции от ** ** **) была приостановлена до 24 часов 00 минут ** ** ** работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, указанных в позиции ... приложения №... к данному Указу, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. Данное ограничение не распространяется на столовые, буфеты и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, а также на организации с круглосуточным пребыванием людей.

Согласно позиции ... приложения №... к указанному Указу данные ограничения распространялись на организации и индивидуальных предпринимателей, чей ОКВЭД начинается с 56.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, основным видом экономической деятельности ООО «Асгард» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10).

Указанное ограничение действовало на территории МО ГО «Сыктывкар» до ** ** **. С ** ** ** на территории МО ГО «Сыктывкар» была разрешена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных, летних веранд (летних кафе) и иных предприятий общественного питания при условии выполнения установленных законодательством требований, в том числе проведения комплекса противоэпидемических мероприятий по перечню согласно приложению №... к Указу Главы Республики Коми от ** ** ** №....

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ). В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 1 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требовании или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ст. 609 указанного Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 ст. 611 указанного Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно п. 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 654 указанного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного Кодекса, не применяются.

Статьёй 620 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2)существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 указанного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 1 ст. 655 указанного Кодекса предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 2 указанной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.

Договор от ** ** ** для государственной регистрации аренды до настоящего времени передан не был, при этом стороны этого договора приступили к его исполнению ** ** **. При таких обстоятельствах, с учётом п. 6.1 договора от ** ** **, такой договор был заключён на срок 360 дней (** ** ** по ** ** **) с последующей его пролонгацией на тот же срок.

К ** ** ** от сторон договора от ** ** ** каких-либо возражений относительно пролонгации договора выражено не было, в связи с чем указанный договор был пролонгирован на срок по ** ** ** (360 дней).

В срок не позднее, чем за три месяца до ** ** **, ООО «Асгард» не уведомляло ЗАО «Промтовары» об отказе от исполнения договора от ** ** **.

Согласно положениям статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 2 ст. 450.1 указанного Кодекса в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 указанной статьи сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Бремя доказывания обстоятельств наличия у ООО «Асгард» оснований отказаться от исполнения договора от ** ** ** в одностороннем порядке лежит на ООО «Асгард». Со стороны ЗАО «Промтовары» факт наличия таких обстоятельств не признаётся.

ООО «Асгард» указано, что арендованное имущество непригодно для использования его по назначению в связи с тем, что температурный режим в помещении в холодное время года в ходе отопительного сезона не позволял осуществлять деятельность в качестве кальянной, в помещении было холодно, что не устраивало посетителей.

** ** ** ЗАО «Промтовары» было получено по электронной почте сообщение, исходящее от ООО «Асгард», в котором сообщается о расторжении договора в одностороннем порядке, так как температурный режим в помещении в зимний период не соответствует условиям договора (ниже 18 градусов), а именно составляет 2-10 градуса, что влечёт невозможность работать в помещении. Также было указано на неисполнение со стороны ЗАО «Промтовары» обещаний по установлению нормального температурного режима и на неисполнение со стороны ЗАО «Промтовары» условий дополнительного соглашения. При этом было указано о готовности ООО «Асгард» в течение недели разобрать имущество, находящееся в арендуемых помещениях, и передать ключи от помещения.

Указанное сообщение не было подписано уполномоченным представителем ООО «Асгард».

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» о том, что указанное требование по своей форме не соответствует условиям договора от ** ** **, и просило ООО «Асгард» в случае намерения расторгнуть договор от ** ** ** направить заявление в письменном виде, подписанное руководителем ООО «Асгард» или иным уполномоченным лицом и скреплённое печатью ООО «Асгард». Также ЗАО «Промтовары» сообщило ООО «Асгард» о том, что такое уведомление может быть сделано не позднее чем за три месяца со дня получение ими уведомления об отказе от исполнения договора аренды. Кроме того, ЗАО «Промтовары» было указано, что исходя из условий договора от ** ** ** и дополнительного соглашения к нему постоянная часть арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** будет пересчитана исходя из ... рублей в месяц.

Почтовый конверт с письмом от ** ** ** возвратилось ЗАО «Промтовары» за истечением срока хранения почтовой корреспонденции

** ** ** ЗАО «Промтовары» было получено подписанное руководителем ООО «Асгард» письмо, текст которого ранее ** ** ** был получен ЗАО «Промтовары» в неподписанном виде по электронной почте.

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» о том, что последним днём аренды и датой расторжения договора от ** ** ** будет являться ** ** **. При этом ЗАО «Промтовары» потребовало от ООО «Асгард» до указанной даты освободить помещение, привести его в первоначальный вид (демонтировать перегородки, провести косметический ремонт, устранить все имеющиеся повреждения) и передать его им по акту приёма-передачи. Кроме того, ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» о перерасчёте постоянной части арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** исходя из ... рублей в месяц. ЗАО «Промтовары» потребовало от ООО «Асгард» погасить задолженность по договору от ** ** ** на общую сумму ... рублей ... коп. в течение трёх календарных дней после получения этой претензии (письма).

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» о готовности досрочно принять арендованное имущество ** ** **-** ** ** в случае приведения их в первоначальный вид и проведения косметического ремонта, при условии оплаты текущей задолженности в размере ... рубля 52 коп., а также постоянной части арендной платы до ** ** **, с освобождением от оплаты переменной части арендной платы за ** ** **-** ** **. При этом ЗАО «Промтовары» просило сообщить о принятом по данному предложению решении до ** ** **.

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» о том, что состояние арендованных помещений, установленное в ходе предварительного осмотра ** ** **, не позволяет принять их по акту приёма-передачи, в частности было указано на наличие следующих недостатков: две напольные плитки имеют сколы, их необходимо заменить или устранить дефект; необходимо провести работы по монтажу потолков Амстронг, которые были первоначально при передаче помещения, установить электропроводку и светильники; стены выровнять и подготовить под покраску; устранить все имеющиеся отверстия от вентиляции и вытяжки. ЗАО «Промтовары» просило ООО «Асгард» уведомить их о готовности помещения к сдаче после проведения всех необходимых работ.

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» о необходимости подписания соглашения о расторжения договора от ** ** ** и акта приёма-передачи помещения, пригласив ООО «Асгард» для подписания данных документов ** ** **.

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» вновь предложило ООО «Асгард» в течение трёх календарных дней после получения данного письма (претензии) подписать соглашение о расторжения договора от ** ** ** и акт приёма-передачи помещения ** ** **. Также ЗАО «Промтовары» потребовало от ООО «Асгард» в течение трёх календарных дней после получения данной претензии погасить задолженность по арендной плате на общую сумму ... рубля ... коп.

К указанному письму ЗАО «Промтовары» был приложен проекты соглашения от ** ** ** о расторжении договора от ** ** ** и акта приёма-передачи арендованного имущества от ** ** **. Проект соглашения от ** ** ** содержал указание на то, что стороны договора считают договор от ** ** ** расторгнутым ** ** ** по инициативе арендатора.

Таким образом, ЗАО «Промтовары» выразило согласие ранее предусмотренного п. ... договора от ** ** ** срока прекратить по инициативе арендатора действие договора от ** ** **.

Почтовый конверт с письмом от ** ** ** и приложениями к нему возвратилось ЗАО «Промтовары» за истечением срока хранения почтовой корреспонденции.

Как было указано выше, в силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ право на односторонний отказ от договора должно быть предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Расторжение договора судом и односторонний отказ от договора не тождественны между собой.

Законом или договором от ** ** ** не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора аренды нежилого помещения в случае наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих использованию имущества по назначению.

Указанные обстоятельства в силу статей 612 и 620 Гражданского кодекса РФ могут явиться лишь основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения в судебном порядке, а не для отказа от договора аренды.

Как было указано выше, в срок не позднее, чем за три месяца до ** ** ** (дата истечения срока действия договора от ** ** **), ООО «Асгард» не уведомляло ЗАО «Промтовары» об отказе от исполнения договора от ** ** **.

Соглашения о расторжении договора от ** ** ** к ** ** ** между сторонами указанного договора заключено не было. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Асгард» о признании договора от ** ** ** расторгнутым с ** ** ** не имеется.

Требований о расторжении указанного договора какой-либо из его сторон в суд заявлено не было.

ООО «Асгард» была в надлежащей письменной форме ** ** ** выражена воля на расторжение договора от ** ** **. В отсутствии факта обращения в суд с требованиями о расторжении договора указанного договора он мог быть расторгнут только соглашением сторон. ЗАО «Промтовары» согласилось на досрочное расторжение договора ** ** ** с принятием арендованного имущества с недостатками, выявленными в ходе осмотра ** ** **.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что к ** ** ** воля обеих сторон договора от ** ** ** была направлена на прекращение арендных правоотношений. С учётом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО6 о признании договора от ** ** ** расторгнутым с ** ** **.

Разрешая требования ООО «Асгард» об уменьшении постоянной части арендной платы по договору от ** ** **, суд приходит к следующему.

** ** ** руководитель ООО «Асгард» обращалась в ЗАО «Промтовары» с предложениями внести изменения в договор от ** ** **, предусматривающие, в том числе, снижение размера арендной платы на ** ** ** в счёт увеличения количества радиаторов отопления, указав, что в арендуемом помещении температура воздуха составляет от 2 до 11 градусов, в связи с чем они вынуждены нести расходы на оплату электроэнергии для отопления помещения.

Письмом от ** ** ** в ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» об отсутствии намерений на внесение изменений в действующий договор в части размера арендной платы и указало о намерении провести по окончании отопительного ** ** ** комплекса мероприятий, направленных на восстановление нормального теплоснабжения с равномерным распределением тепловой энергии во все нежилые помещения. При этом ЗАО «Промтовары» было указано, что для решения вопроса о проведении таких мероприятий необходимо провести ряд измерений, комиссионное обследование, подготовку и согласование проекта.

** ** ** ООО «Асгард» обратилось в ЗАО «Промтовары» с претензией, в которой просило устранить проблему с отоплением в арендуемых помещениях, указывая, что в прошедший отопительный сезон температура в арендуемых помещениях составляла от 0 до 10 градусов. На момент подачи претензии также было указано, что температура воздуха в помещениях на протяжении двух недель составляет менее 15 градусов. ООО «Асгард» потребовано от ЗАО «Промтовары» исправить нарушение в срок до ** ** **, подготовив помещение к работе с нормальной температурой, а также освободить их от внесения арендной платы на два месяца.

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» в ответ на претензию от ** ** ** сообщило ООО «Асгард», что арендатор вправе своими силами и за свой счёт установить на объекте оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности. Также ЗАО «Промтовары» сообщило, что после окончания отопительного сезона ими был произведён комплекс мероприятий, направленных на восстановление нормального теплоснабжения с равномерным распределением тепловой энергии во все нежилые помещения, а также на намерение установить дополнительные радиаторы отопления в арендуемом ООО «Асгард» нежилом помещении. Кроме того, ЗАО «Промтовары» указано, что ООО «Асгард» была проигнорирована их просьба провести замеры температуры воздуха в арендуемом помещении в течение недели при разных показателях температуры наружного воздуха. С учётом изложенного, ЗАО «Промтовары» было отказано ООО «Асгард» в предоставлении льгот по внесению арендной платы и освобождении от внесения арендной платы.

Почтовый конверт с письмом от ** ** ** возвратилось ЗАО «Промтовары» за истечением срока хранения почтовой корреспонденции.

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» сообщило ООО «Асгард» в ответ на его устную заявку, что они готовы рассмотреть вопрос об установке дополнительных нагревательных приборов в арендуемом помещении в счёт оплаты будущих платежей по арендной плате при условии поступления письменного обращения, а также при условии погашения всех текущих коммунальных платежей по переменной части арендной платы.

Также ООО «Асгард» представлена в суд претензия, адресованная ЗАО «Промтовары», без указания на дату её составления и без подтверждения её вручения или направления в адрес ЗАО «Промтовары», в которой ООО «Асгард» просило снизить размер арендной платы в три раза в связи с непригодностью использования арендованного имущества по назначению в зимний период времени.

Претензией от ** ** ** ЗАО «Промтовары» потребовало от ООО «Асгард» в срок до ** ** ** погасить задолженность в размере ... рублей ... коп. При этом ЗАО «Промтовары» предупредило ООО «Асгард» о начислении неустойки и перерасчёте постоянной части арендной платы исходя из ... рублей в месяц, ограничении доступа в арендуемые помещения в случае неудовлетворения указанного требования.

Претензией от ** ** ** ЗАО «Промтовары» установило ООО «Асгард» новый срок для исполнения указанного требования – до ** ** **.

Уведомлением от ** ** ** ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» об ограничении в 09 часов 00 минут ** ** ** доступа в арендуемые помещения путём отключения от электроэнергии вплоть до полного погашения задолженности

Уведомлением от ** ** ** ЗАО «Промтовары» уведомило ООО «Асгард» об ограничении ** ** ** доступа в арендуемые помещения путём отключения от электроэнергии вплоть до полного погашения задолженности.

Письмом от ** ** ** ЗАО «Промтовары» подтвердило получение от ООО «Асгард» денежных средств в размере ... рублей, уведомило арендатора о готовности предоставить отсрочку оплаты задолженности до ** ** ** при предоставлении гарантийного письма. Кроме того, ЗАО «Промтовары» сообщило ООО «Асгард», что в случае не поступления денежных средств в указанный срок будут предприняты меры по ограничению доступа в помещение путём отключения электроэнергии. Также ЗАО «Промтовары» сообщило ООО «Асгард», что ими решается вопрос об установке дополнительных радиаторов в арендуемые помещения, работы по установке дополнительных радиаторов запланированы после ** ** ** и после полного погашения задолженности.

Представителем ЗАО «Промтовары» не признаны обстоятельства непригодности арендованного имущества для использования по назначению в связи с нарушением температурного режима в какой-либо период действия договора от ** ** **, а также указано, что со своей стороны ЗАО «Промтовавы» условия договора исполняло надлежащим образом. Между ИП ФИО1, являющимся подрядчиком ЗАО «Промтовары», и ИП ФИО2 был заключён договор подряда на выполнение комплекса строительно-монтажных работ по адресу: .... В рамках данного договора были проведены необходимые ремонтные работы системы отопления в нежилом помещении в целом, в том числе работы по утеплению трубопроводов. Претензии ООО «Асгард» о нарушения температурного режима, исключавших возможность использования арендованного имущества по назначению, каким-либо доказательствами не подтверждены. ООО «Асгард» в период действия договора от ** ** ** использовало арендуемого имущество, в том числе в ходе выходных и праздничных дней в ** ** **. Каких-либо надлежащих замеров температурного режима при этом ООО «Асгард» проведено не было.

Сторонами договора от ** ** ** при его заключении было достигнуто соглашении, что температура воздуха в арендуемом помещении должна быть обеспечена арендодателем на протяжении отопительного сезона не ниже 18 градусов.

ООО «Асгард» представлен в суд акт замера климатических параметров в кафе по адресу: ..., составленный ** ** ** в присутствии ФИО6 слесарем-сантехником ООО «Жилремонт» ФИО3, согласно которому температура в помещении на 14 часов 45 минут ** ** ** составила 11?С, при температуре наружного воздуха -13?С. Также в акте отражено, что в помещении имеется три окна и три радиатора отопления.

Согласно представленной ООО «СЖКК-Орбита» выписке из журнала заявок, содержащей жалобы, связанные с системой отопление в помещениях ЗАО «Промтовары» по адресу: ... за период с ** ** ** по ** ** **, имеются сведения о поступившей ** ** ** в 14 часов 09 минут заявке от «парикмахерской» о том, что требуется замер температуры воздуха в помещении, по которой в журнал заявок внесена запись о том, что в нежилых помещениях замеры не производят.

Также в журнале заявок имеется запись о поступлении ** ** ** в 14 часов 33 минуты заявки по помещению ЗАО «Промтовары» о плохой подаче отопления, низкой температуры воздуха. Отметки об исполнении указанной заявки в журнале не имеется, при этом имеется отметка о том, что нежилые помещения не обслуживаются.

ООО «СЖКК-Орбита» не является исполнителем коммунальной услуги отопления в отношении принадлежащих ЗАО «Промтовары» нежилых помещений в доме №... по ул. ... г. Сыктывкара. Исполнителем таких услуг является ПАО «Т Плюс».

ПАО «Т Плюс» представлены в суд сведения об отсутствии в период действия договора от ** ** ** фактов фиксации недостатков оказанных услуг по отоплению в отношении принадлежащих ЗАО «Промтовары» нежилых помещений в доме №... по ул. ... г. Сыктывкара.

Доказательств того, что слесарь-сантехник ООО «Жилремонт» ФИО3 был уполномочен ООО «СЖКК-Орбита» производить замеры температуры воздуха в принадлежащих ЗАО «Промтовары» нежилых помещений и использовал при этом исправный измерительный прибор, обеспечивающий единство измерений, материалы дела не содержат.

Кроме того, указанный акт был составлен после направления ООО «Асгард» в адрес ЗАО «Промтовары» сообщения о намерении расторгнуть договор от ** ** **.

При таких обстоятельствах указанный акт не может быть расценен судом в качестве допустимого доказательства наличия у арендуемого имущества недостатка, полностью или частично препятствующего пользованию им.

Доказательств проведения до ** ** ** каких-либо измерений температуры воздуха надлежащим образом с использованием исправных измерительных приборов, обеспечивающих единство измерений, материалы дела не содержат.

Согласно составленному ИП ФИО4 по заказу ООО «Асгард» заключению от ** ** ** количество отопительных приборов (батарей) в арендуемом помещении по адресу: ..., общей площадью 180,6 кв.м, используемого для кальянной, для обеспечения температурного режима в зимний период времени года с момента начала аренды (** ** **) до натурного осмотра объекта (** ** **) в количестве трёх штук 10-секционных биметалических приборов отопления недостаточно. Общее количество таких отопительных приборов, по мнению ИП ФИО4 должно составлять не менее 12 штук.

Указанное исследование производилось ИП ФИО4 после прекращения межу сторонами на основании, в том числе, фотографических снимков, на которых изображены бытовые градусники с результатами измерений. При этом материалы дела не содержат каких-либо допустимых доказательств, позволяющих установить время изготовления таких фотоснимков, а также доказательств того, что измерения были произведены исправными измерительными приборами, обеспечивающих единство измерений.

Само по себе заключение ИП ФИО4 не содержит какого-либо самостоятельного исследования температуры воздуха в арендованном помещении. Вывод о низком (критическом) температурном режиме в нежилом помещении сделан на основании представленных ему ООО «Асгард» сведений.

ИП ФИО4 в заключении сделан вывод о ненадлежащем качестве промывки системы отопления в нежилом помещении и, как следствие, загрязнение приборов отопления. При этом какого-либо исследования состояния отопительных приборов и системы отопления в нежилом помещении на предмет загрязнения ИП ФИО4 не производилось.

Расчёт необходимого количества радиаторов в арендованном помещении был произведён ИП ФИО4 при помощи онлайн-калькулятора, размещённого на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу stroypomochnik.ru. При этом содержание заключения не позволяет установить, при помощи каких методик и формул производился расчёт. Самим ИП ФИО4 каким-либо исследований и теплотехнических расчётов не произведено. Также из заключения ИП ФИО4 не усматривается, что в арендуемом помещении каким-либо образом менялась система отопления по сравнению с системой отопления, предусмотренной проектной документацией дома и существовавшей на момент сдачи дома в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах заключение ИП ФИО4 также не может быть расценено судом в качестве наличия у арендуемого имущества недостатка, полностью или частично препятствующего пользованию им.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности обстоятельств наличия арендуемого имущества такого недостатка. В связи с чем судом не усматривается законных оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Асгард» к ЗАО «Промтовары» об уменьшении постоянной части арендной платы по договору от ** ** ** на сумму ... рубль, взыскании излишне уплаченных по договору от ** ** ** денежных средств в размере ... рубль.

Условиями договора от ** ** ** была предусмотрена возможность арендатора внести предоплату за три месяца аренды (постоянной части арендной платы) до ... числа каждого расчётного периода, при этом размер арендной платы составил бы ... рубля в квартал. В случае однократного нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на 3 банковских дня от даты платежа, арендная ставка подлежит пересчёту исходя из размер ... рублей в месяц.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Понятие банковского дня в законодательстве не установлено. В кредитной сфере используется понятие операционного дня, продолжительность которого каждая кредитная организация определяет самостоятельно.

Стороны договора от ** ** ** не согласовали понятие банковского дня в договоре, в связи с чем суд при принятии решения, руководствуясь положениями главы 11 Гражданского кодекса РФ, полагает необходимым исчислять сроки, определённые в договоре от ** ** ** в банковских днях, календарными днями.

Согласно ст. 319.1 Гражданского кодекса РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

** ** **, то есть не позднее чем через три дня после ... числа первого расчётного периода, ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» было уплачено ... рублей, из которых: ... рублей – обеспечительный взнос арендатора, ... рублей – постоянная часть арендной платы (за ** ** **, ** ** **, ** ** **).

Таким образом, ООО «Асгард» были исполнены условия по предоплате постоянной части арендной платы за три месяца. Оснований для пересчёт постоянной части арендной платы за ** ** **, ** ** **, ** ** ** исходя из размера платы в сумме ... рублей в месяц не имелось.

При этом пользование арендованным имуществом происходило в указанные период с ** ** ** по ** ** **, то есть неполные три месяца. Условиями договора от ** ** ** предусмотрено, что размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Таким образом, размер постоянной части арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** (... дней) составил ... рублей ... коп. (...).

К ** ** ** ЗАО «Промтовары» не выставляло ООО «Асгард» счетов на оплату переменной части арендной платы. Следовательно, у ООО «Асгард» возникла ** ** ** переплата по постоянной части арендной платы на сумму ... рублей ... коп.

Оснований для распределения указанной суммы в счёт оплаты будущих начислений по переменной части арендной платы у ЗАО «Промтовары» с учётом указанного ООО «Асгард» назначения при внесении платежа не имелось. Данная сумма подлежала учёту в счёт оплаты постоянной части арендной платы за последующие периоды.

Правоотношения ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» о внесения постоянной части арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** (окончание действия соответствующих ограничений на территории МО ГО «Сыктывкар) были урегулированы дополнительным соглашением от ** ** ** к договору от ** ** **. При этом ООО «Асгард» на период с ** ** ** по ** ** ** было освобождено от оплаты постоянной части арендной платы.

Представителем ЗАО «Промтовары» указано, что действие указанного дополнительного соглашения, предусматривающего снижение размера постоянной части арендной платы, ими распространялись по ** ** ** (а не по ** ** **). Арендная плата за ** ** ** к оплате с их стороны не выставлялась и к взысканию не заявляется. Со сторон ООО «Асгард» возражений против распространения действия дополнительного соглашения от ** ** ** в части уменьшения размера постоянной части арендной платы на срок по ** ** ** не имеется.

Таким образом, с учётом имевшейся переплаты по постоянной части арендной платы размер платы за ** ** ** для ООО «Асгард» должен был составить ... рублей ... коп. (...).

При этом дополнительным соглашением срок внесения арендной платы (... число расчётного месяца) не изменялся. В срок не позднее ** ** ** ООО «Асгард» постоянная часть арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** уплачена не была.

Арендная плата в размере ... рублей в счёт постоянной части арендной платы была внесена ООО «Асгард» лишь ** ** **.

Также дополнительное соглашение от ** ** ** к договору от ** ** ** содержало условие о том, что после снятия ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности в течение ... дней, начиная с даты возобновления деятельности, ООО «Асгард» вносит предоплату за 3 месяца аренды в размере ... рубля (НДС не облагается).

Кроме того, как было указано выше согласно п. 4 дополнительного соглашения от ** ** ** стороны договора аренды договорились, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора ранее трёх лет с момент подписания данного соглашения, за исключением случае невозможности использовать арендуемое помещение по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, в том числе продление ограничительных мер в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции вплоть до ** ** **, постоянная часть арендной ставки будет пересчитана исходя из размера ... рублей в месяц.

Как было установлено судом в ходе рассмотрения дела инициатива расторгнуть договор от ** ** ** исходила от ООО «Асгард». При этом, как также было установлено судом обстоятельства невозможности использовать арендуемое помещение по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, в ходе рассмотрения дела доказаны не были.

При таких обстоятельствах у ЗАО «Промтовары» имелись основания для пересчёта арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** исходя из размера ... рублей в месяц. Размер арендной платы за указанный период составит ... рублей.

Условия договора от ** ** ** и/или дополнительного соглашения от ** ** ** не содержат оговорок о том, в какие сроки подлежит пересчёту арендная плата. Истец не был лишён возможности предъявить требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с ** ** ** по ** ** ** с учётом п. 4 дополнительного соглашения от ** ** ** к договору от ** ** **. Истец, предъявив свои исковые требования с учётом такого пересчёта размера платы, своим правом воспользовался.

Условия дополнительного соглашения от ** ** ** к договору от ** ** ** предусматривали, что после снятия ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности в течение ... дней, начиная с даты возобновления деятельности (фактические не позднее ** ** **), ООО «Асгард» вносит предоплату за 3 месяца аренды в размере ... рубля (то есть за период с ** ** ** по ** ** **).

ООО «Асгард» ** ** **, то есть в согласованный сторонами договора от ** ** ** срок, было уплачено в счёт оплаты постоянной части арендной платы ... рубля.

** ** ** ООО «Асгард» было уплачено в пользу ЗАО «Промтовары» ... рубля в счёт оплаты постоянной части арендной платы за ** ** **, ** ** **, ** ** **. Данный платёж был произведён в срок, который не влечёт перерасчёта постоянной части арендной платы исходя из ... рублей в месяц.

** ** **, ** ** **, ** ** ** ООО «Асгард» было уплачено в пользу ЗАО «Промтовары» ... рублей, ... рублей и ... рубля, соответственно, в счёт оплаты постоянной части арендной платы за ** ** **, ** ** ** и ** ** **. (всего было уплачено ... рубля). Таким образом, предоплата по постоянной части арендной платы за ** ** ** была внесена ООО «Асгард» в установленный договором от ** ** ** срок.

** ** **, ** ** ** ООО «Асгард» было уплачено в пользу ЗАО «Промтовары» ... рублей и ... рубля, соответственно, в счёт оплаты постоянной части арендной платы за ** ** **, ** ** **, ** ** **. (всего было уплачено ... рубля). Таким образом, предоплата по постоянной части арендной платы за ** ** ** также была внесена ООО «Асгард» в установленный договором от ** ** ** срок.

** ** ** ФИО6 за ООО «Асгард» было уплачено в пользу ЗАО «Промтовары» ... рубль ... коп. В качестве назначения платежа в платёжном поручении было указано при этом было указано: «...».

Исходя из указанного плательщиком назначения платежа из суммы ... рубль ... коп. сумма в размере ... рубля подлежала распределению в счёт оплаты постоянной части арендной платы за ** ** **, ** ** **, ** ** **, а сумма в размере ... рублей ... коп. (в счёт оплаты переменной части арендной платы). Таким образом, предоплата по постоянной части арендной платы за ** ** ** также была внесена ООО «Асгард» в установленный договором от ** ** ** срок.

** ** ** ООО «Асгард» было уплачено в пользу ЗАО «Промтовары» ... рубля в счёт оплаты постоянной части арендной платы за ** ** **, ** ** **, ** ** **. Таким образом, предоплата по постоянной части арендной платы за ** ** ** также была внесена ООО «Асгард» в установленный договором от ** ** ** срок.

Как было установлено судом выше, правоотношения по аренде относящегося к предмету спора имущества были прекращены между сторонами ** ** **

По состоянию на ** ** **, то есть на первый рабочий день после наступления срока для внесения, по выбору арендатора, постоянной части арендной платы за ** ** ** или предоплаты за ** ** **, такая плата или предоплата ООО «Асгард» внесены не были. В течение трёх дней после этой даты предоплата постоянной части арендной платы за ** ** ** ООО «Асгард» также внесена не была.

Как было указано выше, основания для отказа от договора от ** ** ** в срок, ранее чем через три месяца после сообщения об этому арендодателю, у ООО «Асгард» не имелось. В предусмотренной п. ... договора от ** ** ** форме по состоянию на ** ** ** ООО «Асгард» не уведомило ЗАО «Промтовары» о намерении расторгнуть договор от ** ** **. Также к этому времени ЗАО «Промтовары» не выразило согласия расторгнуть договор от ** ** ** по инициативе арендатора ранее установленного договором трёх месячного срока.

В надлежащей форме ООО «Асгард» уведомило ЗАО «Промтовары» о намерении расторгнуть договор от ** ** ** лишь ** ** **. Следовательно, арендные правоотношения между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» в соответствии с п. ... договора от ** ** ** могли быть прекращены лишь ** ** **, то есть после окончания первого квартала.

Как было указано выше, согласно абзацу ... п. ... договора от ** ** ** в случае однократного нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на три банковских дня от даты платежа, арендная плата будет пересчитана исходя из размера ... рублей в месяц.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ООО «Асгард» срока внесения предоплаты по постоянной части арендной платы за первый квартал 2022 года более чем на три банковских дня от даты платежа.

ЗАО «Промтовары» полагает, что указанное обстоятельство является основанием для пересчёта постоянной части арендной платы из расчёта 70 000 рублей в месяц (за исключением периода с ** ** ** по ** ** **, которые регулируется отдельным соглашением).

ООО «Асгард» полагает, что нарушение срока внесения предоплаты по постоянной части арендной платы за первый квартал 2022 года, если оно имеет место быть, не должно влечь за собой пересчёта постоянной части арендной платы за предыдущие периоды, за которые предоплата вносилась в установленные сроки.

В силу с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Между сторонами договора от ** ** ** имеются разногласия относительно толкования абзаца ... п. ... указанного договора.

В силу ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что, если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из содержания п. 5.2.1 договора от ** ** ** стороны указанного договора согласовали ежемесячный размер постоянной части арендной платы в сумме ... рублей. При этом стороны договора условились, что внесение арендатором предоплаты за каждые три месяца предоставляет арендатору преференция в виде уменьшения (скидки) размера постоянной части арендной платы до ... рублей за квартал (... рубля в месяц).

Указанное условие в сопоставлении буквально с условием, содержащимся в абзаце ... п. ... указанного договора, предусматривающим пересчёт постоянной части арендной платы при однократном нарушении арендатором срока внесения переплаты за три месяца аренды более чем на 3 дня, свидетельствует о том, что стороны достигли согласия об уменьшении размера постоянной части арендной платы при условии внесения арендатором предоплаты за 3 месяца не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала на протяжении всего периода действия договора от ** ** **. Последствием нарушения такой договорённости, даже однократного, является пересчёт размера постоянной части арендной платы из расчёта ... рублей в месяц, то есть в изначально согласованном сторонами размере.

Такой пересчёт исходя из содержания договора не является мерой ответственности арендатора, а лишь определяет последствия сделанного арендатором выбора, вносить или не вносить в течение всего срока действия договора от ** ** ** предоплату постоянной части арендной платы за три месяца.

При таких обстоятельствах ЗАО «Промтовары» вправе было в порядке абзаца ... п. ... договора от ** ** ** пересчитать размер постоянной части арендной платы за весь период действия указанного договора (кроме периода с ** ** ** по ** ** **, в отношении которого дополнительным соглашением был установлен иной порядок оплаты) исходя из 70 000 рублей в месяц. Своим правом ЗАО «Промтовары» воспользовалось.

С учётом установленных по делу обстоятельств, размер постоянной части арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** должен определяться исходя из 70 000 рублей в месяц.

С учётом фактического периода пользования арендованным имуществом (неполные месяца в ** ** ** и в ** ** **) размер постоянной части арендной платы составит ... рубля ... коп., согласно следующему расчёту:

...

Размер начислений по переменной части арендной платы за период действия договора от ** ** ** составил ... рублей ... коп. Участвующими в деле лицами не оспаривается размер выставленной ЗАО «Промтовары» в адрес ООО «Асгард» платы по переменной части арендной платы.

Таким образом, общий размер постоянной и переменной части арендной платы по договору от ** ** ** за весь период его действия, с учётом пересчёта постоянной части арендной платы, составил ... рубль ... коп.

Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается внесение ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» в счёт оплаты постоянной и переменной части арендной платы по договору от ** ** ** денежных средств на общую сумму ... рублей ... коп.

Таким образом, задолженность по договору от ** ** ** составила 737 912 рублей 75 коп. Доказательств погашения данной задолженности к настоящему моменту суду не представлено.

Согласно положениям ст. 361 Гражданского кодекса РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В силу ст. 362 указанного Кодекса договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.

В соответствии со ст. 363 Гражданского кодекса РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Между ЗАО «Промтовары» и ФИО6 в предусмотренной законом форме был заключён договор поручительства, в соответствии с которым ФИО6 обязалась отвечать солидарно с ООО «Асгард» за исполнение последним перед ЗАО «Промтовары» всех своих обязательств по договору от ** ** **.

Срок действия поручительства не истёк. Кроме того, требования о погашении задолженности по постоянной части арендной платы в связи с пересчётом платы возникли у ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» не ранее ** ** **. Условия дополнительного соглашения от ** ** ** к договору от ** ** ** каким-либо образом размер обязательств ООО «Асгард» перед ЗАО «Промтовары» не увеличивало и не влияло на объём обязательств поручителя.

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ЗАО «Промтовары» о взыскании солидарно с ООО «Асгард», ФИО6 в пользу ЗАО «Промтовары» задолженность по договору аренды от ** ** ** в размере 737 912 рублей 75 коп.

Исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО6 о взыскании задолженности по договору от ** ** ** в оставшейся части, а именно на сумму 2500 рублей 17 коп., удовлетворению не подлежат.

Предусмотренных п. ... договора от ** ** ** оснований для возврата внесённого ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» обеспечительного платежа не имеется.

С учётом изложенного, а также с учётом выводов суда об отсутствии оснований для уменьшения постоянной части арендной платы по договору от ** ** ** и о наличии у ООО «Асгард» задолженности по указанному договору на сумму 737 912 рублей 75 коп., исковые требования ООО «Асгард» о проведении взаимозачёта требований ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» о взыскании суммы переменной части арендной платы по договору от ** ** ** и внесённого ООО «Асгард» обеспечительного платежа со взысканием с ЗАО «Промтовары» в пользу ООО «Асгард» денежных средств в размере 3026 рублей 61 коп. удовлетворению не подлежат.

Исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО6 о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** за период с ** ** ** по ** ** ** и требования о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины суд полагает возможным разрешить путём принятии по делу дополнительного решения суда.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ЗАО «Промтовары» (ИНН <***>) к ООО «Асгард» (ИНН <***>), ФИО6 (...) удовлетворить частично

Признать договор аренды недвижимого имущества №... от ** ** **, заключенный между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с ** ** **.

Взыскать солидарно с ООО «Асгард», ФИО6 в пользу ЗАО «Промтовары» задолженность по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** в размере 737 912 рублей 75 коп.

В удовлетворении исковых требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО6 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** на сумму 2500 рублей 17 коп. отказать.

Исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО6 о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** за период с ** ** ** по ** ** ** и требования о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешить при принятии по делу дополнительного решения суда.

В удовлетворении исковых требований ООО «Асгард» к ЗАО «Промтовары» о признании договора аренды недвижимого имущества №... от ** ** **, заключенного между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с ** ** **; уменьшении постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** на сумму 893 891 рубль, взыскании излишне уплаченных по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** денежных средств в размере 893 891 рубль; проведении взаимозачёта требований ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» о взыскании суммы переменной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №... от ** ** ** и внесённого ООО «Асгард» обеспечительного платежа со взысканием с ЗАО «Промтовары» в пользу ООО «Асгард» денежных средств в размере 3026 рублей 61 коп., отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Д.А. Паншин