Дело № УИД: 23RS0№-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 26 мая 2025 года

Усть-Лабинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ярушевской В.В.,

секретаря ФИО4,

с участием:

представителей истца по первоначальному иску

(ответчика по встречному иску) ФИО1 ФИО10,

ФИО6,

представителя ответчика по первоначальному иску

(истца по встречному иску) ФИО2 ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об установлении сервитута и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

В Усть-Лабинский районный суд с иском обратился ФИО1 к ФИО2 об установлении сервитута и нечинении препятствий в пользовании земельным участком. В обосновании иска указано, что ранее истцу и его супруге ФИО5 на праве общей долевой собственности с размерами долей по ? каждому принадлежали земельный участок и нежилое здание: комплекс кафе-ресторан-сауна, расположенные по адресу: <адрес> «А». По договору купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости истец и его супруга продали данные объекты недвижимого имущества ответчику ФИО2 При этом в пункте 4.8. договора купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что «одновременно с подписанием Договора стороны обязуются подписать предварительное соглашение об установлении сервитута на пользование частью земельного участка в пользу ФИО1, являющегося собственником земельного участка с кадастровым №, прилегающего к земельному участку с северной стороны. В последующем провести его государственную регистрацию». Между истцом и ответчиком, был заключен предварительный Договор-Соглашение об установлении частного бессрочного сервитута земельного участка (безвозмездный) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого ответчик предоставляет истцу право ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, 117 «А», для обеспечения функционирования гостиницы и проезда ее клиентов, расположенной с северной стороны на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, 117 «Б». ДД.ММ.ГГГГ годы истец и ответчик подписали и направили в орган по регистрации прав на недвижимое имущество (через МФЦ <адрес>) ненадлежащим образом оформленный договор сервитута земельного участка от 26.09.2023г., регистрация по которому была приостановлена 02.10.2023г. в связи с тем, что к договору сервитута земельного участка от 26.09.2023г. не приложена схема установления сервитута и в пункте 3.3.2 предполагается платность сервитута, в то время как условием продажи ответчику объектов недвижимости являлось исполнение Договора-Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ на безвозмездной основе. Достичь соглашения вовне судебном порядке, у истца не получилось.

Просит суд, с учетом уточненных исковых требований, установить безвозмездный бессрочный нерасторгаемый сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:35:0309001:41, расположенного по адресу: <адрес> «А», категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения кафе-ресторана-сауны по результатам проведенной судебной землеустроительной экспертизы, подготовленной экспертом ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем» ФИО11, на следующих условиях: - зона сервитута в границах земельного участка с кадастровым номером №

№

№

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, об отложении слушания по делу не просил.

Представители истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО10, ФИО6, в судебном заседании первоначальный иск поддержали, просили суд его удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, об отложении слушания по делу не просил.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании встречный иск поддержал, просил суд его удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> в судебное заседание не явился, однако согласно представленному ходатайству, просил суд рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, межмуниципального отдела по Тбилисскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явился, однако согласно представленному заявлению, просил суд рассмотреть дело без участия представителя, решение принять в соответствии с нормами действующего законодательства.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Воронежского сельского поселения в судебное заседание не явился, однако согласно представленному ходатайству, просил суд рассмотреть дело в отсутствии представителя, решения принять на усмотрение суда.

Остальные представители третьих лиц в судебное заседание не явились, об отложении слушания по делу не просили.

В судебном заседании эксперт ФИО11 показала, что предложенный истцом по первоначальному иску вариант сервитута, основанный на предварительном договоре-соглашении, а также размер и ширина проезда не соответствует действующим нормам и правилам (СниП) по пожарной безопасности, в связи, чем ей указан приближенный вариант установления сервитута, так как других вариантов нет. Кому принадлежат коммуникации на земельном участке, она не устанавливала, так как этого вопроса не было в определении суда.

В судебном заседании специалист ПАО «Россети Кубань» по доверенности ФИО8 показал, что оптимальной и ближайшей точкой опоры для осуществления технологического присоединения к электрическим сетям объекта ФИО1 будет опора №, проектирование не производилось, альтернативные точки присоединения не рассматривались.

Судом приняты все меры для извещения всех лиц участвующих в деле о месте и времени рассмотрения дела, созданы необходимые условия для реализации всех процессуальных прав сторон.

В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008г. «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований статей 167 и 223 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

По смыслу положений гражданского процессуального законодательства лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ч. 3 и ч. 4 ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, выслушав мнения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.ст. 195, 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает его на представленных сторонами доказательствах. При анализе доказательств, содержащихся в показаниях сторон, письменных доказательствах, суд отдает предпочтение тем сведениям, которые изложены в объяснениях истца и подтверждены ответчиком.

В силу положений ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

На основании п. 1 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается, что ранее истцу и его супруге ФИО5 на праве общей долевой собственности с размерами долей по ? каждому принадлежали земельный участок площадью 999 кв.м. с кадастровым № и нежилое здание: комплекс кафе-ресторан-сауна, площадью 483,0 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес> «А».

По договору купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости кадастровыми номерами № истец и его супруга продали данные объекты недвижимого имущества ФИО2 Договор купли-продажи с рассрочкой платежа удостоверен нотариусом Усть-Лабинского нотариального округа ФИО9, зарегистрирован в реестре нотариуса за №-н/23-2018-1-1335. Переход права собственности 23.03.2018г. прошел государственную регистрацию, сведения об ответчике как о собственнике объектов недвижимости внесены в ЕГРН.

В пункте 4.8. договора купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что «одновременно с подписанием Договора стороны обязуются подписать предварительное соглашение об установлении сервитута на пользование частью земельного участка в пользу ФИО1, являющегося собственником земельного участка с кадастровым №, прилегающего к земельному участку с северной стороны. В последующем провести его государственную регистрацию».

В пункте 4.9. договора купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «подсоединение и прокладка к земельному участку ФИО1 воды, электричества, телефонных линий остаются в состоянии, существующем на момент подписания договора».

Так же между истцом и ответчиком, был заключен предварительный Договор-Соглашение об установлении частного бессрочного сервитута земельного участка (безвозмездный) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого ответчик предоставляет истцу право ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, №, для обеспечения функционирования гостиницы и проезда ее клиентов, расположенной с северной стороны на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, № категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения кемпинга - гостиницы.

Согласно пункту 1.3 Договора-Соглашения «границы сервитута определены на копии плана (схемы) земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего соглашения».

В пункте 1.4 указано, что сервитут является бессрочным.

Из пункта 1.5 следует, что пользование частью земельного участка будет производиться пользователем на безвозмездной бессрочной основе и при условии совместного использования канализационный системы, находящейся из территории земельного участка по адресу: <адрес> «<адрес> Так же ответчик разрешает истцу отдельное подключение к электричеству, телефону (точки подвода, которых находятся на территории и в здании собственника).

ФИО1 при этом является собственником нежилого здания - кемпинга (гостиницы) литер «Б», площадью 231,7 кв.м. с кадастровым № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения кемпинга – гостиницы, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик подписали и направили в орган по регистрации прав на недвижимое имущество (через МФЦ <адрес>) ненадлежащим образом оформленный договор сервитута земельного участка от 26.09.2023г., регистрация по которому была приостановлена 02.10.2023г. в связи с тем, что к договору сервитута земельного участка от 26.09.2023г. не приложена схема установления сервитута и в пункте 3.3.2 предполагается платность сервитута, в то время как условием продажи ответчику объектов недвижимости являлось исполнение Договора-Соглашения об установлении частного бессрочного сервитута земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на безвозмездной основе.

Такие действия наряду с отсутствием регистрации необходимого сервитута истец по первоначальному иску расценил, как нарушение своих прав и обратился в суд.

В связи с чем, на основании ходатайств представителей сторон, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Суд доверяет заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, оснований не доверять заключению, а также сомневаться в его профессиональной подготовке и компетенции, у суда не имеется.

Согласно заключению эксперта ООО «Кубаньгипрозем» № от 11.11.2024г., предложенный истцом вариант сервитута, основанный на предварительном Договоре-Соглашении об установлении частного бессрочного сервитута земельного участка (безвозмездном) от ДД.ММ.ГГГГ и плану (схеме) к нему (п.1.3, такого Договора-Соглашения) и договоре купли-продажи земельного участка с нежилым зданием: комплекс кафе-ресторан-сауна с рассрочкой платежа от 22.03.2018г., а так же предложенный истцом вариант доступа к общим коммуникация сторон, действующим нормам и правилам (СниП) по пожарной безопасности в части организации проезда к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес> «Б», не соответствует.

Земельный сервитут устанавливается, в том числе, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. Кроме того, сервитут может потребоваться для других нужд собственника недвижимого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ; п. 1 ст. 23, ст. 39.23 ЗК РФ).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (правообладателем) соседнего участка. Соглашение оформляется письменно (п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 274 ГК РФ; п. 17 ст. 23, п. 1 ст. 39.24, п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ; ст. 52 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ).

Если достичь соглашения об установлении или условиях сервитута не удалось, установить его можно только в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут может быть установлен, только если отсутствует иная возможность для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, а собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не лишится возможности использовать его по назначению (п. п. 7, 8 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Разрешая указанные выше требования закона, устанавливая сервитут, суд не находит рассматриваемый случай исключительным, а предоставление такого права истцу по первоначальному иску - единственным способом обеспечения основных потребностей как собственников недвижимости.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суд находит, что у истца по первоначальному иску имеется возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права о сервитуте.

С учетом представленных сторонами доводов и доказательств суд, установив, что нужды истца по первоначальному иску могут быть обеспечены без установления бессрочного сервитута и ограничения прав ответчика по первоначальному иску на пользование принадлежащим ему земельным участком, а истребуемый ФИО1 сервитут по существу лишит собственника земельного участка возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием, приходит к выводу о недоказанности истцом по первоначальному иску о необходимости установления сервитута.

Более того, как следует из взаимосвязанного анализа ситуационных планов в технической документации, у истца ФИО1, собственника смежного земельного участка, имеется свободный доступ к недвижимому имуществу, принадлежащему ему на праве собственности, обслуживанию (ремонту) водопровода, электрического кабеля, линии связи без установления сервитута на земельный участок ответчика.

Из схемы земельного участка № по <адрес> «А» в <адрес>, составленного начальником отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», установлено, что на земельном участке № до участка КН № имеется проезд для транспортных средств, в размерах 3,60 м., 4,38 м., 3,60 м., 3,60 м., 4,04 м., 4,04 м., который направлен для проезда транспортных средств, в том числе специализированных.

Согласно п. 8.1.4. - СП 4.13130.2013 «СВОД ПРАВИЛ Системы противопожарной защиты» ширина проездов для пожарных автомобилей в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее: 3,5 м - при высоте зданий или сооружений до 13 м включительно.

Таким образом, являются несостоятельными доводы истца по первоначальному иску о необходимости предоставления сервитута, а следовательно, обстоятельства отказа ФИО2 в доступе ФИО1 к объектам его собственности, судом не установлены.

Также, из представленных материалов дела следует, что ФИО2 в настоящее время является собственником земельного участка с к/н 23:35:0309001:41 и здания с к/н 23:35:0309001:281, расположенных по адресу: <адрес> «А».

До продажи ФИО1, ФИО5 указанного имущества ФИО2, предыдущие собственники подключили здание кадастровый № к коммуникациям (электроэнергия, водоснабжение, телефонная линия).

Согласно заключению эксперта ООО «Кубаньгипрозем» № от 11.11.2024г., на территории земельного участка с к/н № имеется водопровод и люк водопровода, подземная линия энергокабеля, люк обслуживания, линяя связи.

Эксперт сделал вывод, что размер проезда не является достаточным для обслуживания здания (обслуживание и ремонт водопровода; обслуживания и ремонта линии связи; обслуживания и ремонта подземного энергокабеля) на земельном участке с к/н №, поскольку отсутствуют установленные границы для прохода к самим коммуникациям.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц МУП «Водоканал», ПАО "ТНС Энерго Кубань", ПАО «Ростелеком» и установлено в судебном заседании, что ФИО1 присоединил здание к коммуникациям самовольно, без заключения соответствующих договоров с указанными организациями.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 7, 8 и 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Таким образом, институт сервитута применяется в исключительных случаях, в связи с чем, суд делает вывод, что ФИО1 не в полной мере реализовал возможность по использованию своего земельного участка без установления сервитута, а именно не провел в установленном законом порядке коммуникации к нежилому зданию - кемпингу (гостинице) литер «Б» с кадастровым номером №, находящемуся на земельном участке с КН №, в связи с чем необоснованно требует доступ к коммуникациям со стороны земельного участка с № принадлежащего ФИО2.

Показания эксперта ФИО11, данные в судебном заседании, также подтверждают о невозможности установления сервитута, а предложенный ей вариант установления сервитута, будет в значительной степени затрагивать и ущемлять права ФИО2, как собственника земельного участка.

Кроме этого, согласно показаниям, данным в судебном заседании, специалистом ФИО8, другие варианты технологического присоединения к электрическим сетям объекта ФИО1, кроме как к опоре №, не рассматривались, а проектирование не производилось, что также подтверждает выводы суда, о том, что ФИО1 не воспользовался альтернативными возможности для использования своего земельного участка без установления сервитута.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Как указано в п. 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя ст. 304 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, разрешая встречные исковые требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком, суд, руководствуется совокупностью исследованных доказательств и установленных судом юридически значимых обстоятельств, считает, что нарушений право собственности или законного владения ФИО2 со стороны ФИО1 не допущено, а истцом по встречному иску, доказательства не предоставлено.

В соответствии с ч. 1. ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах, с учётом вышеизложенного, учитывая требования закона, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 к ФИО2 об установлении сервитута и об отказе удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об установлении сервитута, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский Краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Лабинский районный суд.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированная часть решения изготовлена: ДД.ММ.ГГГГ.

судья Усть-Лабинского

районного суда подпись В.В. Ярушевская