Решение по делу № 3А-940/2022 от 16.11.2022 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

административное дело № 3а-940/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000649-26) по административному исковому заявлению АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости 658 120 041 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

08.07.2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

16.11.2022 года от ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения, в которых выражено мнение о том, что заключение судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-940/2022 от 05.09.2022 года не может быть признано допустимым доказательством по делу, так как выполнено экспертом с нарушением положений законодательства в области оценочной деятельности.

В судебное заседание 16 ноября 2022 года явился представитель АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» по доверенности ФИО1, которая уточнила заявленные требования. Просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы. Также представила суду документы об оплате стоимости проведенной экспертизы.

Протокольным определением от 16 ноября 2022 года уточнения административного иска приняты судом.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований административного истца, поддержав доводы возражений на заключение экспертизы. Также просила вызвать эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Протокольным определением от 16 ноября 2022 года отказано в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем уведомления электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» является собственником объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.05.2022 года (л.д.18-30, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2021 года в размере 923 784 733, 43 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта (л.д.17, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № 095 от 01.06.2022 года, подготовленным ООО «Центр экономических и правовых экспертиз», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 658 120 041 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-940/2022 от 05.09.2022 года отчет об оценке №095 от 01.06.2022 года, подготовленный ООО «Центр экономических и правовых экспертиз», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2021 года определена экспертом в размере 706 639 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 23,5 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости были применен доходный подход (метод прямой капитализации). Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована. А именно, затратный подход при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не применялся, поскольку не учитывает инвестиционную привлекательность и местонахождение (инфраструктуру и транспортную доступность) объекта недвижимости, в связи с чем, не отражает его реальную рыночную стоимость. Сравнительный подход не применялся, так как на дату определения рыночной стоимости экспертом не было выявлено в районе расположения объекта оценки предложений о продаже объектов недвижимости (ресторанов и гостиниц) сопоставимых по площади, размерам и состоянию оцениваемому объекту.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доводы ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», приведенные в возражениях, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация- Краевое БТИ» о том, что эксперт не использовал затратный подход при установлении рыночной стоимости объекта, который учитывает цели и задачи оценки, является необоснованным.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом затратный подход для определения рыночной стоимости здания не применялся, поскольку в данном случае не учитывает инвестиционную привлекательность и местонахождение (инфраструктуру и транспортную доступность) объекта недвижимости, в связи с чем, не отражает реальную его рыночную стоимость. Эксперт также мотивированно обосновал отказ от применения не только затратного подхода при оценки объекта недвижимости, но и сравнительного. При этом доходный подход применен экспертом, так как выявлена информация о сдаче в районе местоположения объекта экспертизы коммерческой недвижимости. Данный подход также учитывает перспективы развития рынка недвижимости в районе расположения объекта экспертизы.

Кроме того, из положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что экспертиза назначается судом, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности. Именно такие знания позволяют эксперту самостоятельно определить возможный подход (подходы) для оценки объекта (объектов) недвижимости в целях установления рыночной стоимости.

Довод ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о том, что экспертом неверно подобраны объекты – аналоги, является несостоятельным, так как из заключения следует, что при применении доходного подхода эксперт правильно отобрал в качестве объектов – аналогов объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов – аналогов эксперт верно руководствовался п.10 Федерального стандарта оценки №1, утв.Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, согласно которому объектом – аналогом признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

В возражениях ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация- Краевое БТИ» также ссылается на то, что экспертом необоснованно использованы максимальные корректировки на величину операционных расходов и доли стоимости, приходящейся на улучшения в составе ЕОН (единого объекта недвижимости), которые привели к снижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Однако из заключения следует, что величина операционных расходов принята экспертом на основании табл. 37 Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО3 «Операционные доходы коммерческой недвижимости» (2019, г.Нижний Новгород) в размере 23,2 % (доверительный интервал для высококлассной торговой недвижимости).

Кроме того, доля стоимости улучшений в составе ЕОН принята экспертом в соответствии с табл. 54 Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО3 «Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (2020, г.Нижний Новгород) в размере 32 % (0,68). При этом выбор экспертом максимального значения расширенного интервала обусловлен спецификой и инвестиционной привлекательностью объекта экспертизы.

Довод ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о том, что экспертом приняты объекты – аналоги не соответствующие объекту оценки по площади (значительного меньше), не свидетельствует об искажении рыночной стоимости спорного объекта, поскольку экспертом применена соответствующая корректировка на разницу в площади объекта и в заключении приведено обоснование ее применения (стр.61-62 заключения).

Ссылка ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация- Краевое БТИ» на то, что эксперт использовал неинформативные объекты – аналоги, не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку в заключении экспертом приведены характеристики объектов – аналогов, в том числе указаны сведения об их местоположении (конкретные адреса). При этом судом установлено, что эксперт не применял корректировку по местоположению ввиду того, что объект оценки и объекты – аналоги являются сопоставимыми по данному критерию.

С учетом изложенного, приведенные в возражениях доводы ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 15 июня 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 15 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 706 639 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 15 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 ноября 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова