Дело № 3а-73/2022

22OS0000-01-2022-002040-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2023 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Бондаренко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску С. к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *** расположенных по адресу: <адрес> в размере равной их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых помещений значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц. Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, ФИО1. просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Управление имущественных отношений Алтайского края, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных возражениях, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указали на недостатки представленных отчетов об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтверждая размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Выслушав представителя административного истца, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая помещение (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 1, 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Законом Алтайского края от 13 декабря 2018 года № 97-ЗС «Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой установлено 01 января 2020 года.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении административного дела на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами ***

Данные помещения включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год утвержденный приказом Управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ ***/Пр/108 (позиции ***

Помещение с кадастровым номером *** включено также в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, на 2021 год, утвержденные приказами Управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ №43/Пр/110, от ДД.ММ.ГГ №43/Пр/83 (позиции ***).

Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.

Следовательно, установление в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** установлена актом КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» 23 октября 2020 года № АОКС-22/2020/000115 в размере 13 473 732,62 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 09 декабря 2022 года датой определения кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером *** и датой начала ее применения является 09 октября 2020 года.

Кадастровая стоимость помещений с кадастровыми номерами *** установлена актом КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» 09 ноября 2020 года № АОКС-22/2020/000150 в размере 5 364 728,33 руб. и 8 109 004,29 руб. соответственно.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 09 декабря 2022 года датой определения кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами *** и датой начала ее применения является 22 октября 2020 года.

Как следует из отзыва ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ***, действующая с 09 октября 2020 года по 22 октября 2020 года, является архивной.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку административный истец не утратил право на перерасчет налога на имущество физических лиц за предыдущие годы, суд считает, что им не утрачено право оспаривать кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 09 октября 2020 года и действующую в период с 09 октября 2020 года по 22 октября 2020 года.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № ***, составленный *** 12 декабря 2022 года, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- нежилого помещения с кадастровым номером *** - в размере 3 501 136 руб. (по состоянию на 22 октября 2020 года);

- нежилого помещения с кадастровым номером *** - в размере 5 016 704 руб. (по состоянию на 22 октября 2020 года);

- нежилого помещения с кадастровым номером *** – в размере 7 810 655 руб. (по состоянию на 09 октября 2020 года).

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подходов для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».

В качестве аналогов для оценки помещения оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка – офисно-торговые объекты. Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

На замечания административного ответчика оценщиком <данные изъяты> представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

В частности, <данные изъяты> указал, что на стр. 71 отчета при указании стоимости ЕОН для объекта аналога *** допущена техническая ошибка, которая не повлияла на правильность расчетов. Так как земельный участок под объектом аналогом *** находится в собственности, соответственно корректировка не применяется.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик <данные изъяты> отметил, что в соответствии с п. 24 ФСО *** «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с п.п. а п. 22 ФСО *** сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В данном случае данных для применения сравнительного подхода было достаточно для определения рыночной стоимости, и этот подход являлся предпочтительным.

Размер корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, был использован оценщиком с учетом того, что сравнительный и доходный подходы тесно связаны между собой через коэффициент капитализации. Все корректирующие поправки, что для доходного подхода, что для сравнительного очень близки и мало чем отличаются.

Суд соглашается с данным мнением, при этом отмечая, что земельный участок принимает на себя все преимущества и риски, вязанные с улучшениями, а именно: с объектами недвижимости, находящимися на нем. Данная корректировка связана с тем, что свободный земельный участок и участок с улучшениями могут иметь отличия в стоимости, по этой причине оценка земельного участка как условно-свободного имеет большую погрешность, нежели распределение стоимости между улучшениями и земельным участком в едином объекте недвижимости через доли. А распределение доли дохода, данные о которой необходимы для конвертации в стоимость, и распределение доли в стоимости сопоставимые понятия.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметил, что им были изучены общедоступные источники информации, подготовлены выборки объектов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Достаточность изложенной информации определена оценщиком самостоятельно исход из ее существенности и обоснованности, что соответствует п. 4,5 ФСО №3. В отчете приведен анализ рынка. При этом оценщик учитывал, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Объявления, приведенные в замечаниях к отчету, не могли быть использованы в качестве объектов аналогов, поскольку несопоставимы по основным ценообразующим факторам.

<данные изъяты> указал, что в соответствии с ФСО *** п. 10 анализ рынка проводиться в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, а не по типу объекта – нежилое помещение или отдельностоящее здание. По типу объекта применена соответствующая корректировка, что отражено в отчете.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, указанные в возражениях административного ответчика доводы о несоответствии представленных отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости помещений суду не представлены.

На основании изложенного суд находит представленный административным истцом отчет об оценке достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - 12 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 245 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования С. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 22 октября 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 3 501 136 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 октября 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 5 016 704 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 09 октября 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 7 810 655 руб, с периодом действия с 09 октября 2020 года по 22 октября 2020 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений считать 12 декабря 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 12 января 2023 года.