Производство № 2-6177/2022
УИД 28RS0004-01-2022-007626-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2022 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Данилова Е.А.,
при секретаре судебного заседания Бондаревой Н.С.,
с участием представителя истца – АА,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АЯ к ООО «ТИН Групп» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
АЯ обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указав, что 27 мая 2020 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № КМ-К4/7/02/01, по условиям которого ООО «ТИН Групп» обязуется предоставить истцу двухкомнатную квартиру площадью 47,01 кв.м., расположенную по адресу: ***, с кадастровым номером ***, а истец приняла на себя обязательство внести оплату в сумме 5 423 160 рублей. Оплата истцом произведена в полном объеме.
Согласно п. 3.4 договора КМ-К4/7/02/01 от 27 мая 2020 года в случае если площадь предоставленной квартиры будет отличаться более чем на 1 кв. м. от согласованной в договоре, цена договора подлежит перерасчету исходя из стоимости 1 кв. м. в размере 115 361 рубль 84 копейки.
Из заключения кадастрового инженера ВА от 25 мая 2022 года истцу стало известно о том, что площадь предоставленной ей застройщиком квартиры составляет 46 кв. м., т.е. на 1,01 кв. м. меньше согласованной в договоре.
28 мая 2022 года истец обратилась к застройщику с заявлением о перерасчете уплаченных по договору денежных средств. Однако требование истца было оставлено без удовлетворения.
На основании изложенного просит суд взыскать с ООО «ТИН Групп» денежные средства в размере 115 361 рубль 84 копейки, неустойку в размере 53 066 рублей 44 копейки, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 89 213 рублей 93 копеек.
В судебном заседании представитель истца АА настаивал на удовлетворении требований в полном объеме, привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Технический паспорт на жилое помещение истцом не изготавливался.
В судебное заседание не явились истец АЯ, представитель ответчика ООО «ТИН Групп», представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили. Истец обеспечила явку своего представителя. Руководствуясь положениями ч. ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 мая 2020 года между ООО «ТИН Групп» (застройщик) и АЯ (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № КМ-К4/7/02/01.
В соответствии с условиями данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить секции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 (4 этап), входящие в состав многоквартирного дома со встроенными помещениями, встроено-пристроенным подземным и пристроенным гаражом на земельном участке по адресу: *** (северо-восточнее пересечения с Планерной ул.) с кадастровым номером ***, площадь земельного участка 84 982 кв. м., и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру в указанном Объекте, описание которой содержится в п. 1.2 Договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику установленный Договором долевой взнос (цену договору) и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 1.2. договора в случае исполнения участником долевого строительства обязательств по договору, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию участнику долевого строительства передается для оформления права собственности квартира, имеющая следующие основные характеристики: назначение жилое, общая площадь квартиры – 47,01 кв.м., количество комнат – 2, площадь комнаты – 13,25 кв.м., площадь комнаты – 10,84 кв.м., площадь кухни – 10,22 кв.м., площадь коридора – 8,09 кв.м., площадь ванной – 3,08 кв.м., площадь туалета – 1,53 кв.м., площадь лоджии – 7,46 кв.м.. В целях толкования договора указанная в данном пункте площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь вспомогательного использования), за исключением площади балконов, лоджий и террас.
Стоимость объекта долевого строительства согласована сторонами в размере 5 423 160 рублей (п. 3.1 договора).
Из акта сверки взаимных расчетов за период с 27 мая 2020 года по 14 мая 2022 года следует, что задолженность АЯ перед ООО «ТИН Групп» отсутствует.
Согласно акту приема-передачи от 14 мая 2022 года к договору №КМ-К4/7/02/01 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 мая 2020 года, истцу была передана квартира №***, общей площадью 46,1 кв.м.. Характеристики квартиры указаны по данным кадастровых работ, выполненных 08 ноября 2021 года кадастровым инженером АГ, ООО «ЧАРКК». Настоящим актом стороны подтверждают исполнение взаимных обязательств по договору в полном объеме. Участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику по качеству передаваемой квартиры.
Из заключения кадастрового инженера ООО «Авангард Оценочная компания» ВА от 25 мая 2022 года следует, что по результатам обмеров, произведенных 17 мая 2022 года, общая площадь квартиры №***, расположенной по адресу: ***, составила 46,0 кв. м. без учета помещений вспомогательного назначения – лоджия, площадью 7,3 кв.м.
28 мая 2022 года истец обратилась к ответчику с требованием о произведении перерасчета по Договору № КМ-К4/7/02/01 от 27 мая 2020 года и возмещении стоимости 1 кв.м. в размере 115 361 рубля 84 копеек. Претензия оставлена без удовлетворения.
Согласно ч. 1 ст. 420, ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 4 указанной статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Таким образом, данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В силу п. 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).
Таким образом, в случае передаче застройщиком участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.
В соответствии с п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № КМ-К4/7/02/01 от 27 мая 2020 года указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров, произведенных уполномоченным лицом при выполнении кадастровых работ.
Согласно п. 3.4 договора, если по результатам обмеров квартиры, произведенных при выполнении кадастровых работ, её площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в пункте 1.2 Договора более чем на 1 кв.м. как в большую, так и в меньшую сторону, стороны производят перерасчет по договору. В целях осуществления перерасчета стороны определяют стоимость 1 кв. м. площади квартиры в размере 115 361 рубля 84 копейки. Указанная стоимость 1 кв. м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия Договора. Стороны определили, что для целей осуществления взаиморасчетов по результатам обмеров используются данные обмеров, проведенных до выполнения работ по отделке/подготовке под отделку квартиры.
При таких обстоятельствах, из согласованных сторонами условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 мая 2020 года следует, что установленная в договоре площадь жилого помещения - 47,01 кв.м. являлась проектной и подлежала уточнению при проведений необходимых кадастровых работ до передаче квартиры участнику долевого строительства.
Из содержания п. 4.5 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № КМ-К4/7/02/01 от 27 мая 2020 года следует, что в случае выявления при осмотре квартиры несоответствий квартиры условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, участник долевого строительства должен подписать акт осмотра квартиры в день осмотра и указать исчерпывающий перечень недостатков.
Как следует из акта приема-передачи от 14 мая 2022 года, переданная истцу квартира имеет общую площадь 46,10 кв.м., которая определена на основании выполненных 08.11.2021 года кадастровых работ.
Таким образом, условия договора КМ-К4/7/02/01 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 мая 2020 года исполнены сторонами, объект строительства был принят истцом с указанием на согласие с характеристиками переданного объекта. При этом, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве ответчиком был произведен обмер объекта при выполнении кадастровых работ перед вводом многоквартирного дома в эксплуатацию.
Истцом жилое помещение принято в отсутствие препятствий произвести иной обмер площади жилого помещения в день осмотра квартиры, в связи с чем ссылки на результаты иного обмера помещения, произведенного в период пользования квартирой истцом, не могут быть признаны судом ссылками на достоверные доказательства площади помещения на дату его передачи застройщиком.
С даты передачи объекта истцу до даты проведения осмотра объекта ООО «Авангард Оценочная компания» квартира находилась в пользовании и владении истца, располагающей возможностью незначительного изменения площади объекта путем проведения текущего ремонта.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09 сентября 2022 года жилое помещение с кадастровым номером ***, расположено по адресу: ***, площадь данного жилого помещения составляет 46,1 кв.м., государственный кадастровый учета помещения произведен 30 марта 2022 года.
При этом, сведений о внесении изменении в общую площадь указанной квартиры в связи с наличием ошибки, истцом в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (подп. 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).
Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают существование такого объекта недвижимости с индивидуально-определенными характеристиками.
Как следует из материалов дела, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади спорной квартиры 46,1 кв.м. имеют статус актуальных.
На основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании с ответчика денежных средств в размере 115 361 рубль 84 копейки, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве.
Учитывая, что требования о взыскании с ООО «ТИН Групп» неустойки, компенсации морального вреда, штрафа являются производными от основного требования, в удовлетворении которого отказано, оснований для удовлетворения данных требований у суда также не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования АЯ к ООО «ТИН Групп» о защите прав потребителя – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.А. Данилов
Решение в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2022 года.