№2-1870/2022
26RS0017-01-2022-003034-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2022 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Мамышевой М.С., с участием представителя истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2, представителя ответчика администрации города-курорта Кисловодска на основании доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на реконструированное нежилое здание,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.
В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , общей площадью 600 кв.м., для использования в целях: под магазин. Срок аренды земельного участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , номер регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании Договора купли-продажи заключенного ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 на праве собственности принадлежит магазин, общей площадью 419,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу .
На вышеуказанном земельном участке ФИО1 произведена реконструкция здания и пристроена дополнительная торговая площадь, размер которого составляет 446,4 кв.м., степень готовности составляет 100%, что подтверждается техническим паспортом, составленным Кисловодским отделом ГБУ СК «СКИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Строительные работы осуществлялись ФИО1 без разрешения на строительство. ФИО1 обращалась в управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска по вопросу узаконения реконструированного объекта, ею получен ответ № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого вопросы признания права собственности не отнесены к полномочиям УАиГ, и для легализации спорного объекта ФИО1 рекомендовано обратиться в судебные органы.
Истец сослался на то обстоятельство, что самовольная реконструкция нежилого помещения не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, следовательно, право собственности на данные здания может быть признано решением суда в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.
На основании изложенного истец просит суд: признать за ней право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание литер А, магазин, общей площадью 865,5 кв.м., степень готовности 100%, расположенное на земельном участке общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: .
В судебном заседании представитель истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 А-З.А, заявленные исковые требования поддержал, просил эти требования удовлетворить в полном объеме с учетом заключения проведенной по делу судебной экспертизы.
Представитель ответчика администрации города-курорта Кисловодска на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.
Истец ФИО1, представители третьих лиц Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, в судебное заседание не явились, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщили.
С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть исковое заявление в отсутствие не явившихся лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания, в соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы, суд пришел к следующему.
В соответствии со ст.ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Частью 2 ст. 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
А на основании части 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 является собственником магазина, расположенного по адресу: .
Вышеуказанный объект недвижимости находиться на земельном участке площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, который относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин, что подтверждено кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Данным земельным участком истец владеет на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из доводов искового заявления, истец самовольно выполнил работы по реконструкции и перепланировке вышеуказанного объекта недвижимости.
В настоящее время согласно представленному техническому паспорту ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание – магазин, с кадастровым номером №, имеет площадь 865,5 кв.м., количество этажей - 2.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на обращение истца в орган местного самоуправления по вопросу узаконения спорного объекта, письмом Управления архитектуры и градостроительства № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано ввиду, того, что вопросы признании права собственности не относятся к полномочиям управления.
Свои требования о признании права собственности истец мотивирует тем обстоятельством, что ею проведена реконструкция спорного объекта по адресу: , в результате которой путем выполнения строительных работ образовано нежилое здание магазин, общей площадью 865,5 кв.м.
В п.14 ст.1 ГрК РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких инструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, о чём указано в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В случае возведения пристройки к уже существующему объекту, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего строения, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности в рассматриваемом случае являются нежилые помещения, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку, что отражено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года.
В ходе рассмотрения гражданского дела на основании определения суда проведена судебная комплексная строительно-техническая землеустроительная экспертиза, по результатам которой экспертами Некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов» ФИО4, ФИО5 подготовлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из данного заключения видно, что по результатам экспертного обследования эксперты пришли к следующему.
В результате натурного обследования, а также анализа технического паспорта нежилого здания литер «А» расположенного по адресу: , экспертами установлено, что истцом были проведены работы по расширению объекта капитального строительства путем возведения помещений; - № - коридор -17,1 кв.м.; - № - кладовая - 7,5 кв.м.; - № - торговый зал - 185,6 кв.м.; - № - торговый зал - 220,5 кв.м., - № - лестничная клетка - 13,9 кв.м.
На основании вышеизложенного экспертами установлено, что истцом были проведены работы по реконструкции нежилого здания литер «А» расположенного по адресу: .
Самовольно реконструированными (возведенными) помещениями нежилого здания литер «А» расположенного по адресу: , являются - помещения - № - коридор - 17,1 кв.м.; - № - кладовая - 7,5 кв.м.; - № - торговый зал - 185,6 кв.м.; - № - торговый зал - 220,5 кв.м., - № - лестничная клетка - 13,9 кв.м.
В результате натурного обследования, а также анализа технического паспорта нежилого здания литер «А» расположенного по адресу: , экспертами установлено, что истцом были проведены работы по перепланировке помещений нежилого здания литер «А» расположенного нежилого здания литер «А» расположенного по адресу: , требующие изменений в технический паспорт жилого помещения, а именно:
- помещение № - торговый зал - 18,7 кв.м., - перепланировано, за счет демонтажа лестничного марша и перегородки из легких конструкций между помещениями № (торговый зал) и помещением № (торговый зал), а также демонтажа оконных и дверных заполнений между помещениями № (торговый зал) и помещением № (торговый зал).
- помещение № - торговый зал - 142,8 кв.м., - перепланировано, за счет демонтажа оконных и дверных заполнений между помещениями № (торговый зал) и помещением № (торговый зал).
- помещение № - лестничная клетка - 3,1 кв.м., - перепланировано, за счет демонтажа перегородки из легких конструкций и дверного проема между помещениями № (лестничная клетка) и помещением № (торговый зал).
- помещение № - торговый зал - 18,8 кв.м., - перепланировано, за счет демонтажа лестничного марша, между 1 и 2 этажом.
По данным технической инвентаризации, проведенной Кисловодским филиалом ГБУ СК «Ставкрайимущество» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а также результатами натурного обследования, проведенного негосударственными судебными экспертами установлено, что после расширения (реконструкции), перепланировки помещений нежилое здание литер «А» расположенного по адресу: , состоит из помещений: - № - подвал - 70,8 кв.м.; - № - торговый зал - 18,7 кв.м.; - № - торговый зал - 142,8 кв.м.; - № - лестничная клетка - 3,1 кв.м.; - № - с/узел - 3,4 кв.м.; - № - котельная - 4,1 кв.м.; - № - коридор - 17,1 кв.м.; - № - кладовая - 7,5 кв.м.; - № - торговый зал - 185,6 кв.м.; - № - торговый зал - 18,8 кв.м.; - № - торговый зал - 155,7 кв.м.; - № - с/узел - 3,5 кв.м.; - № - торговый зал - 220,5 кв.м.; - № - лестничная клетка - 13,9 кв.м.
Итого: нежилого здания литер «А» составляет - 865,5 кв.м., основная - 742,1 кв.м., вспомогательная - 123,4 кв.м.;
Конструкции указанного здания отнесены к I категории - нормальное состояние.
Нежилое здание литер «А» расположенное по адресу: , в реконструированном, перепланированном состоянии с технической точки зрения не нарушает законные права и интересы других лиц.
Техническое состояние нежилого здания литер «А» обшей площадью 865,5 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 26:34:100106:7, по адресу: , допускает его безопасное использование (эксплуатацию) по назначению.
Строительные конструкции и материалы нежилого здания литер «А» расположенного по адресу: не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании изложенного выполненная реконструкция объекта нежилого здания литер «А» расположенного по адресу: , соответствует требованиям ГОСТов, СНиПов и строительных регламентов, применяемых к нежилым строениям.
При проведении вышеуказанных обмерных работ и обработки полученных результатов (поворотно-угловые точки, линейные размеры и площадь) в системе автоматизированного проектирования и сопоставлении выше указанных данных со сведениями государственного кадастра недвижимости экспертом установлено, что нежилое здание литер «А» общей площадью 865,5 кв.м., 5 расположено в приделах границ земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: .
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что выполненная истцами реконструкция, образовавшиеся в результате выполненных работ объекты недвижимости – пансионат и сторожка, соответствуют установленным действующим законодательством нормам, угрозу жизни и здоровью граждан не создают, что подтверждено заключением проведенной по делу судебной экспертизы.
Судом установлено, что спорные здания соответствуют требованиям ГОСТов, СНиПов, СП и строительных регламентов, применяемых к объектам подобного назначения.
Техническое состояние самовольно реконструированных зданий допускает их безопасное использование (эксплуатацию), постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
На основании ст. ст. 42, 43 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Суд учитывает, что реконструкция и строительство истцом выполнено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 26:34:100106:7, площадью 600 кв.м по адресу: , что подтверждается экспертным заключением, иными материалами гражданского дела. Участок используется по назначению в соответствии с видом разрешенного использования.
При указанных обстоятельствах суд считает возможным требования ФИО1 удовлетворить и признать за ней право собственности на спорный объект: нежилое здание литер А магазин, общей площадью 865,5 кв.м., степень готовности 100%, расположенное на земельном участке общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: .
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на реконструированное нежилое здание -удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание литер А магазин, общей площадью 865,5 кв.м., степень готовности 100%, расположенное на земельном участке общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: .
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия, путём подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.
Судья К.Ю. Домоцев
Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 05 сентября 2022 года.
Судья К.Ю. Домоцев