РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2025 Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Пискаревой И.В.,

при секретаре ФИО22,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Промышленного районного суда <адрес> по адресу <адрес> а, каб.217 гражданское дело № № по иску ФИО11, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО10, ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Молодежная-3», ФИО7, третьему лицу ООО «УК Эрисон» о признании незаконными решений, принятых на общем собрании собственников,

УСТАНОВИЛ:

ФИО11, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО10 обратились в суд к ФИО7, ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № осс/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству судьей Пискаревой И.В. заведено гражданское дело №.

ФИО1 обратился в суд с иском ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № оос/<адрес>А/2023. ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству судьей ФИО14 и заведено гражданское дело №.

ФИО2 обратилась в суд с иском ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № оос/<адрес>А/2023. ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству судьей ФИО14 и заведено гражданское дело №.

ДД.ММ.ГГГГ определением Промышленного районного суда <адрес> для совместного рассмотрения в одном производстве объединено гражданское дело № по исковому заявлению ФИО11, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО10 к ФИО7, ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № оос/<адрес>А/2023 и гражданское дело № по иску ФИО15 к ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрион» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания №оос/<адрес>А/2023. Гражданскому делу присвоен номер №.

Истцы, обращаясь в суд указали, что ими были приобретены квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> «А».

ФИО9 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО11 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО8 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО13 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО10 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО2 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО1 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщик строительства дома ООО «СЗ «Молодежная-3».

Срок ввода в эксплуатацию дома: ДД.ММ.ГГГГ.

Площадь МКД: 25 308,9 кв.м, (жилые помещения 20 917,3 кв.м., нежилые помещения 4391,6 кв.м.)

Дата заключения договора №-упр/<адрес>А/23 между Застройщиком и УО ООО «УК Эрисон» - ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 3 месяца, согласно (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ) со ставкой - 8,44 руб. за кв.м.

Не дождавшись окончания срока договора от ДД.ММ.ГГГГ, проводится внеочередное собрание, о котором никто не знал и не слышал (сообщение о проведении данного собрания не было размещено в системе ГИС ЖКХ).

При проведении общего собрания собственников должен соблюдаться порядок уведомления, согласно <адрес> кодекса РФ. Так как это было первое собрание - инициатор общего собрания собственников должен направить каждому собственнику заказным письмом, если нет решения общего собрания собственников о другом способе направления этого письменного сообщения, или вручить каждому под роспись.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

В марте 2024 года, при получении доступа в личный кабинет на сайте ГИС ЖКХ, истцам стало известно, что размещена информация, а именно: 1) Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ; 2) Бюллетени в количестве 6 шт.; 3) договор управления МКД №-упр/<адрес>А/23 от ДД.ММ.ГГГГ; 4) реестр принявших участие в голосовании в доме по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 108 А.

О данном собрании никакой информации на доске объявлений не было, также не была соблюдена процедура голосования.

Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ содержит, практически, единственное решение застройщика МКД ООО «СЗ «Молодежная-3», которому, согласно реестра голосовавших в данном собрании, а так же бюллетеня - принадлежит 98,89% голосов. Однако он не является собственником 98,89% (25026,7 кв.м.) помещений в доме. Бюллетень, который должен быть подписан собственником, подписан генеральным директором застройщика ООО «СЗ «Молодежная-3» - ФИО16, где в графе «правоустанавливающий документ» указано - «разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ года».

Остальным 5 участникам, принявшим участие в голосовании, принадлежит (по данным бюллетеней) -282,2 голоса. Данные участники являются сотрудниками ООО «СЗ «Молодежная- 3», что подтверждается Актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, которая подписывала данный документ со стороны Застройщика - ФИО5 <адрес>, т.е. заинтересованные участники.

В общем собрании собственников помещений в МКД Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ приняли участие лица, принявшие от застройщика помещений в МКД по передаточному акту, обладающие помещениями в МКД общей площадью 282,2 кв.м., что составляет 1,12 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (25308,9 кв.м.); при этом в отношении площади 25026,7 кв.м., голосовал застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3 ».

Кроме того, истцы указали, что голосование проходило по Актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В то время, как застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3» стал рассылать информацию о введении дома в эксплуатацию лишь после ДД.ММ.ГГГГ. В тоже время в Договоре на участие в долевом строительстве п. 1.5 указано, что «Срок передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ в установленном действующем, законодательством порядке. Следовательно общее собрание собственников не должно было проходить ранее данного срока.

Считают, что застройщик не вправе действовать, как фактический собственник, в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве. Также Застройщик не наделен правом выступать от имени собственников помещений даже в том случае, если строительство осуществлялось не за счет средств дольщиков.

Застройщик может голосовать, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на свои средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения. Только в таком случае его следует рассматривать как фактического собственника помещений, то есть в таком же порядке, как и участников долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Фактически, собрание собственников, в отсутствие таковых, не состоялось, представленный протокол не соответствует требованиям закона, так как решение о выборе управляющей организации было принято не собственниками МКД, а застройщиком ООО «СЗ «Молодежная-3», что противоречит основам правопорядка. Застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3» уже воспользовался своим правом, заключив договор ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УК Эрисон» за №- упр/<адрес>А/23 (данный договор размещен в системе ГИС ЖКХ) временного управления МКД, сроком на 3 (три) месяца.

В общем собрании собственников помещений в МКД Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ приняли участие лица, принявшие от застройщика помещений в МКД по передаточному акту, обладающие помещениями в МКД общей площадью 282,2 кв.м., что составляет 1,.12 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (25308,9 кв.м.); при этом в отношении площади 25026,7 кв.м., голосовал застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3».

Факт отсутствия передачи помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления и управляющей организации.

Кроме того, вопреки ч.2 ст.46 ЖК РФ были приняты решения, не включенные в повестку общего собрания собственников. Повестка содержала общую-размывчатую формулировку, а решения принимались конкретные. Тем самым, была изменена повестка собрания.

На основании вышеизложенного, истцы обратились в суд и с учетом уточнения исковых требований просят: признать незаконными решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А, оформленные протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ.

Представители истцов ФИО8, ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО9 – ФИО17, ФИО18, действующие на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения полностью поддержали, просили удовлетворить требования. Пояснили, что принятые оспариваемым собранием решения нарушают права истцов, поскольку они не имели возможности принять решение по выбору управляющей компании и тарифа за содержание и управление жилым домом. Истцы считают, что <адрес> должен был проведен конкурс по выбору управляющей компании для управления их домом.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Молодежная-3» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ранее исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель третьего лица ООО «УК Эрисон» - ФИО19, ФИО20, действующие на основании доверенности, иск и доводы иска с учетом его утончения не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст.45 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами (ч. 1).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (п. 6).

Согласно ст. 181.2 Гражданского кодекса Робщего собрания собственниковийской Федерации (далее - ГК РФ), решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования (п. 1).

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Согласно ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (п. 1).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (п. 3).

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А - ФИО9 является собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО11 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Г., акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО8 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО12 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО10 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО2 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО1 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от 18.12.2023г.

Застройщиком строительства дома являлся ООО «СЗ Молодежная-3». Срок ввода в эксплуатацию дома ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «СЗ Молодежная-3» и УО ООО «Эрисон» заключен договор №-упр/<адрес>А/23 по управлению многоквартирным домом сроком на 3 мес.

Из материалов дела следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А, проведенное в форме очно-заочного голосования и оформленное протоколом № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ.

Собрание проведено по инициативе собственника <адрес> – ФИО7

Согласно указанного протокола на момент проведения собрания общая площадь жилых и нежилых помещений МКД составила 25 308,90 кв.м.

В общем собрании приняли участие собственники и (или) их представители по количеству прилагаемых решений, владеющие 25 308,90 кв.м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 100 % голосов.

Повестка дня общего собрания собственников помещений:

1.Принятие решения о выборе председателя и секретаря общего собрания собственников, и наделение их полномочиями по подсчету голосов, оформлению и подписанию протокола собрания.

2.Принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>А.

3.Принятие решения об утверждении условий и подписание договора управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>А.

4.Принятие решения об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а так же иные виды работ/услуг по адресу: <адрес>А.

5.Принятие решения об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества паркинга в многоквартирном доме, а так же иные виды работ/услуг по адресу: <адрес>А.

6.Принятие решения о заключении собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>А с ресурсоснабжающими организациями прямых договоров на оказание коммунальных услуг по холодному водоснабжению, водоотведению и по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

7.Принятие решения о том, что расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, определяются исходя из фактического объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета за минусом показаний индивидуальных приборов учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ. Разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета распределяется между всеми собственниками помещений пропорционально общей площади помещений собственника.

8.Принятие решения о порядке начисления платы за отопление собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>А.

9.Принятие решения об определении сроков предоставления платежных документов на оплату жилищно-коммунальных услуг, в том числе в электронной форме, путем размещения в системе ГИС ЖКХ.

10.Принятие решения о формировании (об избрании членов) Совета МКД и избрании председателя Совета МКД.

11.Принятие решения о наделении председателя Совета МКД и Совет МКД полномочиями.

12.Принятие решения об уполномочивании ООО «УК Эрисон» (ИНН <***>) от имени собственников помещений в МКД и в их интересах заключать договоры о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме третьим лицам в целях установки и эксплуатации рекламных конструкций, использование провайдерами для установки оборудования и определении цели использования полученных денежных средств.

13.Принятие решения о запрете парковки автомобилей на внутридворовой территории, на которой расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>А.

14. Принятие решения о разрешении на въезд, выезд, загрузку и разгрузку автомобилей на виутридворовую территорию, на которой расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>А на установленное собственниками время не более двух часов.

15. Принятие решения об определении места размещения сообщений об общих собраниях собственников, итогов голосований на общих собраниях информационные стенды, установленные на первых этажах в подъездах многоквартирного дома по адресу: <адрес>А

16. Принятие решения о месте хранения протоколов общих собраний и иных документов собраний.

Уведомления о проведении общего собрания собственником МКД в форме очно-заочного голосования с вышеуказанной повесткой было вручено всем собственникам, принявшим жилое помещение по акту приема-передачи у застройщика и представителю застройщика лично под роспись с вручением бюллетеня для голосования.

В связи с наличием кворума общее собрание объявлено состоявшимся, на повестке общего собрания было 16 вопросов, по которым были приняты следующие решения.

По первому вопросу принято решение: избрать председателем общего собрания собственников ФИО7 (<адрес>), секретарем общего собрания собственников ФИО5 (<адрес>) и наделить их полномочиями по произведению подсчетов голосов, оформлению и подписанию протокола собрания (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По второму вопросу принято решение: выбрать способ управления МКД - управление управляющей организацией ООО «УК ЭРИСОН» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 631701001) (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По третьему вопросу принято решение: утвердить условия договора управления 2-упр/<адрес>А/23 от ДД.ММ.ГГГГ и уполномочить ФИО7 (собственника кв,388) от имени всех собственников помещений МКД подписать с ООО «УК Эрисон» (443041, <адрес>, ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 631701001) договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>А (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По четвертому вопросу принято решение: утвердить тарифы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>А в следующем размере: 1) содержание общедомового имущества - 21,77 руб./кв. м.; 2)текущий ремонт - 3 руб./кв. м.;3)обслуживание ВДГО-1,21 руб./кв. м.; 4)обслуживание системы ограничения доступа (домофон) - 85 руб. / 1 лицевого счета помещения МКД; 5)обслуживание распашных ворот- 0,24 руб./ кв.м.; 6)консьерж- не более 350 руб./ 1 лицевого счета жилого помещения; 7)содержание покрытий спортивных и детских площадок-0,3 руб./кв. м.; 8)содержание МАФов, ограждений, снарядов (на спортивных и детских площадках) -0,3 руб. /кв. м.;9) услуги по уходу за ковровыми покрытиями в МОП ( в осенне-весенний период) -0,25 руб./кв. м.;10)уход за зелеными насаждениями, газоном, прилегающей территории (обрезка, подкормка, прополка, обработка от вредителей, подготовка к зимнему периоду) не более 5 руб./кв.м.;11) плата за коммунальные услуги, КРСОИ, ППА, обслуживание крышной котельной, вывоз снега определяется и выставляется в платежных документах отдельной строчкой по тарифам ресурсоснабжающих и подрядных организаций исходя из фактического объема поставленных ресурсов и оказанных услуг и рассчитывается пропорционально площади помещений принадлежащих собственникам (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По пятому вопросу принято решение: утвердить тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества паркинга в многоквартирном доме по адресу: <адрес>А в следующем размере:1)содержание общедомового имущества паркинга - 34,43 руб./кв. м.;2)текущий ремонт общего имущества паркинга - 3 руб./кв. м.;3)обслуживание системы ограничения доступа (домофон)- 85 руб. / 1 лицевого счета помещения МКД;4)обслуживание секционных ворот (паркинг)-1,95 руб./ кв. м.;5)обслуживание распашных ворот - 0,24 руб/.кв.м.;6)содержание покрытий спортивных и детских площадок-0,3 руб./кв. м.;7)содержание МАФов, ограждений, снарядов (на спортивных и детских площадках)-0,3 руб./кв. м.;8) уход за зелеными насаждениями, газоном, прилегающей территории (обрезка, подкормка, прополка, обработка от вредителей, подготовка к зимнему периоду) не более 5 руб./кв.м.;9)плата за коммунальные услуги, КРСОИ, ППА, вывоз снега, охрана паркинга определяется и выставляется в платежных документах отдельной строчкой по тарифам ресурсоснабжающих и подрядных организаций исходя из фактического объема поставленных ресурсов и оказанных услуг и рассчитывается пропорционально площади помещений принадлежащих собственникам;10)уборка машино-места определяется и выставляется в платежных документах отдельной строчкой по тарифам подрядной организации исходя из фактического объема оказанных услуг (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По шестому вопросу принято решение: заключить собственниками помещений МКД по адресу: <адрес>А с ресурсоснабжающими организациями прямых договоров на оказание коммунальных услуг холодного водоснабжения, водоотведения и по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По седьмому вопросу принято решение: принять решение о том, что расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, определяются исходя из фактического объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета за минусом показаний индивидуальных приборов учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ. Разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета распределяется между всеми собственниками помещений пропорционально общей площади помещений собственника (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По восьмому вопросу принято решение: утвердить способ начисления платы за отопление собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>А в течение отопительного периода исходя из показаний общедомового прибора учета тепловой энергии (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По девятому вопросу принято решение: определить срок представления (выставления) платежных документов для внесения платы за коммунальные услуги, в том числе в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства - ежемесячно, до 18-го числа месяца, следующего за расчетным (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По десятому вопросу принято решение: избрать совет многоквартирного дома сроком на 2 года по адресу: <адрес>А в следующем составе:1) ФИО3 (<адрес>); 2)ФИО4 (<адрес>); 3)ФИО5 (<адрес>);4) ФИО6 (<адрес>); 5) ФИО7 (<адрес>); Избрать председателем Совета МКД ФИО4 (<адрес> ). В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании Председателя и Совета многоквартирного дома полномочия Председателя и Совета МКД продлеваются на тот же срок неограниченное количество раз.

По одиннадцатому вопросу: наделить Совет МКД полномочиями на принятие решений о необходимости проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а председателя Совета МКД полномочиями по подписанию актов о нарушении качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По двенадцатому вопросу принято решение: уполномочить управляющую организацию с ООО «УК Эрисон» (ИНН <***>) от имени собственников помещений в МКД и в их интересах заключать договоры о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме третьим лицам в целях установки и эксплуатации рекламных конструкций (в лифтах, подъездах и на фасаде дома), использование провайдерами для установки телекоммуникационного и прочего оборудования. Денежные средства, полученные от использования мест общего имущества направлять на благоустройство, текущий ремонт общего имущества МКД или иные виды работ утвержденные председателем Совета МКД (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По тринадцатому вопросу принято решение: запретить парковку автомобилей на внутридворовой территории, на которой расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>А (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По четырнадцатому вопросу принято решение: разрешить въезд, выезд, загрузку и разгрузку автомобилей на внутридворовой территории, на которой расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>А на установленное собственниками время не более двух часов (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По пятнадцатому вопросу принято решение: определить местом размещения сообщений об собраниях собственников, итогов голосований на общих собраниях - информ стенд, установленный на первых этажах в подъездах многоквартирного дома по Самара, <адрес>А (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

По шестнадцатому вопросу принято решение: определить местом хранения протоколов общих собраний и иных документов общих собраний собственников МКД- Государственную жилищную инспекцию <адрес> (проголосовало «за» - кол-во голосов 25308,90 (100%), «против»- кол-во голосов 0 (0 %), «воздержался» - кол-во голосов 0 (0 %).

В качестве приложений к данному протоколу значатся: реестр собственников помещений многоквартирного дома; письменные решения (бюллетени) правообладателей; сообщение о проведении собрания; договор управления МКД №-упр/<адрес>А/23 от ДД.ММ.ГГГГ.

ГЖИ по <адрес>, по запросу суда, предоставлены оригиналы списка собственников (правообладателей) помещений в МКД и бюллетеней (решений) правообладателя по вопросам повестки дня общего собрания собственников МКД проводимого в форме очного-заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А, согласно которым в голосовании принимали участие:

-ФИО3 собственник квартиры <адрес>, общей площадью 48,90 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

- ФИО4 собственник <адрес>, общей площадью 80,30 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

-ФИО5 собственник <адрес>, общей площадью 48,10 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

-ФИО6 собственник <адрес>, общей площадью 39,70 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

-ФИО7 собственник <адрес>, общей площадью 65,20 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

- ООО «СЗ «Молодежная-3» все помещения, кроме <адрес>, 192, 251, 321, 388, общей площадью 25 026,70 кв.м., всего общая площадь 25 308,90 кв.м.

Таким образом следует, что в голосовании ДД.ММ.ГГГГ участвовали Застройщик, которому принадлежало большинство голосов (25 026,70 кв. м из 25 308,90 кв. м или 98,88 %), а также лица, принявшие помещения от застройщика по актам приема-передачи помещения общей площадью 282,2 кв. м или 1,1 %.

По мнению истцов, при проведении общего собраний ДД.ММ.ГГГГ были допущены нарушения требований закона, влекущие недействительность принятых решений.

Так, обращаясь с иском в суд, истцы ссылаются на то, что нарушены процедура созыва собрания, а так же кворум при проведении собрания отсутствовал, поскольку застройщик не является собственником помещений многоквартирного дома и вправе голосовать только теми помещениями, в отношении которых не были заключены договоры долевого участия в строительстве.

Разрешая данный спор суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

В соответствии с пунктом 4 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от ДД.ММ.ГГГГ).

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ Согласно части 5 статьи 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Существенного нарушения порядка созыва и проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, которое могло бы повлиять на волеизъявление участников собрания, судом не установлено.

В материалы дела представлен оригинал сообщения о проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования (приложение № к протоколу общего собрания), в котором собственники своими подписями подтвердили, что были уведомлены о проведении общего собрания.

При этом общее число собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в голосовании (100%), свидетельствует о том, что информация о проведении вышеуказанного общего собрания доводилась до сведения всех собственников.

Повестка собрания, изложенного в сообщении о проведении собрания, соответствует поставленным на голосование вопросам в бюллетене голосования.

Подлинник сообщения о проведении общего собрания, протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, бюллетени голосования были представлены в Государственную жилищную инспекцию по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, согласно входящему штампу, то есть после завершения заочной части голосования.

Проверяя наличие кворума при проведении оспариваемого собрания суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным Кодексом РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ лица, которые приняли от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопросам в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Поскольку в части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ не содержится прямого запрета на совершение данных действий, владельцы помещений, переданных им от застройщика по актам приема-передачи, и не зарегистрировавшие свои права в установленном порядке, вправе принимать участие в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня и по истечении года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участники долевого строительства многоквартирного дома, являющиеся потенциальными собственниками помещений (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом на избрание и заключение договора с управляющей компанией путем принятия таких решений общим собранием, при этом лишение лиц, принявших от застройщика объекты, права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества является дискриминационным, поскольку закон возлагает на таких лиц наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.

Лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, а также застройщик в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных иным лицам по актам приема-передачи, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Кроме того, указанная норма призвана не допускать при расчете кворума и при подсчете голосов голоса тех лиц, которые не приняли помещения по передаточному акту от застройщика.

Согласно определения Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ЭС22-10018 по делу N А55-7228/2021 о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными действий органа местного самоуправления по проведению открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом, о признании недействительными результатов открытого конкурса, о понуждении устранить допущенные нарушения, застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений

Судом установлено, что на дату проведения оспариваемого собрания ДД.ММ.ГГГГ по передаточным актам (от ДД.ММ.ГГГГ) были переданы лишь жилые помещения - <адрес>, 192, 251, 321, 388 общей площадью 282,2 кв.м.

Доказательства, подтверждающие наличие иных переданных застройщиком в установленном законом порядке помещений или регистрации права собственности на помещения за другими лицами суду не предоставлено, судом не добыто.

При таких обстоятельствах, застройщик в отношении помещений в МКД, не переданных иным лицам по актам приема-передачи общей площадью 25 026,70 кв.м., был вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в МКД и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи дольщикам по соответствующим актам.

Разрешение на ввод в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемое собрание проведено ДД.ММ.ГГГГ, при этом на момент его проведения застройщик осуществлял права собственника МКД в отношении всех помещений, кроме <адрес>, 192, 251, 321, 388.

В связи с тем, что на момент проведения собрания общая площадь жилых и нежилых помещений МКД составила 25 308,90 кв.м., в общем собрании приняли участие собственники в совокупности владеющие 25 308,90 кв.м. (282,2 кв.м. + 25 026,70 кв.м.), что составляет 100 % голосов, суд приходит к выводу о наличии кворума при проведении собрания.

Иных документальных подтверждений фактов отсутствия кворума при проведении собраний собственников помещений истцами не предоставлено.

Право участия в общем собрании у ФИО11 возникло ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО8 и ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с даты подписания акта приема-передачи помещений и за пределами срока проведения оспариваемого собрания.

Кроме того, согласно реестру собственников помещений МКД общая площадь квартир, принадлежащих истцам составляет 338 кв.м., что соответствует 1,5 % голосов от общего количества голосов собственников помещений МКД в связи с чем, их голоса не могли быть решающими при принятии решений по какому-либо из оспариваемых вопросов повестки дня.

Доводы истцов о том, что в связи с раскрытием счета «эскроу» застройщику и осуществлением перевода денежных средств участников долевого строительства застройщику, застройщик утрачивает свое право на участие в собрании собственников МКД, суд не принимает во внимание как основанные на неверном толковании закона, поскольку момент перехода права собственности к участнику долевого строительства жилищный кодекс связывает с передачей жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи, а не с моментом перечисления денежных средств дольщиков со счета «ЭКРОУ» застройщику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Из ответа Банка ВТБ от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ к Разрешению на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ получено Банком 10.11.2023г. В связи с раскрытием счета ЭСКРОУ, 13.11.2023г. осуществлен перевод денежных средств на счет 47№ по КС-ЦВ-724770/2021/00004 от 20.04.2021г., однако данное обстоятельство юридическое значение для рассмотрения настоящего спора не имеет, т.к. обязательства застройщика считаются исполненными с момента оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства.

В рассматриваемом споре по передаточным актам (от ДД.ММ.ГГГГ) были переданы только жилые помещения - <адрес>, 192, 251, 321, 388. Также судом не могут быть приняты во внимание доводы истцов о том, что поскольку срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства указан в договоре о долевом строительстве не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то общее собрание собственников не должно было проходить ранее этой даты.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Запрета на передачу объекта долевого строительства ранее установленного договором срока действующим законодательством не предусмотрено как не предусмотрено запрета на проведение общего собрания ранее установленного срока передачи объект долевого строительства.

Решения принятые общим собранием собственников соответствуют повестке дня, указанной в бюллетенях для голосования.

Других предусмотренных законом оснований для признания недействительными решений общих собраний собственников помещений истцами не приведено.

Истцы ссылаются на нарушение их права на принятие решение о выборе управляющей компании. Однако суд не принимает данный довод во внимание, как основание для отмены решения.

В силу статей 46, 161, 162 ЖК РФ собственники помещений многоквартирном доме вправе в любое время собрать общее собрание собственников и принять решение о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления данным домом.

При этом в соответствии с пунктом 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, в силу вышеуказанных правовых норм собственники помещений МКД вправе принять решение о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления данным домом.

Анализ доказательств позволяет суду прийти к выводу, что порядок проведения собрания не нарушен, число собственников помещений, принимавших участие в собрании, проводившегося в форме очно-заочного голосования являлось достаточным для принятия решений по вопросам, поставленным на обсуждение, решения общего собрания не нарушают прав истцов как собственников жилого помещения, поскольку не влекут каких-либо негативных последствий для них.

Доказательств обратного не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО11, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО10, ФИО1, ФИО2 к ООО "СЗ "Молодежная-3", ФИО7 о признании незаконным решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня составления судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: <данные изъяты> И.В. Пискарева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>