Дело № 2-743/2025

УИД 42RS0013-01-2025-000283-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Междуреченский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Белобородовой Е.Ю.,

при секретаре Еременко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Междуреченске Кемеровской области 7 апреля 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Междуреченского муниципального округа Кемеровской области-Кузбасса, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении зарегистрированного обременения на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Междуреченского муниципального округа Кемеровской области-Кузбасса о прекращении зарегистрированного обременения объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, земельного участка, общей площадью 786,3 кв.м, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство с кадастровым № в виде: Ипотеки в силу закона, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Требования истца мотивированы тем, что между ФИО1 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора являлся жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из 2-х комнат, общей площадью 47,6 кв.м., имеющий кадастровый № и земельный участок с кадастровым №, общей площадью 786,3 кв.м., разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство.

Согласно п. 2 договора купли-продажи: стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого земельного участка, которая составляет 60 000 рублей, также стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого жилого дома, которая составляет 200 000 рублей. Итого 260 000 рублей.

Кроме того, согласно п. 2 указанного договора купли-продажи, денежные средства в размере 242 000 рублей были переданы покупателем (истцом ФИО1) до подписания договора купли продажи, оставшиеся денежные средства в размере 18 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу (ответчику ФИО7) в срок до ДД.ММ.ГГГГ полностью.

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в Учреждении юстиции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области, зарегистрированный в ЕГРП за № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до оговоренного в договоре срока, денежные средства в размере 18 000 рублей, были переданы истцом ответчику полностью, о чем последним была написана расписка.

Однако, сторонами не было написано заявление в регистрирующий орган о снятии залога с жилого дома и земли. В связи с чем, на сегодняшний день залог с объекта недвижимости не снят.

В настоящее время истцу необходимо снять обременение с принадлежащего ему имущества, поскольку согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом с кадастровым №, и земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, имеют ограничение права и обременение - ипотека в силу закона в пользу ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В связи с исполнением своих обязательств, истцом перед ФИО7, по оплате продажной стоимости жилого дома и земельного участка, ипотека, в виде запрета на отчуждение имущества или иного распоряжения им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит прекращению. Однако во внесудебном порядке данные действия произвести невозможно, поскольку необходима обоюдная подача заявления продавца и покупателя о снятии ипотеки.

В настоящее время истцу стало известно, что ответчик ФИО7 умер в <адрес> приблизительно ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, применяя к спорным правоотношениям п. 3 ст. 165 ГК РФ по аналогии закона, залогодатель также вправе просить суд вынести решение о регистрации прекращения ипотеки (погашения регистрационной записи об ипотеке), поскольку отсутствует возможность подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиком привлечены: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (л.д. 37).

В судебное заседание ФИО1, его представитель - ФИО8, действующая на основании доверенности (л.д. 7), не явились, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие (л.д. 65, 67).

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, не явились, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие, не возражая против удовлетворения требований истца (л.д. 68-76).

Представитель Администрации Междуреченского муниципального округа Кемеровской области-Кузбасса – ФИО9, действующая на основании доверенности (л.д. 28), не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие, содержащее требование о признании Администрации Междуреченского муниципального округа Кемеровской области-Кузбасса ненадлежащим ответчиком (л.д. 34).

Суд, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив письменные материалы дела, суд находит иск, подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ - По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ - Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 551 ГК РФ - Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ - Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (п. 2). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (п.6).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 3 указанного закона предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст. 11 Закона №102-ФЗ государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Частью 2 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 11 ст. 53 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если не выдана закладная регистрационная запись об ипотеке погашается на основании: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По смыслу разъяснений, данных в пунктах 52 и 53 Постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации... государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Из системного толкования п. 11 ст. 53 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец ФИО7 продал, а покупатель ФИО1 купил в собственность земельный участок с кадастровым №, общей площадью 786,3 кв.м. (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, и находящийся на нем жилой дом, состоящий из двух комнат, общей площадью 47,6 кв.м., в том числе жилой площадью 28,0 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 8).

Согласно п. 2 договора купли-продажи: стороны достигли соглашения о продажной цене, отчуждаемого земельного участка, которая составляет 60 000 рублей, также стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого жилого дома, которая составляет 200 000 рублей.

Деньги в сумме 242 000 рублей были переданы покупателем ФИО1 ФИО7 до подписания договора купли-продажи, деньги в сумме 18 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ полностью.

Денежные средства в размере 18 000 рублей, были переданы покупателем продавцу ДД.ММ.ГГГГ, о чем последним была написана расписка (л.д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ в Учреждении юстиции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи за № и права собственности истца ФИО1 на указанный жилой дом (номер государственной регистрации №) и земельный участок, (номер государственной регистрации №).

Согласно выписке из ЕРГП жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, имеют ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона (л.д. 11-13, 14-16).

Судом установлено: продавец по договору купли-продажи ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

Таким образом, судом установлено, что прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, путем подачи совместного заявления в регистрирующий орган не представляется возможным в виду смерти ФИО7.

Наследственное дело после смерти ФИО7 не заводилось (л.д. 18).

Наследником первой очереди после смерти ФИО7 являются дети: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 25-26).

В ходе судебного разбирательства правопритязаний третьих лиц на спорные объекты не заявлено.

Руководствуясь упомянутыми положениями закона и разъяснениями, установив, что земельный участок и расположенное на нем жилое помещение, собственником, которых истец является с ДД.ММ.ГГГГ, находится в залоге, принимая во внимание, что обязательства по оплате приобретаемого жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, покупателем ФИО1 исполнены надлежащим образом в полном объеме, и что для реализации права истца на снятие обременений в ином порядке невозможно, в связи с чем, суд полагает исковые требования о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации Междуреченского муниципального округа Кемеровской области-Кузбасса, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении зарегистрированного обременения на объект недвижимости удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 47,6 кв.м., в том числе жилой площадью 28,0 кв.м., с кадастровым № (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) и земельного участка, общей площадью 786,3 кв.м., с кадастровым № (номер государственной регистрации отсутствует), расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Междуреченский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: /подпись/ Е.Ю. Белобородова

Резолютивная часть решения оглашена 7 апреля 2025 года.

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 21 апреля 2025 года.

Копия верна, подлинник решения подшит в деле № 2-743/2025 Междуреченского городского суда Кемеровской области.

Судья: Е.Ю. Белобородова