Дело №2-1059/2025

УИД 23 RS0050-01-2025-00597-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 09.07.2025 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Беляевой О.Д.

при секретаре Сытник Т.И.

с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности – ФИО2,

представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, действующего по доверенности – ФИО5,

представителя администрации муниципального образования Темрюкский район, действующей по доверенности – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2023 г., взыскании штрафа, убытков, компенсации морального вреда, процентов за неправомерное использование денежных средств, судебных расходов, уточненному иску о признании договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2023 г. ничтожным с применением последствий недействительности ничтожности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО7 обратился в Темрюкский районный суд Краснодарского края с иском к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2023 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), взыскании штрафа, убытков, компенсации морального вреда, процентов за неправомерное использование денежных средств, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует полная и достоверная информация о наличие ограничений в пользовании земельным участком, если бы покупателю было достоверно известно о наличии ограничений истец (покупатель) отказался бы от заключения договора купли-продажи, что является основанием к расторжению договора.

В уточненном исковом заявлении истец просил суд признать указанный договор купли-продажи ничтожным с применением последствий недействительности ничтожности сделки, требования о взыскании штрафа, убытков, компенсации морального вреда, процентов за неправомерное использование денежных средств, судебных расходов оставил без изменения, ссылаясь на п. п. 7,8,9,10 cт. 48 Федерального закона от 25.06.2002 года №73-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», указал, что договор купли-продажи земельного участка не содержит существенные условия – обязательство лица по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, к договору не приложены иные охранные документы; договор купли-продажи нe содержит существенные условия, предусматривающие обязательство покупателя по выполнению требований <...> ст. 47.3 Федерального закона № 73-Ф3.

Истец просит суд взыскать с ответчика уплаченную по договору купли-продажи земельного участка цену в размере 670 000 рублей, взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований покупателя, а именно 335 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств по правилам ст. 395 ГК РФ начиная с 30.08.2024 г. по день исполнения обязательства в полном объеме, а также расходы на оплату госпошлины в размере 18 400 рублей.

Ответчики ФИО3, ФИО4 с заявленными истцом ФИО1 требованиями не согласились в полном объеме, в удовлетворении исковых требований просили полностью отказать, ссылаясь на положения ст. 416 ГК РФ, п. 5 ст. 166 ГК РФ, п. п. 7, 8, 9, 10 cт. 48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации. Также указали, что в договор купли-продажи включаются действующие охранные документы, тогда как действующих охранных документов (охранное обязательство, охранно-арендный договор, охранный договор, паспорт объекта культурного наследия) не принято; требования о включении в договор купли-продажи п. п 1-3 статьи 47.3 №73-ФЗ являются неисполнимыми, ввиду того, что ответчики не знали и не могли знать о том, что земельный участок является объектом культурного и археологического наследия, ЕГРН не содержит сведения об указанных ограничениях, ответчиков об ограничениях не уведомляли.

Истец ФИО1 был надлежащим образом уведомлен о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, действующая от его имени по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила суд удовлетворить иск по изначально заявленным исковым требованиям, а также по уточненным исковым требованиям, ссылаясь на те же обстоятельства.

Ответчики ФИО3, ФИО4, надлежащим образом уведомлены о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, действующий от их имени по доверенности ФИО5 с первоначально заявленными исковыми требованиями, а также уточненными исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ФИО3 – ФИО8 надлежащим образом уведомлен о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третье лицо, представитель администрации МО Темрюкский район, действующая по доверенности – ФИО6, поддержала доводы истца, просила исковые требования удовлетворить.

Третье лицо, представитель управления Росреестра по Краснодарскому краю Темрюкский отдел был надлежащим образом извещен о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третье лицо, представитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края был надлежащим образом уведомлен о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо, представитель администрации Таманского сельского поселения Темрюкского района был надлежащим образом извещен о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель истца ФИО1 – ФИО7 в судебном заседании поддержала первоначально заявленные исковые требования, а также уточненные исковые требования, пояснив суду, что просит рассмотреть требования комплексно, оставляет на усмотрение суда применение последствий либо расторгнутого договора, либо признание сделки ничтожной, просит суд принять решение исходя их всех имеющихся в деле доказательств, на вопрос суда о выборе способа защиты нарушенного права в связи с уточненными исковыми требованиями, указала, чтобы суд принял решение расторгнуть договор или признать его недействительным, пояснила, что данный договор нарушает статью 37 ЗК РФ, продавец обязан предоставить всю имеющеюся у него информацию при продаже об ограничениях, обремениях земельного участка, так как в договоре нет пунктов об указании защитной зоны либо самого объекта культурного наследия, отдельными пунктами должны быть прописаны все ограничения, которые предусмотрены Федеральным законом «Об объектах культурного наследия», просит признать договор ничтожным на том основании, что существует охранная зона объектов культурного наследия и выявлен объект археологического наследия, к договору купли-продажи должны применяться нормы статьи 73 Федерального закона «Об объектах культурного наследия».

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании с первоначальными и уточненными исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать, ссылаясь на свои письменные возражения, кроме того, пояснил суду, что требования о признании сделки недействительной и о расторжении договора являются взаимоисключающими, ни одного охранного документа не принято, включить несуществующие охранные документы в договор – неисполнимое требование, прекращается невозможностью исполнения – статья 416 ГК РФ, относительно требований о невнесении в договор пунктов п. п. 1-3 ст. 47.6 73-ФЗ, данные пункты регулируют отношения в области охраны объекты культурного и археологического наследия, согласно ответу Управления госохраны объектов культурного и археологического наследия не обнаружено, участок является садовым, геологоразведка на данном участке производиться не будет, они никогда не будут обнаружены, охранных документов принято не будет.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение участников процесса, а также представленные сторонами и истребованные судом доказательства приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом и следует из материалов дела 29.12.2023 г. между ФИО1 и ФИО3 в лице ее представителя по доверенности ФИО8 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: садоводство, расположенный по адресу: РФ, <адрес>.

В соответствии с п. п. 2.1., 2.2., 2.3 указанного Договора истец уплатил покупную цену в размере 670 000 рублей в полном объеме.

В соответствии с п. 3.1 настоящий договор является одновременно актом приема-передачи объектов в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Согласно п. п. 7.9., 7.11 Договора Продавец гарантирует, что указанный Объект продается свободным от прав и притязаний третьих лиц, о которых Продавец в момент заключения настоящего Договора знал и не мог не знать; продавец подтверждает, что представленные на объект недвижимости документы получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные; продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 19.01.2024 г. номер государственной регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.03.2024 г.

Согласно сведениям ЕГРН ограничений прав, обременений объектов недвижимости на момент приобретения не зарегистрировано.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 131 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.п. 1-2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зон охраны объекта археологического наследия: <адрес>.

Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со ст. 16.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», включен в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом администрации Краснодарского края от 28.09.2022 №820-кн «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края».

В соответствии с п.1 ст.47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ охрана объектов культурного наследия обеспечивается, в том числе, заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния. Приведенная статья устанавливает также не только требования к форме охранного обязательства, порядок его утверждения, мероприятия, подлежащие включению в охранное обязательство, а также предусматривает круг лиц, на который оформлением охранного обязательства должны быть возложены соответствующие обязанности. При этом обязанным лицом по исполнению предусмотренных в охранном обязательстве мероприятий является лицо, обладающее определенными полномочиями в отношении такого объекта.

Так, в соответствии с п. 11 ст.47.6 Закона №73-ФЗ, если иное не установлено данным пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на правесобственности.

При этом, п.13 ст.47.6 Закона №73-ФЗ предусмотрено, что в случае, если к моменту перехода права владения в отношении объекта культурного наследия оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения объектом. Имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных данным законом (п.3 ст.2 Закона №73-ФЗ).

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

(п.5 введен Федеральным законом от 22.10.2014 №315-ФЗ)

Согласно пункту 7, 10 статьи 48 Закона №73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, действует охранное обязательство, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности науказанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренным соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящимпунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Между тем, из материалов дела следует, что в пределах рассматриваемых земельных участков специальные археологические изыскания (разведка) в целях выявления объектов археологического наследия, уточнения сведений о них или планирования мероприятий по обеспечению их сохранности не проводились.

В соответствии с ч.3 ст.11 Закона Краснодарского края от 23.07.2015 №3223-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» в качестве предупредительной меры по обеспечению сохранности объектов культурного наследия до разработки и утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия устанавливаются границы зон охраны в зависимости от общей видовой принадлежности объекта культурного, наследия и в соответствии с данными государственного учета объектов культурного наследия. Для поселений установлены границы зон охраны размере 500 метров от границ памятника по всему его периметру.

В границах зон охраны объекта археологического наследия установленных ч. 3 ст. 11 Закона Краснодарского края №3223-КЗ, до утверждения в установленном порядке границ зон охраны, режим использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон допускаются по согласованию с краевым органом охраны объект культурного наследия работы, не создающие угрозы повреждения, разрушения или уничтожения объекта археологического наследия, в том числе сельскохозяйственные работы, работы по благоустройствуозеленению территории, не нарушающие природный ландшафт.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования садоводство и приобретался покупателем с целью использовать земельные участки по назначению. Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утверждённого Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 10.11.2020 N П/0412 на земельном участке для ведения садоводства возможно следующее: осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, хозяйственных построек и гаражей.

Истцом не представлено доказательств нарушения его прав в виде действующих ограничений либо запретов от компетентных органов, связанных с использованием земельного участка по назначению для целей садоводства. Таким образом, доводы истца о том, что выявленное ограничение в пользовании земельным участком является существенным, так как прямо запрещает ведение какой-либо хозяйственной деятельности, а также запрещает любое строительство на участке полностью опровергаются материалами дела и положениями ч. 3 ст.11 Закона Краснодарского края №3223-КЗ.

Согласно ответу администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 11.03.2025 по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалов архива Управления, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), а также защитные зоны объектов культурного наследия на земельном участке отсутствуют.

Согласно ответу администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 10.04.2025 г. земельный участок с кадастровым номером № не располагается на территории объекта археологического наследия. В настоящее время на рассматриваемом земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют ограничения в области охраны объектов культурного наследия.

Доводы истца о том, что ответчик (продавец) знал о наличии ограничений в виде охранной зоны культурного наследия, суд находит несостоятельным. Суду не представлено доказательств уведомления ответчиков сотрудниками Росреестра и иными лицами о том, что при разделе земельного участка установлена охранная зона объекта культурного наследия. В соответствии с отзывом администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 14.04.2025 г. отсутствуют сведения об обращении ответчиков в Управление и о предоставлении им сведений о наличии объектов культурного наследия. Суд не усматривает нарушений п. 3 ст. 37 ЗК РФ, связанных с не информированием покупателя (истца) о наличие охранной зоны в виде зоны охраны объектов культурного наследия, поскольку доказательств того, продавец (ответчик) знал об этом, был об этом уведомлен и скрыл данную информацию от продавца (истца) суду не представлено.

Также суду не представлено доказательств о принятых охранных документах, в представленных ответах и правовой позиции Управления Госохраны объектов культурного наследия Краснодарского края отсутствуют сведения о наличии действующих охранных документов, предусмотренных п. п.7-10 ст. 48 №73 ФЗ, в Росреестре сведений об охранных документах не зарегистрировано, таким образом, требование о включении в договор купли-продажи охранного обязательства и прочих охранных документов являются неисполнимым. На основании п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения.

Приказ администрации Краснодарского края от 28.09.2022 № 820-кн «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края» по своей нормативно-правовой природе относится к подзаконным актам, не является охранным документом, выносится во исполнение закона. Положения пункта. 8 ст. 48 №73-ФЗ содержат исчерпывающий перечень охранных документов, а именно: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Доводы истца о правопритязаниях третьих лиц – Администрации муниципального образованич Темрюкский район, так как ими предъявлен иск об отмене раздела земельного участка, из которого был образован купленный земельный участок, в связи с чем, истец не может пользоваться и распоряжаться земельным участком из-за наличия ареста суд находит несостоятельным, поскольку согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Истцом не представлено вступившего в законную силу решения суда, по указанному гражданскому делу.

Поскольку на спорном земельном участке объектов культурного и археологического наследия не выявлено, то и положения Закона об указании в качестве существенного условия договора положений п. п. 1-3 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ не применимы.

Правовая позиция истца о рассмотрении исковых требований комплексно, а именно оставление на усмотрение суда либо расторжение договора купли-продажи земельного участка либо признание договора купли-продажи земельного участка ничтожным с применением последствий недействительности ничтожной сделки суд находит несостоятельным.

По смыслу ст. ст. 9, 11, 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ именно истцу как лицу, которое обращается в суд за защитой нарушенного права, принадлежит право выбора защиты права по своему усмотрению.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Первоначальные исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка на основании п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 450; ст. 451; п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, в процессе рассмотрения дела были изменены истцом на требования о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным с применением последствий недействительности ничтожности сделки по основаниям, указанным в п. п. 7,8,10 Федерального закона от 25.06.2022 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Уточненное исковое заявление принято судом на основании ст. 39 ГПК РФ.

Оценивая представленные по делу доказательства в совокупности с исследованными материалами дела суд полагает, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2023 г., ничтожным с применением последствий недействительности ничтожности сделки не имеется.

Требование о компенсации морального вреда, взыскании убытков, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, государственной пошлины являются производными от основных требований и не подлежит удовлетворению, поскольку суд не находит оснований для удовлетворения основных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО9 ФИО12 к ФИО10 ФИО13, ФИО10 ФИО14 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным, взыскании сумм оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.Д. Беляева

Мотивированное решение суда изготовлено 21 июля 2025 года