Дело №2-232/2025
УИД 61RS0009-01-2024-004460-74
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 июля 2025 года г. Азов, Ростовской области
Азовский суд Ростовской области в составе судьи Кравченко И.Г., при помощнике судьи Кушнир Ю.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика администрации г. Азова ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации г. Азова Ростовской области третьи лица : Управление Росреестра по РО, Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в Азовский городской суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации г. Азова Ростовской области о признании права собственности на жилой дом.
Истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 300 +/- 20 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежит ему на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Также на указанном земельном участке расположен жилой дом, общей площадью 47 кв. м., полученный в дар на основании этого же договора дарения кадастровый №.
В период, начиная с первой половины ДД.ММ.ГГГГ года, истец начал осуществлять на принадлежащем ему земельном участке строительство нового жилого дома, который окончательно был достроен в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В итоге истцом был построен новый жилой дом общей площадью 97,9 кв. м.
С ДД.ММ.ГГГГ года истец фактически владеет указанной постройкой. В ДД.ММ.ГГГГ году он решил зарегистрировать возведенный жилой дом, для чего подготовил технический паспорт и технический план помещения.
ДД.ММ.ГГГГ истцом было подано заявление в МФЦ о регистрации права собственности на недвижимое имущество в упрощенном порядке (только на основании технического плана).
Однако, в процессе регистрации стало ясно, что произвести регистрацию в - упрощенном порядке не удастся, так как Постановлением Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № были утверждены новые границы территории объекта археологического наследия федерального значения «Некрополь Подазовского городища», и земельный - участок, на котором расположен построенный истцом жилой дом, попал в новые границы.
С целью доказывания того факта, что построенный истцом жилой дом был возведен в ДД.ММ.ГГГГ году, т. е. когда земельный участок ещё не находился в зоне археологического наследия, истцом было подготовлено заключение о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ИП ФИО7, согласно которому было установлено, что дата завершения строительства спорного объекта - ДД.ММ.ГГГГ год. Однако, заключение не было принято во внимание Управлением Росреестра и регистрация была приостановлена.
По своей инициативе истец прекратил государственную регистрацию права собственности на принадлежащий ему объект недвижимости.
Истец обратился в суд и просил признать за ним право собственности на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ года постройки общей площадью 97,9 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание явилась, при разрешении спора полагалась на усмотрение суда.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:
В соответствии с п.1. ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.
В соответствии с требованиями ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Положениями ст.222ГК РФ закреплено три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из них: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения на это разрешения; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом закон устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в случаях:
-если в отношении земельного участка лицо, осуществляющее постройку имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан(п. 3 ст.222ГК РФ)
В соответствии с пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ - собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 6 ст. 42 ЗК РФ).
В силу положений ст.263 ГК РФ- собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (пункт 1); если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (пункт 2).
Из материалов дела следует, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3 300 +/- 20 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежит ему на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время истцом был построен новый жилой дом общей площадью 97,9 кв. м.
При этом строительство жилого дома было произведено в отсутствие разрешения на строительство, а так же без проведения мероприятий по сохранению объектов культурного наследия, так как земельный участок, на котором истец произвел строительство, находится в зоне археологического наследия федерального значения «Некрополь Подазовского городища» устанавливающей ряд ограничений в использования земельного участка, в т.ч. запрет на осуществление какой-либо хозяйственной деятельности, связанной с производством земляных работ и капитальным строительством, без согласования с областным органом охраны объектов культурного наследия.
Таким образом, жилой дом, возведенный истцом, имеет признаки самовольного строения.
С целью установления значимых по делу обстоятельств, судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта №, № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом лит. «Г» ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью 97,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, относящийся к классу Ф 1.4 функциональной пожарной опасности, по своему набору помещений в плане и по их высоте, по зонированию процессов требования во внутреннем пространстве строения, а также по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям преимущественно соответствует действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил, предъявляемых к жилым одноквартирным домам, а именно: СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СНиП 31-02-2001» (п.п.: 4.2, 4.3, 4.5, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.2.2, 6.3, 6.4, 7.1, 7.4, 7.9, 7.11, 7.13, 8.1, 8.4, 8.5, 8.6, 9.4, 9.5, 9.6, 9.18, 9.19), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1), СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (п.п.: 125, 127, 128, 130, 143 и таблицы 5.5.52 ), Федерального закона № 123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 80), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.2.1, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 6.2.1), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (5.4.4, 5.4.5, 6.5.6), СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002» (п. 7.1), СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» (п.п. 6.18, 6.19), СП 402.1325800.2018 «Правила проектирования систем газопотребления» (п.п.: 5.1, 5.4, 5.5, 5.9, 5.10, 5.11, 5.13), МДС 40-2.2000 «Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (Водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение)» (п.п.: 5.34, 5.36, 5.37, 5.39, 5.40), Инструкции по размещению тепловых агрегатов, предназначенных для отопления и горячего водоснабжения одноквартирных или блокированных жилых домов (МДС 41-2.2000) (п.п.: 4.2, 5.1), соответственно предусматривающих и регламентирующих: обеспечение жилого дома системой водоснабжения при подключении к канализационной системе, обеспечение обогрева и горячего водоснабжения жилого дома от автономных систем с установкой необходимого газового оборудования, минимальный состав помещений жилого дома, а также их размеры и площадь, достаточную несущую способность основания и несущих конструкций жилого дома, противопожарные требования, предъявляемые к объемно-планировочному решению дома, естественное освещение жилых комнат и кухни, а также инсоляцию жилых помещений, обеспечение помещений вентиляцией.
Выполненная высота и этажность исследуемого жилого дома литер «Г», процент застройки земельного участка с кадастровым номером № соответствуют градостроительному регламенту зоны застройки односемейными жилыми домами коттеджного типа, расположенные в ареале С33 промпредприятий ж-1 пром, представленному в ст. 20 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Азов».
Характерных дефектов конструктивных элементов, исследуемого реконструированного жилого дома литер «Г», свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого реконструированного жилого дома находятся в исправном техническом состоянии, характеризующегося отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях в исследуемом жилом доме, независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные помещения, или санузел), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали быт о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций жилого дома, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.
Набор конструктивных элементов жилого дома литер «Г», не противоречит набору конструктивных элементов, приведенных в характеристике зданий к таблице № 4 «Жилые здания кирпичные одноэтажные без мансард» сборника № 4 УПВС.
Так же экспертами было установлено, что жилой дом лит. «Г» ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью 97,9 кв.м, расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № (по адресу: <адрес>), местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимися в ЕГРН.
При этом экспертами было установлено, что расположение жилого дома литер «Г», на расстоянии менее 1 м от юго-западной межи земельного участка с кадастровым номером № имеющего категорию земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - земли под домами индивидуальной жилой застройки, находящихся в зоне застройки односемейными жилыми домами коттеджного типа, расположенные в ареале С33 промпредприятий ж-1 пром, не соответствует действующим градостроительным требованиям, а именно градостроительному регламенту указанной зоны Ж-1 пром, представленному в ст. ст. 20 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Азов», СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п. 7.1), регламентирующих минимальное расстояние от жилого дома до границ земельного участка не менее 1 м и 3 м соответственно; расположение исследуемого жилого дома лит. «Г» на расстоянии менее 8 м по отношению к жилым домам, расположенным на соседних земельных участках (по <адрес>, №, и №a) не соответствует требованиям п. 4.13, таблицы 1, п. 5.3.2, таблицы 2 СП 4.13130.2013, согласно которым, в данном случае, противопожарное расстояние (разрыв) между исследуемым жилым ломом и соседними жилыми домами должно составлять не менее 8 м.
Заключение экспертов принято судом в качестве письменного доказательства, оно мотивировано, не содержит противоречий, эксперты имеют специальную профессиональную подготовку, наличия их заинтересованности в исходе дела судом не установлено. Данному заключению суд дает оценку согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ.
При разрешении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суд принимает во внимание то, что в соответствии с п. 4.13 СП 4.13130.2013 возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов, по взаимному согласию собственников (домовладельцев).
В суд поступили заявления от собственников земельных участков, смежных с земельным участком истца, из которых усматривается, что они согласны и не возражают против того, что жилой дом истца возведен им с нарушением требований о противопожарных разрывах.
Таким образом, нарушение истцом требований о противопожарных разрывах само по себе не может служить основанием к отказу в признании права собственности на самовольную постройку.
Статья 222 ГК РФ, касающаяся правового режим самовольной постройки, предусматривает возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Доказательств тому, что сохранение спорной постройки, произведенной истцом, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан в суд не представлено.
В связи с чем. суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к администрации г. Азова Ростовской области о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ года постройки общей площадью 97,9 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Управлению Судебного департамента в Ростовской области перечислить ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России денежные средства в размере 72270 рублей ( семьдесят две тысячи двести семьдесят рублей) за выполненную экспертизу ( чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик ФИО3) с депозитного счета УСД в РО по следующим реквизитам :
ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, <адрес>, <адрес> корпус 2, <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд, через Азовский городской суд, в течение месяца, с момента изготовления мотивированной части решения.
Судья:
Мотивированная часть решения изготовлена 7 августа 2025 года