дело №
№-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июня 2022 года г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Мохового М.Б.,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, истребовании здания из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с иском о признании права собственности на нежилое здание литер «А», общей площадью 2427,60 кв.м., количество этажей - 6, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202004:20, по адресу: г.Краснодар и истребовании указанного здания.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (инвестор) и ФИО2 (получатель инвестиций) был заключен договор инвестирования, по условиям которого стороны обязались совместно реализовать инвестиционный проект «Строительство здания на земельном участке по в г. Краснодаре».
Согласно п.2.1. Договора, инвестор предоставляет инвестиции, а получатель инвестиций осуществляет их целевое использование для достижения результата инвестиционной деятельности, и передает его Инвестору в собственность. Объект, создаваемый в результате реализации инвестиционной деятельности - кирпичное здание ориентировочной площадью 2400 кв.м., количество этажей - 6, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202004:20 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, .
Сумма инвестиций по Договору составила 20 000 000 рублей, которая была уплачена инвестором в полном объеме Получателю инвестиций, что подтверждено документально актами от 15 мая и ДД.ММ.ГГГГ, а также распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 5.1. Договора срок получения результата инвестиционной деятельности составляет три года и исчисляется со дня исполнения инвестором своих обязательств по передаче инвестиций в полном объеме.
Таким образом, срок получения результата инвестиционной деятельности истек ДД.ММ.ГГГГ. К указанному сроку предусмотренный договором объект окончен строительством, что подтверждается техническим паспортом здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Южным филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».
Согласно указанному техническому паспорту, нежилое здание литер «А» по адресу г. Краснодар, , имеет следующие характеристики: площадь - 2337,2 кв.м., в том числе основная - 2237,2 кв.м., вспомогательная - 100 кв.м.; год постройки - 2021; количество этажей - 6; площадь застройки - 456,2 кв.м. Таким образом, результат инвестиционной деятельности, предусмотренной договором от 15.05.2018г., достигнут.
Несмотря на то, что истец полностью исполнил свои обязательства по Договору инвестирования от 15.05.2018г., а также, несмотря на факт достижения Результата инвестиционной деятельности, ответчик уклоняется от регистрации права собственности на построенный объект, и от передачи его инвестору по акту. Данное обстоятельство, в свою очередь, препятствует оформлению права собственности истца на Результат инвестиционной деятельности, что нарушает его имущественные права.
04.03.2022г. ответчику была вручена претензия, с требованием немедленно исполнить свои обязательства по Договору инвестирования, завершить оформление и передать истцу имущество по акту приема-передачи, которая осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивала на удовлетворении требований.
Представитель ответчика в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований.
Представитель администрации МО г. Краснодар просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Суд, исследовав представленные доказательства, оценив обстоятельства дела в совокупности, пришел к следующему.
В силу ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Выбор одного из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, принадлежит истцу.
На основании ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а так же из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но и не противоречащих ему. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (инвестор) и ФИО2 (получатель инвестиций) был заключен договор инвестирования, по условиям которого стороны обязались совместно реализовать инвестиционный проект «Строительство здания на земельном участке по в г.Краснодаре».
Согласно п.2.1. Договора, инвестор предоставляет инвестиции, а Получатель инвестиций осуществляет их целевое использование для достижения результата инвестиционной деятельности, и передает его Инвестору в собственность. Объект, создаваемый в результате реализации инвестиционной деятельности - кирпичное здание ориентировочной площадью 2400 кв.м., количество этажей - 6, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202004:20 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, .
Сумма инвестиций по договору составила 20 000 000 рублей, которая была уплачена инвестором в полном объеме получателю инвестиций, что подтверждено документально актами от 15 мая и ДД.ММ.ГГГГ, а также распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 5.1. Договора срок получения результата инвестиционной деятельности составляет три года и исчисляется со дня исполнения инвестором своих обязательств по передаче инвестиций в полном объеме.
Таким образом, срок получения результата инвестиционной деятельности истек ДД.ММ.ГГГГ. К указанному сроку предусмотренный договором объект окончен строительством, что подтверждается техническим паспортом здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Южным филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».
Согласно указанного технического паспорта, нежилое здание литер «А» по адресу г. Краснодар, , имеет следующие характеристики: площадь - 2337,2 кв.м., в том числе основная - 2237,2 кв.м., вспомогательная - 100 кв.м.; год постройки - 2021; количество этажей - 6; площадь застройки - 456,2 кв.м.
Таким образом, установлено, что результат инвестиционной деятельности, предусмотренной договором от 15.05.2018г., достигнут.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Договором инвестирования от 15.05.2018г. предусмотрен порядок оформления имущественных прав сторон, заключающийся в следующем: по достижении результата инвестиционной деятельности получатель инвестиций должен направить инвестору соответствующее уведомление, оформить необходимую техническую документацию и зарегистрировать свое право собственности на созданный объект, а затем передает инвестору результат инвестиционной деятельности по акту, после чего право собственности инвестора на результат инвестиционной деятельности подлежит государственной регистрации в ЕГРН (пункты 5.3 - 5.5).
Таким образом, по смыслу договора, после достижения результата инвестиционной деятельности право собственности на результат инвестиционной деятельности возникает именно у инвестора.
Оформление права собственности получателя инвестиций на результат инвестиционной деятельности является необходимым этапом для перехода права собственности к инвестору (п.7.2).
Исходя из условий договора инвестирования от 15.05.2018г., инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а тот обязуется передать в собственность инвестору недвижимое имущество.
Таким образом, по своей правовой природе, заключенный между сторонами договор инвестирования является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Сторонами согласованы существенные условия такого договора: определен предмет договора - условие об обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ); указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче (ст. 554 ГК РФ); установлена цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а также порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Вместе с тем, несмотря на то, что истец полностью исполнил свои обязательства по договору инвестирования от 15.05.2018г., а также на факт достижения результата инвестиционной деятельности, ответчик уклоняется от регистрации права собственности на построенный объект и от передачи его инвестору по акту. Данное обстоятельство, в свою очередь, препятствует оформлению права собственности истца на результат инвестиционной деятельности.
В соответствии с нормами ст.55 ГПК РФ, одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.
В связи со спорных характером правоотношений, судом, по ходатайству представителя истца, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено АНО «Исследовательский центр судебных экспертиз».
Согласно заключению эксперта №.06-ИЦСЭ от 17.06.2022г. установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202004:20 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, , расположен объект капитального строительства, имеющий следующие характеристики:
размеры в плане 19,75 м * 23,10 м;
этажность - 6;
количество этажей -6;
высота этажа:
о 1-го - 3,97 м;
о 2-го - 3,69 м;
о 3-го - 3,20 м;
о 4-го-3,18 м;
о 5-го-3,19м;
о 6-го-3,21м;
площадь застройки - 456,2 кв.м.;
общая площадь - 2427,6 кв.м.;
конструктивная система - КС-1 а;
конструктивная схема - каркасная;
материал основных несущих и ограждающих конструкций: о фундамент - железобетонный;
о колонны - железобетонные квадратного сечения 400*400 мм;
о стены - кирпичные;
о перекрытия - железобетонные;
о кровля - плоская;
о проемы - не установлены;
земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202004:20 относится ко 2 территориальному поясу, климатический район - III;
инженерно-геологические особенности площадки строительства: сейсмичность г. Краснодара (ОСР-2015А) - 7 баллов.
Установить назначение спорного объекта не представляется возможным, так как на момент осмотра, строительство объекта - не окончено, не выполнено функциональное зонирование помещений, не выполнены отделочные работы, отсутствовало какое-либо оборудование и мебель.
Строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202004:20, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, , соответствует действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам.
Также установлено, что объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил в части несоблюдения минимальных отступов от границ земельного участка и превышения максимального процента застройки.
В соответствии с Решением городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ № п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» (в ред. Решения городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ N17 п.19), статья 3:
2. Земельные участки или объекты капитального строительства, не соответствующие установленным градостроительным регламентом видам разрешенного использования, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам и предельным параметрам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, имеется нарушение действующих градостроительных норм, однако, здание может использоваться без установления срока приведения в соответствие с градостроительным регламентом, так как угрозы для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия - не имеется.
Спорный объект капитального строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает права третьих лиц.
Суд принимает во внимание данное заключение эксперта как надлежащее доказательство. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Оснований для назначения дополнительной, либо повторной экспертизы, судом не установлено.
Выводы эксперта, данные в заключении мотивированы, соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, а само заключение выполнено экспертом, обладающим специальными познаниями в указанной области, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования.
Как указано в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления п.5 Постановления).
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, и приведенные нормы права, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, истребовании здания - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание литер «А», общей площадью 2427,60 кв.м., количество этажей-6, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202004:20 по адресу: г.Краснодар .
Истребовать нежилое здание литер «А», общей площадью 2427,60 кв.м., количество этажей-6, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202004:20 по адресу: г.Краснодар из чужого незаконного владения ФИО2.
Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 28.06.2022г.
Председательствующий: