Решение по делу № 2-2322/2023 от 21.06.2023 - о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Дело № 2-2322/2023

УИД 50RS0052-01-2023-000833-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2023 года г.о. Щелково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Стариковой М.Н.,

при секретаре судебного заседания Атаевой З.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ФИО3 ФИО8 к ФИО4 ФИО9 о расторжении договора, обязании освободить земельный участок,

по встречному исковое заявление ФИО4 ФИО11 к ФИО3 ФИО10 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО4, о признании предварительного договора расторгнуты, признании строения самовольной постройкой обязании снести самовольную постройку.

В обосновании требований указал, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с условием о внесение задатка от 24 марта 2022 года в отношении земельного участка с кадастровым № №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.2. договора цена земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. В соответствии с п. 2.1. Договора Покупатель принял на себя обязательства оплатить в следующем порядке: 500 000 – в день заключения договора, 500 000 в срок до 24.04.2022, 500 000 до 24.05.2022. В соответствии с 4.1. договора основной договор стороны обязуются заключить до 25.05.2022 года. В соответствии с п. 6.2. Договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств по договору, просрочкой платежей на срок более 30 календарных дней или отказа от подписания договора купли-продажи договор считается расторгнутым. В соответствии с п. 6.3. договора в случае если за 10 дней до окончания договора Продавец не связался с Покупателем, Покупатель обязан уведомить Продавца о своем намерении заключить основной договор купли-продажи путем направления письменного уведомления по электронной почте либо явиться в офис представителя Продавца. В срок до 24.05.2022 года основной договор заключен не был, оплата не произведена, в связи с чем истцом ответчику направлено уведомление о расторжении предварительного договора. Указанное уведомление оставлено ответчиком без рассмотрения. В соответствии с заключением кадастрового инженера ответчиком на земельном участке с кадастровым № №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес>, право собственности на который зарегистрирован за ФИО3, возведен объект незавершенного строительства, представляющий собой одноэтажное здание из газобетонных блоков и бетонным фундаментом, площадью застройки 155,8 кв.м.

На основании вышеизложенного просит суд признать договор купли-продажи земельного участка с условием о внесение задатка от 24 марта 2022 года заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес> расторгнутым.

Обязать ФИО4 освободить земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес> путем сноса объект незавершенного строительства, одноэтажного здания из газобетонных блоков и бетонным фундаментом, площадью застройки 155,8 кв.м.

ФИО4 обратилась в Щелковский городской суд с встречным исковым заявлением, с учетом уточнения, к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. В обоснование исковых требований указала, что между ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с условием о внесение задатка от 24 марта 2022 года в отношении земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес>. ФИО4 внесена плата по предварительному договору в размере 850 000 в целях исполнения договора. Также ФИО4 готова выплатить оставшуюся сумму в размере 650 000 рублей. Однако ФИО3 от принятия исполнения по предварительному договору купли-продажи уклоняется. На основании изложенного, просит суд: обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес>, цена земельного участка 1 500 000, а также принять исполнение (денежные средства) по договору в размере 650 000 рублей.

Принять решение, которое будет являться основанием для производства государственной регистрации перехода права собственности на ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности ФИО5, поддержала заявленные в иске требования, настаивала на их удовлетворении, в удовлетворении встречных требований просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО6 против удовлетворения первоначального искового заявления возражал, просил в иске отказать. На удовлетворении встречных исковых требований настаивал.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Исходя из п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)

Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно части 6 ст. 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть, осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не, предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между ФИО3 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с условием о внесение задатка от 24 марта 2022 года в отношении земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: бытовое обслуживание, по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.2. договора цена земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 2.1. договора покупатель принял на себя обязательства оплатить в следующем порядке: 500 000 руб. – в день заключения договора, 500 000 руб. - в срок до 24.04.2022, 500 000 руб. - до 24.05.2022.

В соответствии с 4.1. договора основной договор стороны обязуются заключить до 25.05.2022 года.

В соответствии с п. 6.2. договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств по договору, просрочкой платежей на срок более 30 календарных дней или отказа от подписания договора купли-продажи договор считается расторгнутым.

В соответствии с п. 6.3. договора, в случае если за 10 дней до окончания договора Продавец не связался с Покупателем, Покупатель обязан уведомить Продавца о своем намерении заключить основной договора купли-продажи путем направления письменного уведомления по электронной почте либо явиться в офис представителя Продавца.

В срок до 24.05.2022 года основной договор заключен не был, в связи с чем ФИО3 в адрес ФИО4 направлено уведомление о расторжении предварительного договора. Указанное уведомление оставлено ответчиком без рассмотрения.

В соответствии с заключением кадастрового инженера, представленным в материалы дела, на земельном участке с кадастровым № №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, по адресу: <адрес>, право собственности на который зарегистрирован за ФИО3, возведен объект незавершенного строительства, представляющий собой одноэтажное здание из газобетонных блоков и бетонным фундаментом, площадью застройки 155,8 кв.м.

Ответчик в судебном заседании тот факт, что данное строение возведено ей не отрицал.

Представитель ФИО4 в судебном заседании указал, что, в исполнение предварительного договора купли - продажи ФИО4 произвела оплату в размере 850 00 рублей, однако доказательств произведенной оплаты в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Однако по истечении установленного п.4 ст. 445 ГК срока ФИО4 с требованием о заключении основного договора купли-продажи к ФИО3 не обращалась, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве; не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Так, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При том, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, а суд согласно ст. 67 ГПК РФ оценивает все представленные в материалы дела доказательства, однако ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела доказательств как надлежащего исполнения, принятых на себя обязательств по предварительному договору, так и доказательств подтверждающих направление ФИО3 требований о заключении основного договора, в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, в связи с тем, что сторонами в течение более чем года не совершались никакие действия направленные на заключение основанного договора, а также в соответствии с п. 7.2. предварительного договора, суд приходит к выводу, что обязательства сторон по заключению основного договора прекратились.

Шестимесячный срок на предъявление требования в суд о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора, установленный пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, не является сроком исковой давности, а является пресекательным сроком для предъявления иска; пропуск этого срока и срока, установленного для заключения основного договора, свидетельствует об утрате интереса сторон к заключению основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается, поэтому специального заявления стороны о применении судом указанного шестимесячного срока не требуется.

Аналогичное толкование положений статьи 429 ГК РФ содержится в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Пункт 4.1 предварительного договора содержит диспозитивную дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор: в срок до 25.02.2022 года, с указанной даты началось исчисление срока давности для предъявления требований о понуждении к заключению основного договора.

К моменту предъявления встречного иска в Щелковский городской суд (27.03.2023г.) прошло более 6-ти месяцев, то есть иск предъявлен за пределами шестимесячного пресекательного срока на заявление в суд требования о понуждении к заключению основного договора.

Доводы ФИО4 о том, что сторонами велись переговоры в целях заключения основного договора в течение всего периода, когда началось течение шестимесячного срока, подлежат отклонению, поскольку в пункте 27 постановления Пленума от 25.12.2018 N 49 разъяснено, что ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения шестимесячного срока.

Отказывая в удовлетворении требования о понуждении к заключению основного договора, суд исходит из того, что сторонами утрачена возможность судебной защиты по такому требованию в связи с пропуском шестимесячного пресекательного срока на обращение в суд.

Правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации и других федеральных законов. При рассмотрении дел данной категории судами учитываются разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), правовые позиции, содержащиеся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На основании пунктов 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Таким образом, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом либо в защите принадлежащего ему гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

Истец должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены исковые требования, какие права истца могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения иска.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав согласно положениям статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется в судебном порядке и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Аналогичное положение содержится в подпункте 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с руководящими разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пунктах 45, 46 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Судом установлено, что ФИО4 собственником земельного участка, на котором ей возведено нежилое здание не является, разрешение на строительство в установленном законом порядке не получала, в связи с чем требования ФИО3 о сносе самовольной постройки подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ФИО13 к ФИО4 ФИО12 о расторжении договора, обязании освободить земельный участок – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с условием внесения задатка заключенный 24 марта 2022 года между ФИО3 ФИО14 и ФИО4 ФИО15 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, расположенного по адресу: <адрес> расторгнутым.

Обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование бытовое обслуживание, расположенный по адресу: <адрес> путем сноса объекта незавершенного строительства, одноэтажного здания из газобетонных блоков и бетонным фундаментом, площадью застройки 155,8 кв.м.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 ФИО16 к ФИО3 ФИО17 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н. Старикова

Решение суда в окончательной форме принято 28 июня 2023 года.

Судья М.Н. Старикова