Решение по делу № 3А-14/2025 от 10.03.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000974 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2024-001388-92

дело № 3а-14/2025 (3а-558/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 10 марта 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000974 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ..., .... Полагая, что кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, он подал в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявления об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, приложив к ним отчеты об оценке. Решениями ГБУ от 7 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000973, № ОРС-61/2024/000974 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости. По мнению административного истца, данные решения являются необоснованными, нарушают его права как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконными решения ГБУ от 7 октября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке по состоянию на 29 августа 2024 г.: земельного участка с кадастровым номером ... – в размере 12 527 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... – в сумме 12 494 000 рублей.

Определением Ростовского областного суда от 10 марта 2025 г. производство по делу в части требований о признании незаконным решения ГБУ от 7 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000973 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... равной рыночной стоимости прекращено в связи с отказом ФИО1 от административного иска в этой части.

Настоящим решением разрешаются требования административного истца в остальной части: о признании незаконным решения ГБУ от 7 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000973 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, возражения в суд не поступали.

ФИО1, его представитель, представители, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 10 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 651 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады и деловое управление, расположенного по адресу: ....

В связи с внесением 15 февраля 2024 г. в ЕГРН измененных сведений о виде разрешенного использования и адресе объекта кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ, по акту определения кадастровой стоимости от 5 марта 2023 г. № АОКС-61/2024/000085 в сумме 47 003 959,77 рублей. Эта кадастровая стоимость применяется с 15 февраля 2024 г. до настоящего времени.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей ФИО1 как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

9 сентября 2024 г. в ГБУ поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 29 августа 2024 г. № 180/2-02/24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Интер-Эксперт» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 29 августа 2024 г. в размере 12 494 000 рублей.

7 октября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000974 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке.

11 октября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 4 пункта 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 3 пункта 2, подп. 14 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «в», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что при расчете рыночной стоимости использован объект-аналог № 3, имеющий минимальную стоимость, с не типичными для рынка условиями продажи – «срочная продажа». Корректировка по элементу сравнения «Условия продажи» отсутствует; оценщик отнес объект оценки и объекты-аналоги к одной типовой зоне – районы прохождения крупных автомагистралей города. При этом картографический или иной анализ расположения объектов-аналогов относительно крупных автодорог в отчете не представлен; в расчетах применены несопоставимые по площади с объектом оценки объекты-аналоги №№ 2, 3, применение корректировок не обосновано, отсутствует подтверждающий расчет зависимости цены от изменения площади, а также анализ рыночных данных, подтверждающих указанную зависимость; описано расположение объектов-аналогов относительно территориальных зон, однако подтверждающая информация не представлена; отчет вводит в заблуждение по ряду вопросов; не представлен анализ схожести экономических характеристик Мясниковского района, в котором находится один из аналогов, и г. Ростова-на-Дону. Корректирующий коэффициент по данному различию в расчетах не представлен; при анализе рынка объектов оценки, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость представлены данные о ценах предложений по продаже земельных участков из сегмента объекта оценки. Оценщиком сделаны выводы о достаточной развитости исследуемого сегмента рынка, однако указанные данные не подтверждены информацией об активности и объеме рынка недвижимости сегмента объекта оценки, из которого были отобраны указанные объекты.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В заключении экспертов названного учреждения ..., ... от 18 февраля 2025 г. № 6105, 6106/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 29 августа 2024 г. № 180/2-02/24 допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (подп. 2 пункта 3 ФСО IV, подп. 2, 4 пункта 9 ФСО V, подп. 1, 2, 3 пункта 2, пункта 8 ФСО VI, пунктов 11б, 11в, 11д, 22б, 22в, 22д, 22е ФСО № 7), повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ, экспертами подтверждены.

Экспертами также отмечено, что при определении рыночной стоимости оценщик применил данные неактуальных справочников, что повлекло применение некорректных корректировок на факт сделки, на площадь; сведения об объектах-аналогах №№ 1-4 не содержат точных дат с указанием года выставления их на продажу; в отчете отсутствуют указания на проведение осмотра объекта оценки; отсутствует расчет корректировки на площадь в отношении всех объектов-аналогов, обосновывающий принятые величины корректировок по данному ценообразующему фактору; объект оценки и объекты-аналоги отнесены к одной типовой зоне – районы прохождения крупных автомагистралей города, однако объекты-аналоги № 1 и № 3 ориентированы фасадом на проезд, а не на крупную автомагистраль; отсутствует обоснование расширения территории исследования.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 29 августа 2024 г. определена экспертами ..., ... в размере 33 903 186 рублей.

Относительно выводов экспертов возражения замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение экспертов, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертами, отвечающими необходимым квалификационным требованиям, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебных экспертов у суда отсутствуют.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертами на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперты отобрали участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертами.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ФИО1 Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 7 октября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебных экспертов о рыночной стоимости объекта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. В отношении другого земельного участка отказ от требований заявлен административным истцом после получения заключения экспертов. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 161 568 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение осмотра объектов, экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/000974.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 651 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады и деловое управление, расположенного по адресу: ..., подлежащую применению с 15 февраля 2024 г., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 августа 2024 г. – 33 903 186 рубля.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 9 сентября 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 161 568 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева