Дело № 3а-8/2025

УИД 12 OS 0000-01-2024-000063-54

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Йошкар-Ола 21 января 2025 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Орловой С.Г.,

при секретаре Чемодановой А.А.,

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Марийскавтотранс» ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ РМЭ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3,

представителя административного ответчика Правительства Республики Марий Эл и заинтересованного лица Министерства государственного имущества Республики Марий Эл ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Марийскавтотранс» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Марийскавтотранс» (далее – ООО «Марийскавтотранс», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО») от 26 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка, с кадастровым <№>, расположенного по <адрес>, в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года в размере 6 773 080 рублей.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 1 января 2022 года и подлежащая применению с 1 января 2023 года, в размере 8 790 539,76 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы общества, как собственника объекта недвижимости и плательщика налога, исчисляемого исходя из их кадастровой стоимости.

ООО «Марийскавтотранс» обратилось в ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Бизнес Сервис» ФИО5, по состоянию на 25 июня 2024 года, однако решением ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 26 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000033 в удовлетворении заявления было неправомерно отказано.

В письменных возражениях на административное исковое заявление ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» указало, что решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 26 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000033 принято Учреждением с соблюдением требований порядка и формы его принятия в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения. Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании представленного административным истцом отчета об оценке № 32Н.06.24 от 25 июня 2024 года, Учреждение в оспариваемом решении в разделе V указало причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе, а именно оценщиком нарушены требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, поскольку указанный отчет составлен с нарушениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки (л.д. 125-128 т.1).

В письменном отзыве на административное исковое заявление заинтересованное лицо филиал ППК «Роскадастр» по Республике Марий Эл указывает, что кадастровая стоимость объекта с кадастровым <№> в размере 8 790 539,76 рублей внесена в ЕГРН в соответствии с приказом Министерства государственного имущества Республики Марий Эл «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Республики Марий Эл земельных участков» от 2 ноября 2022 года № 13-пп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 163-164).

В судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании положений статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, поддержавшего требования административного иска, просившего установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, представителей административных ответчиков ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» ФИО6, ФИО3, Правительства Республики Марий Эл ФИО4, представляющую также интересы Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, возражавших против удовлетворения требований административного истца и полагавших, что выводы судебной экспертизы в части определенного размера рыночной стоимости объекта недвижимости сделаны с нарушением действующего законодательства, опросив эксперта ФИО7, поддержавшую выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным иском об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Из материалов дела следует, что ООО «Марийскавтотранс» с 14 июня 2012 года является собственником объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым <№>, расположенного относительно ориентира, которым является жилой дом, почтовый <адрес>, (л.д. 117-118 т.1).

Приказом Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 2 ноября 2022 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл земельных участков» по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <№> утверждена в размере 8 790 539,76 рублей (л.д, 116 т.1), подлежащая применению в силу пункта 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 1 января 2023 года, что также подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что административный истец в отношении указанного объекта недвижимости является плательщиком земельного налога и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с административным иском в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, а также установления кадастровой стоимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Правительством Республики Марий Эл 13 января 2023 года принято постановление № 2 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пунктом 1 которого установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ - 1 апреля 2023 года.

Таким образом, с 1 апреля 2023 года на территории Республики Марий Эл подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом № 237-ФЗ полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 30 мая 2019 года № 232-р создано государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки».

Положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 КАС РФ с особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ.

Срок обращения с административным исковым заявлением в суд установлен статьей 219 КАС РФ, согласно которой, если КАС РФ не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).

28 июня 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 32Н.06.24 от 25 июня 2024 года, составленный оценщиком ООО «Бизнес Сервис» ФИО5, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 25 июня 2024 года (далее также Отчет об оценке) (л.д.130 т.1).

В Отчете об оценке на основании сравнительного подхода оценки определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым <№> по состоянию на 25 июня 2024 года в размере 6 773 080 рублей (л.д. 155-207 т.1).

Решением ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 26 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000033 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере его рыночной стоимости отказано со ссылкой на несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а именно пункту 13 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», подпункту 3 пункта 7, подпункту 2 пункта 9, подпункту 2 пункта 10 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подпункту 2 пункта 2, пункту 8 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пунктам 10, 11, 20, подпунктам «б,в» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В оспариваемом решении указаны нарушения требований закона и федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении Отчета об оценке, выразившееся в использовании неполных и (или) недостоверных сведений, наличии в отчете об оценке расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, нарушении требований законодательства при составлении отчета об оценке (л.д.137-147 т.1).

Обращаясь в суд с настоящим административным иском 1 августа 2024 года, административный истец не допустил нарушение срока обращения в суд, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Оспаривая указанное решение ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» в судебном порядке, ООО «Марийскавтотранс» исходит из того, что оно является незаконным, а Отчет об оценке, по мнению представителя административного истца, в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 32Н.06.24 от 25 июня 2024 года, составленного оценщиком ООО «Бизнес Сервис» ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> на дату, указанную в данном отчете. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Билге» ФИО7

Согласно заключению № 41Э/10/24 от 29 октября 2024 года эксперта ООО «Билге» ФИО7 отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 32Н.06.24 от 25 июня 2024 года, составленный оценщиком ООО «Бизнес Сервис» ФИО5, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Экспертом установлено, что оценщиком не выполнены требования к составлению и содержанию Отчета об оценке, а именно в нем не приведено суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором находится итоговая стоимость объекта оценки, а также не указано на отсутствие обязанности оценщика после проведения процедуры согласования приводить в отчете суждение о возможных границах интервала полученной стоимости, если приведение границ интервала не является обязательным согласно заданию на оценку (ФСО № 7 п. 30); не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки (ФСО VI, п.7.12); не представлен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (ФСО № 7 п.11г); не учтена степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (ФСО V п.5.4); в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, оценщиком использованы несопоставимые объекты (ФСО №7, п. 22б).

В заключении эксперта указано, что в Отчете об оценке в разделе «Анализ рынка объекта оценки» использованные оценщиком объекты аналоги относятся к другому сегменту рынка, поскольку объект аналог №3 предназначен под магазин (нарушение пункта 5.4 ФСО V, пункта 22б ФСО №7); оценщик корректирует объект-аналог № 2 по виду разрешенного использования, применяя корректировку 0,83, указывая, что объект-аналог № 2 предназначен под многоэтажную жилую застройку, однако согласно публичной кадастровой карте объект-аналог № 2 предназначен для производственного назначения; оценщиком не приведено суждений о возможных границах интервала, в котором находится итоговая стоимость объекта оценки (нарушение пункта 30 ФСО №7) (л.д. 19-20 т.2).

Экспертом сделан вывод о том, что применение сравнительного подхода в Отчете об оценке выполнено с нарушениями.

Как следствие, при выполнении Отчета об оценке оценщиком нарушена статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно заключению судебной экспертизы действительная рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 12:05:0505004:20 по состоянию на 25 июня 2024 года составляет 4 917 000 рублей.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель административного истца в судебном заседании с выводами судебного эксперта относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости согласился, уточнив заявленные требования.

Представители ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с выводами эксперта в части рыночной стоимости спорного земельного участка не согласились.

По мнению суда, заключение судебной экспертизы №40Э/20/24, выполненное экспертом ООО «Билге» ФИО7, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и статьи 82 КАС РФ.

Расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости экспертом ФИО7 произведен в рамках сравнительного подхода. Заключение судебного эксперта содержит подробное описание объекта оценки, с характеристикой местоположения объекта исследования, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа иных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется, поскольку эксперт отвечает установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет дипломы о высшем образовании экономиста по специальности «Финансы и кредит», о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельства о повышении квалификации по программам «Оценка бизнеса», «Оценочная деятельность», «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью определения их стоимости», значительный стаж по оценочной и экспертной деятельности.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 КАС РФ и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Оснований полагать, что судебным экспертом допущено занижение итоговой стоимости объекта оценки вследствие неправильного отбора объектов-аналогов не имеется, поскольку недочеты, на которые указывалось в судебном заседании при опросе эксперта представителями ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО», и имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста всего заключения в целом.

В судебном заседании эксперт ФИО7 дала подробные, мотивированные и убедительные пояснения относительно отбора объектов-аналогов, указав, что этот выбор обусловлен тем, что проанализированный рынок недвижимости, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, в Республике Марий Эл неактивен. Отнесение оцениваемого объекта недвижимости к сегменту рынка нежилой недвижимости производственного назначения обусловлено как сведениями Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, так и фактическим использованием, в том числе объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, поскольку в экспертном заключении наименование сегмента рынка (нежилой недвижимости производственного назначения) использовано в широком значении. Определение сегмента рынка в заключении эксперта подробно мотивировано с учетом того, что целью заключения является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, отнесенного к виду разрешенного использования для ведения производственной деятельности.

Не проведение судебным экспертом осмотра объекта оценки не свидетельствует безусловно о недостоверности заключения, судом обязанность по осмотру объекта оценки не возлагалось. Экспертом указано, что в материалах дела достаточно информации для проведения исследования.

Оценка рынка экспертом осуществлена с использованием сайта архивоценщика.рф. В судебном заседании эксперт пояснила, что использует сведения данного сайта в своей деятельности и оснований не доверять размещенным на данном сайте объявлениям у нее не имеется.

Основными критериями отбора объектов-аналогов являлась сопоставимость объектов по физическим и экономическим характеристикам.

Экспертом отобраны три объекта-аналога из 11 земельных участков, обнаруженных экспертом на открытом рынке (37-42 т.2).

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе площадь, местоположение и линия расположения, разрешенное использование (для производственной деятельности), вид стоимости (предложение), дата предложения (до даты оценки), вид передаваемого права, публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 5-1, л.д. 49 т.2).

Несогласие представителей административного ответчика с выбором объектов-аналогов, по мнению суда, основано на субъективной оценке обстоятельств данного дела, критерия целесообразности определенных экспертом характеристик объектов-аналогов, а также содержания публикаций о реализации объектов-аналогов, в том числе в части местоположения, линии расположения, вида права и использования. Указание на первую линию расположения экспертом обосновано неактивностью рынка избранного сегмента, незначительными размерами г. Йошкар-Ола для целей избранного сегмента рынка.

Представленные в материалы дела представителями административного ответчика публикации не свидетельствуют о неверности отбора объекта-аналога №1, поскольку не подтверждают недостоверность объявления, использованного экспертом с сайта архивоценщика.рф (л.д. 76 т.2). Снятие с учета и исключение сведений из сервисов Росреестра в отношении объекта-аналога №3 на дату рассмотрения дела не свидетельствует о недостоверности содержания существовавшего на дату публикации объявления и невозможности его использования в целях проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости в рамках данного дела.

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода экспертом применены корректировки: на вид права в размере +12% для объекта аналога №2, который передается на праве долгосрочной аренды; на дату предложения для всех трех объектов-аналогов; на снижение цены в процессе торга в размере -8%; на общую площадь в отношении всех трех объектов-аналогов (таблица 5-2); местоположение относительно первой линии; вес аналога путем расчета весового коэффициента в отношении каждого объекта-аналога (л.д. 49-55 т.2).

Корректировка на вид права внесена на основании данных Сборника рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №21. По состоянию на 01.01.2024 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) под редакцией ФИО8 (код сборника СРКД 21/1-2024Н) (л.д. 50 т.2), корректировки на снижение цены в процессе торга, общую площадь, линию расположения внесены на основании данных сайта https://statrielt.ru/, запрета на использование которых для данных целей не имеется, в связи с чем позиция представителя административного ответчика о невозможности применения данных сведений к спорным отношениям отклоняется, как основанная на личном мнении относительно целесообразности избранной экспертом методологии оценки.

Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники, математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Оценивая данное заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что в силу положений статьи 14 Федерального закона №135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Данным положениям закона заключение судебной экспертизы соответствует.

При таких обстоятельствах, оценивая заключение №41Э/10/24 от 29 октября 2024 года, выполненное экспертом ООО «Билге» ФИО7, в совокупности с другими доказательствами по делу, у суда не возникает сомнений в его правильности или обоснованности, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, само заключение является ясным и полным. Сделанные выводы эксперт ФИО7 подтвердила в судебном заседании.

Доказательств, опровергающих установленную экспертом рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административным ответчиком не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы заявлено не было, судом оснований для их проведения не установлено.

С учетом представленных по делу доказательств в их совокупности, включая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№> оценщиком ООО «Бизнес Сервис» ФИО5 допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Следовательно, у ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» имелись основания для принятия оспариваемого решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 12:05:0505004:20 в размере его рыночной стоимости. Решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 26 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере рыночной стоимости удовлетворению не подлежит.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере его рыночной стоимости, суд на основании изложенного принимает во внимание уточненное требование представителя административного истца, расчет, произведенный экспертом ООО «Билге» ФИО7, считает необходимым установить кадастровую стоимость указанного объекта, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года, в размере 4 917 000 рублей.

С учетом положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ установленная судом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым <№> в размере 4 917 000 рублей подлежит применению с 1 января 2024 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Марийскавтотранс» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 26 июля 2024 года № ОРС-12/2024/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№> в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 12:05:0505004:20, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июня 2024 года в размере 4 917 000 (четыре миллиона девятьсот семнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья С.Г. Орлова

Мотивированное решение составлено 28 января 2025 года.