Дело № 2-543/2025
23RS0008-01-2025-000324-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 мая 2025 года город Белореченск
Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Киряшева М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суржа Ю.А.,
с участием истца ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Рязанского сельского поселения Белореченского района о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец просит суд признать сделку – договор купли-продажи от дата <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м и земельного участка площадью 330 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1, действительной; признать за ФИО1, дата года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на <адрес> общей площадью 38,2 кв.м, жилой площадью 12,4 кв.м и земельный участок площадью 330 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенные по адресу: <адрес>, а также указать в резолютивной части решения, что решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на вышеуказанную квартиру и земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю за ФИО1.
В исковом заявлении истец указала, что она, ФИО1, дата года рождения, родилась в <адрес>, с 2012 года была зарегистрирована и проживала по месту жительства в Республике Адыгея, но часто приезжала в <адрес> к родственникам. Весной 2016 года она узнала от знакомого ФИО3, что он продает свою квартиру в трехквартирном доме, у нее в это время были денежные средства и возможность приобрести квартиру, поэтому дата между ФИО3 и ней в простой письменной форме в виде расписки была заключена сделка - договор купли-продажи, по которому ФИО3 продал ей <адрес> жилом доме, общей площадью 38,2 кв.м, жилой площадью 12,4 кв.м и земельный участок площадью 330 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенные по адресу: <адрес>, за 350000 рублей, о чем была составлена расписка в присутствии свидетелей. Деньги в размере 350000 рублей ФИО3 получил от нее полностью, и не имел к ней претензий. После продажи домовладения, ФИО3 передал ей все оригиналы документов на вышеуказанное имущество, которые у него были на момент продажи, позже они хотели оформить сделку надлежащим образом, однако не успели этого сделать, так как продавец дата умер, поэтому зарегистрировать сделку и переход права собственности на свое имя, она не смогла. Кроме того, по договоренности между ними, ФИО3 продал ей квартиру и земельный участок на условии проживания в квартире до своей смерти, так как на момент продажи, ему исполнилось 80 лет и он болел, а семьи и родственников у него не было, поэтому при заключении сделки, у них состоялась устная договоренность, что она за ним будет ухаживать в силу его болезненного состояния, что она и делала до его смерти. Все расходы на погребение ФИО3 истец взяла на себя, что подтверждается представленными справками. С момента передачи денег за квартиру и земельный участок продавцу и по настоящее время, истец проживает со своей семьей в данной квартире, произвела ремонт квартиры и пользуется земельным участком, который обрабатывает, оплачивает коммунальные и налоговые платежи, что подтверждается квитанциями и справками. Истец считает, что ею были выполнены все требования, предъявляемые к договору купли-продажи, так как она оплатила за вышеуказанную недвижимость, оговоренную с продавцом денежную сумму, и приняла ее, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд с данным иском за защитой своих прав и прав малолетнего ребенка. Кроме того, при вынесении решения, просит суд учесть, что после приобретения вышеуказанной квартиры и земельного участка, прошло более 8 лет, и все это время бремя содержания домовладения лежит на ней, она открыто владеет и пользуется квартирой и земельным участком, как своим собственным. Также, все эти годы никто не претендовал на данное недвижимое имущество, и никаких спорных вопросов со стороны администрации Рязанского сельского поселения Белореченского района, либо третьих лиц, не поступало.
Истец ФИО1, в судебном заседании исковые требования полностью поддержала, дополнительно в обоснование иска пояснила, что со дня заключения сделки по настоящее время, она несет все расходы по содержанию спорного имущества, оплачивает коммунальные и налоговые платежи за квартиру и земельный участок, что подтверждается квитанциями. Расписка о покупке квартиры и земельного участка составлялась в присутствии свидетелей и квартальной ФИО4, также в их присутствии продавцу были переданы денежные средства.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить, и дополнительно пояснила, что копией похозяйственной книги, имеющейся в материалах дела, подтверждается, что ФИО1 с членами своей семьи после заключения сделки купли-продажи квартиры и земельного участка, действительно стали проживать в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, совместно с ФИО3 и были внесены в состав его семьи.
Представитель ответчика Администрации Рязанского сельского поселения Белореченского района в судебное заседание не явился, однако направил суду письменное заявление, в котором просит суд рассмотреть дело без его участия, с исковыми требованиями ФИО1 согласен.
Представитель третьего лица - Администрации муниципального образования Белореченский район в судебное заседание не явился, однако представил суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит суд рассмотреть гражданское дело по иску ФИО1 без участия представителя Администрации муниципального образования Белореченский район, вынести решение на усмотрение суда.
Выслушав в судебном заседании пояснения истца и ее представителя, показания свидетеля, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующему.
В силу абз. 2 ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пунктом 1 ст. 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона /продавец/ обязуется передать вещь /товар/ в собственность другой стороне /покупателю/, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму /цену/.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 16 Федерального закона 01.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, в случае, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, требующую государственной регистрации, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.
Как следует из материалов дела и установлено судом, дата между ФИО3, и ФИО1 в простой письменной форме была заключена сделка - договор купли-продажи, по которому ФИО3 продал ФИО1 <адрес> жилом <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м, жилой площадью 12,4 кв.м и земельный участок площадью 330 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенные по адресу: <адрес>, за 350000 рублей, о чем была составлена расписка в присутствии свидетелей, согласно которой истец оплатила за покупку указанных объектов недвижимости денежную сумму в полном объеме в размере 350000 рублей и приняла имущество, которым пользуется до настоящего времени.
Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит сведений о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1
Судом также установлено, что продавец недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО3, умер дата.
Согласно информации реестра наследственных дел, по состоянию на дата, наследственное дело к имуществу ФИО3, умершего дата, не заводилось.
Согласно выписке из похозяйственной книги, выданной Администрацией Рязанского сельского поселения Белореченского района, техническому паспорту на квартиру и свидетельству о праве собственности на землю, следует, что ФИО3 является собственником <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м и земельного участка площадью 330 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенных по адресу: <адрес>.
Правоустанавливающих документов на спорную квартиру не имеется. Между тем, Выписка из похозяйственной книги относится к числу тех документов, на основании которых право собственности на квартиру и земельный участок, являющиеся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в ЕГРН.
Суд соглашается с тем, что право собственности ФИО3 на <адрес> жилом <адрес> в <адрес> и земельный участок, по этому же адресу, возникло до 31.01.1998 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ). Согласно положениям ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Согласно правовым указаниям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на все стороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из содержания расписки от дата следует, что ФИО3 продал ФИО1 <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м и земельный участок, площадью 330 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенные по адресу: <адрес>, за 350000 рублей.
Исследовав и оценив в порядке ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ представленные истцом доказательства, суд правомерно исходит из того, что имеются основания признания расписки от 02.04.2016 года правоустанавливающим документом, сделки совершенной в форме, отвечающей требованиям закона, поскольку в представленной истцом расписке содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, в расписке указаны все существенные условия договора, такие как цена, товар, а также имеются подписи продавца и покупателя.
При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что при совершении сделки между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, суд находит обоснованными и аргументированными.
Кроме того, доводы истца о том, что с апреля 2016 года по настоящее время ФИО1 владеет спорными квартирой и земельным участком, проживает в квартире, обрабатывает и пользуется огородом, несет расходы по содержанию имущества, производит оплату коммунальных платежей, подтверждаются представленными квитанциями и справками из Администрации Рязанского сельского поселения Белореченского района Краснодарского края.
Утверждение истца о том, что спорный договор был составлен в присутствии ФИО4, являющейся квартальной по <адрес> в <адрес>, нашло объективное подтверждение в судебном заседании, показаниями самой ФИО4, допрошенной судом в качестве свидетеля по делу, которая показала, что в 2016 году являлась квартальной по <адрес> в <адрес>, в связи с чем, была знакома с ФИО3 и ФИО1, которые проживали в <адрес>. У ФИО3 была в собственности <адрес>, а ФИО1 снимала <адрес>. Она, по просьбе ФИО3 дата собственноручно составляла расписку, согласно которой ФИО3 продал ФИО1 <адрес> земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за 350000 рублей. Денежные средства ФИО1 передала ФИО3 в ее присутствии. По устной договоренности между сторонами, ФИО1 обязалась досмотреть ФИО3 до его смерти, так как у него не было родственников. Сотрудникам сельского поселения было известно о данной сделке, в связи с чем, в похозяйственную книгу по данному адресу, где главой хозяйства значился ФИО3 были внесены ФИО1 и члены ее семьи, что подтверждается копией похозяйственной книги.
Показания свидетеля ФИО4 не противоречат иным доказательствам по делу, являются последовательными и не противоречивыми, и они приняты судом.
Таким образом, сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО1 фактически состоялась, однако истец лишена возможности произвести государственную регистрацию своего права собственности на вышеуказанные квартиру и земельный участок, поскольку продавец умер, разрешение вопроса о праве истца на недвижимое имущество возможно только в судебном порядке. Таким образом, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является смерть продавца, при таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Рязанского сельского поселения Белореченского района о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.
Признать сделку – договор купли-продажи от дата <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м. и земельного участка площадью 330 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1, действительной.
Признать за ФИО1, дата года рождения, (паспорт:№ уроженкой <адрес>, право собственности на <адрес> общей площадью 38,2 кв.м., жилой площадью 12,4 кв.м. и земельный участок площадью 330 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенные по адресу: <адрес>.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на вышеуказанную квартиру и земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю за ФИО1.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 05.05.2025.
Судья: подпись
Копия верна:
Судья М.А.Киряшев