Дело № 2-702/2025
91RS0006-01-2025-000013-36
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июня 2025 года г. Бахчисарай
Бахчисарайский районный суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Атаманюка Г.С., при секретаре судебного заседания Калиевской С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Киммерия», третьи лица: Администрация Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, Отдел судебных приставов по Ялте ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю, Администрация Бахчисарайского района Республики Крым, о расторжении договоров купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Киммерия», в котором просит: - расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10 марта 2022 года № 100322/21, заключенный между ФИО1 и ООО «Киммерия»; - расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10 марта 2022 года № 100322/22, заключенный между ФИО1 и ООО «Киммерия»; - прекратить право собственности ООО «Киммерия» на земельный участок площадью 22238 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым; - прекратить право собственности ООО «Киммерия» на земельный участок площадью 25537 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым; - признать за ФИО1 право собственности на земельные участки площадью 22238 кв.м. с кадастровым номером №, и площадью 25537 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым.
Исковые требования мотивированы тем, что 10 марта 2022 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 22 238 кв.м. с кадастровым номером № по цене 1 500 000 рублей. Условиями договора предусмотрено, что оплата осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца (п. 2.2) в срок не позднее 15 июня 2022 г. (п. 2.3). Пунктом 3.2.1 предусмотрена обязанность покупателя оплатить стоимость земельного участка в размере и порядке, установленном договором. Согласно п. 5.5 договора, с момента передачи земельного участка покупателю и до его полной оплаты земельный участок признает находящимся в залоге продавца для обеспечения покупателем обязанности по его оплате. 10 марта 2022 года между сторонами был подписан передаточный акт, земельный участок передан ООО «Киммерия», которое 14 апреля 2022 года осуществило государственную регистрацию права на землю с ограничением в виде ипотеки. До настоящего времени ответчиком не произведена оплата по договору купли-продажи, на претензию от 01 апреля 2023 года ООО «Киммерия» не отреагировало.
Кроме того, 10 марта 2022 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 25 537 кв.м. с кадастровым номером № по цене 1 500 000 рублей. Условиями договора предусмотрено, что оплата осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца (п. 2.2) в срок не позднее 15 июня 2022 г. (п. 2.3). Пунктом 3.2.1 предусмотрена обязанность покупателя оплатить стоимость земельного участка в размере и порядке, установленном договором. Согласно п. 5.5 договора, с момента передачи земельного участка покупателю и до его полной оплаты земельный участок признает находящимся в залоге продавца для обеспечения покупателем обязанности по его оплате. 10 марта 2022 года между сторонами был подписан передаточный акт, земельный участок передан ООО «Киммерия», которое 07 апреля 2022 года осуществило государственную регистрацию права на землю с ограничением в виде ипотеки. До настоящего времени ответчиком не произведена оплата по договору купли-продажи, на претензию от 01 апреля 2023 года ООО «Киммерия» не отреагировало.
Ссылаясь на нормы ст. 450 ГК РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, истец считает, что нарушены его права, неисполнение ответчиком обязательства по оплате по договоров купли-продажи является существенным нарушением договоров, а поэтому просит расторгнуть данные договоры с возвратом земельных участков в его собственность.
Представитель истца направил суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и о поддержке исковых требований в полном объеме.
Ответчик и иные лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки не известили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, что в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, не является препятствием для рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований по следующим основаниям.
Статьями 55, 56 ГПК РФ установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а так же иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Пунктом 1 статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
10 марта 2022 года между ФИО1 и ООО «Киммерия» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 22238 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, расположенного на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым, кадастровый №. Согласно пункту 2.1 договора, цена земельного участка ставила 1 500 000 рублей, которую покупатель ООО «Киммерия» обязалось перечислить безналичным платежом на банковский счет продавца в срок до 15 июня 2022 года (п. п. 2.2, 2.3) (т. 1 л.д. 178-181).
Согласно передаточному акту, 10 марта 2022 года ФИО1 передал, а ООО «Киммерия» приняло в собственность спорный земельный участок (т. 1 л.д. 216).
По состоянию на 23 января 2025 года право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Киммерия», дата регистрации права 11 апреля 2022 года, с ограничением в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10 марта 2022 года (т. 2 л.д. 11-16).
Претензией от 01 апреля 2023 года ФИО1 предъявил требование к ООО «Киммерия» произвести оплату по договору от 10 марта 2022 года (л.д. 17).
10 марта 2022 года между ФИО1 и ООО «Киммерия» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 25537 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, расположенного на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым, кадастровый №. Согласно пункту 2.1 договора, цена земельного участка ставила 1 500 000 рублей, которую покупатель ООО «Киммерия» обязалось перечислить безналичным платежом на банковский счет продавца в срок до 15 июня 2022 года (п. п. 2.2, 2.3) (т. 1 л.д. 37-40).
Согласно передаточному акту, 10 марта 2022 года ФИО1 передал, а ООО «Киммерия» приняло в собственность спорный земельный участок (т. 1 л.д. 46).
По состоянию на 23 января 2025 года право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Киммерия», дата регистрации права 07 апреля 2022 года, с ограничением в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10 марта 2022 года (т. 2 л.д. 17-22).
Претензией от 01 апреля 2023 года ФИО1 предъявил требование к ООО «Киммерия» произвести оплату по договору от 10 марта 2022 года (л.д. 17).
Истец просит расторгнуть договоры купли-продажи и вернуть в его собственность земельные участки по причине неоплаты ответчиком стоимости имущества, установленной договорами.
Основания и порядок расторжения договора определены Главой 29 ГК РФ, в силу положений которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ); и по требованию одной из сторон - по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной и 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Абзацем 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ к существенным нарушениям договора отнесено такое нарушение одной из сторон условий договора, вследствие которого другая сторона этого договора в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества и при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В силу положений ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как установлено ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ, обязательства, в том числе возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата им приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Как указано выше, заключив 10 марта 2022 года договор купли-продажи недвижимости, сторонами согласованы цена договора и порядок уплаты денежных средств.
Предусмотренные договорами купли-продажи обязательства продавцом ФИО1 исполнены в полном объеме - отчужденные по этим договорам земельные участки переданы покупателю ООО «Кимеррия», проведена государственная регистрация перехода от Продавца к Покупателю права собственности на это имущество.
Между тем, в нарушение условий данных договоров, ответчиком обязательства по уплате стоимости имущества не исполнены ни в оговоренный договором срок, ни на момент рассмотрения дела судом, несмотря на направленную в его адрес и полученную претензию, какие-либо действия, направленные на исполнение указанного обязательства, им не совершены.
Таким образом, доводы ФИО1 о том, что он в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договоров, а потому вправе требовать расторжения этих договоров и возврата в его собственность земельных участков, являются обоснованными.
В соответствии п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, оценив доводы иска и представленные доказательства, суд приходит к выводам о наличии правовых оснований для расторжения договоров купли-продажи от 10 марта 2022 г., возврата в собственность ФИО2 проданных по этим договорам земельных участков и прекращении в ЕГРН государственной регистрации права собственности ООО «Киммерия» на эти объекты недвижимости, и государственной регистрации на них прав ФИО1
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, понесенные истцом судебные расходы подлежат возмещению за счет ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 удовлетворить в полном объеме.
Расторгнуть договор купли-продажи № 100322/21 от 10 марта 2022 года земельного участка, расположенного на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым, площадью 22 238 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Киммерия».
Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Киммерия» на земельный участок, расположенный на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым, площадью 22 238 кв.м., с кадастровым номером №.
Возвратить в собственность ФИО1 земельный участок площадью 22 238 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, Песчановский сельский совет.
Расторгнуть договор купли-продажи № 100322/22 от 10 марта 2022 года земельного участка, расположенного на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым, площадью 25 537 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Киммерия».
Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Киммерия» на земельный участок, расположенный на территории Песчановского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым, площадью 25 537 кв.м., с кадастровым номером №.
Возвратить в собственность ФИО1 земельный участок площадью 25 537 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, Песчановский сельский совет.
Указанное решение является основанием для государственной регистрации в ЕГРН прекращения права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Киммерия» и регистрации права собственности ФИО1 на земельные участки площадью 22 238 кв. м. с кадастровым номером №, с площадью 25 537 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, Песчановский сельский совет.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Киммерия» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу: <адрес>, паспорт №, понесенные им судебные расходы в сумме 45 000 (сорок пять тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Бахчисарайский районный суд Республики Крым в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 04 июля 2025 года.
Судья Г.С. Атаманюк