РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2022 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-57/2022 (3а-464/2021) по административному исковому заявлению ПАО «Тульская топливная промышленность» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ПАО «Тульская топливная промышленность» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> является собственником земельного участка, <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; <данные изъяты> <данные изъяты> Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка <данные изъяты>, установленной по состоянию на 01.01.2020 в размере 9 767 027,27 руб. Просит установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете <данные изъяты>
Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – администрация м.о. Плавский район Тульской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте его проведения извещены.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что ПАО «Тульская топливная промышленность» является собственником земельного участка, <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: <данные изъяты>
Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.
В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.
При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.
Кадастровая стоимость участка <данные изъяты> установлена в ходе массовой оценки и вышеуказанным постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждена по состоянию на 01.01.2020 в размере 9 767 027.27 руб. Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 24.12.2020 и применяется с 01.01.2021.
Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, следовательно, он является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.
Согласно положениям пп. 3 п. 9 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> выполненным оценщиком <данные изъяты>, рыночная стоимость земельного участка <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2020 составляла 4 366 345 руб.
В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
По выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты> отчет об оценке <данные изъяты> выполненным оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, указанную оценщиком, и определил ее по состоянию на 01.01.2020 в размере 5 387 000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2007 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).
Как отмечено экспертом и следует из отчета, участок, выбранный в качестве аналога № 1, допускает неоднозначное толкование, так как на фото видно наличие на нем объекта капитального строительства.
Кроме того, оценщиком применена корректировка на статус цены для неактивного рынка. Эксперт указал, что объект обладает всеми признаками активного рынка: относится к производственной недвижимости, расположен в индустриальном центре, не обладает признаками крупного имущественного комплекса. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений объектами, сопоставимыми с объектами оценки по местоположению, содержит более 10 предложений.
Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО1 и ФИО2, 2018 года). С учетом того, что эти факторы оценщиком никак объективно не подтверждены, доводы эксперта в этой части представляются суду более убедительными.
Расчет корректировок на инженерные коммуникации к аналогу № 2 некорректен, так как участок-аналог не застроен и точек подключения инженерных коммуникаций не имеет.
Согласно пункту 20 ФСО № 7, застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки. Для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке.
В связи с тем, что возможность подведения инженерных сетей имеется у всех объектов, можно сделать вывод о том, что корректировка к аналогу №2 применена необоснованно.
Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.5 ФСО №3, п.22в, д ФСО № 7.
В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 01.01.2020. На ту же дату установлена и рыночная стоимость участка в экспертном заключении.
Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта, и полагает, что рыночная стоимость земельного участка <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2020 составляла 5 387 000 руб. Установление в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 24.10.2021 (согласно дате приема почтового отправления).
Возражения ГУ ТО «Областное БТИ», сославшегося на снижение налоговых поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов и не противоречит интересам всего общества.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: <данные изъяты> - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 5 387 000 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – 24.10.2021.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: