№ 2-2063/2025
УИД 70RS0001-01-2025-003279-49
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 октября 2025 года Кировский районный суд г. Томска в составе
председательствующего В.Н. Орловой
при секретаре Т.Е. Мамруковой
с участием представителя истца – ФИО1, действующей на основании нотариальной доверенности от 15.08.2025, сроком действия три года,
ответчика – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору,
установил:
ФИО3 (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании суммы задатка по предварительному договору. В обоснование исковых требований указано, что 15.04.2024 между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – договор), по условиям которого в срок до 20.05.2024 стороны обязаны заключить основной договор, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу 251/403 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Томск, /________/, кадастровый /________/. По условиям договора истцом был предан ответчику задаток в сумме 65000 руб. 20.05.2024 основной договор купли-продажи по вине ответчика заключен не был, на сделку ответчик не явился, сумму задатка не вернул. Полагал, что с ответчика должна быть взыскана двойная сумма задатка – 130000 руб. На основании изложенного, просил взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задаток уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2024 в размере 130000 руб.
Истец ФИО3, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания в суд не явился, направил представителя ФИО1, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что сделка купли-продажи недвижимого имущества не могла была быть заключена, так как ФИО2 не предоставил отказ участника долевой собственности от преимущественного права покупки. Также пояснила, что давая в судебном заседании 17.09.2025 пояснения, могла высказать ошибочно суждения, что 21.05.2024 к нотариусу явились истец, ответчик и риелтор.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что сделка не состоялась по вине истца, поскольку он (ФИО2) был заинтересован в продаже доли в жилом помещении, в подтверждение чего 21.05.2024 оформил у нотариуса заявление о подтверждении желания заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества. ФИО3 хотел купить жилье для своей матери, однако та отказалась жить с подселением, также ФИО3 озвучивал желание купить полностью всю квартиру. Он (ответчик), для того, чтобы сделка купли-продажи между ними была заключена, предлагал ФИО3 сначала выкупить его долю, потом решить вопрос с покупкой доли другого сособственника, также предлагал оформить кредит на покупку всей квартиры. Истец отказался подписывать основной договор купли-продажи. Время заключения 21.05.2024 основного договора купли-продажи между ними не согласовывалось, но он (ответчик) 20.05.2024 сказал ФИО3, чтобы тот приходил к 09:00 часам 21.05.2024 к нотариусу ФИО21., для подписания основного договора. 21.05.2024 он пришел в фойе кабинета нотариуса ФИО22 и пробыл там с 09:00 до 11:00 часов, в подтверждение чего сделал фотографии, но к нотариусу не обращался. Не дождавшись ФИО3 ушел. В тот же день 21.05.2024 после нотариуса он приехал в офис риелтора, сопровождавшей их сделку, где находился и ФИО3, который снова отказался подписать договор купли-продажи. Поскольку ФИО3 отказывался от совершения сделки, решил засвидетельствовать свое желание на совершение этой сделки у нотариуса ФИО7, что и сделал соответствующим заявлением. Также 21.05.2024 у нотариуса ФИО23. он направил ФИО4 уведомление о продаже своей доли. Пояснил, что, не смотря на указание в предварительном договоре от 15.04.2024 его обязанности, как продавца, предоставить отказ от преимущественного права покупки недвижимого имущества ФИО5, такой отказ представлять не был должен, отсутствие отказа ФИО4 не препятствовало воле сторон на заключение договора, если бы они этого хотели.
Третье лицо – ФИО4, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.
Выслушав представителя истца, ответчика, изучив письменные доказательства, допросив свидетелей, определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) о рассмотрении дела в отсутствие истца, третьего лица, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 15.04.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец и покупатель обязались в срок до 20.05.2024 (включительно) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1.1).
По основному договору продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: 251/403 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 55,3 кв.м., этаж 01, по адресу: /________/, г.Томск, /________/. Кадастровый /________/ (п.1.2 предварительного договора купли-продажи).
Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора дарения, выданного 29.12.2023. Документ нотариально удостоверен: 29.12.2023 ФИО7, нотариусом нотариального округа город Томск /________/, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2023 сделана запись регистрации /________/, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.12.2023 (п.1.4 предварительного договора купли-продажи).
Согласно пунктов 2.1 – 2.5 предварительного договора купли-продажи, цена недвижимого имущества составляет 1800000 руб. и оплачивается следующим образом: часть стоимости в сумме 65000 руб. – в день подписания предварительного договора в качестве задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения; часть стоимости в сумме 1735000 руб. – в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя покупателя любым способом, не запрещенным законодательством РФ. По соглашению сторон, до момента окончательного расчета залог в силу закона не возникает.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ, в случае отказа и/или уклонения покупателя от заключения основного договора, задаток остается у продавца. В случае отказа и/или уклонения продавца от заключения основного договора, он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка в течение 10 (десяти) дней с момента прекращения действия предварительного договора. Сверх того, сторона, ответственная на неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с учётом суммы задатка.
В случае прекращения предварительного договора по основаниям, предусмотренным п.4.5.3 (выявление рисков признания сделки недействительной), полученные продавцом от покупателя денежные средства возвращаются покупателю в полном объеме, без применения штрафных санкций.
Согласно п.4.2 предварительного договора купли-продажи в случае несогласования сторонами дополнительно даты и времени заключения основного договора купли-продажи объекта, стороны обязаны явиться в нотариальную контору по адресу: г.Томск, /________/ в 09:00 часов последнего дня срока, установленного в п.1.1 настоящего договора. Для заключения основного договора стороны обязуются предоставить необходимые документы, в числе, отказ от преимущественного права покупки недвижимого имущества ФИО4
Неявка, а также непредставление необходимых документов одной из сторон приравнивается к отказу от заключения основного договора (п.4.3 предварительного договора купли-продажи).
Распиской подтверждается, что ФИО2 15.04.2024 получил от ФИО3 65000 руб. в качестве задатка как обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: г.Томск, /________/.
20.05.2024 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны продлили срок действия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости до 21.05.2024 (включительно).
Согласно п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).
По общему правилу, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Согласно ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.
В абз. 1 п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ исчисление срока исполнения обязательства допускается в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Подобным же образом, в силу ст. 327.1 ГК РФ, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон (ответ на вопрос 2 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Поскольку стороны не определили в дополнительном соглашении к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества срок, то в силу п.4 ст. 429 ГК РФ срок не может превышать одного года – до 20.05.2025.
Согласно п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с п.2 тойже же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В п.2.2.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2024 прямо указано, что 65000 руб. является задатком.
В соответствии с п.6. ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 28 указанного постановления, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращаются.
Как следует из показаний допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9, она является риелтором, сторона продавца обратилась к ней с просьбой продать долю в квартире по адресу: г.Томск, /________/. Она (ФИО9) выехала по адресу, сделала фотографии объекта, обговорили цену с продавцом, дала рекламу. Появился покупатель ФИО6, он подыскивал дом для своей матери. ФИО9 разъяснила обязанности каждой стороне, в том числе, необходимость представить отказ от преимущественного права покупки второго сособственника ФИО4 Был составлен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны условились явиться для заключения основного договора /________/ в нотариальную контору по адресу: г.Томск, /________/, 14 в 09:00 час. Накануне сделки ФИО9 звонила ФИО2, в ходе разговора последний пояснил, что к нотариусу 20.05.2024 не пойдёт, встреча будет в риэлтерской конторе. К нотариусу на 20.05.2024 стороны не записывались, в указанную дату к нотариусу ходил только ФИО3, где получил разъяснения, что сделка состояться не может, пока не представлен отказ второго сособственника от преимущественного права покупки. Когда 20.05.2024 все участники сделки собрались у неё (ФИО9) в офисе, стороны пришли к согласию составить дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, которым продлили срок действия последнего до 21.05.2024 чтобы все обдумать, а затем продлить срок предварительного договора еще на месяц. При этом не согласовали иные условия – дату и место встречи для подписания основного договора. На следующий день ФИО3 по телефону сообщил, что продлять предварительный договор купли-продажи на месяц не будет. 21.05.2024 она (ФИО9) вернула пришедшей в её офис супруге ФИО2 деньги за свои (ФИО9) услуги. Никто из участников данной сделки, к ней в офис 21.05.2024 не приходил, и у нотариуса для заключения основного договора купли – продажи они не были, поскольку не был представлен отказ ФИО4 от преимущественного права покупки доли в квартире - основной документ, необходимый для заключения данной сделки.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 пояснила, что является супругой истца, ранее доля в праве на жилое помещение по адресу: г.Томск, /________/ принадлежала ей (ФИО11), она подарила её ФИО2 Долю в праве по вышеуказанному адресу она (ФИО11) пыталась продать самостоятельно с 2021 года, затем по рекомендации обратилась к риелтору ФИО9 Второй сособственник – ФИО4 знал о продаже доли, выкупить её отказался, так как считал цену завышенной. Риелтор нашла покупателя ФИО3, с ним 15.04.2024 в её (ФИО11) присутствии был составлен предварительный договор купли-продажи. 20.05.2024 она (ФИО11) от супруга узнала, что ФИО3 отказался от заключения сделки, хотя накануне ФИО2 звонил ФИО3, и последний подтвердил, что намерен купить долю. Несмотря на отказ ФИО3 от заключения сделки, ФИО2 21.05.2024 направил уведомление ФИО4 в надежде, что ФИО8 передумает. При разговоре с ФИО8 по телефону 20.05.2024 последний пояснил, что не может купить всю квартиру, уезжает, а также что его мама не согласна жить с подселением. 21.05.2024 она (ФИО11) встретилась с супругом в обед дома, он оставил телефон дома и ушёл на встречу с ФИО3 Со слов ФИО2 ФИО3 отказался покупать долю в праве на жилое помещение, после чего ФИО2 поехал к нотариусу и написал письмо, что не отказывался от продажи доли.
Показания свидетелей принимаются судом, поскольку не противоречат обстоятельствам дела и согласуются между собой.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании утверждал, что сделка не состоялась по вине истца, в подтверждение своих доводов представил заявление от 21.05.2024 о подтверждении желания заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заверенного нотариусом.
При этом, суд учитывает, что согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником 251/403 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Томск, /________/. Вторым правообладателем является ФИО4
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 250 ГК РФ)
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (ч.2 ст. 250 ГК РФ).
Как следует ответа на запрос суда от нотариуса ФИО7, 21.05.2024 нотариусом нотариального округа город Томск ФИО7 за номером по реестру /________/ была засвидетельствована подлинность подписи ФИО2 на заявлении в адрес ФИО4 о продаже принадлежащих ФИО2 251/403 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Томск, /________/, /________/ за 1800000 руб. с порядком расчета наличным или безналичным способом и предложением купить указанную долю за указанную цену в порядке использования преимущественного права покупки ФИО4 согласно ст. 250 ГК РФ. 21.05.2024 года по просьбе ФИО2 нотариусом нотариального округа город Томск ФИО7, в порядке передачи документов физическим лицам указанное выше заявление было направлено за исходящим регистрационным номером 129 заказным почтовым письмом ФИО4 по адресу: Т. Томск, /________/ ( 634009). Письму присвоен идентификатор /________/. 04.07.2024 года нотариусу нотариального округа город Томск ФИО7 поступил возврат заказного письма с идентификатором /________/, направленного в адрес ФИО4 Возврат совершен в связи с истечением срока хранения письма отделении АО "Почта России".
Таким образом, по состоянию на 21.04.2024 у ответчика ФИО2 отсутствовал отказ второго сособственника от преимущественного права покупки; с момента направления заявления в адрес ФИО4 о продаже принадлежащих ФИО2 251/403 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Томск, /________/, месяц не прошёл.
По настоящему делу ни одна из сторон до 20.05.2025 (год с момента заключения дополнительного соглашения) не обратилась к другой с предложением о заключении основного договора купли-продажи, что свидетельствует о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Поскольку обязательство из предварительного договора прекратилось, то у ответчика отсутствовали правовые основания для удержания полученной суммы задатка (п. 1 ст. 381 ГК РФ), а потому, с ФИО2 в пользу ФИО3 подлежит взысканию 65000 руб.
В соответствии с положением ст. 86 ГПК РФ, в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.
Ответчиком заявлено о подложности доказательства – утверждения представителя истца ФИО1 в судебном заседании 17.09.2025, что именно 21.05.2024 в помещение к нотариусу ФИО10 (г. Томск/________/) прибыли: стороны по делу и риелтор.
Представитель истца пояснила, что давая в судебном заседании 17.09.2025 пояснения, могла высказать ошибочно суждения, что 21.05.2024 к нотариусу явились истец, ответчик и риелтор.
Разрешая заявленное ходатайство, суд признает доводы ответчика о подложности доказательств необоснованными, поскольку доказательств фальсификации представленных суду доказательств материалы дела не содержат, при не представлении в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств подложности доказательств само по себе заявление стороны по делу о подложности (фальсификации, недопустимости) документов в силу ст. 186 ГПК РФ не влечет автоматического исключения представленных истцом в материалы дела документов из числа доказательств, в связи с тем, что на стороне, заявившей о подложности, лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства, и учитывая, что ответчик указанную процессуальную обязанность не выполнил, ограничившись только заявлением, суд признает указанные доводы несостоятельными.
Кроме пояснений представителя истца, в которых она указала на возможную ошибочность своих суждений, в ходе рассмотрения дела показаниями свидетеля ФИО9 установлено, что 21.05.2024 стороны сделки не встречались с ней и к нотариусу не обращались.
С учетом данных обстоятельств, суждения представителя истца о конкретных обстоятельствах, очевидцем которых он не являлся, не имеют доказательственного значения.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом в подтверждение уплаты государственной пошлины представлен чек от 30.04.2025 на сумму 4900 руб.
Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 4 000 руб., рассчитанная на основании абз.1 п.1 ч.1 ст. 333.19 НК РФ
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт /________/) в пользу ФИО3 (паспорт /________/) денежные средства в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Томского областного суда через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья В.Н. Орлова
Мотивированное решение суда составлено 12.11.2025.
Подлинник решения суда находится в гражданском деле №2-2063/2025; УИД: 70RS0001-01-2025-003279-49 Кировского районного суда г. Томска.