Решение по делу № 2-1672/2022 от 31.03.2023 - о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, признании обязательств по предварительному договору прекращенными, солидарном взыскании суммы предварительной оплаты по договору, стоимости неотделимых улучшений и восстановительного ремонта, встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, взыскании денежных средств, признании договора купли-продажи от <дата> недействительным, истребовании квартиры из незаконного владения, встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

К делу №2-18/2023 УИД:23RS0013-001-2022-002301-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 31 марта 2023 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Переверзевой Н.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, признании обязательств по предварительному договору прекращенными, солидарном взыскании суммы предварительной оплаты по договору, стоимости неотделимых улучшений и восстановительного ремонта, встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, взыскании денежных средств, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истребовании квартиры из незаконного владения, встречному иску ФИО4 к ФИО3, ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 и с учетом уточнения исковых требований просили признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, утратившей право пользования жилым помещением (квартирой) по адресу: <адрес>; признать обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекращенными; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства, переданные в счет частичной предоплаты по предварительному договору в сумме 597 000 рублей, взыскать солидарно со ФИО1, ФИО2 в пользу ФИО3 стоимость неотделимых улучшений жилого помещения в размере 222 124 рубля.

Требования обоснованы тем, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с привлечением средств ипотечного кредита Сбербанк. В 2019 году истцы решили продать квартиру по причине того, что ФИО1 заболела онкологией, ей необходимо было дорогостоящее лечение. С ФИО3 была достигнута договоренность о продаже ей квартиры за 1 100 000 рублей, была показана квартира и ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор, поскольку на квартире имелось обременение. Покупателем была частично передана сумма 50 000 рублей при подписании предварительного договора, а ДД.ММ.ГГГГ покупателем продавцам переданы 547 000 рублей. По устной договоренности собственники передали ФИО3 ключи и разрешили проживать в ней до полного расчета с условием оплаты коммунальных услуг. В соответствии с предварительным договором ФИО3 обязалась до ДД.ММ.ГГГГ произвести полную оплату. Однако передала часть средств только ДД.ММ.ГГГГ, попросила немного подождать, заверив, что до конца 2020 года рассчитается полностью. В связи с нарушением ФИО3 условий предварительного договора, не направлением ни одной из сторон предложения о заключении основного договора обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ были прекращены ДД.ММ.ГГГГ. Требование о понуждении к заключению договора ни одной из сторон не заявлялось. ФИО3 была выдана доверенность на право быть представителем ФИО1 в коммунальных организациях, которая ДД.ММ.ГГГГ была отозвана. В апреле 2022 года ФИО3 потребовала снятия обременения, переоформления квартиры на нее, после чего она готова оплатить собственникам оставшуюся сумму. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено предупреждение о выселении из квартиры. ФИО3 заявила, что не будет выселяться, обратилась в полицию с заявлением о привлечении ФИО1 к ответственности по ст.159 УК РФ. В возбуждении уголовного дела отказано по основанию п.1 ч.1 ст.24 УПК РФ. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено письмо о предоставлении реквизитов для перечисления ей суммы ранее уплаченных денежных средств. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных ответчиком в квартире в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время согласно заключению эксперта составляет 245 540 рублей, стоимость восстановительного ремонта 23 415 рублей.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО4 и просила с учетом уточнения своих требований признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО4 недействительным; истребовать квартиру по адресу: <адрес>, из незаконного владения ФИО4, аннулировать регистрационную запись №, ДД.ММ.ГГГГ; признать договор купли-продажи квартиры заключенным; признать право собственности ФИО3 на квартиру общей площадью 86,2 кв.м. по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 и ФИО2 503 000 рублей; взыскать со ФИО1, ФИО2 компенсацию всех судебных расходов.

Требования обосновали тем, что во второй половине декабря 2019 года ФИО3 на сайте «Авито» нашла объявление о продаже квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в ходе личной встречи со ФИО1 квартира была осмотрена. Стоимость 1 100 000 рублей, озвученная продавцом, с учетом технического состояния соответствовала рыночной. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор (бланк был подготовлен продавцом). ФИО1 заверила, что является единственным собственником, а квартира не имеет никаких ограничений в продаже. ФИО3 в соответствии с п.3.1 договора передала ДД.ММ.ГГГГ - 50 000 рублей, и ДД.ММ.ГГГГ - 547 000 рублей. Оставшаяся часть подлежала выплате за счет средств материнского капитала. В конце декабря покупателю стало известно, что квартира находится в залоге у ПАО Сбербанк. Выплата 547 000 рублей была обусловлена необходимостью погашения ипотеки. ФИО1 указывала на свой статус риелтора и возможность закрыть все проблемные точки. Она сама предложила покупателю вселиться в квартиру, разрешила привести квартиру в пригодное состояние. После вселения ФИО3 несла бремя собственника в полном объеме. После получения второй части денег ФИО1 стала уклоняться от заключения договора, мотивируя проблемой с банком, поскольку ею не получена некая страховка, просила отсрочки. ФИО3 была заинтересована в приобретении именно этой квартиры, поскольку она подходила ей по параметрам, в ней она сделала ремонт Ситуация изменилась в начале 2022 года, когда выросли цены на квартиры, ФИО1 отказалась от сделки и выставила квартиру на продажу за гораздо большую цену. Предварительный договор по форме, содержанию соответствует требованиям к сделкам такого рода, в части передачи имущества и оплаты более половины его стоимости исполнен. Несмотря на наличие спора в суде ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала спорную квартиру ФИО4 Полагает, что данный договор является недействительной сделкой в силу ст.168 ГК РФ, поскольку имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 и просил признать его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес> отказать в удовлетворении требований ФИО3 к нему.

Указал в обоснование своих требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и семьей С-вых заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Стоимость квартиры составляла 2 600 000 рублей. В тот же день семье С-вых переданы 500 000 рублей, заключен кредитный договор на 2 100 000 рублей, по которому предметом залога выступала приобретаемая квартира. Полученные по кредитному договору средства перечислены ФИО5. Истец проявил разумную степень осмотрительности и заботливости: сделка была возмездной, цена соответствовала рыночной; на момент покупки квартиры в ней никто не жил и не значился зарегистрированным, семья С-вых владела квартирой более трех лет, не имелось ограничений прав; его право зарегистрировано; в сделке принимал участие кредитор ПАО Сбербанк, который также проверял сделку на предмет законности. Согласно п.6 ст.8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В судебное заседание стороны, уведомленные о месте и времени разбирательства, не явились, в своих заявлениях просили дело рассматривать в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 на праве совместной собственности принадлежала квартира по адресу: <адрес>, что подтверждается копией договора с отметками о регистрации перехода прав, регистрации права собственности С-вых и обременения в виде ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры.

Согласно договору ФИО1 обязуется продать, а ФИО3 купить квартиру общей площадью 83,1 кв.м. по адресу: <адрес>.

По соглашению сторон стоимость квартиры в п.3.1 договора определена в размере 1 100 000 рублей, денежная сумма в размере 50 000 рублей будет передана до ДД.ММ.ГГГГ, 1 050 000 рублей будут переданы до ДД.ММ.ГГГГ (с учетом материнского сертификата).

Согласно п.5.1 договора право собственности на квартиру возникает у покупателей после заключения основного договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии со ст.ст.131, 551 ГК РФ.

В соответствии со ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В договоре сторонами не определен срок заключения основного договора.

В течение года основной договор купли-продажи сторонами не заключен, никто из сторон не направил друг другу предложение заключить договор.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, С-вы просят признать обязательства по предварительному договору прекращенными.

В соответствии с требованиями абз.3 ст.148, ст.196 ГПК РФ определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства является обязанностью суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.2 п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 №11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» основанием иска являются фактические обстоятельства, поэтому указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (п.6).

В силу разъяснений, содержащихся в абз.3 п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ч.1 ст.196 ГПК РФ, именно суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле (абз.3 п.9).Таким образом, независимо от того, на какие нормы материального права ссылается истец, суд должен определить действительную правовую природу правоотношений сторон.

В силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу вышеизложенных норм независимо от наименования договора при установлении его природы необходимо установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами договора отношений.

В рассматриваемом случае договором, заключенным между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать ФИО3 в собственность квартиру и обязанность последней в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором купли-продажи по смыслу ст.429 ГК РФ, а является по своей правовой природе договором купли-продажи квартиры.

В соответствии с разъяснениями п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст.487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.3 ст.551п.3 ст.551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст.398ст.398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п.3 ст.551п.3 ст.551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст.487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Договор заключен между ФИО1 как продавцом и ФИО3 как покупателем, в то же время, ФИО1 являлась совместным собственником со ФИО2, то есть на момент заключения договора спорная квартира не принадлежала ей в целом. На момент рассмотрения спора квартира не находится в собственности ответчика ФИО1, в связи с чем требования ФИО3 о признании за ней прав собственности на квартиру не могут быть удовлетворены.

Также суд отмечает, что в силу ст.35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В силу ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры может быть заключен только собственником либо лицом, уполномоченным им в установленном законом порядке лицом.

Суду не представлено ни нотариально удостоверенного согласия ФИО2 на отчуждение квартиры, являющейся совместным имуществом, ни доверенности, которой он уполномочил ФИО1 от своего имени произвести отчуждение на указанных условиях, в связи с чем, признавать договор купли-продажи заключенным не имеется оснований.

Оснований считать договор исполненным также не имеется, поскольку оплата квартиры произведена не в полном объеме, передача квартиры как исполнение обязательства продавца по договору также не произведена.

Доверенность, выданная ФИО1 уполномочивает ФИО3 управлять спорной квартирой от имени ФИО1 и в ее интересах, выдана на определенный срок, что опровергает довод ФИО3 и ее представителя о передаче квартиры в собственность ФИО3 по договору купли-продажи.

Поскольку договор купли-продажи между сторонами не заключен, полученные ФИО1 в счет его исполнения денежные средства в размере 597 000 рублей подлежат возврату ФИО3

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу требований ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В силу ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

ФИО3 была вселена в спорную квартиру с согласия собственников. ДД.ММ.ГГГГ ей было направлено предупреждение о выселении с требованием в добровольном порядке освободить жилое помещение.

Сведений о наличии между истцом и ответчиком каких-либо соглашений, достигнутых после получения ФИО3 требования о выселении по поводу ее проживания в спорной квартире и пользования ею суду не представлено, в удовлетворении требований ФИО3 о признании за ней права собственности на спорную квартиру отказано, оснований дающих ей право дальнейшего проживания в квартире не имеется, собственниками жилья являются истцы, которые в силу ст.209 ГК РФ вправе пользоваться, владеть и распоряжаться спорным жилым домом и требовать устранения препятствий в его пользовании.

Учитывая изложенное, ФИО3 следует признать утратившей право пользования спорной квартирой.

В период проживания в спорной квартире ФИО3 с согласия собственников был произведен ремонт за счет личных средств.

Согласно заключению судебной оценочной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом Союза «Гулькевичская торгово-промышленная палата» по назначению суда, стоимость неотделимых улучшений составила 245 540,28 рублей, стоимость восстановительного ремонта жилого помещения по приведению в техническое состояние на ДД.ММ.ГГГГ составляет 23 415,42 рублей.

В соответствии с положениями ст.86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав содержание заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела, заключение составлено лицом, имеющим соответствующую специальность, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст.307 УК РФ.

Основания для сомнения в правильности выводов эксперта и в беспристрастности и объективности эксперта, отсутствуют.

Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит, ответы на вопросы даны четко и определенно.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Экспертное заключение, оцененное судом по правилам ст.67 ГПК РФ, соответствует требованиям ст.ст.79, 86 ГПК РФ. В заключении отражены все, предусмотренные законом сведения; экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение признается надлежащим доказательством по делу.

Проживание ФИО3 в спорной квартире на основании соглашения с собственниками носило характер договора безвозмездного пользования имуществом.

Согласно ст.689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст.607, п.1 и абз.1 п.2 ст.610, пунктами 1 и 3 ст.615, п.2 ст.621, пунктами 1 и 3 ст.623 настоящего Кодекса.

Таким образом, положения ст.623 ГК РФ о неотделимых улучшениях имущества к отношениям сторон не применяются, так как названная правовая норма регулирует арендные отношения, которые имеют возмездный характер, в то время как ФИО3 пользовалась квартирой на безвозмездной основе.

Так, в силу п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

То есть обязательства вследствие неосновательного обогащения возникают при наличии следующих условий: отсутствия предусмотренных законом или договором оснований для приобретения имущества и обогащения приобретателя за счет потерпевшего, то есть увеличения стоимости имущества приобретателя за счет уменьшения стоимости имущества потерпевшего.

С учетом того обстоятельства, что никто из сторон не опровергает факт проведения ФИО3 ремонта в квартире, квартира осталась в собственности С-вых, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений в размере 245 540,28 рублей.

Стоимость восстановительного ремонта по приведению квартиры в первоначальное состояние не подлежит исключению из данной суммы, поскольку ремонт ФИО3 производился с согласия С-вых, в ее пользу взыскивается стоимость неотделимых улучшений, остающихся в собственности С-вых с их же согласия и по их требованию.

Уменьшение же стоимости неотделимых улучшений на стоимость восстановительного ремонта на ФИО3 по сути означает возложение на нее полномочий собственника по распоряжению этим имуществом и несению бремени его содержания.

При разрешении встречных исковых требований ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает следующее.

В силу положений п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2).

ФИО3, ссылаясь на положения ст.168 ГК РФ, полагает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ между С-выми и ФИО4 является недействительной сделкой как заключенной лицом, не имеющим право на отчуждение квартиры.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО1 и ФИО2 и покупателем ФИО4 заключен договор купли-продажи с использованием кредитных средств, согласно которому продавцы продали, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>.

По соглашению сторон стоимость квартиры определена в размер 2 600 000 рублей, из которых 500 000 рублей переданы покупателем при заключении договора, а 2 100 000 рублей оплачиваются за счет целевых кредитных средств, полученных в ПАО Сбербанк, после регистрации права собственности покупателя на счет ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности ФИО4 на квартиру (номер регистрационной записи №), также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

На момент заключения договора квартира принадлежала ФИО5 на праве общей совместной собственности, каких-либо ограничений не имела, С-вы как собственники вправе были распорядиться указанной квартирой путем ее отчуждения.

При этом, вопреки доводам ФИО3, даже при наличии заключенного договора купли-продажи с ней, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 не может быть признан недействительным, что следует из разъяснений п.61 Постановления Пленума Верховного суда №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2022 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В связи с отсутствием оснований для признания договора купли-продажи недействительным, оснований для признания владения ФИО4 незаконным не имеется.

Ссылку ФИО3 на п.35 Постановления Пленума Верховного суда №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2022: если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст.301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст.301, 302 ГК РФ, нельзя признать состоятельной, поскольку данное разъяснение говорит не о соединении требований о признании сделки недействительной и истребовании имущества, а о квалификации судами таких отношений как спор об истребовании имущества, даже если лицом заявлено требование о признании сделки недействительной.

Наличие у С-вых права на отчуждение спорной квартиры установлено судом, оснований к применению положений ст.ст.301-302 ГК РФ нет.

Поскольку оснований для применения ст.ст.301, 302 ГК РФ к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям не имеется, добросовестность не имеет правового значения при рассмотрении требований о признании сделок недействительными, требования ФИО4 не влекут для него каких-либо последствий и не направлены на восстановление его нарушенных прав, что влечет отказ в их удовлетворении.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, признании обязательств по предварительному договору прекращенными, солидарном взыскании суммы предварительной оплаты по договору, стоимости неотделимых улучшений и восстановительного ремонта, - удовлетворить частично.

Признать ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>.

Взыскать со ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) сумму предоплаты по предварительному договору 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч рублей).

Взыскать со ФИО1 (паспорт <данные изъяты>), ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) солидарно в пользу ФИО3 (СНИЛС №) стоимость неотделимых улучшений жилого помещения 245 540,28 рублей (двести сорок пять тысяч пятьсот сорок рублей двадцать восемь копеек).

В остальной части требований, - отказать.

В удовлетворении требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, взыскании денежных средств, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истребовании квартиры из незаконного владения, - отказать.

В удовлетворении требований ФИО4 к ФИО3, ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 04.04.2023.

Судья

Гулькевичского районного суда А.В. Соколенко