Дело № 3а-161/2022

70OS0000-01-2022-000105-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 сентября 2022 года Томский областной суд в составе

председательствующего судьи Куцабовой А.А.

при секретаре Курелёнок В.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске административное дело № 3а-161/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Т» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Т» (сокращенное наименование – ООО «Альянс-Т») обратилось в Томский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 8 апреля 2021 г.

земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере 42453000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере 35807000 руб.

В административном исковом заявлении в обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеназванных земельных участков; кадастровая стоимость участков (64421126 рублей 69 копеек и 52800229 рублей 58 копеек соответственно) значительно превышает их рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Определением судьи от 4 июля 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Города Томска.

Определением суда от 4 августа 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне ответчика привлечена Томская область в лице Администрации Томской области.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В письменном отзыве на административный иск представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области (далее по тексту - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области) полагал, что учреждение не является надлежащим ответчиком, разрешение требований административного истца по существу оставил на усмотрение суда; в письменном отзыве представитель Томской области в лице Администрации Томской области также разрешение требований административного истца по существу оставил на усмотрение суда.

Административные ответчики Управление Росреестра по Томской области, администрация Города Томска, муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска отзыв не представили.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу положений абзаца 2 пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Судом установлено, что ООО «Альянс-Т» с 8 апреля 2021 г. на праве собственности принадлежат

земельный участок с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/;

земельный участок с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/,

категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных зданий и сооружений, что подтверждается выписками из ЕГРН от 8 апреля 2022 г.

Согласно выпискам из ЕГРН от 8 апреля 2022 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ составляет 64421126,69 руб., земельного участка с кадастровым номером /__/ составляет 52800229,58 руб.

Указанная кадастровая стоимость земельных участков установлена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области от 8 апреля 2021 г. по состоянию на 8 апреля 2021 г. (дата внесения сведений в ЕГРН – 8 апреля 2021 г.) в связи с образованием спорных земельных участков на основании удельного показателя кадастровой стоимости земель, утвержденного постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 г. № 1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск», что подтверждается актом от 8 апреля 2021 г.

Установленный статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц досудебный порядок обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административным истцом соблюден.

4 мая 2022 г. ООО «Альянс-Т» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области. Решением Комиссии от 18 мая 2022 г. № 65 заявление отклонено.

Срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, исчисляемый в соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», не пропущен.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 8 апреля 2021 г. согласуются с приведенным выше нормативными положениями, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При разрешении административного дела по существу суд исходит из следующего.

Проверяя допустимость и относимость доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости - на 8 апреля 2021 года, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, датой определения кадастровой стоимости рассматриваемых объектов является 8 апреля 2021 г.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчёт № 71/22 от 18 апреля 2022 г., составленный частнопрактикующим оценщиком Д., в соответствии с которым указанная стоимость по состоянию на 8 апреля 2021 г. в отношении

земельного участка с кадастровым номером /__/ расположенного по адресу: /__/, составила 42453000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером /__/ расположенного по адресу: /__/, составила 35807000 руб.

Доводы Управления Росреестра по Томской области, изложенные в решении комиссии от 18 мая 2022 г., направленные на оспаривание отчета, о том, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков выбраны некорректные объекты-аналоги, имеющие худшее расположение относительно оспариваемых земельных участков, и корректировка на местоположение оценщиком не применяется, подлежат отклонению, так как не свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, установлено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пунктам 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Оценив представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования статей 15, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдены, поскольку указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки.

Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке и размере.

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 8 апреля 2021 г., то есть на дату внесения сведений об установленной кадастровой стоимости спорных земельных участков в государственный кадастр недвижимости.

Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участках, в частности, их площади, категории земель, виде разрешенного использования.

Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку на дату оценки имеется достоверная и достаточная информация о ценах сделок и предложений к продаже земельных участков под сопоставимое использование.

Исходными данными по объектам-аналогам послужила информация с официальных сайтов муниципальных органов власти, а также информация с официального сайта портала Росреестра из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках с объектами недвижимости за период 2018-2019 гг.

В качестве аналогов для проведения оценки были отобраны сделки с земельными участками из одного рыночного сегмента с оцениваемыми объектами промзоны, расположенные в сопоставимых территориальных зонах, наиболее сопоставимые с оцениваемыми объектами по назначению, площади, среднерыночному диапазону стоимости.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

В отчете присутствуют скриншоты выборки объектов–аналогов с официального сайта размещения торгов https//torgi.gov.ru, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые оценщиком сведения.

На различия между объектами оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельных участков, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Поскольку указанный отчет предоставлялся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, решением которой заявление ООО «Альянс-Т» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено в связи с несоответствием требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в судебном заседании допрошена оценщик Д., которая дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.

Так, оценщик пояснила, что в рамках заключения ею проведен анализ рынка объекта исследования согласно пункту 10 ФСО № 7 по всем необходимым параметрам, а именно назначение земельных участков, их площадь и местоположение. Исходя из назначения земельных участков, их местоположение относительно центра и расположение относительно друг друга не имеет значение, в связи с чем корректировка на местоположение не требуется. Несмотря на то, что объекты-аналоги расположены дальше от центра, к ним имеется хорошая транспортная доступность при отсутствии жилой застройки, они наиболее эффективно могут быть использованы в соответствии с их назначением; в данном случае объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что оценщиком не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, заявлены не были.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке № 71/22 от 18 апреля 2022 г. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере 42453000 руб. и земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере 35807000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости № 65 от 18 мая 2022 года (по результатам рассмотрения заявления ООО «Альянс-Т», поступившее в комиссию 4 мая 2022 года) Обществу отказано в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с критичной оценкой содержания отчета об оценке.

Административное исковое заявление подано в суд 10 июня 2022 г.

Оценивая доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данное учреждение не является надлежащим административным ответчиком по данному административному иску, суд исходит из следующего.

Согласно положениям частей 4, 5 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

Административными ответчиками могут быть органы государственной власти, иные государственные органы, органы местного самоуправления, избирательные комиссии, комиссии референдума, иные органы и организации, наделенные отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностные лица, государственные и муниципальные служащие.

В силу положений части 3 статьи 135 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации круг лиц, участвующих в деле, определяет суд.

Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в силу положений части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 г. № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик» Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (п.1).

Таким образом, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области наряду с администрацией Города Томска и Управлением Росреестра по Томской области является надлежащим ответчиком по настоящему административному делу.

При этом, с учетом изложенного муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска является ненадлежащим ответчиком по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Т» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: /__/, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 8 апреля 2021 года - 42453000 (сорок два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи) рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: /__/, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 8 апреля 2021 года - 35807000 (тридцать пять миллионов восемьсот семь тысяч) рублей;

датой подачи заявления считать 4 мая 2022 г.;

в удовлетворении административного иска к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска отказать;

на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.

Председательствующий