Дело № 2-512/2025
УИД: 26RS0017-01-2025-000264-34
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«02» июня 2025 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Ивашиной Т.С.,
при секретаре судебного заседания Филатовой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о сохранении нежилых помещений №<данные изъяты> <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 28,0 кв.м, в перепланированном и переустроенном состоянии.
В обоснование истец в исковом заявлении пояснила, что она - ФИО1 является собственником нежилых помещений с кадастровым номером <данные изъяты>, находящихся по адресу: <адрес>, пом. №<данные изъяты>, на основании договора купли-продажи муниципального имущества на аукционе №-А <данные изъяты> право зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, рег.№.
На основании постановления главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ за свой счет и своими силами истцом произведен ремонт указанных нежилых помещений с частичной перепланировкой и переустройством, в результате чего часть помещения №б было отгорожена перегородкой, и во вновь образованном помещении устроен санузел путем установки раковины и унитаза. Из помещения №а был устроен выход на улицу. В результате перепланировки и переустройства общая площадь помещений уменьшилась и составляет 28 кв.м по данным технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ.
Желая узаконить перепланировку помещений, истец обратилась в администрацию <адрес> с соответствующим заявлением. Однако ей было отказано в выдаче акта приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства в связи с тем, что проведенная перепланировка не соответствует параметрам проектной документации. Истец полагает, что перепланировка и переустройство нежилых помещений произведены истцом в целях благоустройства и не создают угрозу жизни и здоровью других людей, не нарушают их права и законные интересы.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности направила ходатайство о приобщении документов, в котором в том числе пояснила, что собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме не возражают против устройства ФИО1 отдельного выхода на прилегающий земельный участок, что подтверждается протоколом общего собрания.
Ответчик - администрация города-курорта Кисловодска, третьи лица – управление по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, Управление ФСГРКиК по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленного иска от участвующих в деле лиц суду не поступало.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам:
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст.55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В соответствии с чч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, является разрешение на строительство/реконструкцию.
В соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не только с соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, но и с одновременным установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Аналогичные правила установлены ст. ст. 246 - 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании подпункта "в" п. 2 раздела 1 Правил содержания, общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
По ходатайству стороны истца, для проверки изложенных в исковом заявлении доводов, в целях правильного разрешения гражданского дела по вопросам, требующим специальных познаний, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза.
Из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №/Стз-25 ООО «Техгеострой эксперт» следует, что с учетом проведенного исследования, результатов технического обследования, экспертом установлено, что истцом ФИО1 выполнены строительно-монтажные работы по перепланировке и переустройству нежилых помещений №, 10а, 10б по проезду Цандера, 2 <адрес>, а именно: между помещениями №а и №б демонтирована перегородка с дверным проемом, между помещениям № и №а демонтирована перегородка, между помещениями № и №б частично демонтирована перегородка с дверным блоком, между помещениями № и №а возведена новая перегородка со смещениям в сторону помещения №, в результате чего площадь помещения уменьшилась с 11,3 кв.м до 9,90 кв.м на 2,3 кв.м. Между помещениями №а и №б возведена новая перегородка с дверным блоком со смещением в сторону помещения №б, в результате чего площадь помещения №а увеличилась с 12,7 кв.м до 16,5 кв.м на 3,8 кв.м, а площадь помещения №б уменьшилась с 5,1 кв.м до 2. 5 кв.м на 2, 6 кв.м. Дверной проем – вход из общего коридора в помещение №б заложен, в помещении №б установлены сантехнические устройства (унитаз, рукомойник, электрический водонагреватель), подключенные к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения, функциональное назначение помещения – санузел. В помещении №а, в наружной ограждающей конструкции дома, демонтирован оконный блок, подоконная кирпичная часть, устроен входной дверной блок, устроена входная площадка и ступени.
Экспертом также установлено, что после проведенных строительных работ по перепланировке и переустройству указанных нежилых помещений, определены параметры данных нежилых помещений: №- помещение площадью 9,0 кв.м, №а помещение площадью 16,5 кв.м, №б – санузел площадью 2,5 кв.м, общая площадь 28,0 кв.м;
качество выполненных строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилых помещений №, 10а, 10б по проезду Цандера, 2 <адрес> соответствует установленным требованиям в строительстве (СП, СНиП, ГОСТ и т.п.);
При выполнении работ по перепланировке и переустройству указанных нежилых помещений №, 10а, 10б с КН 26:34:080110:906 затронуто общее имущество собственников МКД, а именно ограждающая ненесущая конструкция многоквартирного жилого дома и часть земельного участка;
Параметры МКД по проезду Цандера, 2, <адрес> после проведенных строительных работ в помещениях №, 10а, 10б, соответствуют строительным, градостроительным, пожарным требованиям Характеристики надежности и безопасности указанного многоквартирного дома не изменены. Сохранение спорных нежилых помещений №, 10а, 10б, и в целом многоквартирного дома по проезду Цандера, 2, <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Суд считает, что заключение эксперта является достоверным, допустимым и относимым доказательством по делу, поскольку экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующие квалификации, выводы изложены достаточно ясно и полно, ответы даны на основании проведенного исследования, с учетом тех вопросов, которые поставлены в определении суда, по своей форме, структуре и содержанию экспертное заключение соответствует положениям закона, в том числе нормам ГПК РФ, предъявляемым к заключению эксперта; в соответствии со ст. 307 УК РФ эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, оснований сомневаться в его объективности и беспристрастности и ставить под сомнение достоверность выводов и заключения эксперта у суда не имеется, таким образом, сведения указанного экспертного заключения могут быть положены в основу судебного решения по данному гражданскому делу.
Из материалов дела судом установлено, что истец ФИО1 является собственником нежилых помещений №, 10а, 10б, по проезду Цандера, 2, <адрес>, общей площадью 29,1 кв.м. на основании договора купли-продажи №-А муниципального имущества на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ. Выписка из ЕГРН содержит необходимые сведения об объекте недвижимости с КН 26:34:080110:906, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.
Протоколом общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, №, от ДД.ММ.ГГГГ с приложением листа регистрации собственников, листа голосования по второму вопросу повестки дня общего собрания, подтверждается согласование истцу ФИО1 произведенных изменений в спорных нежилых помещениях с устройством отдельного выхода на придомовую территорию МКД.
Применяя нормы материального права к спорным правоотношениям, а также учитывая положения Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, оценив доказательства по делу в совокупности и взаимосвязи, установив, что соблюдены предусмотренные статьей 222 ГК РФ условия для сохранения нежилых помещений, произведенные изменения не влияют на конструктивные и другие характеристики здания, его надежность и безопасность, сохранение нежилого помещения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что установлено на основании экспертного заключения, признанного судом надлежащим доказательством, суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявленеия ФИО1
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии - удовлетворить.
Сохранить нежилые помещения № <данные изъяты> <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, в перепланированном и переустроенном состоянии: № - помещение площадью 9,0 кв.м, №а -помещение площадью 16,5 кв.м, №б – санузел площадью 2,5 кв.м, общей площадью 28,0 кв.м.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в <адрес>вой суд через Кисловодский городской суд.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Т.С.Ивашина