Решение по делу № 3А-81/2025 от 30.06.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

УИД 47OS0000-01-2025-000093-75

Дело № 3а-81/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

16 июня 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.Ю.

при помощнике судьи Колесниковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Административный истец ООО1 (далее по тексту – ООО1) в лице представителя адвоката ФИО6 обратился Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (далее по тексту - ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки») от 28 декабря 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, по состоянию на 20 июня 2024 года.

В обоснование административного иска ООО1 указало, что является собственником указанного нежилого помещения.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере <данные изъяты>

ООО1 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, указанной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном оценщиком ООО2 ФИО2, по состоянию на дату оценки 20 июня 2024 года.

ФИО1 «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 28 декабря 2024 года № заявителю отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Превышение кадастровой стоимости нежилого помещения по сравнению с его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению подлежащего уплате административным истцом налога (л.д. 5-6 том 1).

Определением Ленинградского областного суда, внесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принято к рассмотрению уточнение административных исковых требований, в соответствии с которым ООО1 просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, по состоянию на 20 июня 2024 года (л.д. 171 том 2).

Административным ответчиком ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в соответствии с которыми административный ответчик против удовлетворения требований административного иска возражал, ссылаясь на несоответствие представленного отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использование неполных сведений, допущение расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 230-232 том 1).

После проведения судебной экспертизы в Ленинградский областной суд поступила правовая позиция административного ответчика, согласно которой выводы эксперта по поставленным вопросам являются обоснованными. При этом административный ответчик не оспаривал сумму рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную экспертом, указал, что она отличается от стоимости, установленной в отчете об оценке, в сторону увеличения (л.д. 177-178 том 2).

Заинтересованным лицом Правительством Ленинградской области представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, в соответствии с которым данное заинтересованное лицо полагало административные исковые требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 7-9 том 2).

Представитель административного истца ООО1 – адвокат ФИО6 в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, пояснил, что на момент рассмотрения настоящего дела ООО1 является собственником указанного в административном исковом заявлении объекта недвижимости, кроме того, в отношении данного объекта недвижимости заключен договор аренды, арендная плата по которому не зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 182 том 2).

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» - ФИО7, представитель заинтересованного лица Правительство Ленинградской области – ФИО8 в судебное заседание явились, против удовлетворения требований административного искового заявления возражали.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учётом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым установлена дата перехода на территории Ленинградской области - с 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Ленинградской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определены статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в абзаце первом настоящего пункта, за налоговый период 2023 года определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса, в случае, если кадастровая стоимость таких объектов недвижимого имущества, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость таких объектов недвижимого имущества, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества увеличилась вследствие изменения их характеристик.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пункт 1); нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пункт 2).

В силу подпункта 1 пункта 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень).

Согласно части 4 статьи 3.1 Областного закона Ленинградской области от 25 ноября 2003 года № 98-оз «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также в отношении жилых помещений.

Как следует из материалов дела, ООО1 является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12-17, 206-210 том 1).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение с кадастровым номером № находится в нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> (л.д. 18-21 том 1).

В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 4 декабря 2023 года № 861 «Об определении перечня зданий (строений, сооружений) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год» нежилое здание с кадастровым номером № включено в Перечень зданий (строений, сооружений) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год (пункт 314 указанного Перечня).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 и установлена в размере <данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года (л.д. 11 том 1).

Таким образом, административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, который согласно положениям вышеприведенных нормативно-правовых актов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО1 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением, поступившим в бюджетное учреждение ДД.ММ.ГГГГ, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, по состоянию на 20 июня 2024 года.

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, административным истцом был приложен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО2 ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки 20 июня 2024 года (л.д. 46-190 том 1).

28 декабря 2024 года ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» принято решение № №, в соответствии с которым в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по основаниям, приведенным в разделе V данного решения, указано, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также отчет не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Виды стоимости» (ФСО II), Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Задание на оценку» (ФСО IV), Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В том числе указано, что в отчете приводятся неполные / недостоверные сведения, допущены ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке. Оценщиком допущены нарушения подпункта 10 пункта 7 ФСО VI: на странице 63 отчета в Таблице 10.5.8 распределение частей оцениваемого помещения по функциональному назначению выполнено формально, по названию помещений в экспликации, без сверки с планами этажей и фактическими возможностями использования, в результате чего вывод, что «преобладающая функция в оцениваемом помещении — производственно-складская», не обоснован, а распределение площадей по назначению не соответствует их назначению. В данном случае пункт 20 ФСО № 7 не применяется, поскольку объект оценки является частью объекта капитального строительства - встроенным нежилым помещением, пригодным для размещения административных объектов, его использование под нужды производства является неэффективным и уменьшает стоимость таких объектов недвижимости.

При проведении расчетов в рамках затратного подхода выявлены ошибки, нарушающие требования федеральных стандартов оценки и / или приводящие к искажению стоимости объекта оценки. На странице 65 отчета оценщик пришел к заключению об удовлетворительном состоянии объекта оценки и наличии у него износа – 45 % на дату последней инвентаризации 2024 года, на основании технического паспорта, в котором нет упоминания о том, что он составлен на основании выезда на объект оценки. Также на странице 66 отчета оценщиком указано, что в отдельных помещениях имеется относительно свежий ремонт в хорошем состоянии, но количество этих помещений ничтожно мало по сравнению с общей площадью, наличие косметического ремонта в отдельных помещениях не оказывает влияния на общее удовлетворительное состояние объекта, однако данный вывод не подтверждается данными фотофиксации.

На странице 122 отчета оценщиком неверно определено, что класс конструктивной системы «родительского» здания объекта оценки - КС-3, в то время как здание имеет каркасную конструкцию, что является признаком класса капитальности КС-1. Основываясь на неверно определенном классе капитальности объекта оценки, оценщик вводит корректировки к стоимости объекта-аналога, используемого в рамках затратного подхода, понижающие стоимость.

На страницах 140 – 141 отчета при определении срока экономической жизни объекта недвижимости и в последующем при проведении расчетов величины физического износа в рамках затратного подхода предположение о том, что возраст здания, при наступлении которого затраты на капитальный ремонт начинают превышать стоимость строительства здания, соответствует сроку экономической жизни здания, является ничем не подтвержденным. Приведенные в отчете технические паспорта здания в целом и объекта оценки в частности не содержат информации об уровне физического износа отдельных конструктивных элементов здания, что существенно снижает достоверность указанных в них значений износа. Неверный, необоснованный расчет физического износа объекта оценки существенно влияет на результат расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, приводя к его занижению.

При проведении расчетов стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, выявлены ошибки, нарушающие требования федеральных стандартов оценки и / или приводящие к искажению стоимости объекта оценки. В нарушение пунктов 9 и 10 ФСО III на странице 156 отчета некорректно описаны объекты-аналоги: объект-аналог № 2, представляющий собой производственное здание на территории промышленной базы на 3-4 линии от магистрали без прямого подъезда, не является аналогом для объекта оценки (помещение в здании дома быта на центральной улице <адрес>); объект-аналог № 3, расположенный по адресу: <адрес> А, фактически является зданием административного назначения при гаражах (для обслуживания производственной базы по изготовлению деталей и узлов для сельскохозяйственных машин) в промышленной зоне, также не является аналогом для объекта-оценки; на странице 177 отчета указано, что состояние объекта-аналога № 3 - «требуется ремонт», однако объявление о продаже объекта-аналога № 3 не содержит такой информации; неверно указан адрес объекта-аналога № 5 (помещение, расположенное по адресу: <адрес>), поскольку здание по указанному адресу - двухэтажное, в то время как в объявлении указано, что помещение расположено на трех этажах, согласно фотографиям из объявления в помещении объекта-аналога находился или находится МФЦ, в то время как <адрес>, <адрес> расположен продуктовый магазин, судя по расположению и форме окон в приведенных фотографиях, действительный адрес объекта - <адрес>; ошибочно указано, что земельный участок, относящийся к объекту-аналогу № 5, не сформирован: по данным сервиса «Публичная кадастровая карта» земельный участок имеет кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>, Бокситогорский муниципальный район, Бокситогорское городское поселение, <адрес>, также как и земельный участок с кадастровым №, расположенный по уточненному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>; объекту-аналогу № 5 неверно присвоена характеристика расположения в функциональной зоне «магистраль + жилая зона», после уточнения расположения очевидно, что объект-аналог находится на окраине жилой зоны, вдали от магистрали; объект-аналог № 5 описан как имеющий отдельный вход, учитывая, что помещение находится, в основном на втором-третьем этажах трехэтажного здания с единственным входом, следует, что информация не соответствует действительности.

На странице 169 отчета при проведении корректировки на площадь оценщик ссылается на «Справочник оценщика недвижимости», утверждение о том, что модель ограничена площадью 1 500 кв.м, ошибочно, так как не модель, а лишь таблица в справочнике имеет такое ограничение, возможность дальнейшей экстраполяции никак не оговорена в самом справочнике оценщика; использована корректировка на площадь для офисных, а не для производственно-административных объектов недвижимости.

На страницах 172 - 173 отчета при проведении корректировки на этаж расположения построен «График зависимости стоимости от этажа расположения в выборке», основанный на данных о тех же объектах-аналогах, которые выступают объектами сравнения, что некорректно. Фактически корректировка не обоснована и не подтверждена рыночными данными.

Таким образом, представленный отчет об оценке нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а итоговую величину полученной оценщиком рыночной стоимости признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки искажена (л.д. 35-45 том 1).

С целью разрешения вопроса о соответствии требованиям законодательства отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ определением суда от 18 марта 2025 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО9 (л.д. 15-20 том 2).

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 20 июня 2024 года в случае несоответствия отчета требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом составленного в связи с исправлением технической ошибки заключения судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, при составлении отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ допущен ряд расчетных и методологических ошибок, приведенных в решении ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 28 декабря 2024 года № в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. Данные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, не выявлены.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 20 июня 2024 года составляет <данные изъяты> рублей или <данные изъяты> руб./кв.м (л.д. 33-163 том 2).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов. Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым доказательством, так как оно выполнено экспертом, который имеет соответствующую квалификацию, образование, стаж работы по специальности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта подробно мотивированы, содержат ссылки на исследованную документацию, ответ на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок.

При определении рыночной стоимости эксперт применил сравнительный подход в качестве основного и доходный подход в качестве проверочного. В экспертном заключении приведено подробное обоснование выбора объектов-аналогов и их описание. Экспертом проведены корректировки в рамках сравнительного подхода на условия сделки (скидка к ценам предложений), местоположение, тип объекта, площадь, этаж расположения объекта, красную линию, состояние (физический износ) объекта, в рамках доходного подхода экспертом определены арендная плата, потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, операционные расходы, чистый операционный доход, ставка прямой капитализации дохода.

Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода определена методом количественных корректировок, в рамках доходного подхода с использованием метода прямой капитализации.

Суд учитывает, что каких-либо дополнительных доказательств, которые могли бы быть предоставлены эксперту на исследование, после проведения судебной экспертизы не представлено, заключение противоречий не содержит, экспертом даны ответы на поставленные вопросы, неясностей ответы не содержат.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушением действующего законодательства, что подтверждено в результате проведения судебной экспертизы, у ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для отказа в удовлетворении административного искового заявления в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 28 декабря 2024 года №.

Вместе с тем поскольку сторонами не оспаривается размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный в соответствии с заключением судебной экспертизы, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела (пункты 1, 4, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку в удовлетворении требования административного искового заявления о признании незаконным решения ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», которым административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, надлежит отказать, при этом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, является производным, не носит самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении требования административного искового заявления ООО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 28 декабря 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 20 июня 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Н.Ю. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июня 2025 года.