Решение по делу № 2-3893/2025 от 07.11.2025 | Новочеркасский городской суд (Ростовская область)

Категория дела О сохранении квартиры в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 4575 +/- 15,29 кв.м., распложен многоквартирный дом кадастровый №, что подтверждается выпиской

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> ) к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска о сохранении квартиры в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД: 61RS0019-01-2025-005759-28

Дело № 2-3893/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Бердыш С.А.,

при секретаре Краснобаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска о сохранении квартиры в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии,

установил:

Истец обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ей на праве собственности согласно Договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <дата>.

Собственником, без соответствующего разрешения органа местного самоуправления была выполнена перепланировка, переустройство и реконструкция квартиры для улучшения жилищных условий.

Согласно сведений технического паспорта по состоянию на <дата> общая площадь указанной квартиры составляла 41,5 кв.м., в том числе жилая площадь 41,5 кв.м. Таким образом, квартира в первоначальной конфигурации имела только жилые помещения, вспомогательные помещения в квартире отсутствовали.

Согласно решению Новочеркасского городского суда от <дата> дело № в <адрес> <дата> году были проведены работы по перепланировке, переустройству и реконструкции жилых помещений путём присоединения санитарно-бытовых помещений. Согласно указанного решения суд счёл возможным сохранить указанные выше жилые помещения в перепланированном, переустроенном состоянию общей площадью 53,5 кв.м., жилой площадью 41,5 кв.м.

Согласно технического паспорта от <дата> общая площадь квартиры составляет 55,7 кв.м., т.е. увеличилась на 2,2 кв.м. в результате пристройки коридора.

Жилой дом литер «А» по <адрес> в <адрес>, в котором находится <адрес>, расположен на земельном участке с к/н №, площадью 4575 кв.м. с разрешённым использованием «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Истец обратилась в ДСиГР и Управление АиГ Администрации г. Новочеркасска с заявлением о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, но получила отказ, ей предложено обратиться в суд.

Согласно выводам технического заключения № «О соответствии произведённой реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> установленным нормам и правилам», указанная квартира расположена на первом этаже 2-х этажного многоквартирного жилого дома, находится в работоспособном техническом состоянии, имеющиеся дефекты и повреждения не препятствуют эксплуатации объекта, несущая способность строительных конструкций обеспечивается.

Ремонтно-строительные работы по перепланировке и переустройству <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> выполнены в соответствии с требованиями сводов правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», СП 30.13330.2020 «СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий», СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газоснабжения», СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологическое требование к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», «технического регламента о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008г. №123-ФЗ. Строительно-монтажные работы по реконструкции <адрес> (строительство входной пристройки литер «а4», устройство дверных проёмов в несущих стенах к кухне выполнены в соответствии с требованиями СП 70.1330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», ГОСТ Р 57346-2016 «Перемычки для каменной кладки».

Учитывая вышеизложенное, проведённая реконструкция, перепланировка и переустройство жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 55,7 кв. м, соответствует установленным строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям градостроительного регламента Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Новочеркасск».

Исследуемая <адрес> жилом <адрес> в <адрес> после проведения работ по реконструкции, перепланировке и переустройству соответствует критериям о безопасности согласно Федеральному закону №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Проведённая реконструкция, перепланировка и переустройство жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 55,7 кв.м. не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение данного объекта в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Просила суд сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер «А», расположенный по адресу: <адрес>.

Сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии жилое помещение - квартиру в жилом доме литер "А", общей площадью 55,7 кв.м., в том числе жилой – 31,4 кв.м., вспомогательной – 24,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В силу требований ч.ч. 1 - 2 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно п. 1.7.2. и п. 1.7.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускается: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме являются самовольными, если они не согласованы с органом, осуществляющим согласование, или произведены с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Квартира №, кадастровый №, расположенная в многоквартирном доме, кадастровый №, по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>.

Истцом ФИО1 за счет собственных средств выполнена перепланировка, переустройство и реконструкция <адрес>.

Работы проведены с целью улучшения проживания и комфортности квартиры.

<адрес> после реконструкции, перепланировки и переустройства составляет 55,7 кв.м., в том числе жилая площадь 31,4 кв.м., вспомогательной – 24,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от <дата>.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).

В силу ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», изложенной в пункте 25, в силу положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

В силу положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что возведенный (реконструированный) в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объект недвижимости является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.

Согласно пп. 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на проведение реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (04.08.2018) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», изложенной в пункте 43, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно выводам заключения эксперта «Экспертно-кадастрового бюро <адрес>» № от <дата>, требованиям СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния, установлено, что указанная квартира расположена на первом этаже 2-х этажного многоквартирного жилого дома, находится в работоспособном техническом состоянии, имеющиеся дефекты и повреждения не препятствуют эксплуатации объекта, несущая способность строительных конструкций обеспечивается.

Проведённая реконструкция, перепланировка и переустройство жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 55,7 кв. м. не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение данного объекта в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Таким образом, в силу ст. 247 ГК РФ порядок размещения строений и сооружений на общем земельном участке определяется не каждым из его сособственников по своему усмотрению, а их соглашением между собой или (при отсутствии соглашения) судебным решением.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка.

Так, в соответствии с п.п. 1 и 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Таким образом, в соответствии с пунктом 2 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничения пользования земельным участком относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Таким образом, занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, являющегося общей долевой собственностью, в связи с чем, для такого использования необходимо принятие решения большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В материалы дела истцом представлен протокол общего собрания собственников домовладения по адресу: <адрес> от <дата>, согласно которого собственники помещений домовладения № по адресу: <адрес> дали свое согласие на сохранение <адрес> перепланированном, переустройством и реконструированном состоянии.

Истец обратился в Администрацию <адрес>, Департамент строительства и городского развития (ДСиГР) по вопросу сохранения в реконструированном виде жилого дома.

Согласно ответу Департамента строительства и городского развития (ДСиГР) по вопросу сохранения самовольной перепланировки и переустройства в <адрес> по адресу: <адрес>, истцу рекомендовано обратиться в суд.

На основании изложенного, с учетом того, что выполненные реконструкция, перепланировка и переустройство осуществлены с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка; соблюдены градостроительные и строительные нормы, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, собственники домовладения № по адресу: <адрес> давали свое согласие истцу на узаконение выполненной реконструкции с перепланировкой и переустройством квартиры, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 <данные изъяты>) к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска (ИНН <***>) о сохранении квартиры в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер «А», расположенный по адресу: <адрес>.

Сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии жилое помещение – квартиру в жилом доме литер "А", общей площадью 55,7 кв.м., в том числе жилой – 31,4 кв.м., вспомогательной – 24,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Решение в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2025 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →