Решение по делу № 2-1667/2023 от 27.07.2023

Дело № 2-1667/2023

УИД 23RS0058-01-2023-001500-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С.,

при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» о расторжении договоров и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Хостинская Мацеста», в котором просит, расторгнуть предварительные договоры купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> г., заключенные между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца:

- по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № <данные изъяты> денежные средства в размере 11 786 159 руб.,

- по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № <данные изъяты> денежные средства в размере 11 452 250 руб.,

- по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № <данные изъяты> проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18 июня 2021 г. по 15 марта 2023 г. в размере 1 861 082 руб. 96 коп.,

- по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № <данные изъяты> проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основной задолженности в размере 11 786 159 руб., начиная с 15 марта 2023 г. по день фактического исполнения обязательства,

- по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № <данные изъяты> проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основной задолженности в размере 11 452 250 руб., начиная с 15 марта 2023 г. по день фактического исполнения обязательства,

- неустойку за нарушение сроков возврата, уплаченных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № <данные изъяты> от 15 июня 2021 г. денежных средств за период с 02 марта 2023 г. по 15 марта 2023 г. в размере 1 650 062 руб. 26 коп.,

- неустойку за нарушение сроков возврата, уплаченных по предварительному договору купли- продажи нежилого помещения № <данные изъяты> денежных средств за период с 02 марта 2023 г. по 15 марта 2023 г. в размере 1 603 315 руб.,

- штраф в размере пятьдесят процентов от суммы расходов, понесенных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № <данные изъяты> от 15 июня 2021 г. в размере 5 893 079 руб.,

- компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.,

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

- все понесенные по делу расходы.

Исковые требования мотивированы тем, что 15 июня 2021 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Хостиснкая Мацеста» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты>, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения, условный номер 9, площадью 38,21 кв.м, находящегося в нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> Согласно условий предварительного договора купли-продажи основной договор должен быть заключен не позднее 4 квартала 2022 г., акт приема-передачи должен быть подписан до 31 декабря 2021 г. Стоимость помещения – 11 886 159 руб., включая сумму брони в размере 100 000 руб. Также 15 июня 2021 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Хостинская Мацеста» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты>, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения, условный номер 12, площадью 37,15 кв.м, находящегося в нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Согласно условий предварительного договора купли-продажи основной договор должен быть заключен не позднее 4 квартала 2022 г., акт приема-передачи должен быть подписан до 31 декабря 2021 г. Стоимость помещения – 11 552 250 руб., включая сумму брони в размере 100 000 руб. Покупателем в полном объеме выполнены условия по оплате предварительных договоров, что подтверждается соответствующими платёжными документами. Поскольку продавец не осуществлял мероприятия по строительству нежилых помещений, а также поскольку продавцом существенным образом была изменена концепция строительства, покупатель инициировал расторжение предварительных договоров путем направления уведомления о расторжении предварительных договоров в одностороннем порядке от 02 августа 2022 г. Уведомление было получено ответчиком 23 августа 2022 г., однако, ответа на него не поступило. 27 февраля 2023 г. ответчику была направлена досудебная претензия. Однако до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, ответ на претензию не получен.

В возражения на исковое заявление и дополнениях к ним представитель ответчика ООО «Хостинская Мацеста» - генеральный директор общества ФИО2, действующая на основании устава, полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, а доводы истца не подтверждены доказательствами. Считает, что договор поручения передачи денежных средств от 15 июня 2021 г. и копии платежных поручений не могут быть расценены как достаточные доказательства, подтверждающие факт оплаты. Указала, что предварительные договоры купли-продажи с истцом от имени ответчика подписаны ФИО3, который в период с 09 января 2021г. по 31 декабря 2021г. временно исполнял обязанности генерального директора ООО «Хостинская Мацеста», при этом полномочий на получение денежных средств от истца не имел, и указанные истцом договор поручения передачи денежных средств одобрены решением Общего собрания участников, как то предусмотрено Уставом Общества, не были. Полагает, что истец при должной осмотрительности должен был понимать, что наличные денежные средства должны быть внесены в кассу юридического лица, а не переданы его представителю. Отмечает, что денежные средства в общем размере 11 800 000 руб. были переведены на расчётный счет общества с указанием назначения платежа – договор займа. Однако в тексте договора займа отсутствует условие об одностороннем отказе от исполнения договора. После получения претензии от истца, из которой следовало, что он перевел ФИО4 денежные средства в счет оплаты предварительных договоров, ответчик связался с последней, но та пояснила, что никакие денежные средства не получала. При этом ФИО4 никогда работником ООО «Хостинская Мацеста» не являлась, агентский договор с ней не заключался, доверенность не выдавалась, ответчик не уполномочивал ее принимать денежные средства. В связи с чем считает, что денежные средства в исполнение обязательств по спорным договорам на счет ответчика в большем размере, чем 11 800 000 руб., не вносились. После смены учредителя общества и изменения концепции строительных работ, между покупателями и ответчиком велись переговоры по заключению инвестиционных договоров. ООО «Хостинская Мацеста» пострадало от действий ФИО3, в связи с чем было вынуждено обратиться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении. Делает предположение, что заключение предварительных договоров купли-продажи Оганесяном от имени ответчика было обусловлено невозможностью исполнения последним своих обязательств по иным строительным объектам. Проверка в порядке ст. 144 УПК РФ по настоящее время не окончена. Считает, что в данном случае недопустимо применение ФЗ «О защите прав потребителей», т.к. объект недвижимости предназначен для извлечения прибыли в дальнейшем, а истец перечислял денежные средства в счет договора займа. Просит отказать в части взыскания основного долга в размере 11 438 409 руб., в части взыскания процентов в порядке ст.395 ГПК РФ, в части взыскания неустойки, штрафа и судебных расходов.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщил, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности, требования искового заявления поддержал по доводам, подробно изложенным в нем.

Представители ответчика ООО «Хостинская Мацеста» - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования в части взыскания основного долга по двум договорам в общей сумме 11 886 159 руб. и расторжения договоров признала. В остальной части исковых требований просила отказать. Пояснила, что ФИО4 работала ранее в ООО «Хостинская Мацеста» в отдел продаж, являлась представителем ФИО3

Представители ответчика ООО «Хостинская Мацеста» - ФИО2, действующая на основании Устава, в судебном заседании исковые требования в части взыскания основного долга по двум договорам в общей сумме 11 886 159 руб. и расторжения договоров признала. В остальной части исковых требований просила отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г.Сочи, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, в судебное заседание не явился, извещался о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, по сведениям ГИАЦ МВД России от 24 октября 2022 г. объявлен в межгосударственный розыск.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, признав причины неявки лиц, участвующих в судебном заседании, неуважительными.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу части 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

При этом в соответствии с правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в частности в определении №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

Судом установлено, что 15 июня 2021 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Хостиснкая Мацеста» (продавец) в лице коммерческого директора ФИО3, временно исполняющего обязанности Генерального директора и действующего на основании Устава Общества, приказа №<данные изъяты> г. и доверенности от <данные изъяты> заключен договор, поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи нежилого помещения №9А, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, условны номер 9, площадью 38,21 кв.м, являющегося частью нежилого здания с кадастровым номером №, адрес: Краснодарский <адрес>, по концепции «REBIRTH» («Возрождение») в лечебно-оздоровительном реабилитационном спа центре бальнеологического ванного комплекса (том 1 л.д.15-19).

В соответствии с п. 1.1.1 договора основной договор должен быть заключен не позднее 4 квартала 2022 г.

Согласно п.1.2. договора продавец обязался передать покупателю помещение в срок не позднее 31 декабря 2022 г.

Пунктом 2.1. договора установлено, что стоимость помещения составляет 11 886 159 руб., включая сумму бронирования в размере 100 000 руб., а пунктом 2.2. – что покупатель оплачивает продавцу стоимость помещения в размере 11 786 159 руб. в день подписания договора.

Дополнительным соглашением №№ к договору №№ от <данные изъяты>. (том 1 л.д. 25) стороны пришли к соглашению, что покупатель оплачивает продавцу стоимость помещения, указанную в п.2.1. договора, в следующем порядке:

- денежные средства в размере 6 000 000 руб. покупатель перечислят продавцу на расчетный счет ООО «Хостинская Мацеста»в день подписания настоящего договора;

- денежные средства в размере 5 786 159 руб. покупатель перечисляет представителю продавца в день подписания настоящего договора по следующим реквизитам:

Получатель: ФИО4

<данные изъяты>

с последующим внесением указанной суммы в кассу продавца.

В соответствии с договором поручения передачи денежных средств 15 июня 2021 г. ФИО1 (покупатель) поручает коммерческому директору ООО «Хостинская Мацеста», временно исполняющему обязанности генерального директора, ФИО3, действующему на основании Устава и Приказа №<данные изъяты> от 09 января 2021 г., внести денежные средства в сумме <данные изъяты> 150 руб., включая сумму брони в размере 100 000 руб., переданные ему покупателем наличными в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> от 15 июня 2021 г., в кассу или на расчетный счет продавца. Денежные средства переданы в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> от <данные изъяты> г. Продавец не имеет претензий по условиям передачи, количеству и иным характеристикам переданных денежных средств. Стороны не имеют претензий друг к другу по исполнению предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. в части приема-передачи денежных средств (л.д.20).

Кроме того, в материалы дела представлен договор займа (с залоговым обеспечением) от 15 июня 2021 г., заключенный между ФИО1 (заимодавец) и ООО «Хостинская Мацеста», в лице коммерческого директора ФИО3, временно исполняющего обязанности генерального директора и действующего на основании устава общества, приказа №01-ОД от 09 января 2021 г. и доверенности от 09 января 2021 г. №<данные изъяты> (заемщик) (том 1 л.д.172-176). В соответствии с условиями данного договора заимодавец передает заемщику займ в размере 11 886 159 руб., срок возврата займа – до 31 декабря 2022 г., займ обеспечен залогом имущества – нежилым помещением, условный номер 9, площадью 38,21 кв.м в здании с кадастровым номером <данные изъяты>.

Также 15 июня 2021 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Хостинская Мацеста» (продавец) в лице коммерческого директора ФИО3, временно исполняющего обязанности Генерального директора и действующего на основании Устава Общества, приказа №<данные изъяты> <данные изъяты> г. и доверенности от 09 января 2021 г. №<данные изъяты> заключен договор, поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи нежилого помещения №12А, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, условны номер 12, площадью 37,15 кв.м, являющегося частью нежилого здания с кадастровым номером №, адрес: Краснодарский <адрес>» («Возрождение») в лечебно-оздоровительном реабилитационном спа центре бальнеологического ванного комплекса (том 1 л.д.26-30).

В соответствии с п. 1.1.1 договора основной договор должен быть заключен не позднее 4 квартала 2022 г.

Согласно п.1.2. договора продавец обязался передать покупателю помещение в срок не позднее 31 декабря 2022 г.

Пунктом 2.1. договора установлено, что стоимость помещения составляет 11 552 250 руб., включая сумму бронирования в размере 100 000 руб., а пунктом 2.2. – что покупатель оплачивает продавцу стоимость помещения в размере 11 452 250 руб. в день подписания договора.

Дополнительным соглашением №1 к договору №№ от <данные изъяты> г. (том 1 л.д. 33) стороны пришли к соглашению, что покупатель оплачивает продавцу стоимость помещения, указанную в п.2.1. договора, в следующем порядке:

- денежные средства в размере 5 800 000 руб. покупатель перечислят продавцу на расчетный счет ООО «Хостинская Мацеста» в день подписания настоящего договора;

- денежные средства в размере 5 625 250 руб. покупатель перечисляет представителю продавца в день подписания настоящего договора по следующим реквизитам:

Получатель: ФИО4

Номер счета: <данные изъяты>

<данные изъяты>

В соответствии с договором поручения передачи денежных средств 15 июня 2021 г. ФИО1 (покупатель) поручает коммерческому директору ООО «Хостинская Мацеста», временно исполняющему обязанности генерального директора, ФИО3, действующему на основании Устава и Приказа №01-ОД от 09 января 2021 г., внести денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., включая сумму брони в размере 100 000 руб., переданные ему покупателем наличными в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №№ от 15 июня 2021 г., в кассу или на расчетный счет продавца. Денежные средства переданы в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №№ от 15 ДД.ММ.ГГГГ. Продавец не имеет претензий по условиям передачи, количеству и иным характеристикам переданных денежных средств. Стороны не имеют претензий друг к другу по исполнению предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №ДД.ММ.ГГГГ г. в части приема-передачи денежных средств (том 1 л.д.31).

Кроме того, в материалы дела представлен договор займа (с залоговым обеспечением) от 15 июня 2021 г., заключенный между ФИО1 (заимодавец) и ООО «Хостинская Мацеста», в лице коммерческого директора ФИО3, временно исполняющего обязанности генерального директора и действующего на основании устава общества, приказа №<данные изъяты> (заемщик) (том 1 л.д.23-24). В соответствии с условиями данного договора заимодавец передает заемщику займ в размере 11 552 250 руб. 00 коп., срок возврата займа – до 31 декабря 2022 г., займ обеспечен залогом имущества – нежилого помещения, условный номер 12, площадью 37,15 кв.м в здании с кадастровым номером №.

На основании изложенных ранее норм прав и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что договоры №ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ г., поименованные сторонами как предварительные, следует квалифицировать как договоры купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в нарушение п. 3.1.1 предварительных договоров купли-продажи от 15 июня 2021 г. ответчик не выполнил взятые на себя обязательства.

Основные положения о заключении договора определены главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора продажи недвижимости являются указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также указание цены этого имущества.

При отсутствии этих условий соответствующий договор продажи недвижимого имущества считается незаключенным.

По смыслу приведенных положений закона следует, что предварительные договоры купли-продажи от 15 июня 2021 г., заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста», в полной мере отвечает требованиям действующего законодательства.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Так, истцом указывается и не отрицается ответчиком, что ООО «Хостинская Мацеста» была изменена концепция строительства (реконструкции) здания, в связи с чем покупатели были уведомлены о необходимости перезаключения договоров, им предоставлены проекты инвестиционных договоров, из содержания указанных документов следует, что объект строительства должен быть введен в эксплуатацию, а доля передана не позднее 4 квартала 2023 г.

Кроме того, сведений о том, что в настоящее время строительные работы окончены, объект введен в эксплуатацию, а ответчик готов заключить основного договор купли-продажи материалы дела не содержат.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о признании факта наличия нарушения со стороны продавца существенных условий договора.

Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения требований истца о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Проанализировав в совокупности приведенные выше нормы права, а также фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что истец ФИО7 в соответствии с положениями п. 7.1 предварительных договоров №<данные изъяты> г., заключенных между ним и ООО «Хостинская Мацеста», обратилась к продавцу с уведомлением от 02 августа 2022 г. о расторжении договоров и возврате уплаченных денежных средств. Однако, несмотря на то, что уведомление ответчиком было получено 23 августа 2022 г., соглашение о расторжении договора заключено не было, денежные средства в установленный договором срок не возвращены. В связи с чем, у ответчика возникло неосновательное обогащение на уплаченную по договору денежную сумму.

Таким образом, требования истца о расторжении договоров №<данные изъяты> и возврате уплаченных по ним денежных средств в размере 11 786 159 руб. и 11 452 250 руб., соответственно, подлежат удовлетворению.

Перечисление денежных средств на расчетный счет ООО «Хосиснкая Мацеста по договору №<данные изъяты> руб. подтверждается чек-ордерами по операции (том 1 л.д. 34) и ответчиком не оспаривается.

При этом доводы представителя ответчика о том, денежные средства по договору №<данные изъяты> руб. ООО «Хостинская Мацеста» от истца не получались, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Как указывалось ранее, дополнительными соглашениями к предварительным договорам купли-продажи стороны пришли к соглашению, что денежные средства по договору №9А в размере 5 786 159 руб. и по договору №<данные изъяты>. будут перечислены на счет ФИО4

При этом гражданское законодательство допускает возможность оплаты обязательств по сделке третьему лицу (ст. 313 ГК РФ). Для этого у плательщика должно быть письменное распоряжение контрагента, которым и является дополнительное соглашение, подписанное обеими сторонами. Статус получателя средств законодательством не оговорен. Оплата третьему лицу, если такое исполнение возложено на должника кредитором – это именно обязанность, а не право должника.

Факт перечисления денежных средств истцом ФИО4 в указанных размерах подтверждается платежными поручениями (том 1 л.д.35-36).

Также из договоров поручительства, заключенных между истцом и обществом в лице ФИО3, исполнявшим обязанности генерального директора, следует что денежные средства в размере 5 786 159 руб. и в размере 5 652 250 руб. были переданы истцом для внесения в кассу общества.

Заключенность и действительность дополнительных соглашений и договоров поручения передачи денежных средств сторонами в установленном законом порядке под сомнение не поставлены.

Оснований сомневаться в указанных обстоятельствах у суда не имеется.

Стороной ответчика не представлено каких-либо достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что денежные средства по договорам, поименованными сторонами предварительными договорами купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> г., истцом не передавались. Предварительные договоры купли-продажи, дополнительными соглашения к нему, договоры поручения передачи денежных средств подписаны от имени ООО «Хостинская Мацеста» уполномоченным на то лицом в соответствующем периоде времени. ФИО3 в период подписания указанных договоров исполнял обязанности генерального директора и в соответствии с действующим законодательством и Уставом ООО «Хостинская Мацеста» имел право на осуществлении функций по приему наличных денежных средств от контрагентов. Довод стороны ответчика об отсутствие такого права в доверенности, выданной ФИО3, не свидетельствует о том, что денежные средства истцом не передавались или о том, что ФИО1 достоверно знал, что передаваемые им денежные средства предназначаются не в счет оплаты обществу по договору.

Так, пунктом 4 ст. 32 Федерального закона от 08 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» установлено, что руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.

На основании пп. 1 п. 3 ст. 40 Закона №14-ФЗ единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Согласно п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Таким образом, единоличный исполнительный орган общества вправе представлять общество перед контрагентами без доверенности, так как такие полномочия ему предоставлены в силу закона.

Пунктом 1 ст. 861 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (ст. 140 ГК РФ) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Согласно п. 2 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Учитывая, что генеральный директор действует как орган ООО и от имени ООО, можно сделать вывод, что генеральный директор вправе принимать оплату по договору от имени ООО в безналичном порядке.

При этом вопреки мнению ответчика, за действия, совершенные ФИО3 как генеральным директором ООО «Хостинская Мацеста», перед контрагентам отвечает общество в силу закона.

Согласно ч. 1 ст. 44 Закона № 14-ФЗ при осуществлении прав и исполнении обязанностей директор должен действовать в интересах общества добросовестно и разумно. Этой же статьей установлено, что директор несет ответственность перед обществом (а не перед контрагентами) за убытки, причиненные обществу его виновными действиями (бездействием).

Доказательств, свидетельствующих о сговоре между ФИО3 и ФИО7, не имеется.

Сам же по себе факт обращения ООО «Хостинская Мацеста» в правоохранительные органы с заявлением о противоправных действиях со стороны ФИО3, не свидетельствует о противозаконности совершения сделки, поскольку, во-первых, в настоящее время противоправность действий не установлена, уголовное дело не возбуждено, и, во-вторых, ФИО3 не является стороной сделки.

Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ с 18 июня 2023 г. (день передачи денежных средств по спорным договорам) по 15 март 2023 г. (день подачи иска).

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Судом установлено, что ФИО1 обратился с письменным уведомлением о расторжении договора, которое вручено ответчику 08 июля 2022 г., срок для возврата денежных средств, установленный п. 7.2 договора, - 2 месяца с момента письменного уведомления о расторжении. Таким образом, неосновательное обогащение возникло у истца по истечении установленных договором 2 месяцев, то есть с 08 сентября 2022 г.

Таким образом, проценты за пользование чужими средствами (статья 395) подлежат начислению с 08 сентября 2022 г.

С учетом изложенного проценты по правилам статьи 395 ГК РФ по договору №<данные изъяты> г. должны быть рассчитаны следующим образом:

<данные изъяты>

В соответствии с п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

На основании изложенного, суд полагает, что в пользу истца подлежат взысканию проценты в порядке ст.395 ГК РФ с указанием на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства.

Кроме того, истец полагает, что к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании договоров №<данные изъяты> г. подлежат применению положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 № «О защите прав потребителей». В связи с чем истцом заявлено требование о взыскании в его пользу как потребителя неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по ФЗ «О защите прав потребителей».

Согласно преамбуле, Закон РФ от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» установлено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, стороной истца не представлено достоверных доказательств того, что помещение ФИО1 планировал приобрести исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Напротив, стороной ответчика представлены доказательства (рекламные буклеты и поэтажный план здания), из которых следует, что помещения, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером № по концепции «REBIRTH» в лечебно-оздоровительном реабилитационном спа центре» бальнеологического ванного комплекса, расположенном по адресу: <адрес> г.<адрес>, имели коммерческое предназначение и не могли быть использованы для постоянного проживания граждан, о чем истец была уведомлена надлежащим образом.

В связи с чем суд полагает, что оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в его пользу как потребителя неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по ФЗ «О защите прав потребителей» не имеется.

Также истцом заявлено требование о взыскании суммы государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска в размере 60 000 руб.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 60 000 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии <данные изъяты> выдан отделом УФМС России по Свердловской области в Верх-Исетском районе г. Екатеринбург 06 октября 2016 г.) к обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» (ИНН <данные изъяты>) о расторжении договоров и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» в пользу ФИО1 денежные средства, полученные ответчиком по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1, в размере 11 786 159 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ с 08 сентября 2022 г. по 15 марта 2023 г. в размере 459 498 руб. 74 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на соответствующий период времени, исходя из суммы задолженности в размере 11 786 159 руб., начиная с 16 марта 2023 г. по день фактической уплаты суммы задолженности.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» в пользу ФИО1 денежные средства, полученные ответчиком по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения №<данные изъяты> г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1, в размере 11 452 250 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ с 08 сентября 2022 г. по 15 марта 2023 г. в размере 446 480 руб. 87 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на соответствующий период времени, исходя из суммы задолженности в размере 11 452 250 руб., начиная с 16 марта 2023 г. по день фактической уплаты суммы задолженности.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

В остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 августа 2023 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко