Дело № 2-9430/25

УИД - 23RS0041-01-2024-022328-44

Мотивированный текст решения изготовлен 27.06.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2025 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Мельник К.В.,

при секретаре Юровой Е.А.,

с участием

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика и третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о взыскании суммы задатка

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее истец) обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о взыскании суммы задатка мотивируя свои требования тем, что 24 августа 2024 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор задатка при купле-продаже дома с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>. Договор задатка заключался в целях фиксации серьезности намерений стороны и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже указанного выше объекта недвижимости. Размер задатка составил <данные изъяты>. Стороны договорились, что крайний срок заключения основного договора - 30 сентября 2024 года. Договором задатка было оговорено, что продаваемые объекты недвижимости не обременены правами третьих лиц, а также залогом. В последующем, стало известно, что в составе собственников продаваемого имущества присутствует двое несовершеннолетних детей, права которых при отчуждении имущества должны быть соблюдены путем предоставления разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки. Кроме того, в процессе изучения предоставленной документации стало известно, что законность построек, расположенных на земельном участке не соответствует действительности, а также фактически собственником имущества числится ФИО5., а не ФИО4, которая заключала договор задатка.

Учитывая, что продавцом не были соблюдены условия договора, по окончании действия срока договора задатка, продавцу 04 октября 2024 года было предложено вернуть задаток в размере <данные изъяты>. Поскольку и на повторную претензию ответчики ответили отказом, истец вынуждена обратиться в суд, где просит взыскать с ФИО4 задаток, полученный продавцом по договору задатка при купле-продаже дома с земельным участком от 24 августа 2024 года в размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг курьерской службы в размере <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.

Представитель истца, действующая на основании доверенности – ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объёме.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности – ФИО2 заявленные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным письменно, полагала, что ответчиком обязательства в соответствии с договором задатка нарушены не были.

Изучив исковое заявление, выслушав участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, оценив предоставленные доказательства, суд полагает, что в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Согласно п.п. 2, 3, 4 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 309 ГК РФ устанавливает общие требования, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского Кодекса об этих видах договоров.

Так, согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу положений пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В силу п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Так судом установлено, что 24 августа 2024 года между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор задатка.

Согласно п. 1 договора в целях фиксации серьезности намерений сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объекта недвижимости, покупатель (ФИО3) передала, а продавец (ФИО4) получила задаток в размере <данные изъяты>.

Сторонами оговорено, что объект недвижимости представляет собой земельный участок и жилой дом, расположенные в <адрес>.

Стороны договорились, что стоимость земельного участка с жилым домом с момента подписания настоящего договора и до подписания договора купли-продажи (основной договор) не изменится и составляет <данные изъяты>.

Сторонами было оговорено, что крайний срок заключения основного договора 30 сентября 2024 года.

В случае если, в момент заключения основного договора продавец изменяет стоимость дома и земельного участка в сторону увеличения, покупатель имеет право потребовать возврата задатка в двойном размере, а продавец обязуется выполнить требование покупателя.

В случае, если покупатель отказывается от заключения основного договора и не в состоянии оплатить полную стоимость дома с земельным участком, сумма полученного задатка возврату не подлежит.

В договоре также отмечено, что дом с земельным участком принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждено договором купли-продажи от 20.01.2023 года.

Продавец гарантирует, что дом с земельным участком не обременен залогами или обязательствами третьих лиц

Вместе с тем, четко оговоренного между сторонами предварительного договора купли-продажи, суду не предоставлено.

Доводы истца о том, что ему не было известно, кто является собственником недвижимости суд считает надуманными, т.к. со всей очевидностью при заключении договора задатка истцу был предоставлен договор купли-продажи от 20 января 2023 года из которого следует, что собственниками в равных долях являются ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7, о чем была соответствующая отметка в договоре задатка.

Материалы дела не содержат сведений о том, что продавец отказался от заключения договора купли-продажи. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что спорные объекты недвижимости находятся под залогом, либо обременены правами третьих лиц. При этом регистрация права собственности несовершеннолетних собственников не может относиться к обременению объекта недвижимости.

Таким образом, доводы истца, как основания для обращения в суд и взыскания суммы задатка, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства ФИО8 подтвердил, что договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, который отказался от заключения основного договора в силу сложившихся личных причин, связанных с невозможностью реализации иного имущества стороной истца, и на продажу которого истец рассчитывал при заключении спорного договора задатка.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как установлено в пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из анализа указанных норм права следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

При этом несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекращается (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

По материалам дела установлено, что необходимых и достаточных действий по заключению основного договора истцом в пределах оговоренных сроков не предпринималось, соответствующие требования о понуждении к заключению договора истцом не предъявлялись, договор как предварительный, так и основной не заключен не по вине продавца, требований о неосновательности получения денежных средств, истцом также не заявлено.

В силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

В силу п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе, предъявлены ли они к надлежащему ответчику и верно ли заявителем избран способ защиты.

Таким образом, действующее законодательство не наделяет суд правом самостоятельно устанавливать способы защиты права истца и расширять за него перечень предусмотренных законом оснований для защиты нарушенного права.

Принимая во внимание все выше перечисленные обстоятельства, суд полагает, что в рассматриваемой ситуации, предъявляя заявленные исковые требования, истец избрал ненадлежащий способ защиты своих прав, что является самостоятельным основанием к отказу в иске, поскольку в силу положений ч.1 ст.1, ч.1 ст.11, ст.12 ГК РФ, ст.3 ГПК РФ, предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

При этом суд учитывает, что самостоятельное применение судом иных оснований, чем заявлены истцом, приведет к нарушению положений ст. 12 ГПК РФ, регулирующих осуществление правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, ограничит ответчика в осуществлении его процессуальных прав.

Поскольку требования о взыскании понесенных истцом курьерских услуг, расходов по оплате услуг представителя, оплате госпошлины при подаче иска пропорциональны от удовлетворения основного требования, в удовлетворения которого судом отказано, то суд не усматривает оснований для удовлетворения требований в данной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о взыскании суммы задатка – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Прикубанский районный суд города Краснодара.

Председательствующий: