Дело № 2-4915/2023
УИД 35RS0010-01-2023-004527-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Вологда 29 августа 2023 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе:
судьи Пестеревой А.Н.,
при секретаре Влагасове В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению публичного акционерного общества Сбербанк в лице филиала –Северо-Западный Банк ПАО Сбербанк к ФИО1 о государственной регистрации права собственности, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору № от 28.09.2017 г., существенное нарушение условий договора, ПАО Сбербанк (далее – банк, истец) обратился в суд с иском к ФИО1 (далее – ответчик, заемщик), в котором просил с учетом уточнения:
-вынести решение о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру площадью 50,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, указав обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России»;
- расторгнуть кредитный договор № от 28.09.2017 года, заключенный с ФИО1;
- взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк в лице Северо-Западного банка задолженность по кредитному договору № от 28.09.2017 г. за период с 28.12.2020 г. по 20.03.2023 г. в размере 2 331 190,02 руб., из которых: 1 747 158,92 руб.- основной долг, 410 366,06 руб. – просроченные проценты, 173 665,04 руб.- неустойку за неисполнение условий договора;
- обратить взыскание на заложенное имущество, квартиру площадью 50,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цену равной 80 % от рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости определенной экспертизой;
- взыскать с ФИО1 в пользу банка расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 855,95 руб. и судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 7 000 руб.
В судебное заседание представитель истца ПАО Сбербанк не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Кроме того, представителем истца представлено заявление о возмещение судебных расходов на проведение экспертизы с предоставлением подтверждающих документов.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (в материалах дела имеется расписка об извещении представителя ответчика 10.08.2023 г.). Кроме того, ФИО1 представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что с иском согласен частично, ходатайствовал о применении ст. 333 ГПК РФ к сумме неустойки и просил рассмотреть иск без его участия.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора- Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Исходя из содержания статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Как следует из материалов дела, 28.09.2017 г. между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заёмщику был выдан кредит в сумме 1 956 000 руб. под 9,5% годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости: двухкомнатную квартиру, планируемой общей площадью 53,79 кв.м., находящаяся по адресу: <адрес>, на срок 180 месяцев, погашение кредита осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с согласованным сторонами графиком.
Пунктом 12 договора за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п.3.3. общих условий кредитования) в размере 8,5% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).
За несвоевременное страхование возобновление страхования объекта (ов) недвижимости, оформленного (ых) в залог (в соответствии с п. 4.4.2. общих условий кредитования), а также в случае нарушения обязательств, предусмотренных п.21 договора (в соответствии с п. 4.4. 11. Общих условий кредитования): в размере ? процентной ставки, установленной в п. 4 договора (с учетом возможного снижения процентной ставки за пользование кредитом или её изменения в соответствии с п.4 договора), начисляемой на остаток кредита за период начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств (а), по дату предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных (ого) обязательств (а) (включительно).
Из материалов дела: выписки по счету и расчета, представленного истцом, следует, что заемщик существенно нарушил условия кредитного договора.
В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору заемщик требованием от 15.02.2023 г., предупреждался банком о возможности расторжения договора и необходимости возврата денежных средств в срок до 24.03.2023 г., которое до настоящего времени не исполнено. Доказательств обратного суду не представлено.
Согласно расчету истца задолженность ответчика по кредитному договору, за период с 28.12.2020 г. по 20.03.2023 г. составляет 2 331 190,02 руб., из которых: 1 747 158,92 руб.- основной долг, 410 366,06 руб. – просроченные проценты, 173 665,04 руб.- неустойка за неисполнение условий договора.
Указанный расчет задолженности судом проверен, является верным, соответствует условиям договора, ответчик контррасчета не представил, расчет истца не оспорил.
Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору нашел свое подтверждение, ответчиком не оспаривался, задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.ст. 309, 310, п. 1 ст.807, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810, п. 2 ст. 811 ГК РФ.
Рассматривая вопрос о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.
Пунктом 3 постановления Правительства РФ от 28 марта 2022 года N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» предусмотрено, что настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев. Данное постановление вступило в силу со дня его опубликования на официальном интернет-портале правовой информации 01 апреля 2022 года, вследствие чего срок его действия ограничен периодом с 01.04.2022 по 01.10.2022.
Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 года N 44 на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.
Из расчета истца следует, что начисления по неустойке производились за период действия моратория с 01.04.2022 года по 01.10.2022 года, который должен быть исключен при определении суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.
Кроме того, изучив доводы возражений ФИО1, при взыскании суммы неустойки, суд учитывает следующее.
В соответствии со ст.330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору предусмотренную законом или договором неустойку.
Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (пени) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Принимая во внимание, что неустойка не является способом извлечения прибыли, а выступает в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, учитывая её компенсационную природу, размер процентной ставки, под которую выдан кредит, суд полагает возможным уменьшить заявленный истцом размер неустойки до 50 000 руб., поскольку заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору.
По мнению суда, указанный размер неустойки будет отвечать принципу обеспечения баланса имущественных интересов сторон, не ущемляя при этом прав экономически слабой в данных правоотношениях стороны заемщика, и, не нарушая прав кредитора, осуществление которых должно основываться на принципах добросовестности участников гражданского оборота и запрете злоупотребления правом.
На основании ст.450 ГК РФ в связи с установленным фактом существенного нарушения ответчиком обязательств по кредитному договору, указанный кредитный договор № от 28.09.2017 г., заключенный с ФИО1 подлежит расторжению. При этом, суд учитывает, что истец обращался к ответчикам с досудебным требованием, которое не было исполнено.
Рассматривая требования истца о государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру, суд учитывает следующее.
В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. То есть, подписывая договор, подлежащий государственной регистрации, сторона связывает себя обязательством из данного договора. Для сторон такой договор является заключенным. По общему правилу в отсутствие государственной регистрации такой договор будет являться незаключенным лишь для третьих лиц.
Как следует из п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, часть 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 64, 64.2, 65, 69 Закона об ипотеке).
Регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (часть 12 статьи 41 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке).
Из представленных выписок из ЕГРН на квартиру находящаяся по адресу <адрес>, следует, что право собственности на нее не зарегистрировано в установленном законом порядке, как и обременение в виде ипотеки.
Как следует из лицевого счета на указанный объект недвижимости – в качестве собственника указан ФИО1, в квартире никто не зарегистрирован.
В данной ситуации суд полагает необходимым руководствоваться принципом добросовестности участников гражданских правоотношений и учитывает, что обязанным лицом по договору ипотеки являлся залогодатель, соответственно, он должен доказать, что предпринял меры для регистрации изменений, подлежащий включению в реестр. Вместе с тем, таких доказательств суду не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 как залогодатель был обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенную и переданную ему квартиру. В своих возражениях, ответчик указанные требования не оспаривал как и факт передачи ему квартиры.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным указать, что вынесение указанного решения является основанием для осуществления регистрационных действий- права собственности ФИО1 на квартиру по адресу <адрес>, одновременно с указанием на обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».
Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд полагает его подлежащим удовлетворению в силу следующего.
Как следует из условий п. 11 кредитного договора, цель использования кредитных денежных средств – инвестирование строительства объекта (ов) надвижимости: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
В п. 10 кредитного договора указано на то, что заемщик ФИО1 предоставляет обеспечение кредитору: до выдачи кредита - в виде права требования участника долевого строительства по договору уступки права требования по договору долевого строительства, после выдачи кредита – в сроки и порядке, предусмотренном п. 21 договора обязан осуществить регистрационные действия за свой счет по регистрации залога (ипотеки) объекта недвижимости.
В силу с п.п. 1, 2 ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данное жилое помещение должно находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимость в пользу банка.
Принимая во внимание, что ответчик систематически не исполнял принятые на себя обязательства по кредитному договору, с учетом того, что установленных ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для отказа в обращении взыскания на предмет залога судом не установлено, на основании ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 50, ч. 2 ст. 78 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 348-350 ГК РФ исковые требования в части обращения взыскания на квартиру подлежат удовлетворению, обращение взыскания следует осуществить путем продажи с публичных торгов.
В силу п. 84. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
Вместе с тем, рассматривая иск в соответствии со ст. 196 ГПК РФ, в пределах заявленных требований, суд учитывает, что в соответствии с заключением ООО «Бюро независимой оценки» № от 29.06.2023 г. рыночная стоимость объекта недвижимости -квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № на дату 26.06.2023 составила 4 029 000 руб. Указанное заключение не оспорено в установленном законом порядке, в связи с чем, суд, оценивая его по правилам ст. 67 ГПК РФ, полагает возможным взять его выводы за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества.
Представитель истца просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, что составит 3 223 200 руб. Указанная стоимость объекта залога не оспорена в установленном законом порядке, в связи с чем, суд полагает возможным иск в указанной части удовлетворить.
Доказательств наличия уважительных причин для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества в порядке п. 3 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ответчиком не представлено.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом при обращении с иском в размере 37 855,95 руб. за требования имущественного и неимущественного характера.
Кроме того, суд полагает, в соответствии со ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, взыскать с истца судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 7000 руб., поскольку они подтверждены документально и являлись необходимыми расходами для определения рыночной стоимости объекта недвижимости (заложенного имущества).
Руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично.
Осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 (СНИЛС №) на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, указав обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу публичного акционерного общества Сбербанк в лице Северо-Западного банка (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по кредитному договору № от 28.09.2017 г. за период с 28.12.2020 г. по 20.03.2023 г., состоящей из:
1 747 158,92 руб.- основного долга,
410 366,06 руб. - просроченных процентов,
50 000 руб.- неустойки за неисполнение условий договора,
а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 855,95 руб. и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 7 000 руб.
Расторгнуть кредитный договор № от 28.09.2017 года, заключенный ПАО «Сбербанк России» и ФИО1.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру площадью 50,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 223 200 руб.
В удовлетворении иска в большем объеме – отказать.
Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Вологодский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.Н. Пестерева
Мотивированное решение изготовлено 05.09.2023 г.