Решение по делу № 3А-362/2024 от 28.01.2025

780S0000-01-2024-001176-12

Дело № 3а-42/2025

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

16 января 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Куприк С.В.

при секретаре Добрыгиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Эпсилон Девелопмент» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> установлении ее в размере рыночной стоимости равной 39 814 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, указывая на то, что утвержденная по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в отношении указанного объекта недвижимости кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что влечет для административного истца увеличение налоговой нагрузки.

Согласно представленному административным истцом отчёту об оценке № 2024/14775-2 от 24.04.2024, подготовленному ООО «Смарт Вэй» по заказу административного истца, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 39 814 000 рублей, что по утверждению административного истца свидетельствует о существенном превышении содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года, и установить его кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 39 814 000 рублей в соответствии с отчётом об оценке № 2024/14775-2 от 24.04.2024.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 19 сентября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке № 2024/14775-2 от 24.04.2024, подготовленный ООО «Смарт Вэй», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость по состоянию и в ценах на 1 января 2022 года объекта недвижимого имущества – земельного участка, площадью 4955 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.... Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» – ФИО1

В Санкт-Петербургский городской суд <дата> поступило заключение эксперта №... от <дата>.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 6 декабря 2024 года производство по административному делу № 3а-362/2024 возобновлено.

Представители административного истца ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, пояснили, что возражений по экспертному заключению не имеют, результат проведенной экспертизы не оспаривают и полагают возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной в заключении эксперта.

Протокольным определением от 19 сентября 2024 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в качестве заинтересованного лица СПб ГБУ «Кадастровая оценка».

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4, представитель заинтересованного лица СПб ГБУ «Кадастровая оценка» ФИО5, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, с результатом проведенной экспертизы были согласны и не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Эпсилон Девелопмент» с 5 февраля 2015 года является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: г. <адрес>

Кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 67 475 036,56 рублей и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п.

Полагая установленную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной, административный истец представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка № 2024/14775-2 от 24.04.2024, составленный оценщиком ООО «Смарт Вэй», согласно которому оценщиком рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, определена равной 39 814 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административным истцом отчёта на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 19 сентября 2024 года, результаты которой оформлены заключением эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО1 №... от <дата>.

По результатам исследования экспертом ФИО1 сделан вывод о том, что отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО «Смарт Вэй», представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчёта допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой (ответ на первый вопрос определения суда о назначении экспертизы).

В связи с установленным несоответствием отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определённой оценщиком, экспертом ФИО1 проведено исследование по второму вопросу и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2022 года составляет 64 600 000 рулей.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчёт выполнен оценщиком ФИО6, которая является членом некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценка недвижимости №... от <дата>, стаж работы в оценочной деятельности 14 лет.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО6 необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам её проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчёта о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчёта об оценке, составленного данным оценщиком.

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО1, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, стаж работы с 2003 года; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованными выводы эксперта ФИО1, сформулированные по результатам проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, достаточной и проверяемой, отмечает, что экспертом Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО1, при констатации отсутствия существенных недостатков представленного отчета формальным требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности к отчёту об оценке, обоснованно указано на наличие следующих явных противоречий и ошибок в отчёте, которые влияют на достоверность полученного результата.

Так, как верно отмечено экспертом, оценщиком не учтено фактическое использование объекта оценки, не проведен корректный анализ его наиболее эффективного использования, что является нарушением п. 20 ФСО №7. Оценщик не приводит анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, не приводит интервал значений цен, не делает выводов относительно данного рынка, не указывает все сопутствующие параметры, при этом оценщик ошибочно анализирует рынок предложений по аренде и продаже офисных зданий, тогда как объектом оценки является земельный участок. Отсутствие необходимого анализа рынка не позволяет принять полученный результат как соответствующий рыночным данным, тем самым оценщиком нарушен п. 11 ФСО VI. Эксперт обоснованно указывает, что при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода оценщик использует в качестве объектов-аналогов единые объекты недвижимости (ЕОН, земельные участки со зданиями) (объекты-аналоги №1 и №2), несопоставимые с объектом оценки по местоположению, при этом оценщик не применяет корректировку по данному фактору, что говорит о некорректности и недостоверности проведенной оценщиком выборки и является нарушением пп. «б» п. 22 ФСО №7, п. 11 ФЗ № 135. Как отмечает эксперт, при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода оценщик в качестве объектов-аналогов использует ЕОН - нежилые здания, расположенные на земельных участках, при этом в тексте отчёта не анализируются, не описываются и никаким образом не упоминаются сведения по земельным участкам, которые являются частью объектов-аналогов. Вместе с тем, отсутствие данных сведений не позволяет достоверно утверждать, что объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по таким параметрам как площадь земельного участка, передаваемые права на земельный участок, зонирование земельного участка и другие, а принятие данных факторов как соответствующие объекту оценки по умолчанию не обосновано и является нарушением п. 2 ФСО VI. Как верно отмечает эксперт, оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка необоснованно применил метод распределения, который в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р, применяется для оценки застроенных земельных участков, однако объект оценки исходя из требований п. 20 ФСО № 7 должен оцениваться как - застроенный, таким образом метод распределения для определения рыночной стоимости объекта оценки не применим, тем самым нарушены п. 20 ФСО № 7 и ст. 11 ФЗ № 135.

Вышеприведенные замечания, как верно утверждает эксперт, свидетельствуют о нарушении требований пунктов федеральных стандартов оценки, приводят к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение достоверность расчета в рамках сравнительного и доходного подходов, выбранных оценщиком.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчёта, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчёту федеральными стандартами оценки, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию и в ценах на 1 января 2022 года, величина которой определена экспертом в размере 64 600 000 рублей.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчёта, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).

Экспертом всесторонне проанализирован отчёт с точки зрения его соответствия формальным требованиям законодательства, правильности арифметических действий, а также содержания отчёта на соответствие нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ФИО1 действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определённом в данном заключении. При этом, как указано выше, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчётом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчёта требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 1 августа 2024 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 4955 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 64 600 000 (шестьдесят четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 01 августа 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Куприк

Дата составления мотивированного решения суда 28.01.2025.

Копия верна

Судья Куприк С.В.

<...>