Уникальный идентификатор дела
77RS0030-02-2025-008032-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 декабря 2025 года адрес
Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Фокеевой В.А., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3761/25 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора действительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании действительным предварительного договора, заключенного между сторонами 26.08.2025 г. в отношении квартиры, площадью 166,6 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3316, расположенной по адресу: адрес, кв. 23А, машиноместа, площадью 15,3кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3517, расположенного по адресу: адрес, машиноместо № 62, машиноместа, площадью 15,4кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3390, расположенного по адресу: адрес, машиноместо.
В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что 26.08.2025 г. между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить нотариально удостоверенный договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимости:
- квартира, площадью 166,6 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3316, расположенная по адресу: адрес, кв. 23А;
- машиноместо, площадью 15,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3517, расположенное по адресу: адрес;
- машиноместо, площадью 15,4 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3390, расположенное по адресу: адрес, машиноместо.
26.08.2025 г. по исполнение положений пункта 5.6 предварительного договора купли-продажи, истцом ответчику был передан задаток в размере сумма
04.09.2025 г. ответчик возвратила истцу денежные средства, уведомив истца об отказе от исполнения договора, в связи с невыгодными для ответчика условиями отчуждения объектов недвижимости, а также в связи с несоблюдением нотариальной формы удостоверения предварительного договора купли-продажи.
06.09.2025 г. истец обратился к ответчику с претензией с требованиями о нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи, однако, данное требование ответчиком было проигнорировано.
Таким образом, по мнению истца, факт внесения задатка по договору, а также факт его удержания ответчиком в течение определенного периода времени, дают основания полагать, что заключенный между сторонами предварительный договор является действительным.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя.
Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителей.
Представители ответчика в судебное заседание явился, возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях.
Третье лицо ПАО «Совкомбанк» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.08.2025 г. между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить нотариально удостоверенный договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимости:
- квартира, площадью 166,6 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3316, расположенная по адресу: адрес, кв. 23А;
- машиноместо, площадью 15,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3517, расположенное по адресу: адрес;
- машиноместо, площадью 15,4 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005010:3390, расположенное по адресу: адрес, машиноместо.
Пунктом 2.4 договора установлено, что задаток в размере сумма, который покупатель вносит по договору при подписании предварительного договора купли-продажи, является денежной суммой, вносимой покупателем в обеспечение своих обязательств по заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи.
Согласно п.3.1 договора, основной договор купли-продажи должен был быть заключен между сторонами в срок до 06.10.2025 г.
Пунктом 4.2 договора установлено, что на момент подписания предварительного договора в отношении квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» на основании договора залога № 4881/КС2-3Н/24 от 14.10.2024 г.
Пунктом 6.1.1 договора установлено, что цена квартиры согласована сторонами в сумме сумма, цена машиномест – сумма за каждое.
Согласно пункту 6.1.6 договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в нотариальной форме.
26.08.2025 г. по исполнение положений пункта 5.6 предварительного договора купли-продажи, истцом ответчику был перечислен задаток в размере сумма
04.09.2025 г. ответчик возвратила истцу денежные средства, уведомив истца об отказе от исполнения договора, в связи с невыгодными для ответчика условиями отчуждения объектов недвижимости, а также в связи с несоблюдением нотариальной формы удостоверения предварительного договора купли-продажи.
06.09.2025 г. истец обратился к ответчику с претензией с требованиями о нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи, однако, данное требование ответчиком было проигнорировано.
Как следует из объяснений представителя истца, совершением сторонами конклюдентных действий по исполнению условий предварительного договора купли-продажи в виде внесения истцом и принятия ответчиком оплаты по договору, стороны подтвердили действительность договора, несмотря на несоблюдение нотариальной формы его заключения.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
На основании положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
По смыслу данной нормы собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, если это не нарушает охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условия, предусмотренных предварительным договором.
Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения начала течения указанного шестимесячного срока (п. 27).
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28).
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии с ч. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу, предварительный договор купли-продажи ввиду несоблюдения требований к форме его заключения (простая письменная вместо нотариальной) являлся ничтожным с момент его заключения, вне зависимости от факта совершения/не совершения его сторонами действий, направленных исполнение его условий.
Кроме того, на момент рассмотрения дела судом, срок, установленный предварительным договором сторон для заключения основного договора, истек, истец к ответчику с требованиями о заключении основного договора не обращался, аккредитив на перечисление денежных средств не открывал, требований о признании предварительного договора основным в процессе судебного разбирательства не заявил, залог, внесенные на счет ответчика, получил назад.
Таким образом, сам по себе факт признания предварительного договора купли-продажи действительным не повлечет за собой восстановление потенциально нарушенного права истца ввиду невозможности его исполнения сторонами.
При таких обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.
В связи с отказом истцу в иске, обеспечительные меры, принятые определением Хамовнического районного суда адрес от 05.11.2025 г. в виде запрета Управлению Росреестра по Москве совершить регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, кв. 23А, кадастровый номер 77:01:0005010:3316, машиноместа с кадастровым номером 77:01:0005010:3517, площадью 15,3кв.м., расположенного по адресу: адрес, машиноместа с кадастровым номером 77:01:0005010:3390, площадью 15,4кв.м., расположенного по адресу: адрес, по вступлении решения суда в законную силу подлежат отмене, ввиду нецелесообразности их дальнейшего сохранения.
На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора действительным отказать.
После вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Хамовнического районного суда адрес от 05.11.2025г. в виде запрета Управлению Росреестра по Москве совершить регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, кв. 23А, кадастровый номер 77:01:0005010:3316, машиноместа с кадастровым номером 77:01:0005010:3517, площадью 15,3 кв.м., расположенного по адресу: адрес, машиноместа с кадастровым номером 77:01:0005010:3390, площадью 15,4 кв.м., расположенного по адресу: адрес.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.
Решение изготовлено в окончательной форме 18 февраля 2026 года.
Судья В.А. Фокеева