Решение по делу № 2-1436/2023 от 28.03.2023

Дело № 2-1436/2023 (м-420/2023)

УИД 61RS0006-01-2023-000689-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2023 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Морозова И.В.,

при секретаре Григорьян М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлениюФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных исковых требований на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2, имея намерение приобрести земельный участок с целью строительство жилого дома, согласно расписке, передал ФИО1 денежные средства в размере 30000,00 рублей в качестве задатка за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок был найден истцом по объявлению, размещённому на сайте <данные изъяты> в котором было указано: «продается участок от собственника, полностью расчищен, фасад 20 метров, участок правильной формы. По соседству активно застраиваются и живут люди… Участок 6 соток, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения (СНТ, ДНТ)».

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленной ответчицей истцу, вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка – «под садоводство».

В соответствии со статьей 23.1 Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Ответчица была поставлена в известность, что земельный участок приобретается истцом для строительства жилого дома с использованием кредитных денежных средств, в связи с чем, истец попросил продавца предоставить документ о возможности строительства жилого дома на данном земельном участке.

ФИО1 заверила истца, что на данном земельном участке возможно строительство жилого дома, обещала передать телефон застройщика, сообщила, что уезжает и предложила заключить предварительный договор, где будут отражены все условия сделки.

Также ФИО1 предложила обратиться истцу в <данные изъяты> за разъяснениями относительно строительства жилого дома в СНТ, что следует из электронной переписки от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 539 +/- 16 кв.м., кадастровый номер №, распложенного по адресу: <адрес>, стоимостью 930000,00 рублей.

Срок действия предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи был определен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.4 договора покупатель обязуется выплатить продавцу сумму в размере 100000,00 рублей при подписании договора в качестве задатка, оставшаяся сумма в размере 830 000 рублей будет оплачена покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых <данные изъяты> В случае невозможности оформить сделку через <данные изъяты>", покупатель обязан оплатить оставшуюся сумму в размере 830 000 рублей за наличный расчет до ДД.ММ.ГГГГ

При подписании договора, покупатель, с целью подтверждения намерений заключить основной договор, передал сумму задатка продавцу в размере 100 000 рублей, что подтверждается собственноручно написанной ответчиком распиской в тексте предварительного договора. В указанную сумму вошли и 30 000 рублей, переданные истцом ответчику по расписке от ДД.ММ.ГГГГ

Только после заключения предварительного договора и оплаты задатка в размере 100 000 рублей, истцу стало известно о том, что строительство на земельном участке ответчика не представляется возможным.

Так, из уведомления <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, истцу стало известно, что приобретаемый им земельный участок не может быть использован под строительство жилого дома, поскольку расположен в зоне существующего садоводства СХ-2 и разрешенный вид использования не предполагает использование его под строительство жилого дома.

Таким образом, продавец умышленно ввёл истца в заблуждение относительно продаваемого объекта недвижимости, сообщив о том, что на данном земельном участке возможно строительство жилого дома.

Указанные обстоятельства явились препятствием для заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи недвижимости.

По этой же причине истцу было отказано и в выдаче кредитных средств на приобретение указанного земельного участка.

Поскольку продавец скрыл от покупателя факт отсутствия возможности использовать земельный участок под строительство, истец считает, что заключение основного договора купли-продажи земельного участка стало невозможным именно по вине продавца.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчицы уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате суммы задатка. Однако до настоящего времени задаток с учетом положений статьи 381 ГК РФ в сумме 200000,00 рублей, истцу не возвращен.

Таким образом, на момент обращения в суд с настоящими требованиями, исходя из произведенных сторонами действий, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически расторгнут, обязательства по нему прекращены.

На основании изложенного, истец ФИО2, руководствуясь статьями 381. 401, 450 Гражданского кодекса РФ, просил суд взыскать с ФИО1 в свою пользу задаток в размере 200000,00 рублей с учетом статьи 381 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ в размере 4767,00 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30000,00 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 5247,67 рублей, почтовые расходы в размере 231,64 рублей, а всего 240246,31 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали, дали пояснения аналогичные содержанию иска, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчицы ФИО1 – адвокат Шадрина М.А., действующая по доверенности и ордеру, исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные содержанию письменных возражений на иск, просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме со ссылкой, что в пунктах 14 и 16 предварительного договора указаны основания для возврата суммы по договору в полном объеме. Однако ни одно из указанных оснований не установлено, в связи с чем и основания для возврата суммы задатка отсутствуют, истец был надлежащим образом осведомлен о приобретаемом им земельном участке, в связи с чем и был заключен предварительный договор, сумма задатка передана, которая не подлежит возврату, в связи с отказом истца от заключения основного договора купли-продажи по основания, не предусмотренным предварительным договором.

Ответчица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в её отсутствие по правилам статьи 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО5 сумму в размере 30000,00 рублей наличными денежными средствами в качестве задатка за земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д. 13). Факт передачи денежных средств подтверждается письменной распиской от ДД.ММ.ГГГГ, где имеются собственноручные подписи сторон в передачи и получении указанной денежной суммы. Указанная расписка ответной стороной не оспорена, факт получения денежной суммы в указанном размере в судебном заседании представителем ответчицы также не оспаривался.

В последующем с целью приобретения покупателем ФИО2 у продавца ФИО1 земельного участка, площадью 539 +/- 16 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: Ростовская <адрес> сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка.

Стороны предусмотрели в пункте 3 предварительного договора, что основной договор купли-продажи земельного участка должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 2 предварительного договора, стоимость приобретаемого покупателем земельного участка составила 930000,00 рублей, из которых сумма в размере 100000,00 рублей была передана покупателем продавцу в качестве задатка при подписании предварительного договора купли-продажи, сумма в размере 830000,00 рублей – оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых <данные изъяты> В случае невозможности оформить сделку через <данные изъяты> покупатель оплачивает за наличный расчет оставшуюся сумму в размере 830000,00 рублей продавцу до 07.11.2022 года.

Факт получения суммы в размере 100000,00 рублей подтверждается подписью продавца ФИО1 в получении указанной суммы задатка. В указанную сумму вошли и 30 000 рублей, переданные истцом ответчику по расписке от 24.08.2022 года.

Как установлено судом и не оспаривалось в судебном заседании сторонами, земельный участок, площадью 539 +/- 16 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> приобретался покупателем ФИО2 с целью строительства на нем объекта индивидуального жилищного строительства.

При заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупателю продавцом была предоставлена выписка из ЕГРН относительно приобретаемого земельного участка, из которой следовало, что указанный выше земельный участок относиться к категории земель: «Земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «Под садоводство».

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Порядок установления территориальных зон определен статьей 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, устанавливающим, в том числе территориальные зоны (пункт 8 статьи 1), границы которых определяются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа (пункт 2 части 1 статьи 34).

В целях установления возможности строительства на приобретаемом земельном участке объекта индивидуального строительства, ФИО5 обратился в <данные изъяты>, где им было получено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что размещение объекта индивидуального жилищного строительства (садового дома) не допускается на указанном земельном участке в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка (л.д. 16-17).

В данном случае указание ответной стороны на отсутствие оснований для возврата переданной по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суммы задатка является несостоятельной.

Из буквального толкования пункта 14 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сумма задатка, указанная в пункте 4 предварительного договора, возвращается покупателю в случае возникновения обстоятельств, делающих невозможным заключение договора купли-продажи, за которые ни одна из сторон не отвечает (например: пожар, стихийные бедствия, такие как землетрясение, наводнение).

В данном случае невозможность строительства на приобретаемом земельном участке объекта индивидуального строительство является обстоятельством, делающим невозможным заключение в дальнейшем договора купли-продажи, а именно покупателем приобретался указанный земельный участок именно для строительства объекта индивидуального строительства, о чем продавцу было известно и не оспаривалось ответной стороной в судебном заседании.

В данном случае ответственность за предоставление всей информации о продаваемом объекте недвижимости лежит именно на продавце, которым в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не предоставлено доказательств обращения в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о возможности строительства объекта индивидуального строительства на продаваемом земельном участке для указанных целей. Указанная обязанность была возложена продавцом на покупателя, которому в последствии и стало известно о невозможности осуществления строительных работ на приобретаемом земельном участке, в связи с чем покупатель и отказался от заключения основного договора купли-продажи, поскольку приобретаемый объект недвижимого имущества не соответствовал цели его приобретения в дальнейшем.

В соответствии с пунктом 16 предварительного договора, стороны предусмотрели, что видимые недостатки указанной недвижимости, после подписания предварительного договора купли-продажи не являются основанием для расторжения данного договора и договора купли-продажи.

Между тем выявленные обстоятельства не являются видимыми недостатками приобретаемого объекта недвижимости и не могли быть установлены самостоятельно продавцом при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка – соответствующих доказательств продавцом при заключении предварительного договора купли-продажи продавцом покупателю представлены не были, в связи с чем на момент заключения предварительного договора стороной продавца полная информация о продаваемом земельном участке покупателю предоставлена не была.

По указанным выше обстоятельствам в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи сторонами не был заключен.

В соответствии с пунктом 14 предварительного договора, возврат задатка осуществляется в течении двух дней с момента возникновения обстоятельств, делающих невозможным заключение договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было направлено в адрес продавца (ответчицы) уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате суммы задатка в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19).

До настоящего времени указанная денежная сумма находится у ответчицы.

Относительно заявленных истцом исковых требований о взыскании с ответчицы суммы задатка в двойном размере суд полагает необходимым указать на следующее.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором(статья 429).

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Таким образом, доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, соглашение о задатке не заключалось.

В случае заключения соглашения о задатке стороны соглашения отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Таким образом, денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

Обычно в подтверждение требований о возврате в двойном размере уплаченной денежной суммы представляется расписка о получении этой суммы ответчиком в качестве задатка по договору, который стороны намерены заключить.

Расписка в получении денег от ДД.ММ.ГГГГ а также предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит указание на передачу задатка. Однако задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

Предоставленная истцом в обоснование заявленных исковых требований расписка от ДД.ММ.ГГГГ, а также предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждаются лишь факт передачи денежной суммы в размере 100000,00 рублей ответчице, которую согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

В данном случае, фактически переданная истцом сумма продавцу, как часть стоимости объекта, являлась авансом, представляющим собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, которой в данном случае является ответчица обязана вернуть полученную ею денежную сумму, поэтому оснований для взыскания с ответчицы задатка в двойном размере не имеется.

Ввиду неправомерного удержания ответчицей денежных средств также в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сумме 2383,5 рублей за период с 22.10.2022 года по 14.02.2023 года из расчета 100000,00 рублей х 116 дней х 7,5 %/ 365 дней.

Также на основании статей 88, 94, 98, 100 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчицы в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2623,84 рублей, расходы по плате почтовой корреспонденции в размере 115,82 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 15000,00 рублей. Данную сумму судебных расходов по оплате юридических услуг суд считает разумным пределом с учетом проделанной представителем истца работы. Несение судебных расходов подтверждено материалами дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>, страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС) №, паспорт гражданина Российской Федерации серии № выданный <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>, паспорт гражданина Российской Федерации серии № выданный <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года, код подразделения №, сумму аванса в размере 100000,00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2383,50 рублей, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 15000,00 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2623,84 рублей, судебные расходы по отправке почтовой корреспонденции в размере 115,82 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 апреля 2023 года.

Судья И.В. Морозов