Решение по делу № 2-1395/2022 от 11.01.2023 - о признании договора купли-продажи доли в квартире действительным, признании права собственности на долю в квартире.

Дело № 2-1395/2022 (66RS0048-01-2022-001612-89)

Мотивированное решение изготовлено 11.01.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ревда Свердловской области 28 декабря 2022 года

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего Захаренкова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3 о признании договора купли-продажи доли в квартире действительным, признании права собственности на долю в квартире,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3 (финансовому управляющему имуществом должника ФИО2) и, с учетом уточненных требований, просила:

- признать действительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №, заключенный 24.12.2021 между финансовым управляющим ФИО2 ФИО3, действующей на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021, и ФИО1

- признать право собственности ФИО1 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование исковых требований указано, что квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 (по 1/2 доле у каждой). Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2021 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом). Финансовым управляющим имущества должника утверждена ФИО3 Между сторонами был заключен договор купли-продажи от 24.12.2021, по которому финансовый управляющий ФИО2 ФИО3 продала ФИО1 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру за 399 200 рублей. Денежная сумма 399 200 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 24.12.2021 была выплачена ответчику в полном объеме. Условия договора исполнены, препятствия для государственной регистрации перехода права собственности отсутствовали, стоимость предмета договора была согласована. Однако регистрация перехода 1/2 доли в праве собственности не была произведена.

Протокольным определением суда от 13.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующий в своих интересах и в интересах ФИО8, ФИО9, ФИО10

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом (л.д. 80). В порядке положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представитель истца ФИО11, действующая на основании доверенности, обратилась к суду с письменным ходатайством о рассмотрении настоящего гражданского дела в отсутствие стороны истца (л.д.114).

Ответчики ФИО2, арбитражный управляющий ФИО3, представитель третьего лица Ревдинского отдела Управления Росреестра по Свердловской области третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующий в своих интересах и интересах ФИО8, ФИО9, ФИО10, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, с ходатайствами об отложении рассмотрения дела не обращались к суду.

Ответчики представили заявления, согласно которым признают исковые требования истца в полном объеме (л.д. 53,74).

Ответчик ФИО2, третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующий в своих интересах и интересах ФИО8, ФИО9, ФИО10, обратились к суду с письменным ходатайствами о рассмотрении настоящего гражданского дела в их отсутствие.

Учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права других лиц на разрешение спора в разумные сроки, а также, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, надлежащее извещение неявившихся участников судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по имеющимся в деле доказательствам при данной явке.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Согласно статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Согласно пункту 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), имущество гражданина, признанного банкротом подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 2 резолютивной части Постановления от 16.05.2023 № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО12 при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Собственником спорной 1/2 доли в праве собственности на квартиру являлась ответчик ФИО2 (л.д. 69-73).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2021 (резолютивная часть решения объявлена 24.03.2021) по делу № А60-6208/2021 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утверждена ФИО3 (л.д. 15-18).

Протоколом № 4953-ОТПП/2/2 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2 (публичное предложение по продаже имущества ФИО2) от 24.12.2021 ФИО1, имея преимущественное право покупки и являясь участником долевой собственности недвижимого имущества в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом внесения оплаты в размере 399 200 рублей признана победителем торгов по лоту № 2 (л.д. 26, 27).

24.12.2021 между ФИО3, являющейся финансовым управляющим ФИО2, действующей на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.29).

Из условий договора следует, согласно п. 1 договора продавец обязуется передать покупателю, а покупатель принять и оплатить 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 77,30 кв. м. Пунктом 3.1 стоимость имущества составляет 399 200 рублей. Покупателем оплата произведена в полном объеме. Пунктом 4.1 установлено, что передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Согласно акту приема-передачи от 24.12.2021 финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3, действующая на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021, передала, а ФИО1 приняла в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 30).

Указанный договор купли-продажи заключен между сторонами в требуемой форме, оспариваемый договор подписан обеими сторонами, в спорном договоре сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон, договор купли-продажи заключен сторонами добровольно, последствия заключения данного договора сторонам были известны, покупателем исполнены условия договора по передаче денежных средств, продавцом было передано покупателю имущество в виде 1/2 доли квартиры в рамках указанного договора купли-продажи.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что указанный договор был исполнен сторонами 24.12.2021.

Следовательно, с учетом ранее приобретенной по договору дарения от 27.01.2011 доли в квартире и с учетом заключенного договора купли-продажи от 24.12.2021 приобретенной 1/2 доли, ФИО1 является собственником квартиры в полном объеме.

Исполнение договора купли-продажи от 24.12.2021 в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, ответчиками требования истца были признаны.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2022 по делу № А60-6208/2021 процедура реализации имущества ФИО2 завершена (л.д. 31-34).

На обращение истца 17.03.2022 в Управление Росреестра по Свердловской области о государственной регистрации перехода права собственности, к которому был приложен названный договор купли-продажи, уведомлением от 28.03.2022 осуществление регистрационных действий приостановлено по основаниям несоблюдения нотариальной формы удостоверения совершенной сделки купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 35).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены ст. ст. 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Исходя из смыслового содержания норм ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX - X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае - в первую очередь других сособственников).

Частью 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости закреплено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Поскольку договор купли-продажи 1/2 доли квартиры заключен между двумя долевыми собственниками (ФИО1 и ФИО2), иные долевые собственники отсутствуют, истец ФИО1 является единственным собственником объекта недвижимости, то на спорный договор купли-продажи положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки не распространяются (часть 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») и он является действительным.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При таких обстоятельствах, ФИО1 приобрела право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли продажи от 24.12.2021.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, арбитражному управляющему ФИО3 о признании договора купли-продажи доли в квартире действительным, признании права собственности на долю в квартире удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 24.12.2021 между финансовым управляющим ФИО2 ФИО3, действующей на основании решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-6208/2021 от 24.03.2021, и ФИО1.

Признать право собственности ФИО1 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение Управлением Росреестра по Свердловской области и внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ревдинский городской суд Свердловской области.

Судья: А.А. Захаренков