В окончательной форме решение суда принято 14 августа 2023 года
Дело № 2-2752/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ялта 07 августа 2023 года
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Постниковой Я.В., с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, с участием третьих лиц, - Администрации города Ялта, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности на земельный участок,
установил :
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании за ним права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: гор. Ялта, пгт. Симеиз, пгт. Парковое, мкр-н Бекетово, кад. номер №<номер>.
Исковые требования мотивированы тем, что между ним и ответчицей <дата> года был заключен предварительный договор купли – продажи земельного участка площадью №<номер> га, расположенного в гор. Ялта, пгт. Симеиз, пгт. Парковое, мкр-н <адрес>, принадлежавшего продавцу на праве собственности на основании государственного акта на землю от <дата> года. Согласно условий предварительного договора, стороны договорились о заключении основного договора купли – продажи не позднее 18.03.2022 года. Истцом были переданы ответчику денежные средства в размере 100% стоимости земельного участка, а ответчиком переданы истцу правоустанавливающие документы на него. Срок заключения основного договора купли – продажи наступил, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора и государственной регистрации перехода права собственности, что нарушает законные права и интересы истца.
В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика, назначенный судом, против исковых требований не возражала, пояснив, что связалась со своим доверителем по телефону, которая факт заключения ею договора купли – продажи земельного участка подтвердила.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ФИО4 на основании государственного акта на право собственности на земельный участок от 01 октября 2007 года принадлежит земельный участок площадью №<номер> га, расположенный по адресу: гор. Ялта, пгт. Симеиз, пгт. Парковое, скр-н <адрес> (л.д.7).
Согласно актуальных сведений ЕГРН, земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кад. номера №<номер>, сведения о регистрации на него права собственности ФИО4 в ЕГРН не внесены.
ФИО4 является гражданкой Украины, паспортом гражданина Российской Федерации не документирована, зарегистрированного места жительства на территории Российской Федерации не имеет.
19 марта 2021 года между ФИО4 и гражданином Российской Федерации ФИО3 в городе Киеве заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного в гор. Ялта, пгт. Симеиз, пгт. Парковое, ма-р <адрес>, кад. номер №<номер>, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем не позднее 18 марта 2022 года основной договор купли – продажи на условиях, установленных настоящим договором.
По условиям Договора общая цена продажи недвижимого имущества по договоренности сторон определена в сумме №<номер> рублей (пункт 5).
Согласно пункту 6 Договора, при заключении настоящего Соглашения покупатель внес продавцу в качестве предварительной оплаты денежную сумму в размере 100% стоимости земельного участка в размере №<номер> рублей, в счет стоимости недвижимого имущества Продавец при подписании настоящего соглашения передал покупателю оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.
Данный договор имеет силу передаточного акта с момента подписания настоящего договора, документы, указанные в пункте 6 Договора, считаются переданными Стороной 1 Стороне 2.
При заключении сторонами Основного договора, предварительная оплата, переданная Покупателем в соответствии с пунктом 6 настоящего Соглашения, засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.
<дата> года в городе Киеве оформлена расписка в получении ФИО4 от ФИО3 денежных средств в сумме №<номер> рублей по предварительному договору купли – продажи земельного участка.
Вместе с тем, как следует из пояснений представителя истца, ФИО4 уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок, основной договор купли-продажи земельного участка до настоящего времени не заключен.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.4 ст. 429 ГК РФ).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).
Согласно разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, истец ссылается на то, что при заключении предварительного договора сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, условия о предварительной оплате имущества истцом выполнены в полном объеме, в связи с чем указанный договор следует квалифицировать основным договором купли-продажи с предварительной оплатой цены договора.
В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
П. 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
П. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями пункта 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Таким образом, как в случае квалификации спорного договора в качестве предварительного, так и в случае квалификации его как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, закон не предусматривает заявленный истцом способ защиты права - признание права собственности на объект недвижимости.
В первом случае право стороны защищается понуждением к заключению основного договора, при этом понуждаются к заключению все стороны договора, во втором случае право стороны может быть защищено требованием о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе сделки если она требует такой регистрации.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора и осуществления государственной регистрации перехода к истцу права собственности.
В тоже время, иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество; такой иск направлен на защиту уже существующего, но нарушенного или оспариваемого права.
Обратившись в суд с требованием о признании права собственности на указанное имущество, истец преследует цель, направленную на государственную регистрацию его права собственности.
Вместе с тем суду не представлены какие-либо доказательства уклонения ответчика от заключения основного договора купли – продажи либо осуществления государственной регистрации перехода к истцу права собственности.
При этом создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество, влечет подмену законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.
Исходя из задач судопроизводства, в данном случае при отсутствии фактически спора, суд не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов.
Более того, как следует из содержания искового заявления и приложенных к нему документов, передача денежных средств ФИО3 ФИО4 за приобретение земельного участка произведена в городе Киеве, Украина, где и составлены предварительный договор купли – продажи, а также расписка в получении денежных средств, датированные <дата> года.
В тоже время, согласно ответу УМВД России по городу Ялте, ФИО3 в период с <дата> года по <дата> год государственную границу Российской Федерации не пересекал (л.д. 85).
Также, в указанный период времени не пересекала границу Российской Федерации гражданка Украины ФИО4, что следует из ответа МВД по Республике Крым от <дата> года.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом также не представлено надлежащих и достоверных доказательств фактического заключения договора купли – продажи и совершения действий по его исполнению сторонами.
С учетом изложенного, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на земельный участок за истцом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
отказать в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.
Судья Ю.С. Кононова